Penalización por incumplimiento de contrato de compraventa. Moderación de la cuantía de la pena.

En la mayoría de los contratos de compraventa se prevén cláusulas que imponen sanciones al comprador que no paga la parte aplazada del precio o que se niega a firmar la escritura de compraventa.
Desde el inicio de la crisis económica, con la pérdida de valor de los inmuebles, muchos compradores no han podido o se han negado a consumar el pago del precio pactado en las compraventas de fincas porque consideraban que ya no valían el precio pactado en los contratos.
Esta situación llevaba a diferentes conflictos, con diversas consecuencias. En algunos casos simplemente el vendedor se quedaba con las cantidades recibidas sin más repercusiones. En otras ocasiones el vendedor llevaba a juicio al comprador para forzar la adquisición, lo que no siempre era viable, sobre todo cuando el adquirente precisaba de un préstamo hipotecario para consumar la operación.

Y, a veces, el comprador trataba de recuperar su dinero. El primer problema que tiene el comprador en estos casos es que nuestro derecho no regula la posibilidad de resolver el contrato si la otra parte  ha incumplido, por lo que o justificaba un incumplimiento del vendedor, tal como el retraso en la entrega, defectos muy graves en la cosa o similares, o se encontraba con que no podía legalmente solicitar la devolución de lo pagado. Con mucha frecuencia el vendedor no resuelve el contrato y, en ese caso, el comprador tiene una fuerte (y, según la mayoría de la jurisprudencia, insalvable) dificultad para pedir una devolución si el vendedor ha cumplido su obligación de poner la finca a su disposición en el plazo previsto.

Pero ha surgido un tipo de conflicto que ha permitido en algunos casos recuperar el dinero al comprador, cuando el vendedor resuelve el contrato mediante burofax o procedimiento judicial, pretendiendo quedarse con el dinero recibido a cuenta. En este caso el comprador acude al juzgado solicitando la devolución de parte del dinero entregado, alegando que la indemnización prevista en el contrato resulta excesiva en función de los perjuicios sufridos realmente por el vendedor. Pensemos que el comprador ha ido entregando a cuenta 30.000 euros de una vivienda con precio de 100.000 y cuando llega el momento de la firma de la escritura el comprador se echa atrás, desiste del contrato, y el vendedor conserva los 30.000 euros recibidos previamente. ¿Es justo conservar esa cantidad y además la propiedad de la vivienda?

Pues varios juzgados han venido entendiendo que no; y que en base al artículo 1154 del Código Civil que permite que los tribunales moderen la cuantía de una indemnización si la consideran excesiva, se podría rebajar el importe y que el comprador recuperase algo del dinero entregado previamente.

Este es el caso resuelto recientemente por el Tribunal Supremo en sentencia de 3 de diciembre de 2.014. Y el Tribunal Supremo ha decidido que los tribunales NO pueden moderar la pena cuando se ha producido precisamente el incumplimiento para el cual la cláusula estaba prevista. Es decir, si el contrato tiene una cláusula que dice que caso de que el comprador no abone el resto del precio o se niegue a firmar la escritura de compraventa perderá las cantidades entregadas previamente, si el comprador incumple esa obligación el tribunal habrá de considerar justa y legítima la indemnización íntegra que figure en el contrato, sin moderación alguna.

Sí se hubiese admitido la moderación si el comprador se hubiera negado a firmar en determinado plazo pero pudiera haberse mostrado conforme con hacerlo más adelante, o hubiese incumplido otra cláusula del contrato y le hubieran aplicado esta indemnización; pero si la cláusula está puesta para sancionar la negativa a firmar la escritura, y es eso lo que sucede, el tribunal no puede moderar la cuantía de la pena prevista en el contrato.

Según la doctrina del Tribunal Supremo esas cláusulas sancionadoras cumplen una función punitiva para sancionar un incumplimiento, y también una función liquidadora para fijar la cuantía de la indemnización sin necesidad de que la parte cumplidora tenga que justificar y valorar los daños y perjuicios efectivamente sufridos.

En el caso enjuiciado el comprador era un inversor, una circunstancia mencionada en la sentencia aunque sin que se le otorgue ningún efecto concreto; pero deja la duda de si en el caso de un comprador de otro tipo, el resultado podría haber sido distinto. Pero, repito, la doctrina aplicada no hace distinciones por el tipo de comprador del que se trate.

Comisión de Agente de la propiedad Inmobiliaria.

Las comisiones cobradas por los agentes de la propiedad inmobiliaria son fuente de litigio frecuente. Su cuantía supone un coste importante añadido a la operación de compraventa o arrendamiento, y muchas veces generan disputa entre las partes del contrato principal, o entre las partes con el agente.

