Un tema que ha dado lugar a numerosos procedimientos judiciales consiste en determinar si los locales vienen obligados a sufragar los gastos de instalación de un ascensor en un edificio en el que no existía, siendo obvio que los propietarios de los locales no van a disfrutarlo.
Se contraponen dos puntos de vista:
Por un lado la persona que compra un local en un edificio antiguo no se preocupaba por la existencia o no de ascensor, puesto que era algo que no consideraba que le pudiera afectar, dado que no iba a usarlo. Cuando la comunidad decide instalarlo, inevitablemente el propietario del local considera que no debería pagar algo que no disfruta, y que en nada mejora la habitabilidad y la valoración económica de su inmueble.
Por otro lado los vecinos pretenden repartir el gasto entre el mayor número de propietarios posible.
La posición de la jurisprudencia ha ido inclinándose en favor de las comunidades y en contra de los intereses de los propietarios de los locales.
Salvo que exista una previsión expresa en los estatutos o en la escritura de división horizontal en el sentido de que se excluya expresamente a los locales del pago de la instalación del ascensor, van a tener que contribuir según la cuota de participación, salvo un acuerdo distinto. Son frecuentes los acuerdos para evitar pleitos estableciendo cuotas de pago distintas según la planta en la que se encuentre cada inmueble (pagan más los pisos de la tercera planta que los de la segunda, y así sucesivamente).
Además las excepciones que pudieran existir en los estatutos en favor de los locales se interpretan de forma restrictiva en perjuicio de los locales: si se prevé que no van a contribuir al mantenimiento y conservación de los ascensores, no pagarán por estos conceptos, pero sí abonarán la instalación del ascensor.
Y ahora, en sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2.019, se vuelve a valorar la situación en la que existiendo un ascensor se pretende bajarlo a cota cero; circunstancia muy habitual en edificios ubicados en calles en cuesta, donde el ascensor empieza en un entresuelo, o donde hay que subir algunos escalones para llegar al lugar en el que se alcanza la puerta del ascensor; pretendiendo ahora colocarlo a nivel de calle. Pues bien, esta resolución, siguiendo la línea de la sentencia también del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2.018, considera que la bajada a cota cero de un ascensor equivale a una obra nueva, no a obra de mantenimiento o conservación, por lo que el dueño del local habrá de contribuir a la misma, aunque en los estatutos se excluyera a los propietarios de locales de pagar las obras de conservación y mantenimiento del ascensor.
De todas formas la resolución anula el acuerdo de la comunidad en base a que no se presentó el proyecto de obra a la junta de vecinos, y resultaba que se pretendía invadir parte de uno de los locales sin previo aviso y sin establecer la indemnización correspondiente en tales casos.
Por lo tanto la comunidad podrá exigir a los locales que contribuyan a pagar la obra de bajar el ascensor a cota cero, pero deberá presentar el proyecto de obra a la junta donde se vaya a tomar el acuerdo con los detalles esenciales de su trazado y las afecciones que pudiera plantear a los vecinos, fundamentalmente a los propietarios de inmuebles de la planta baja.
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lunes, 22 de abril de 2019
domingo, 23 de diciembre de 2018
Como impedir la apertura de apartamentos turísticos en sus edificios
Los apartamentos turísticos están suponiendo un grave problema de convivencia en muchos edificios del centro de las grandes ciudades; allí donde se están convirtiendo viviendas y locales en pisos de alquiler por días para turistas.
Los que lo están pasando no necesitan que les describan el problema; los demás deben imaginar lo que supone convertir un piso del edificio donde vives en un hotel, con entradas y salidas a cualquier hora, sin el menor respeto por el descanso y la conservación de los edificios.
Hasta ahora el propietario del inmueble que deseaba convertir su propiedad en un negocio hotelero tenía que pedir permiso (muchas veces obviaba el trámite), y pasaba a alquilar el piso o local por días.
Los ayuntamientos, particularmente en Madrid y Barcelona ya empezaron a tomar medidas para restringur estos cambios en el destino de los inmuebles.
Sin embargo los tribunales no contaban con legislación que prohibiera que los demás vecinos pudieran impedir al "emprendedor" que les fastidiara la existencia.
El Real Decreto 21/2018 de 14 de diciembre viene a paliar esta situación (sin efectos retroactivos) y permite que los vecinos por mayoría de 3/5 puedan prohibir que los pisos o locales de sus edificios se conviertan en apartamentos turísticos. Tienen que reunirse y votar; luego probablemente tendrán que ir a juicio; pero a partir de ahora el dueño del apartamento no podrá alegar que la legislación no prohibe destinar los inmuebles a lo que les parezca oportuno.
Los que lo están pasando no necesitan que les describan el problema; los demás deben imaginar lo que supone convertir un piso del edificio donde vives en un hotel, con entradas y salidas a cualquier hora, sin el menor respeto por el descanso y la conservación de los edificios.
Hasta ahora el propietario del inmueble que deseaba convertir su propiedad en un negocio hotelero tenía que pedir permiso (muchas veces obviaba el trámite), y pasaba a alquilar el piso o local por días.
Los ayuntamientos, particularmente en Madrid y Barcelona ya empezaron a tomar medidas para restringur estos cambios en el destino de los inmuebles.
Sin embargo los tribunales no contaban con legislación que prohibiera que los demás vecinos pudieran impedir al "emprendedor" que les fastidiara la existencia.
El Real Decreto 21/2018 de 14 de diciembre viene a paliar esta situación (sin efectos retroactivos) y permite que los vecinos por mayoría de 3/5 puedan prohibir que los pisos o locales de sus edificios se conviertan en apartamentos turísticos. Tienen que reunirse y votar; luego probablemente tendrán que ir a juicio; pero a partir de ahora el dueño del apartamento no podrá alegar que la legislación no prohibe destinar los inmuebles a lo que les parezca oportuno.
domingo, 31 de diciembre de 2017
Responsabilidad del titular registral por deudas de la comunidad de propietarios
El vendedor de una finca sujeta a la ley de propiedad horizontal está obligado a comunicar la transmisión al administrador de la comunidad o al presidente a efectos de no seguir siendo corresponsable del pago de las cuotas de comunidad devengadas con posterioridad al momento de la venta o donación. Esta obligación viene recogida en el artículo 9.1 i de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando el transmitente no realiza esa comunicación, la comunidad de propietarios puede demandar al nuevo propietario o al anterior y luego el anterior podrá reclamar al nuevo por las cuotas que pague posteriores a la fecha de la transmisión.
Además el titular registral, incluso cumpliendo su obligación de comunicar la transmisión, debe ser demandado, junto al dueño real, cuando se pretenda el embargo de la finca y eventual subasta por impago de cuotas de comunidad. Aunque en este caso no se le reclama el pago de la deuda, sino que se le demanda para complir la obligación formal de demandar al titular registral para poder sacar a subasta el bien. Todo ello viene contemplado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.015, sentencia 211 / 2015.
Todo ello implica que el titular registral puede ser demandado en tres supuestos:
- Cuando sea el verdadero dueño. Situación más habitual.
- Cuando fuera titular en el momento en que se devengaron las cuotas impagadas, aunque luego lo haya transmitido.
Pero hay que tener en cuenta que el nuevo titular asume las deudas de la anualidad corriente y de las tres anteriores, por lo que resulta muy conveniente acudir al administrador de la comunidad y solicitar un certificado de deuda de comunidad antes de adquirir un bien.
