Sobre los efectos de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado

El objeto de esta entrada consiste en analizar las consecuencias que tiene para el deudor hipotecario la declaración de nulidad de la cláusula que aparecía en todos los contratos de préstamo por la cual bastaba el impago de una sola cuota para que el acreedor reclamara no solamente las cuotas dejadas de pagar sino toda la cantidad que se tenía que pagar en los meses y años siguientes hasta el fin del préstamo. Este derecho del acreedor a reclamar no solamente las cuotas pasadas sino las futuras que técnicamente aún no habían sido impagadas se llama vencimiento anticipado.

En la escritura de préstamo se decía que con un impago de una cuota se podía reclamar la misma y todas las siguientes cuyos plazos aún no habían vencidos. El fundamento consistia en evitar que el acreedor tuviera que esperar al fin del préstamo para reclamar un impago, o para evitarle sucesivos juicios cada cierto tiempo para reclamar lo impagado previamente.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró que estas cláusulas son nulas, resultando injusto y abusivo que por un impago puntual o de pocas cuotas se pudiera reclamar todas las cuotas futuras, resolver el contrato y ejecutar la hipoteca.

La reciente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario solamente permite el vencimiento anticipado si se ha dejado de pagar una parte significativa del préstamo, tal y como se recoge en su artículo 24, distinguiendo si se está en la primera mitad de los plazos o en la segunda.

Ya había juzgados que estaban archivando o sobreseyendo los procedimientos en los que se había producido el inicio en base a esta cláusula, y ahora el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 11 de septiembre de 2.019, intentando salvar una pate de los procedimientos en trámite, según los siguientes criterios:
- Solo se examinan los casos donde aún no se ha entregado la posesión al adquirente. Se puede haber producido la subasta, pero no el lanzamiento o entrega de posesión de la finca al adquirente. Por lo tanto en los casos donde se ha aplicado la prórroga de los lanzamientos cabe que se apliquen los criterios del Tribunal Supremo.

Se distinguen los procedimientos por fechas:
- Anteriores a la ley 1 / 2013 de 14 de mayo de 2.013: sobreseimiento de todos siempre que no haya habido entrega al adquirente.

- Posteriores a la ley 1 / 2013 se aplican los criterios del artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que dice que para iniciar el procedimiento de ejecución la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

 Es decir que ese artículo exige para la ejecución hipotecaria que en la primera mitad del crédito se ha de haber impagado el total de 12 cuotas y en la segunda mitad el total de 15 cuotas mensuales.

Lo que nos lleva que se sobreseerán los procedimientos donde el impago no alcance a estas cuotas, y continuará aquellos en los que el impago supere esos límites.

Ahora muchos juzgados están enviando cartas a los deudores para darles un plazo de alegaciones y conviene ponerse en manos de abogados especializados para contestar inmediatamente y tratar de beneficiarse de estos derechos, lo que redundará en prolongar la estancia en la vivienda. 

SENTENCIA SOBRE GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

Desde finales de 2.016, cuando el Tribunal Supremo dictó una sentencia considerando nula la cláusula de los préstamos hipotecarios que impone a los consumidores el pago de todos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario ha habido gran revuelo e interés por ver cómo se iba a resolver en los tribunales el previsible aluvión de reclamaciones sobre esta cuestión, y que afecta a todas las personas y empresas que tienen un préstamo hipotecario. El Tribunal Supremo dijo que la cláusula era nula pero no especificó que gastos debían devolverse al consumidor y cuales no.


Primera cuestión que hay que tener en cuenta es que este debate solo afecta a los gastos del préstamo hipotecario, no a los de la compraventa o la operación que se hiciera a la vez que el préstamo, si es que la había. Los gastos de la compraventa los suele pagar el comprador y resulta legal, aparte de que en esas operaciones el banco no es parte.

Segunda cuestión que hay que considerar es que los gastos son cuatro: notaría, registro de la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y gestoría. El importe mayor de todos ellos corresponde al impuesto, normalmente casi el 50% del total.