La primera cuestión a tener en cuenta es que se trata de una profesión desregulada desde hace más de diez años, y por lo tanto puede ejercerla cualquiera; no se exige título ni formación específica. A pesar de ello hay unos colegios profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que vigilan la actuación de sus miembros, pero no todas las personas que actúan en el mercado como agentes de la Propiedad están colegiados, porque nadie tiene la obligación de estarlo. Ahora bien, los particulares habrán de saber que si hay una irregularidad en la actuación del agente, si éste se encuentra colegiado en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (no valen otras asociaciones de nombres parecidos), el cliente podrá exigir que el Colegio indague sobre la corrección en la actuación del profesional.

La segunda cuestión a considerar es que los honorarios están liberalizados, igual que los de todas las profesiones liberales, y que aunque los colegios profesionales oficiales marcan unos honorarios orientativos (3% del precio de la compraventa, o una mensualidad de renta en un alquiler), los profesionales son libres para fijar el precio que desean cobrar por su trabajo. Resulta necesario que el cliente /consumidor se informe correctamente sobre el importe de la comisión u honorarios del agente, y sobre quién los habrá de pagar.

La persona obligada a pagar los honorarios de un profesional es el que encarga sus servicios, aunque se puede pactar la repercusión a la otra parte. Aquí tenemos una causa de conflictividad en estas operaciones, porque si bien es el vendedor el que realiza normalmente el encargo, éste suele reclamar del agente que sus honorarios sean pagados por el comprador, incorporándolos al precio de compra. Esta cuestión, por un lado, dificulta la obtención del préstamo y, por otro, lleva a confusión y litigio cuando la operación no se cierra pero el agente considera que ya ha efectuado el trabajo encomendado y reclame el cobro de sus honorarios, lo que nos lleva al tema fundamental que consiste en determinar el momento en el cual nace el derecho del agente de la propiedad a percibir sus honorarios, y quién habrá de pagarlos si la compraventa no llega a completarse con la firma de la escritura notarial, o si la venta se realiza sin la intervención del agente, o por un precio distinto al que consta en la nota de encargo firmada con el mediador profesional.

Si se ha firmado una exclusiva con el agente de la propiedad, que significa que se le encomienda solamente a él las gestiones de la venta, el agente podrá cobrar del vendedor siempre que la venta se produzca en el plazo de la exclusiva, aunque el agente no intervenga. Por lo tanto, hay que tener mucho cuidado a la hora de firmar la nota de encargo, y si se firma una exclusiva, que incentivará el trabajo del profesional, que pondrá más empeño en llevar a cabo la gestión si sabe que la realizará (y cobrará) él, también el cliente ha de ser consciente de que si vende por su cuenta vendrá obligado a paga la comisión igualmente.

Otro punto interesante consiste en que el agente genera su derecho a cobrar la comisión si se alcanza un acuerdo entre comprador y vendedor, aunque luego la operación se rompa por cualquier motivo. Es habitual que en la nota de encargo se haga constar que no se cobrarán honorarios si la operación no culmina porque el comprador no obtiene financiación; pero aparte de este motivo si las partes alcanzan un acuerdo en el precio y condiciones de pago, y luego alguna de las partes cambia de opinión, el agente podrá reclamar el cobro de su comisión, y podrá hacerlo frente al propietario que fue quien le hizo el encargo. Igual sucede con los contratos de opción de compra: si se firma la opción de compra el agente ya puede cobrar, aunque luego no se llegue a ejercitar la opción y no se compre la finca finalmente.

A los tribunales suele llegar con frecuencia el caso de que comprador y vendedor hayan sido presentados por el agente, pero luego tratan de hacer la venta sin la intervención del mediador para ahorrarse el pago de la comisión, que pueden considerar excesivo. Deben saber que el agente tendrá derecho a cobrar su comisión, y a exigírsela al vendedor, si puede acreditar que puso en contacto a comprador y vendedor, o que el comprador conoció la oferta de venta a través suyo.

A estos efectos la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.014 fija como doctrina jurisprudencial a aplicar por los tribunales que "el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el buen fin o éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma".

El papel del notario en la firma de escrituras de compraventa y préstamo hipotecario

EL PAPEL DEL NOTARIO EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS


En nuestro Derecho civil la mayoría de los contratos se pueden realizar bajo cualquier forma, siendo válidos los documentos privados para formalizar por escrito las transmisiones de inmuebles.
Sin embargo las necesidades de seguridad y garantía aconsejan inscribir las transmisiones a los registros de la propiedad, y para tener acceso a los mismos hay que presentar documentos otorgados ante notario.
Además, en el caso concreto de las compraventas de inmuebles cuando se precisa de un préstamo hipotecario habrá que acudir forzosamente al notario, pues la hipoteca constituye uno de los pocos negocios jurídicos que exigen por ley formalizarse en escritura notarial.