- Cuando no comunique la transmisión. Por lo tanto resulta imprescindible que el vendedor acuda al presidente o al administrador de la comunidad de propietarios y le comunique de forma fehaciente (carta entregada en mano con copia sellada y firmada que conserva el remitente, o burofax) que ha transmitido la finca. No cabrá esta demanda cuando se pueda acreditar que la comunidad fue conocedora de la transmisión, aunque no hubiera habido una comunicación formal (por ejemplo si el adquirente es nombrado presidente o secretario de la comunidad).
- Cuando el nuevo dueño no inscriba su adquisición en el Registro de la Propiedad y el anterior sí comunicó su transmisión. En ese caso la demanda contra el anterior tutular tiene efectos solo para el embargo del bien, no para cobrarle la deuda.
Cuando el transmitente no realiza esa comunicación, la comunidad de propietarios puede demandar al nuevo propietario o al anterior y luego el anterior podrá reclamar al nuevo por las cuotas que pague posteriores a la fecha de la transmisión.
Además el titular registral, incluso cumpliendo su obligación de comunicar la transmisión, debe ser demandado, junto al dueño real, cuando se pretenda el embargo de la finca y eventual subasta por impago de cuotas de comunidad. Aunque en este caso no se le reclama el pago de la deuda, sino que se le demanda para complir la obligación formal de demandar al titular registral para poder sacar a subasta el bien. Todo ello viene contemplado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.015, sentencia 211 / 2015.
Todo ello implica que el titular registral puede ser demandado en tres supuestos:
- Cuando sea el verdadero dueño. Situación más habitual.
- Cuando fuera titular en el momento en que se devengaron las cuotas impagadas, aunque luego lo haya transmitido.
Pero hay que tener en cuenta que el nuevo titular asume las deudas de la anualidad corriente y de las tres anteriores, por lo que resulta muy conveniente acudir al administrador de la comunidad y solicitar un certificado de deuda de comunidad antes de adquirir un bien.
- Cuando no comunique la transmisión. Por lo tanto resulta imprescindible que el vendedor acuda al presidente o al administrador de la comunidad de propietarios y le comunique de forma fehaciente (carta entregada en mano con copia sellada y firmada que conserva el remitente, o burofax) que ha transmitido la finca. No cabrá esta demanda cuando se pueda acreditar que la comunidad fue conocedora de la transmisión, aunque no hubiera habido una comunicación formal (por ejemplo si el adquirente es nombrado presidente o secretario de la comunidad).
- Cuando el nuevo dueño no inscriba su adquisición en el Registro de la Propiedad y el anterior sí comunicó su transmisión. En ese caso la demanda contra el anterior tutular tiene efectos solo para el embargo del bien, no para cobrarle la deuda.
domingo, 18 de diciembre de 2016
Instalación de ascensor y exenciones de pago a locales en estatutos
Este tema aparecía analizado en otra entrada en este blog, con fecha 2009.
Ahora se trata de cambiar aquella exposición tras la reforma de la ley 8/2013.
La novedad más importante introducida por la Ley del año 2.013 consiste en que cualquier propietario discapacitado o mayor de 70 años, o en cuyo domicilio, oficina o local resida o trabaje una persona con esas características puede reclamar que se instale un ascensor, y la comunidad estará obligada a pagarlo si el coste no supera el importe de doce cuotas mensuales de comunidad. Superando esa cifra el interesado puede pagar lo que falta y obligar a la comunidad a realizar la obra, y si obtiene el voto favorable de la mayoría de los propietarios, además, la comunidad tendrá que asumir el coste total de la obra.
La ley no determina qué porcentaje de discapacidad hay que tener para aplicar esta norma, con lo que, por analogía con otras leyes, habrá que acudir al mínimo del 33%.
El problema viene cuando en los estatutos o escritura de división horizontal se excluye a los propietarios de locales o pisos ubicados en planta baja del pago de ciertos gastos.
Sigue siendo válido que aún cuando los estatutos de comunidad o la escritura de división horizontal eximan a los locales de pagar "los gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras", sí que estarán obligados a pagar los gastos de instalación de ascensores en aquellos casos en que sea preciso instalarlos para la adecuada habitabilidad del inmueble (presencia de discapacitados o personas mayores de 70 años).
Desde el año 2.013 si un propietario, amparándose en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal exige la instalación del ascensor, nadie podrá oponerse, y todos tendrán que pagar hasta el máximo de 12 cuotas mensuales de comunidad; el resto lo pagará el propietario que pretenda la instalación del ascensor, salvo que la comunidad apruebe su pago íntegro por mayoría simple.
Un tema que plantea la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3ª, de fecha 8 de noviembre de 2.016, consiste en que se podrían pagar diferentes cuotas según la utilización o beneficio para el piso o local (pagando más los pisos superiores), aunque realmente esta sentencia trata de la instalación del ascensor sin buscar amparo en el artículo 10.1. b) de la Ley de Propiedad Horizontal, (sin que se busque la supresión de barreras arquitectónicas para discapacitados o mayores de 70 años), sino por simple voluntad mayoritaria de los vecinos.
Ahora se trata de cambiar aquella exposición tras la reforma de la ley 8/2013.
La novedad más importante introducida por la Ley del año 2.013 consiste en que cualquier propietario discapacitado o mayor de 70 años, o en cuyo domicilio, oficina o local resida o trabaje una persona con esas características puede reclamar que se instale un ascensor, y la comunidad estará obligada a pagarlo si el coste no supera el importe de doce cuotas mensuales de comunidad. Superando esa cifra el interesado puede pagar lo que falta y obligar a la comunidad a realizar la obra, y si obtiene el voto favorable de la mayoría de los propietarios, además, la comunidad tendrá que asumir el coste total de la obra.
La ley no determina qué porcentaje de discapacidad hay que tener para aplicar esta norma, con lo que, por analogía con otras leyes, habrá que acudir al mínimo del 33%.
El problema viene cuando en los estatutos o escritura de división horizontal se excluye a los propietarios de locales o pisos ubicados en planta baja del pago de ciertos gastos.
Sigue siendo válido que aún cuando los estatutos de comunidad o la escritura de división horizontal eximan a los locales de pagar "los gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras", sí que estarán obligados a pagar los gastos de instalación de ascensores en aquellos casos en que sea preciso instalarlos para la adecuada habitabilidad del inmueble (presencia de discapacitados o personas mayores de 70 años).
Desde el año 2.013 si un propietario, amparándose en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal exige la instalación del ascensor, nadie podrá oponerse, y todos tendrán que pagar hasta el máximo de 12 cuotas mensuales de comunidad; el resto lo pagará el propietario que pretenda la instalación del ascensor, salvo que la comunidad apruebe su pago íntegro por mayoría simple.
Un tema que plantea la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3ª, de fecha 8 de noviembre de 2.016, consiste en que se podrían pagar diferentes cuotas según la utilización o beneficio para el piso o local (pagando más los pisos superiores), aunque realmente esta sentencia trata de la instalación del ascensor sin buscar amparo en el artículo 10.1. b) de la Ley de Propiedad Horizontal, (sin que se busque la supresión de barreras arquitectónicas para discapacitados o mayores de 70 años), sino por simple voluntad mayoritaria de los vecinos.
domingo, 25 de enero de 2015
Modificación de elementos comunes en un edificio sujeto a la ley de propiedad horizontal
Hasta ahora se ha venido considerando que para modificar un elemento común en un edificio sometido a la Ley de propiedad Horizontal era requisito indispensable obtener un acuerdo unánime de los propietarios. Para lograr la unanimidad basta la ausencia de votos contrarios.