Tercera cuestión: no solamente se reclama la devolución de los gastos, sino que la acción principal consiste en pedir la declaración de nulidad de la cláusula que impone al consumidor la obligación de correr con todos los gastos; y accesoriamente se pide el reembolso de los mismos. Esto tiene una consecuencia económica en lo referido a los gastos del juicio: si solo se reclamasen los gastos y estos fueran de 2.000 / 3.000 euros (cifra habitual de gastos en los préstamo) el procedimiento se tramitaría como un juicio llamado "verbal"; pero al tenerse que reclamar obligatoriamente la nulidad de la cláusula mencionada, el procedimiento adecuado es el llamado "ordinario" (como si se reclamasen más de 6.000 euros), que resulta más complejo y por lo tanto más caro para el cliente.

Como ya saben todos los clientes que me han preguntado en el despacho sobre el tema, he aconsejado esperar a ver qué decidían los juzgados de Madrid puesto que ya había habido decisiones contradictorias en otras provincias sobre qué gastos eran reembolsables y cuales no. Si la sentencia decidiera que solo algunos gastos son reembolsables los honorarios abonados a abogado y procurador no se impondrían al banco, y el cliente acabaría prácticamente igual que estaba al principio (lo gastado en el juicio, en abogado y procurador, podría ser una cantidad similar a la recuperada en la sentencia); y obviamente para eso no se hace un juicio.

El gobierno reaccionó con una norma que impone que en cada provincia habría un solo juzgado de primera instancia que se encargaría de resolver estos temas, evitando así resoluciones contradictorias, y en Madrid, el 1 de junio de 2.017, entró en funcionamiento el juzgado de Primera Instancia nº 101 Bis para estos temas.

Hubo alguna sentencia antes de la entrada en vigor de este juzgado que concedió al consumidor la devolución de todos los gastos, pero está recurrida ante la Audiencia.

Y ahora, por fin, tras haberse presentado casi 8.000 demandas en el juzgado 101 entre el 1 de junio y el 30 de julio de 2.017, el 7 de septiembre de 2.017 tenemos la primera sentencia que resuelve este tema y otras cláusulas cuya validez también se cuestionó, pero nos vamos a centrar en la de los gastos:
- El resultado consiste en que se declara la nulidad de la cláusula que impone los gastos al consumidor, pero de forma parcial, y solo se recuperan los gastos de notaría y registro, pero no los del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La explicación consiste en que se hace una distinción entre el préstamo hipotecario que solicita el cliente y que otorga el banco, y la hipoteca que impone el banco como garantía de devolución del préstamo. Los gastos relacionados con el préstamo los pagará el cliente, y los gastos de la hipoteca los ha de pagar el banco. El préstamo no precisa intervención notarial ni inscripción en el registro de la propiedad, pero la hipoteca sí, con lo cual los gastos del notario y del registro los habrá de pagar el banco, amparándose en la normativa notarial y registral; mientras que el impuesto grava el préstamo no la hipoteca, por lo que la pagará el consumidor, tal y como se desprende de la normativa que regula el impuesto y de decisiones previas de la Sección Tercera del Tribunal Supremo sobre la naturaleza de este tributo.

Aún habría que esperar a que la Audiencia Provincial (órgano superior jerárquico al Juzgado de Primera Instancia) se manifieste, pero este resultado es lógico desde un punto de vista jurídico.

Si se deciden a ir al juzgado primero habrán de recopilar las facturas de los gastos (que los bancos mucha veces no entregaron en su momento), y luego es aconsejable reclamar solo los gastos de notaría, registro y gestoría, pues seguramente se cobrarán las costas (honorarios abonados al abogado y procurador propios, que habrá de pagar el banco), y el cliente acabará viendo algún dinero en su cuenta; no mucho, pero se tendrá un poco de justicia. Y antes habría que enviar un requerimiento al banco para requerir la devolución de estos gastos por si se pueden evitar el juicio.