El notario da fe de que la operación ha tenido lugar en su presencia, emite un juicio sobre la capacidad de las partes, y realiza una labor de control de la legalidad y asesoramiento que resultan fundamentales para dar seguridad y certeza en las compraventas de inmuebles, así como en otras muchas operaciones jurídicas.

Esa labor de control de legalidad se manifiesta en diversos aspectos que podemos resumir en lo siguiente: por un lado comprueba la identidad de las partes que concurren a la firma de la escritura de compraventa, y su poder de representación si actúan como apoderados; por otro lado comprueba, mediante el acceso ahora inmediato a los registros públicos, que el vendedor ostenta la titularidad registral de la finca; verifica, además, la identificación de la finca, contrastando los datos del registro de la propiedad y también del catastro; comprueba, y ésta resulta una tarea fundamental, la existencia de cargas o gravámenes que puedan frustrar las legítimas expectativas del comprador sobre el objeto adquirido; y, por último, en aplicación de la normativa vigente sobre el control de los movimientos de dinero que el pago del precio se produce de forma solvente y legítima con fondos cuya procedencia resulta acreditada.

Otra función esencial del notario consiste en el asesoramiento jurídico, e incluso, en cierta medida, económico que debe hacer a las partes, y particularmente al consumidor de productos financieros. El notario explicará cuales son los derechos y deberes de las partes, el contenido de la escritura tanto de compraventa como de préstamo hipotecario. Impedirá que se incluyan en la escritura de préstamo cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo. Esta labor de asesoramiento tiene dos fases, una de ellas previa a la firma por cuanto si lo pide cualquiera de las partes pondrá a su disposición un ejemplar de la documentación que se vaya a firmar con una antelación de tres días hábiles, plazo durante el cual la persona que vaya a firmar podrá consultar en la propia notaría o con un abogado de su confianza el contenido de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario; y la segunda fase consiste en la lectura del documento notarial, con carácter previo a la firma, explicando su contenido esencial y contestando todas aquellas preguntas que los intervinientes, o sus respectivos abogados que concurran a la firma, puedan plantear.

Los honorarios del notario están sujetos a arancel, por lo que deben ser bastante similares entre todos, aceptándose ciertas diferencias en la práctica.

Conviene saber que la elección de notario corresponde siempre al consumidor, tanto en las compraventas a una promotora como en el préstamo hipotecario, aunque es cierto que en la práctica suele ser la entidad financiera quien elige al notario, lo que no excluye la obligación legal de este profesional de velar para que se respeten escrupulosamente los derechos e intereses de los particulares.

Por lo tanto, la presencia del notario, aparte de ser un requisito imprescindible en las operaciones hipotecarias y para que las adquisiciones de inmuebles tengan acceso a los registros de la propiedad, resulta muy importante para garantizar los derechos de las partes intervinientes en cualquier operación de compraventa, siendo aconsejable para los particulares utilizar su derecho a consulta y pregunta, e incluso acudir a un abogado para que más detalladamente les explique el contenido de los documentos antes de su firma o que con su presencia en el momento mismo de la formalización de la escritura vele también por sus derechos.

Un último consejo, sepa que para firmar una escritura notarial debe acudir con el D.N.I. vigente.

Extinción de proindiviso

Cuando dos o más personas son propietarias de un mismo bien se produce una copropiedad o proindiviso. El término proindiviso guarda relación con la regulación que de este tema se hacía en el antiguo Derecho Romano, puesto que según aquella legislación, hoy recogida en nuestro vigente Código Civil, cuando se produce una copropiedad sobre un inmueble las cuotas de cada comunero son indivisas, en el sentido de que no se puede identificar en el espacio sobre una porción concreta de terreno, sino que son porcentajes de propiedad que solamente se podrán materializar o dividir cuando termine la copropiedad mediante la transmisión a un tercero o la adjudicación de la propiedad total del bien en favor de uno solo de los propietarios.
Se trata de una regulación que ha venido siendo eficaz durante muchos siglos pero que plantea ciertos problemas, que se han dejado sentir con más fuerza en la actual situación de crisis económica donde el valor de los inmuebles ha bajado de forma notable.