Pues bien, una reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de diciembre de 2.014 viene a plantear una matización en esa doctrina, pasando a considerar que hay modificaciones de elementos comunes que por condiciones especiales no requieren de la aprobación unánime de los propietarios.
Se trata en este caso de la sustitución de una bajante de aguas pluviales por otra común para pluviales y residuales que se coloca en un lugar distinto del patio, permitiendo que los propietarios vayan conectándose a la nueva instalación a medida que vayan contribuyendo al coste de la misma.
El acuerdo se tomó por mayoría pues hubo un propietario (uno solo) que votó en contra.
El Tribunal Supremo afirma que esta modificación no requiere unanimidad, entrando en sútiles disquisiciones sobre los efectos de la alteración: razona que no supone un perjuicio a la estabilidad, no afecta forjados o estructuras de mayor trascendencia, no supone un cierre de una puerta en la fachada. Entiende, por contra, que la sustitución redunda en beneficio de todos los propietarios, para concluir que con la mayoría de los propietarios a favor del acuerdo es suficiente para su aprobación.
Indudablemente esta decisión probablemente sea razonable en este caso concreto. Sin conocer en profundidad el asunto, parece que sustituir una tubería por otra, habiendo pensado la mayoría de copropietarios que era beneficioso para la comunidad, no debería ser impedido por la voluntad de uno solo de los miembros de la misma.
Ahora bien, el problema que se plantea consiste en determinar donde se coloca el límite entre los cambios menores en los elementos comunes, cuyo acuerdo aprobatorio requeriría solamente de la mayoría de los dueños, de los cambios de mayor importancia, cuya aprobación seguiría requiriendo de la unanimidad de los copropietarios, teniendo presente que la realidad presentará infinidad de posibilidades. Nos quedamos sin un criterio orientativo, lo que siempre es generador de inseguridad jurídica, y entramos en el resbaladizo terreno de la interpretación judicial de cada caso concreto, lo que originirá una mayor litigiosidad.
Pues bien, una reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de diciembre de 2.014 viene a plantear una matización en esa doctrina, pasando a considerar que hay modificaciones de elementos comunes que por condiciones especiales no requieren de la aprobación unánime de los propietarios.
Se trata en este caso de la sustitución de una bajante de aguas pluviales por otra común para pluviales y residuales que se coloca en un lugar distinto del patio, permitiendo que los propietarios vayan conectándose a la nueva instalación a medida que vayan contribuyendo al coste de la misma.
El acuerdo se tomó por mayoría pues hubo un propietario (uno solo) que votó en contra.
El Tribunal Supremo afirma que esta modificación no requiere unanimidad, entrando en sútiles disquisiciones sobre los efectos de la alteración: razona que no supone un perjuicio a la estabilidad, no afecta forjados o estructuras de mayor trascendencia, no supone un cierre de una puerta en la fachada. Entiende, por contra, que la sustitución redunda en beneficio de todos los propietarios, para concluir que con la mayoría de los propietarios a favor del acuerdo es suficiente para su aprobación.
Indudablemente esta decisión probablemente sea razonable en este caso concreto. Sin conocer en profundidad el asunto, parece que sustituir una tubería por otra, habiendo pensado la mayoría de copropietarios que era beneficioso para la comunidad, no debería ser impedido por la voluntad de uno solo de los miembros de la misma.
Ahora bien, el problema que se plantea consiste en determinar donde se coloca el límite entre los cambios menores en los elementos comunes, cuyo acuerdo aprobatorio requeriría solamente de la mayoría de los dueños, de los cambios de mayor importancia, cuya aprobación seguiría requiriendo de la unanimidad de los copropietarios, teniendo presente que la realidad presentará infinidad de posibilidades. Nos quedamos sin un criterio orientativo, lo que siempre es generador de inseguridad jurídica, y entramos en el resbaladizo terreno de la interpretación judicial de cada caso concreto, lo que originirá una mayor litigiosidad.
martes, 10 de diciembre de 2013
TRÁMITES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA DEMANDAR A UN VECINO MOROSO
PASOS PARA UNA RECLAMACIÓN
JUDICIAL DE DEUDA DE COMUNIDAD
1. OBTENER NOTA SIMPLE INFORMATIVA DE LA PROPIEDAD DEL PISO DEUDOR PARA DIRIGIRSE CORRECTAMENTE AL
PROPIETARIO
2.- CONVOCATORIA DE JUNTA PARA APROBAR LA DEUDA Y EL INICIO DE UN
PROCEDIMIENTO JUDICIAL.-
Hay que hacer un orden del día de
Junta General Ordinaria (aprovechando la de aprobación de cuentas) o
extraordinaria para aprobar esta reclamación. Y entre los puntos del orden del
día debe figurar
- Aprobación de la Certificación
de deuda presentada por el Sr. Administrador (o presidente, caso de no haber
administrador) de los propietarios con recibos pendientes a fecha de (el último día del mes anterior a la fecha de
la Junta).
- Aprobación de acciones
judiciales de reclamación de cantidad contra los propietarios con recibos
pendientes, y facultar al Sr. Presidente para nombrar abogados y procuradores
con el fin de entablar dichas acciones judiciales.
3. EL ADMINISTRADOR O EL PRESIDENTE DEBERAN ELABORAR UNA
CERTIFICACIÓN DE DEUDA PARA PRESENTARLA EN LA JUNTA
MODELO DE CERTIFICACIÓN DE DEUDA
CERTIFICACIÓN
DE DEUDA
D. Fulanito…., con D.N.I.
nº… Secretario con el Visto Bueno del presidente
de la Comunidad de Propietarios sita en
…
CERTIFICA lo siguiente a los
efectos prevenidos en el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960 de 21 de julio,
sobre propiedad horizontal:
Que D… propietario de la vivienda
sita en la planta … letra… del edificio ubicado en la calle…. de … adeuda la
cantidad de …. Por las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios
correspondientes a las mensualidades de ….. hasta …. ambas inclusive , más … por la derrama
extraordinaria aprobada en Junta celebrada el día … .
Que la suma total adeudada a la
Comunidad de propietarios como consecuencia de su obligación de contribuir a
los gastos para el adecuado sostenimientos del inmueble, sus servicios, cargas
y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En …. a …..
Firmas
de presidente, indicando Vº Bº y
secretario.
4. UNA VEZ CELEBRADA LA JUNTA
Y SI SE APRUEBA LA DEUDA Y EL ACUERDO DE DEMANDAR A LOS PROPIETARIOS MOROSOS
HAY QUE HACER EL ACTA, CONTENIENDO LA APROBACIÓN DE LOS ACUERDOS.
Ejemplo:
1.- Por unanimidad (o mayoría de
tantos votos) se aprueba la certificación de deuda presentada por el Sr.
Secretario sobre la deuda del propietario del piso…..
Que D… propietario de la vivienda
sita en la planta … letra… del edificio ubicado en la calle…. de … adeuda la
cantidad de …. Por las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios
correspondientes a las mensualidades de ….. hasta …. ambas inclusive , más … por la derrama
extraordinaria aprobada en Junta celebrada el día … .