Paralización de ejecución hipotecaria y subasta

El pasado día 16 de mayo de 2.013 ha entrado en vigor la nueva normativa de protección del deudor hipotecario (Ley 1 / 2013) que contiene la previsión de que se puede solicitar la paralización de los procedimientos de ejecución hipotecaria que se encuentren actualmente en trámite. El medio consiste en presentar, con abogado y procurador, la oposición a la demanda en los procedimientos de ejecución hipotecaria, lo que implica retrasar el momento de la subasta y el lanzamiento. Esta medida tiene la finalidad de pedirle al juez que examine las cláusulas del contrato de préstamo por si pudieran ser abusivas.
Pero lo que hay que tener presente es que la disposición transitoria cuarta de esa norma dice que la petición debe hacerse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la norma (un mes desde el día 16 de mayo de 2.013), y los juzgados no están obligados a comunicar esta circunstancia a los deudores hipotecarios, por lo que si no se pide la revisión del contrato de préstamo en ese plazo, una vez transcurrido ese mes luego no cabrá oposición y el deudor habrá perdido la oportunidad de retrasar su salida del domicilio.

Por lo tanto los deudores hipotecarios deben tratar de aprovechar esta oportunidad para presentar esta oposición, por medio de abogado de oficio si carecen de recursos o de abogado privado en otro caso.

Se trata de una buena medida dictada tras la resolución del tribunal europeo que obligaba a modificar la legislación hipotecaria española, permitiendo que los jueces valoren el carácter abusivo o no de las cláusulas incorporadas en los contratos de préstamos hipotecarios. Pero como todas las medidas en el ámbito civil deben ser solicitadas por los interesados, pues los jueces no actuarán de oficio en la mayoría de los casos.

Otra medida que ha vuelto a plantear esta norma, aunque ya existía con anterioridad, consiste en la posibilidad de solicitar una demora de dos años hasta el 16 de mayo de 2.015, en el lanzamiento (término que define el acto de echar al deudor hipotecario de la que fue su vivienda tras la adjudicación en subasta) que exige varios requisitos: en primer lugar que se trate de una vivienda habitual, y luego demostrar que en los últimos dos años se ha sufrido una pérdida importante de ingresos que impide hacer frente al pago de las cuotas de la hipoteca.

Por lo tanto esta norma (ley 1/ 2013) plantea dos posibilidades de defensa al deudor hipotecario:
a) Antes de la subasta permite oponerse a la ejecución hipotecaria, solicitando del juez que declare la nulidad de ciertas cláusulas por su carácter abusivo, lo que puede comportar por un lado un retraso en la tramitación del procedimiento permitiendo al deudor conservar su vivienda por más tiempo, y por otro lado, reducir el importe de la deuda, básicamente de los intereses.

B) Después de la subasta y antes del lanzamiento, permite solicitar la suspensión del lanzamiento durante dos años, siempre que se trate de vivienda habitual y se haya producido una importante pérdida de ingresos en los dos últimos años, que impidan hacer frente al pago de las cuotas del préstamo hipotecario.

En ambos casos se necesita actuar con abogado y procurador. 

Impago de hipotecas

El impago de las cuotas del préstamo hipotecario permite a la persona o entidad a cuyo favor se constituyó la garantía de la hipoteca demandar al deudor y cobrar a través de un procedimiento especial llamado "ejecución hipotecaria", en principio más rápido que cualquier otra reclamación de cantidad.

Actualmente, con la crisis económica que padecemos, las ejecuciones hipotecarias han aumentado de forma impresionante, y ello a pesar de que las entidades financieras no han reclamado judicialmente todas la deudas pendientes, debido a que ello las situaría en una posición aún más vulnerable que afectaría negativamente a su liquidez y solvencia.