El problema fundamental consiste en qué hacer cuando uno de los dueños no quiere continuar en la situación de propiedad indivisible, y la totalidad de los propietarios no alcanza un acuerdo sobre la forma de hacer el reparto; si no acceden a vender o a que uno le compre su parte al otro, bien porque no estimen de igual forma el valor de la cosa, o por cualquier otro motivo bien. Llegados a este punto, a esta situación de atasco en la que uno quiere una cosa y el otro la contraria, la única solución que ofrece la legislación del Código Civil consiste en convertir el bien indivisible (inmueble) en uno divisible (dinero) y repartirlo en función de las cuotas respectivas de propiedad. Pero para pasar del inmueble al dinero la normativa solamente contempla la posibilidad de sacar el bien a subasta, lo que evidentemente supone un grave perjuicio para todos. Y además el procedimiento para llegar a la subasta es largo y complejo, exigiendo de todos los implicados un fuerte desembolso económico en abogados, procuradores y peritos.

Por ello la solución que ofrece la legislación debe servir solamente como último recurso, cuando todas las posibilidades de negociación se han visto frustradas; en ese caso habrá que embarcarse en el proceso para obtener una satisfacción, y quizás para evitar seguir pagando cuotas de préstamo hipotecario por un bien cuyo valor se va depreciando progresivamente, necesitando liberar los recursos allí concentrados en otros bienes o derechos de mayor utilidad.

En la subasta los copropietarios no tienen un derecho preferente, sino que acuden en igualdad de condiciones con los terceros.

Expediente de dominio

Hay casos en que el dueño de un bien no puede inscribir su derecho en el registro de la propiedad, bien porque la finca no esté inscrita o bien porque el titular registral no es la misma persona que se lo ha transmitido al actual dueño. Para esos casos la solución prevista en la ley es el expediente de dominio, que consiste en un procedimiento judicial que permite la inscripción de un título de dominio en el registro de la propiedad en aquellos casos en los que carecemos de una adquisición de titular previamente inscrito, o cuando somos propietarios de un bien que no aparece inscrito en el registro de la propiedad. Por ejemplo si hemos comprado mediante contrato privado de una persona que también adquirió en contrato privado, supuestos en los que hemos comprado a una persona que no aperece mencionada como dueña en el registro de la propiedad, o cuando hemos heredado de alguien que no inscribió su título de propietario en dicho registro; o bien, cuando simplemente somos dueños (normalmente sin documentación notarial) de una finca que no aparece inscrita en el registro de la propiedad.

Ahora no es frecuente que estos casos sucedan por cuanto se suele comprar con un préstamo hipotecario y la entidad financiera se asegura de poder inscribir su hipoteca antes de que entregarnos el dinero prestado, por lo que todo se hace por vía notarial con inmuebles previamente inscritos y comprando al titular que aparece como tal en el registro. Pero hasta los años ochenta del siglo XX era frecuente comprar aplazando el pago mediante letras de cambio, sin intervención de entidad financiera, con lo cual en muchas ocasiones se documentaba la operación en un contrato privado y se esperaba a hacer la escritura al momento en el que se hubiera pagado todo el precio pendiente. A partir de aquí a veces sucedía pero que aún habiendo terminado de pagar no se hacía la escritura por dejadez o falta de dinero para los gastos, luego se vendía o se transmitía en herencia y el nuevo adquirente se encuentra con que no puede inscribir su adquisición en el registro de la propiedad porque ha recibido el bien de una persona que no figuraba como dueño en dicho registro.

El expediente de dominio es un procedimiento un tanto complejo en cuanto a las notificaciones que hay que realizar para poder inscribir, por lo que suele llevar tiempo y dinero tanto en honorarios de profesionales como en gastos de anuncios o edictos en el Boletín Oficial de la Provincia.

Hay tres variantes dependiendo de la finalidad: por un lado el llamado expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, por medio del cual se permite esclarecer que secuencia de transmisiones (tracto) ha seguido la propiedad del bien, para poder inscribir a favor del actual propietario, y que está previsto para los casos en que la finca aparece en el registro pero a nombre de una persona distinta del que la transmitió al actual titular real. En segundo lugar tenemos el expediente de dominio de inmatriculación, establecido para los supuestos en los cuales la finca, casi siempre rústica, no aparece inscrita en el registro; casos en los que se hace preciso obtener primero una certificación del catastro que afirme la titularidad del dueño real. Y por último se encuentra el expediente de dominio de exceso de cabida, que lo que pretende es lograr que el registro recoja los metros reales de la finca en el caso de que la superficie real sea mayor que la que consta en el registro de la propiedad; en este caso hace falta también lograr el cambio primero en el catastro mediante un informe de topógrafo o arquitecto, y luego acudir al juzgado.

Estos procedimientos requieren la intervención de abogado y procurador, y una vez concluidos permiten inscribir la propiedad y poder operar con ella con más facilidad y rendimiento, pues siempre una propiedad inscrita recibirá un precio mayor en una venta que una que no lo esté.