2º.- Por unanimidad (o mayoría de tantos votos) se aprueba iniciar
acciones judiciales para la reclamación de las cantidades adeudadas, facultando
al presidente para otorgar los poderes notariales oportunos a favor de abogados
y procuradores a los fines indicados.
5.- POSTERIORMENTE HAY QUE REMITIR UN BUROFAX AL PROPIETARIO MOROSO
El contenido del burofax debe
indicar que “Como propietario del piso… se le informa de que en Junta General
ordinaria (o extraordinaria) de fecha … se ha adoptado el acuerdo de demandarle
judicialmente reclamando el pago de la suma de … que adeuda a la comunidad de
propietarios, correspondientes a las mensualidades de …. Hasta … ambas
inclusive, más otros…. Euros por la derrama extraordinaria aprobada en Junta de
fecha ….
Se le concede un plazo
improrrogable de 20 días para realizar el pago de la cantidad adeudada, con el
apercibimiento de que en caso de no atender a este requerimiento se iniciarán
las acciones judiciales pertinentes encaminadas a logar la legítima
satisfacción de los derechos e intereses de la Comunidad.”
Esa carta enviada por burofax
debe ser firmada por el presidente o por el secretario, y se debe acompañar
copia íntegra del acta de la Junta de propietarios.
La carta se dirige al piso o
local, salvo que el propietario hubiera facilitado otra dirección de forma
fehaciente, en cuyo caso habrá que dirigir a tal dirección la notificación.
Los gastos de este burofax son
exigibles al deudor tanto en vía extrajudicial como judicial.
6. HAY QUE LLEVAR ESTA DOCUMENTACIÓN AL LETRADO PARA INICIAR LA
DEMANDA SI EL DEUDOR NO HA PAGADO CON EL REQUERIMIENTO.
miércoles, 30 de octubre de 2013
OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES REALIZADAS POR UN PROPIETARIO
Sucede con mucha frecuencia que un propietario de piso o local decide alterar los elementos comunes en beneficio propio, por ejemplo: cerrando una terraza, reformando un patio común para colocar un elemento privativo, convirtiendo una azotea en un trastero o casos similares.
Con frecuencia la comunidad no actúa inmediatamente frente a estos usos, limitándose a recoger las protestas de otros vecinos pero sin adoptar ninguna medida práctica.
Con fecha 4 de octubre de 2.013 el Tribunal Supremo ha dictado sentencia donde ordena la retirada de una construcción privativa ilegal sobre elemento común. Se trataba del propietario de un local que instaló una pila y un techo sobre ella, dentro del patio comunitario. La comunidad de propietarios consintió durante más de diez años la situación, hasta que en el año 2.005 decidió mediante acuerdo en junta reclamar la retirada de la construcción.
El propietario del local no impugnó el acuerdo de la comunidad, con lo que devino firme, pero luego se defendió en el juzgado alegando que había existido un consentimiento tácito de la comunidad durante años, y que ello debía implicar una aceptación siquiera tácita de la situación.
En el camino procesal de este litigio hubo sentencias contradictorias, pues en primera instancia le dieron la razón a la comunidad, y en el recurso se la dieron al propietario del local, con lo que el tema acabó en el Tribunal Supremo.
Finalmente el Supremo resolvió que el acuerdo de comunidad, que no había sido impugnado por el propietario del local, y que reclamaba la retirada de las obras realizadas en el patio común, se debía cumplir. Esta sentencia establece que aunque la comunidad de propietarios no hubiera protestado frente a la obra durante años esa conducta por sí sola no entrañaba consentimiento con la obra, y que por lo tanto el acuerdo de la junta no iba contra los propios actos previos de la comunidad.
El principio general del Derecho según el cual nadie puede ir contra sus propios actos, y que constituía la base esencial de la defensa del propietario del local, implica que si has creado en una persona un estado de confianza basada en una determinada situación aparente e induces a obrar a esa persona en un determinado sentido, sobre la base de confianza creada, luego no se puede pretender que aquella situación era ficticia.
Sin embargo el Tribunal Supremo considera que hay que valorar las situaciones una a una, que el conocimiento de una situación irregular no equivale al consentimiento de la misma, sino que el consentimiento debe probarse en base a hechos concretos, no basta la simple inacción previa.
Es una sentencia que afectará a muchas situaciones cotidianas en las comunidades donde en los temas de obras se suele actuar y luego esperar la reacción de la comunidad, sin pedir permiso previo por temor, fundado, a que lo rechacen: por ejemplo, se cierra la terraza y se espera a ver qué hace la comunidad. Como las comunidades suelen actuar con lentitud, suelen ser enemigas de los problemas judiciales, y todo el mundo entiende que si hoy te dejan a ti mañana me dejarán a mi, pues se generan estas situaciones de conflicto latente.
Basta un cambio en la gestión de la comunidad, un nuevo presidente más activo o alguien que se sienta agraviado porque a él no le han consentido algo, y se pueden cambiar conformidades tácitas que se habían mantenido durante muchos años, y si el propietario afectado no impugna los acuerdos que reclamen el desmantelamiento de sus obras, se puede encontrar con la obligación de retirarlas, aunque haya transcurrido mucho tiempo de tolerancia pacífica.
Por lo tanto, ante las obras, primero pedir permiso, y la comunidad debe actuar inmediatamente para evitar problemas que posteriormente, aunque resolubles, pueden consumir muchos más recursos y enemistar a vecinos.
Con frecuencia la comunidad no actúa inmediatamente frente a estos usos, limitándose a recoger las protestas de otros vecinos pero sin adoptar ninguna medida práctica.
Con fecha 4 de octubre de 2.013 el Tribunal Supremo ha dictado sentencia donde ordena la retirada de una construcción privativa ilegal sobre elemento común. Se trataba del propietario de un local que instaló una pila y un techo sobre ella, dentro del patio comunitario. La comunidad de propietarios consintió durante más de diez años la situación, hasta que en el año 2.005 decidió mediante acuerdo en junta reclamar la retirada de la construcción.
El propietario del local no impugnó el acuerdo de la comunidad, con lo que devino firme, pero luego se defendió en el juzgado alegando que había existido un consentimiento tácito de la comunidad durante años, y que ello debía implicar una aceptación siquiera tácita de la situación.
En el camino procesal de este litigio hubo sentencias contradictorias, pues en primera instancia le dieron la razón a la comunidad, y en el recurso se la dieron al propietario del local, con lo que el tema acabó en el Tribunal Supremo.
Finalmente el Supremo resolvió que el acuerdo de comunidad, que no había sido impugnado por el propietario del local, y que reclamaba la retirada de las obras realizadas en el patio común, se debía cumplir. Esta sentencia establece que aunque la comunidad de propietarios no hubiera protestado frente a la obra durante años esa conducta por sí sola no entrañaba consentimiento con la obra, y que por lo tanto el acuerdo de la junta no iba contra los propios actos previos de la comunidad.
El principio general del Derecho según el cual nadie puede ir contra sus propios actos, y que constituía la base esencial de la defensa del propietario del local, implica que si has creado en una persona un estado de confianza basada en una determinada situación aparente e induces a obrar a esa persona en un determinado sentido, sobre la base de confianza creada, luego no se puede pretender que aquella situación era ficticia.