Los particulares o empresarios que se enfrentan a una situación de impago en su préstamo hipotecario deben adoptar ciertas medidas para tratar de solucionar su problema o minimizar las consecuencias negativas del mismo.
Hay que tener presente que soluciones previstas en los ordenamientos jurídicos de países de nuestro entorno que suavizan el impacto que una ejecución hipotecaria conlleva sobre el consumidor o empresario no existen en España. A diferencia de otros países no cabe declararse insolvente para conseguir una moratoria en el pago del crédito hipotecario o una reducción de la deuda; esta medida sí está previstas para otro tipo de deudas, pero no para las deudas garantizadas con hipoteca. Y tampoco existe la dación en pago como medida de obligada admisión por las entidades financieras, consistente en zanjar la deuda entregando el bien que garantiza el pago; es decir, no podemos forzar al banco a que nos acepte la entrega del piso como pago de la deuda; y ello a pesar de alguna resolución judicial en tal sentido. No hay previsión jurídica que ampare la dación en pago como medida que deben aceptar las entidades financieras, y posiblemente las decisiones judiciales que han optado por esta medida serán revocadas en los recursos. En nuestro ordenamiento jurídico las entidades financieras están muy protegidas y tienen derecho a cobrar sin aceptar recortes ni demoras ni viéndose obligadas a recibir el bien hipotecado como pago de la deuda, a diferencia de lo que sucede en otros países europeos, cuyos tipos de interés en las hipotecas, como contrapartida, eran ciertamente algo más elevados que en España.

¿Cuales son las opciones que le quedan al deudor hipotecario? Antes de que la entidad financiera reclame judicialmente el deudor tiene que tratar de negociar con la entidad para conseguir un aplazamiento en los pagos (carencia) o una refinanciación (alargar el pago de la deuda a cambio de nuevos intereses); e incluso proponer la dación en pago que la entidad puede admitir (no está obligada a ello). El particular tendrá que valorar los gastos que todas estas opciones, particularmente la dación en pago, conllevan por vía de impuestos, gastos notariales y demás. Como siempre hay que revisar todos los documentos con ayuda profesional, antes de firmar; después será tarde.

Otra opción consiste en vender la casa, pero ello solo será posible si el importe del precio de venta supera o por lo menos iguala el valor de la deuda pendiente. Si el valor de la deuda supera el precio de venta el propietario debe comprobar si puede hacer frente a la diferencia entre esos importes para vender y pagarle a la entidad financiera lo que falta de deuda, con el fin de evitar caer en un pozo más profundo si se fueran acumulando mensualidades impagadas. El desplome en el valor de los inmuebles urbanos ha puesto la puntilla a estas situaciones, pues ahora resulta muy difícil vender una vivienda adquirida a partir del año 2.006, pues normalmente la deuda supera el precio que se pueda obtener con su venta.

Una vez que la entidad financiera ha iniciado el procedimiento judicial los intereses y las costas procesales serán un nuevo y pesado clavo en la losa, y las opciones se restringen. Queda la dación en pago y la venta, siempre en los términos vistos más arriba. Y queda la defensa numantina, solicitando abogado del turno de oficio (si económicamente se cumplen los requisitos) para permanecer informado de los avatares del procedimiento judicial y por si se puede presentar a la subasta algún comprador que supere el precio por el que la entidad financiera se va a quedar con el bien si no aparecen otros postores (60% del valor de tasación). Con la presentación de un mejor postor se puede evitar que nos quedemos sin inmueble y con una deuda enorme.
La vivienda sigue siendo propiedad del comprador hasta que se proceda a la adjudicación en subasta por lo que si el deudor obtiene dinero para pagar la deuda, con los intereses y las costas, podrá negociar con la entidad financiera. Pero cuidado con acudir a los prestamistas y financieras cuyos gastos suelen ser desproporcionados y en muy pocas ocasiones sirven para conservar la vivienda.

Tengan presente que si alquilan la vivienda (incumpliendo el pacto que suele aparecer en todas las escrituras de préstamo hipotecario) el inquilino se podría quedar en la misma por el tiempo que dure el contrato y pagando la renta a la entidad financiera desde la fecha de adjudicación. No debe haber prueba de ningún fraude (la entidad financiera tratara de acreditar que el inquilino conocía que la finca estaba hipotecada y no se podía alquilar, sobre todo si la renta es muy baja o el plazo del alquiler demasiado largo).

En todo caso traten de asesorarse, incluso para saber qué les deparará judicialmente el futuro si todo está perdido.