Sin embargo el Tribunal Supremo considera que hay que valorar las situaciones una a una, que el conocimiento de una situación irregular no equivale al consentimiento de la misma, sino que el consentimiento debe probarse en base a hechos concretos, no basta la simple inacción previa.
Es una sentencia que afectará a muchas situaciones cotidianas en las comunidades donde en los temas de obras se suele actuar y luego esperar la reacción de la comunidad, sin pedir permiso previo por temor, fundado, a que lo rechacen: por ejemplo, se cierra la terraza y se espera a ver qué hace la comunidad. Como las comunidades suelen actuar con lentitud, suelen ser enemigas de los problemas judiciales, y todo el mundo entiende que si hoy te dejan a ti mañana me dejarán a mi, pues se generan estas situaciones de conflicto latente.
Basta un cambio en la gestión de la comunidad, un nuevo presidente más activo o alguien que se sienta agraviado porque a él no le han consentido algo, y se pueden cambiar conformidades tácitas que se habían mantenido durante muchos años, y si el propietario afectado no impugna los acuerdos que reclamen el desmantelamiento de sus obras, se puede encontrar con la obligación de retirarlas, aunque haya transcurrido mucho tiempo de tolerancia pacífica.
Por lo tanto, ante las obras, primero pedir permiso, y la comunidad debe actuar inmediatamente para evitar problemas que posteriormente, aunque resolubles, pueden consumir muchos más recursos y enemistar a vecinos.
martes, 17 de septiembre de 2013
Impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios
Las Comunidades de Propietarios plantean con frecuencia problemas de funcionamiento derivados de los conflictos entre los intereses de los diferentes vecinos. El hecho de afrontar un nuevo gasto mediante la correspondiente derrama extraordinaria, la instalación de un servicio como ascensor o limpieza, la jubilación del conserje, el cambio de administrador, y sobre todo la aprobación de las cuentas anuales con la distribución de gastos entre los propietarios, suele ocasionar fricciones y polémicas que si no son tratadas con rigor, profesionalidad y ciertas dosis de paciencia pueden acabar con las buenas relaciones entre vecinos y, lo que resulta fundamental, pueden llegar a suponer la imposibilidad de continuar con ciertos servicios de la comunidad si no se pueden recabar los recursos económicos necesarios.
Hay una frase muy común en medio de un reunión de comunidad, cuando uno de los vecinos clama "yo impugno la junta".
Bien, pues vamos a tratar de explicar que sucede con las impugnaciones.
Cuando uno de los vecinos no está conforme con algún acuerdo de la junta, está en su derecho de impugnarlo, pero esto tiene un planteamiento práctico más difícil de lo que parece en un primer momento.
Primero: se impugnan acuerdos, no la Junta entera; se pueden impugnar todos los acuerdos adoptados un día pero no se impugna la junta.
Segundo: para impugnar el acuerdo no basta la manifestación verbal expresada en la reunión y recogida en el acta. Para impugnar un acuerdo hay que presentar una demanda ante el Juzgado, y hay que hacerlo con abogado y procurador pues se debe utilizar el procedimiento llamado ordinario que exige la intervención de ambos profesionales.
Tercero: la demanda judicial de impugnación de acuerdos hay que presentarla en el juzgado dentro de los plazos fijados por la ley, que oscilan entre los tres meses y el año desde la adopción del acuerdo, o desde su notificación en el caso de los propietarios ausentes.
Cuarto: No puede impugnar cualquier propietario. Hay que estar al corriente en el pago de las cuotas, y además habrá que haber estado ausente en la Junta, votado en contra, o haberse abstenido, siempre en este último caso, que se haya utilizado la expresión "salvado el voto.
Con respecto a este último tema hay una sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10 de mayo de 2.013, que unifica la doctrina de las audiencias sobre si los que votaban en contra podían o no impugnar los acuerdos. Había sentencias que solamente permitían impugnar los acuerdos a aquellos propietarios que además de votar en contra manifestaban expresamente que "salvaban el voto" como si fuera una fórmula ritual que permitía luego la impugnación judicial, mientras que otros juzgados (la mayoría de los de Madrid, entre ellos) mantenía que bastaba votar en contra para poder impugnar a continuación.
Pues bien el Tribunal Supremo afirma que para impugnar basta con haber votado en contra, sin necesidad de más expresiones; y solamente aquellos que se abstuvieron alegando que carecían de la información o documentación suficiente para emitir su voto, podrán impugnar posteriormente el acuerdo, siempre que manifiesten el día de la Junta que se abstienen y "salvan su voto". Por supuesto los ausentes siguen teniendo la posibilidad de impugnar en cuanto tengan conocimiento del acuerdo y dentro de los plazos antes expuestos, según cual sea el motivo de la impugnación.
Básicamente sobre los motivos de impugnación cabe diferenciar aquellos basados en defectos de forma (defectos en la convocatoria, en el orden del día, o en el quórum) de aquellos fundados en cuestiones de fondo (como serían los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, o aquellos que perjudiquen gravemente a un comunero).
Un último aspecto a tener en cuenta consiste en que el acuerdo impugnado es ejecutivo desde que se adopta, y si luego el tribunal lo declara nulo tendrá que adoptar las medidas complementarias para subsanar los eventuales perjuicios que se hubieran podido causar a alguno de los propietarios.
Por lo tanto cabe la impugnación, pero hay que hacerla correctamente y en el juzgado, las demás impugnaciones de palabra en el momento de la reunión de comunidad no sirven de nada, si luego no hay demanda judicial contra el acuerdo.
Hay una frase muy común en medio de un reunión de comunidad, cuando uno de los vecinos clama "yo impugno la junta".
Bien, pues vamos a tratar de explicar que sucede con las impugnaciones.
Cuando uno de los vecinos no está conforme con algún acuerdo de la junta, está en su derecho de impugnarlo, pero esto tiene un planteamiento práctico más difícil de lo que parece en un primer momento.
Primero: se impugnan acuerdos, no la Junta entera; se pueden impugnar todos los acuerdos adoptados un día pero no se impugna la junta.
Segundo: para impugnar el acuerdo no basta la manifestación verbal expresada en la reunión y recogida en el acta. Para impugnar un acuerdo hay que presentar una demanda ante el Juzgado, y hay que hacerlo con abogado y procurador pues se debe utilizar el procedimiento llamado ordinario que exige la intervención de ambos profesionales.
Tercero: la demanda judicial de impugnación de acuerdos hay que presentarla en el juzgado dentro de los plazos fijados por la ley, que oscilan entre los tres meses y el año desde la adopción del acuerdo, o desde su notificación en el caso de los propietarios ausentes.
Cuarto: No puede impugnar cualquier propietario. Hay que estar al corriente en el pago de las cuotas, y además habrá que haber estado ausente en la Junta, votado en contra, o haberse abstenido, siempre en este último caso, que se haya utilizado la expresión "salvado el voto.
Con respecto a este último tema hay una sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10 de mayo de 2.013, que unifica la doctrina de las audiencias sobre si los que votaban en contra podían o no impugnar los acuerdos. Había sentencias que solamente permitían impugnar los acuerdos a aquellos propietarios que además de votar en contra manifestaban expresamente que "salvaban el voto" como si fuera una fórmula ritual que permitía luego la impugnación judicial, mientras que otros juzgados (la mayoría de los de Madrid, entre ellos) mantenía que bastaba votar en contra para poder impugnar a continuación.
Pues bien el Tribunal Supremo afirma que para impugnar basta con haber votado en contra, sin necesidad de más expresiones; y solamente aquellos que se abstuvieron alegando que carecían de la información o documentación suficiente para emitir su voto, podrán impugnar posteriormente el acuerdo, siempre que manifiesten el día de la Junta que se abstienen y "salvan su voto". Por supuesto los ausentes siguen teniendo la posibilidad de impugnar en cuanto tengan conocimiento del acuerdo y dentro de los plazos antes expuestos, según cual sea el motivo de la impugnación.
Básicamente sobre los motivos de impugnación cabe diferenciar aquellos basados en defectos de forma (defectos en la convocatoria, en el orden del día, o en el quórum) de aquellos fundados en cuestiones de fondo (como serían los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, o aquellos que perjudiquen gravemente a un comunero).
Un último aspecto a tener en cuenta consiste en que el acuerdo impugnado es ejecutivo desde que se adopta, y si luego el tribunal lo declara nulo tendrá que adoptar las medidas complementarias para subsanar los eventuales perjuicios que se hubieran podido causar a alguno de los propietarios.
Por lo tanto cabe la impugnación, pero hay que hacerla correctamente y en el juzgado, las demás impugnaciones de palabra en el momento de la reunión de comunidad no sirven de nada, si luego no hay demanda judicial contra el acuerdo.
miércoles, 15 de febrero de 2012
Vecinos molestos
Vamos a analizar las posibles respuestas que podemos adoptar ante los problemas derivados de ruidos, humos, olores y otras actividades molestas generadas por los vecinos.
Al vivir en inmuebles colindantes se producen inmisiones permanentes desde las fincas próximas, y se debe guardar un complicado equilibrio entre las relaciones de exclusión (derecho a impedir que nos afecten las actividades de los vecinos) y las obligaciones de tolerancia recíproca (ciertas inmisiones, o cierto grado de ellas, resultan inevitables y deben ser permitidas) entre los titulares de cualquier derecho de uso y disfrute de inmuebles vecinos.
Para tratar de hallar este equilibrio surge la regulación legal de las relaciones de vecindad.
La regla general viene determinada por la doctrina recogida, entre otras, por la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2.007 que afirma que no se puede perturbar "la convivencia que es usual y corriente en las relaciones de vecindad". Aquello que supone molestia y perturbación más allá de lo tolerable debe ser suprimido.
Esto se traduce en que no estamos autorizados a realizar en la propia casa aquellos actos que den lugar en la propiedad del vecino a una emisión de imponderables (humos, gases, olores, ruidos, calor, luz, etc.) que resulte perturbadora, que sea superior a lo tolerable. Para determinar cuando se produce ese exceso habremos de acudir a los reglamentos, usos y, esencialmente, de las circunstancias del caso.
Respecto a la regulación legal encontramos en la exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal como se menciona que hay que procurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno.
¿Qué hacer cuando somos molestados por las actividades de un vecino?
Pues tenemos una batería de medidas, que aunque de cierta amplitud, en la práctica se usan poco por su dificultad y coste, pero que pueden resultar muy eficaces con perseverancia:
Por un lado la facultad general prevista en el Código Civil, art. 1908, que establece la obligación de indemnizar por los perjuicios causados en el abuso de las relaciones de vecindad. Ello permite acudir al juzgado a reclamar daños y perjuicios por las molestias sufridas.
Además la normativa administrativa, del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, fija una serie de límites a las inmisiones. Se establecen niveles de ruidos según horas, o la prohibición de ejercer determinadas actividades en pisos o locales. Si tenemos conocimiento de uno de estos actos molestos podemos llamar a la policía local o poner una denuncia en dependencias administrativas con competencias en industria o sanidad, sobre todo frente a actividades comerciales o industriales.
Pero el mecanismo más relevante, y posiblemente más útil ante un caso grave, cuando las denuncias previas ante la policía local o autoridad administrativa no han surtido efecto consiste en el remedio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en su artículo 7.2 donde se dispone de un procedimiento de actuación de la comunidad de propietarios frente al vecino molesto, incluso aunque solamente se vea importunado un único vecino (inquilino o propietario). Esta regulación conlleva un medio para requerir el cese de la actividad, reclamar una indemnización, e incluso privar temporalmente del uso de la vivienda al propietario molesto, (o resolver el contrato de arrendamiento frente al inquilino molesto).
Por lo tanto, resumiendo los pasos a dar ante este problema tenemos que
el propietario o inquilino afectado por las actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas realizadas por otro vecino (propietario o inquilino) puede tomar las siguientes medidas:
A) denunciar ante la policía local que vendrá a comprobar la situación y puede imponer multas y ordenar el cese de actividades si se incumplen las normas administrativas. Igualmente se puede presentar denuncia ante la autoridad administrativa competente en sanidad o industria, sobre todo si las molestias provienen de una actividad industrial o comercial.
B) Demandar ante el juez, por un procedimiento civil, solicitando el cese de la actividad y una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Resulta complicado obtener cualquier indemnización pues hay que demostrar que el daño conlleva un perjuicio económico cuantificable económicamente, dado que en materia de daños morales no tenemos una jurisprudencia "generosa".
C) Si vivimos en una finca en régimen de propiedad horizontal (edificio de pisos) cabe accionar conforme a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que consiste en:
Primero poner el tema en conocimiento del presidente que deberá enviar un requeirmiento solicitando el cese de la actividad. Si el presidente no quiere enviar el requerimiento, o resulta ser el propio vecino molesto, el asunto deberá resolverse en junta. Si el vecino molesto es arrendatario del piso, resulta conveniente enviar el requerimiento tanto al arrendatario como al propietario del inmueble.
Dicho requerimiento habrá de remitirse por burofax.
En segundo lugar, y si no se ha logrado el cese de la actividad que provocó la queja, hay que convocar junta de propietarios, en la que se debe aprobar autorización para proceder a ejercitar demanda contra el propietario o arrendatario en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando el cese de la actividad, la indemnización económica que corresponda y la privación de uso del inmueble o resolución del contrato de arrendamiento, según se trate de que el vecino molesto sea propietario o inquilino.
Este acuerdo ha de alcanzarse por mayoría simple.
Por último, se presentará la demanda con abogado y procurador, demandando al dueño si el vecino molesto es propietario, o al dueño y al arrendatario si el vecino molesto fuera arrendatario. Es aconsejable solicitar como medida cautelar la orden de cese de la actividad molesta.
Al vivir en inmuebles colindantes se producen inmisiones permanentes desde las fincas próximas, y se debe guardar un complicado equilibrio entre las relaciones de exclusión (derecho a impedir que nos afecten las actividades de los vecinos) y las obligaciones de tolerancia recíproca (ciertas inmisiones, o cierto grado de ellas, resultan inevitables y deben ser permitidas) entre los titulares de cualquier derecho de uso y disfrute de inmuebles vecinos.
Para tratar de hallar este equilibrio surge la regulación legal de las relaciones de vecindad.
La regla general viene determinada por la doctrina recogida, entre otras, por la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2.007 que afirma que no se puede perturbar "la convivencia que es usual y corriente en las relaciones de vecindad". Aquello que supone molestia y perturbación más allá de lo tolerable debe ser suprimido.
Esto se traduce en que no estamos autorizados a realizar en la propia casa aquellos actos que den lugar en la propiedad del vecino a una emisión de imponderables (humos, gases, olores, ruidos, calor, luz, etc.) que resulte perturbadora, que sea superior a lo tolerable. Para determinar cuando se produce ese exceso habremos de acudir a los reglamentos, usos y, esencialmente, de las circunstancias del caso.
Respecto a la regulación legal encontramos en la exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal como se menciona que hay que procurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno.
¿Qué hacer cuando somos molestados por las actividades de un vecino?
Pues tenemos una batería de medidas, que aunque de cierta amplitud, en la práctica se usan poco por su dificultad y coste, pero que pueden resultar muy eficaces con perseverancia:
Por un lado la facultad general prevista en el Código Civil, art. 1908, que establece la obligación de indemnizar por los perjuicios causados en el abuso de las relaciones de vecindad. Ello permite acudir al juzgado a reclamar daños y perjuicios por las molestias sufridas.
Además la normativa administrativa, del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, fija una serie de límites a las inmisiones. Se establecen niveles de ruidos según horas, o la prohibición de ejercer determinadas actividades en pisos o locales. Si tenemos conocimiento de uno de estos actos molestos podemos llamar a la policía local o poner una denuncia en dependencias administrativas con competencias en industria o sanidad, sobre todo frente a actividades comerciales o industriales.
Pero el mecanismo más relevante, y posiblemente más útil ante un caso grave, cuando las denuncias previas ante la policía local o autoridad administrativa no han surtido efecto consiste en el remedio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en su artículo 7.2 donde se dispone de un procedimiento de actuación de la comunidad de propietarios frente al vecino molesto, incluso aunque solamente se vea importunado un único vecino (inquilino o propietario). Esta regulación conlleva un medio para requerir el cese de la actividad, reclamar una indemnización, e incluso privar temporalmente del uso de la vivienda al propietario molesto, (o resolver el contrato de arrendamiento frente al inquilino molesto).
Por lo tanto, resumiendo los pasos a dar ante este problema tenemos que
el propietario o inquilino afectado por las actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas realizadas por otro vecino (propietario o inquilino) puede tomar las siguientes medidas:
A) denunciar ante la policía local que vendrá a comprobar la situación y puede imponer multas y ordenar el cese de actividades si se incumplen las normas administrativas. Igualmente se puede presentar denuncia ante la autoridad administrativa competente en sanidad o industria, sobre todo si las molestias provienen de una actividad industrial o comercial.
B) Demandar ante el juez, por un procedimiento civil, solicitando el cese de la actividad y una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Resulta complicado obtener cualquier indemnización pues hay que demostrar que el daño conlleva un perjuicio económico cuantificable económicamente, dado que en materia de daños morales no tenemos una jurisprudencia "generosa".
C) Si vivimos en una finca en régimen de propiedad horizontal (edificio de pisos) cabe accionar conforme a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que consiste en:
Primero poner el tema en conocimiento del presidente que deberá enviar un requeirmiento solicitando el cese de la actividad. Si el presidente no quiere enviar el requerimiento, o resulta ser el propio vecino molesto, el asunto deberá resolverse en junta. Si el vecino molesto es arrendatario del piso, resulta conveniente enviar el requerimiento tanto al arrendatario como al propietario del inmueble.
Dicho requerimiento habrá de remitirse por burofax.
En segundo lugar, y si no se ha logrado el cese de la actividad que provocó la queja, hay que convocar junta de propietarios, en la que se debe aprobar autorización para proceder a ejercitar demanda contra el propietario o arrendatario en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando el cese de la actividad, la indemnización económica que corresponda y la privación de uso del inmueble o resolución del contrato de arrendamiento, según se trate de que el vecino molesto sea propietario o inquilino.
Este acuerdo ha de alcanzarse por mayoría simple.
Por último, se presentará la demanda con abogado y procurador, demandando al dueño si el vecino molesto es propietario, o al dueño y al arrendatario si el vecino molesto fuera arrendatario. Es aconsejable solicitar como medida cautelar la orden de cese de la actividad molesta.
lunes, 3 de enero de 2011
Comunidad de Propietarios. Morosos.
Resulta frecuente que en toda comunidad de propietarios haya algún vecino que no se encuentre al corriente en el pago de las cuotas de comunidad. Las causas pueden ser diversas y queda a criterio de los vecinos actuar de forma diferente según cual sea el motivo de la deuda, bien sea un impago puntual por motivos económicos o laborales, o bien se trate de aquella persona que pone a prueba la paciencia de sus vecinos dejando que la deuda vaya creciendo hasta cierta cantidad antes de ponerse al día.
La legislación ha establecido un sistema bastante eficaz para que la capacidad económica de la comunidad no se vea demasiado afectada en el caso de deudas, a través de un procedimiento sencillo y (según la previsión legal) bastante rápido para la reclamación de las cantidades adeudadas por los comuneros morosos. Aparte de prohibirles participar con su voto en la toma de decisiones, con alguna excepción, la cuestión fundamental consiste en la regulación del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este procedimiento monitorio tiene como factor especial que lo distingue de cualquier otro monitorio por el que se reclame otro tipo de deudas, que los honorarios de abogado y procurador utilizados se podrán exigir al moroso con ciertos límites de cantidad. Ello implica que se asegura la utilización de una defensa y representación procesal profesionales, pero que no conviene reclamar deudas por cuantía inferior a 250 euros aproximadamente, pues no se recuperará todo el importe de los honorarios de abogado y procurador.
Pasos y trámites previos a la presentación de la demanda son:
1. Convocar junta fijando en el orden del día que se someterá a votación la decisión de aprobar la cuantía de la deuda existente por parte del propietario moroso, y se someterá también a votación si se procederá o no a su reclamación judicial, facultando al presidente para otorgar los poderes notariales a favor de abogado y procurador.
2. Si se aprueba la cuantía de la deuda y la decisión de reclamar judicialmente, se debe remitir burofax al moroso, comunicándole la aprobación de la deuda (preferiblemente acompañando certificación emitida por el administrador) y copia del acta donde se adoptó el acuerdo de la reclamación judicial. El coste de este burofax será reclamado posteriormente por vía judicial al moroso.
En esta notificación se le concederá al vecino moroso un plazo para pagar voluntariamente.
3. Cumplido el plazo si no se ha producido el pago se debe acudir al notario para otorgar los poderes y entregar la documentación al abogado para que proceda a interponer la demanda contra el vecino moroso.
Trámites judiciales:
1. El juzgado una vez recibida la demanda y comprobado que se cumplen en un primer examen los requisitos de validez formal, procede a requerir de pago al moroso. Si paga tendrá que abonar también las costas (honorarios de abogado y procurador de la comunidad).
2. Si no se produce el pago se pasa al embargo de los bienes del vecino moroso, incluido el inmueble de su propiedad.
3. Si el moroso se opone a la deuda se debe acudir a un procedimiento judicial según el importe de la deuda reclamada, donde se dilucidará si la deuda ha de ser pagada. Vencido el moroso en el juicio se continúa con el embargo. Si la comunidad pierde, normalmente por algún defecto de forma, deberá pagar las costas (honorarios de abogado y procurador de la parte contraria).
El mecanismo da resultado y permite que las comunidades puedan seguir funcionando y no se extienda el mal ejemplo del impago.
La legislación ha establecido un sistema bastante eficaz para que la capacidad económica de la comunidad no se vea demasiado afectada en el caso de deudas, a través de un procedimiento sencillo y (según la previsión legal) bastante rápido para la reclamación de las cantidades adeudadas por los comuneros morosos. Aparte de prohibirles participar con su voto en la toma de decisiones, con alguna excepción, la cuestión fundamental consiste en la regulación del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este procedimiento monitorio tiene como factor especial que lo distingue de cualquier otro monitorio por el que se reclame otro tipo de deudas, que los honorarios de abogado y procurador utilizados se podrán exigir al moroso con ciertos límites de cantidad. Ello implica que se asegura la utilización de una defensa y representación procesal profesionales, pero que no conviene reclamar deudas por cuantía inferior a 250 euros aproximadamente, pues no se recuperará todo el importe de los honorarios de abogado y procurador.
Pasos y trámites previos a la presentación de la demanda son:
1. Convocar junta fijando en el orden del día que se someterá a votación la decisión de aprobar la cuantía de la deuda existente por parte del propietario moroso, y se someterá también a votación si se procederá o no a su reclamación judicial, facultando al presidente para otorgar los poderes notariales a favor de abogado y procurador.
2. Si se aprueba la cuantía de la deuda y la decisión de reclamar judicialmente, se debe remitir burofax al moroso, comunicándole la aprobación de la deuda (preferiblemente acompañando certificación emitida por el administrador) y copia del acta donde se adoptó el acuerdo de la reclamación judicial. El coste de este burofax será reclamado posteriormente por vía judicial al moroso.
En esta notificación se le concederá al vecino moroso un plazo para pagar voluntariamente.
3. Cumplido el plazo si no se ha producido el pago se debe acudir al notario para otorgar los poderes y entregar la documentación al abogado para que proceda a interponer la demanda contra el vecino moroso.
Trámites judiciales:
1. El juzgado una vez recibida la demanda y comprobado que se cumplen en un primer examen los requisitos de validez formal, procede a requerir de pago al moroso. Si paga tendrá que abonar también las costas (honorarios de abogado y procurador de la comunidad).
2. Si no se produce el pago se pasa al embargo de los bienes del vecino moroso, incluido el inmueble de su propiedad.
3. Si el moroso se opone a la deuda se debe acudir a un procedimiento judicial según el importe de la deuda reclamada, donde se dilucidará si la deuda ha de ser pagada. Vencido el moroso en el juicio se continúa con el embargo. Si la comunidad pierde, normalmente por algún defecto de forma, deberá pagar las costas (honorarios de abogado y procurador de la parte contraria).
El mecanismo da resultado y permite que las comunidades puedan seguir funcionando y no se extienda el mal ejemplo del impago.
sábado, 21 de marzo de 2009
INSTALACIÓN DE ASCENSOR EN EDIFICIO DE PISOS
Existe la obligación de instalar ascensor en todos los edificios nuevos de tres o más alturas.
Sin embargo los problemas surgen en relación con los numerosos edificios antigüos sin ascensor que aún tenemos: En estos casos además los dueños de los pisos van alcanzando cierta edad y con ella soportando un deterioro de su salud, particularmente de su capacidad para subir y bajar escaleras. Encontramos situaciones bastante dramáticas de personas que han quedado atrapadas en viviendas de las que no pueden salir al no ser capaces de hacer frente al uso de las escaleras, y careciendo de recursos para mudarse a otras viviendas con ascensor.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17, dispone que el establecimiento de ascensor solamente requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a tres quintos de las cuotas totales de propiedad. Con ello se pretende favorecer la instalación de ascensores, al no exigirse la unanimidad, sino tan solo el voto favorable del 60% de los vecinos y de las cuotas de propiedad.
Han habido sentencias dispares sobre la interpretación de cláusulas dispuestas en las escrituras de división horizontal o en los estatutos excluyendo a los propietarios de los locales de ciertos gastos; pero la jurisprudencia más moderna actúa con gran cautela para conceder la exclusión de pago a los locales, aplicandola solamente con carácter muy restrictivo para aquellos casos en que la interpretación sea unívoca por estar dispuesta de forma categórica y especifica referida a los ascensores.
Por lo tanto la instalación de ascensor en edificios antigüos cada vez resulta más sencilla, amparándose además en que los locales ganan valor con el ascensor, que aunque es un argumento reiteradamente acogido por los tribunales y de absoluta validez jurídica, parece de dudosa certeza económica.
Para evitarse impugnaciones las comunidades de propietarios deberán adoptar los acuerdos de forma absolutamente respetuosa en cuanto a todas las formalidades legales, tales como las citaciones, respeto máximo al orden del día, efectuando la notificación de los acuerdos a los propietarios ausentes mediante carta, y sobre todo cuidando especialmente las formas hacia los vecinos no residentes, y especialmente con los propietarios de locales, generalmente más reticentes a pagar un ascensor cuya utilidad no aparece clara. Hay que tener presente que cualquier defecto de forma puede provocar la declaración de nulidad del acuerdo, tras la correspondiente impugnación.
Y como siempre hay que buscar el pacto mejor que el pleito.
Sin embargo los problemas surgen en relación con los numerosos edificios antigüos sin ascensor que aún tenemos: En estos casos además los dueños de los pisos van alcanzando cierta edad y con ella soportando un deterioro de su salud, particularmente de su capacidad para subir y bajar escaleras. Encontramos situaciones bastante dramáticas de personas que han quedado atrapadas en viviendas de las que no pueden salir al no ser capaces de hacer frente al uso de las escaleras, y careciendo de recursos para mudarse a otras viviendas con ascensor.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17, dispone que el establecimiento de ascensor solamente requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a tres quintos de las cuotas totales de propiedad. Con ello se pretende favorecer la instalación de ascensores, al no exigirse la unanimidad, sino tan solo el voto favorable del 60% de los vecinos y de las cuotas de propiedad.
Han habido sentencias dispares sobre la interpretación de cláusulas dispuestas en las escrituras de división horizontal o en los estatutos excluyendo a los propietarios de los locales de ciertos gastos; pero la jurisprudencia más moderna actúa con gran cautela para conceder la exclusión de pago a los locales, aplicandola solamente con carácter muy restrictivo para aquellos casos en que la interpretación sea unívoca por estar dispuesta de forma categórica y especifica referida a los ascensores.
Por lo tanto la instalación de ascensor en edificios antigüos cada vez resulta más sencilla, amparándose además en que los locales ganan valor con el ascensor, que aunque es un argumento reiteradamente acogido por los tribunales y de absoluta validez jurídica, parece de dudosa certeza económica.
Para evitarse impugnaciones las comunidades de propietarios deberán adoptar los acuerdos de forma absolutamente respetuosa en cuanto a todas las formalidades legales, tales como las citaciones, respeto máximo al orden del día, efectuando la notificación de los acuerdos a los propietarios ausentes mediante carta, y sobre todo cuidando especialmente las formas hacia los vecinos no residentes, y especialmente con los propietarios de locales, generalmente más reticentes a pagar un ascensor cuya utilidad no aparece clara. Hay que tener presente que cualquier defecto de forma puede provocar la declaración de nulidad del acuerdo, tras la correspondiente impugnación.
Y como siempre hay que buscar el pacto mejor que el pleito.
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