Modificaciones Ley de Arrendamientos Urbanos por el Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre 2018

Una vez más, otro gobierno introduce cambios en la Ley de Arrendamientos ante la constatación de que el mercado no funciona correctamente.
Las constantes oscilaciones y cambios de criterio en el mercado de alquileres, junto al deficiente funcionamiento de la adminitración de justicia, marcan el triste devenir de una norma que cada pocos años se ve modificada de forma infructuosa.
Ahora se vuelve a pensar que es razonable favorecer la estabilidad del arrendatario en el contrato, y se eleva el plazo mínimo desde los tres a los cinco años, aunque se introduce la novedad de distinguir entre arrendadores personas físicas y arrendadores empresas, y para éstas últimas se eleva el plazo mínimo del contrato hasta los siete años: si usted es arrendatario de una empresa podrá estar en el contrato siete años, pero si lo es de persona física solo cinco.
Se mantiene la posibilidad de que el dueño resuelva el contrato transcurrido un año si prueba que lo necesita para vivir él o pariente próximos.

Al elevar el plazo mínimo se eleva el plazo de la primera prórroga que pasa del año a los tres años, de forma absolutamente lógica.

Se ratifica la posibilidad de que la renta se actualice por encima del IPC (salvo en los arrendamientos de renta reducida), compensando de alguna forma la ampliación del plazo mínimo del contrato. Pero si en el contrato no se expresa la fórmula de actualización la renta quedará congelada, así que cuidado con olvidarse de mencionar cómo se actualiza la renta. En los contratos de renta reducida (cuya definición queda para un futuro Decreto de plan estatal de vivienda) la renta solo podrá actualizarse de conformidad con el IPC General Interanual.
También se prevé la posibilidad de elevar la renta si se realizan obras de mejora tras los cinco años de arrendamiento si el dueño es persona física, o de siete si fuera una empresa.

Los gastos de la agencia inmobiliaria intermediaria solo se pueden repercutir en el arrendatario si el dueño es persona física, pero no si es una empresa.

Se especifica que la venta en bloque de un grupo de viviendas o locales no permite el derecho de tanteo y retracto de los ocupantes. Una nueva facilidad para los fondos de inversión, en perjuicio de los consumidores.

Se limitan las garantías exigibles al arrendatario en los arrendamientos de vivienda. Se le puede pedir una mensualidad de fianza y otras dos mensualidades de garantía adicional, pero nada más. No se dice nada del aval, lo que resulta un olvido grave, aunque se supone que el aval tendrá la misma limitación en su cuantía exigible.
Además esa garantía puede resultar escasa dado el tiempo que tardan los juzgados en resolver un procedimiento de desahucio por falta de pago, que en la Comunidad de Madrid ronda los cinco o seis meses desde que se presenta la demanda.

En los procesos de desahucio (salvo en los más habituales de falta de pago o expiración del plazo) se prevé la suspensión del procedimiento por un mes en los casos en que el arrendatario se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, situación que no se describe. En todos los procesos de desahucio se comunicará la situación a los servicios sociales para intentar que tomen medidas de salvaguarda. El problema es que si no hay presupuesto para acoger a familias vulnerables probablemente se haga recaer la carga sobre los dueños de los pisos alquilados que verán demorarse, aún más, los procedimientos de desahucio.

En fín, nuevo bandazo sin saber a dónde vamos. En el mercado de alquiler no solo se interviene con legislación, sino que hacen falta medidas con base presupuestaria. Si se quiere controlar el mercado habría que crear un parque de vivienda pública en alquiler para situaciones vulnerables, y mejorar los medios de los juzgados para que la tramitación de los procedimientos de desahucio fuera más expeditiva, con lo que se favorecería que muchas viviendas vacías se pusieran en el mercado. El postureo es gratis, la eficacia cuesta dinero.

Repercusión de obras en arrendamientos de renta antigua

Se trata de un problema común en contratos de renta antigua: anteriores al 9 de mayo de 1.985
Vamos a trazar aquí las líneas básicas.

- Solo a contratos anteriores a 9 de mayo de 1.985. Si son contratos de 9 mayo 1.985 a 1 enero 1.995 solo se puede repercutir si lo prevé el contrato. En los posteriores a 1 enero 1.995 nunca se puede repercutir.

Tienen que ser obras necesarias; no cabe repercutir por mejoras. Se repercute cambio de calderas, conducciones de suministros, o reparación NECESARIA de elementos comunes (tejados, azoteas, bajantes, ascensores, antenas, humedades, deficiencias constructivas o estructurales).


La repercusión depende de:
- Que la realice el propietario por propia voluntad (o la comunidad de propietarios):
Se incrementa la renta anual en un 12% del coste de la obra, se divide entre 12 y tenemos el incremento mensual. Sin superar el 50% de la renta vigente mensual. Este incremento es definitivo, para siempre.

Cabe incrementar la renta por nuevas obras, y se volverá a contar el límite del 50% de la renta que esté vigente en el momento siguiente.
Ejemplo: ahora la renta son 50 euros, El 12% de la obra dividido en 12 meses da 25; la renta se incrementa a 75 euros. Dentro de un año hay nuevas obras, cuyo 12%, dividido entre 12 son 30 euros, se subirá la renta a los 105 euros.


- Que la pida el arrendatario o la autoridad competente
En este caso se cuenta la factura total de la reparación menos las subvenciones.
Suponemos que la renta son 185 euros al mes.

Cogemos el interés legal del dinero que es del 3% actualmente, por cinco años.
Ejemplo: si tenemos una factura de 10.000 euros menos subvención de 3.000 = 7.000
El 3% de  7.000 = 210 x 5 años = 1050
La cuantía a repercutir son los 7.000 del coste real más 1.050 de intereses = 8.050
Cada año el arrendatario pagará el 10% de dicha cantidad = 805 euros
Antes de distribuir dicha cantidad entre los doce meses, comprobamos que no supera el límite de la menor de estas dos cantidades:

-Cinco veces renta anual: 185 x 12 x 5: 11.100 euros.
-IPREM anual (año 2018, de ejemplo): 7519,59 euros

Como 805 no es superior a 7.519'59 euros, ni a 11.100, se puede repercutir.

Ahora sí, dividimos 805 euros entre los doce meses del año, y resulta que el arrendatario deberá pagar en concepto de repercusión, cada mes y durante diez años, 67'08 euros de incremento.

Solo se mantiene la subida durante 10 años.

PARA EL ARRENDADOR ES MEJOR OPTAR POR EL PRIMER SISTEMA PUES LA SUBIDA ES PERMANENTE.

Desahucio de viviendas de protección oficial en Madrid

Hace unos años el Ayuntamiento de Madrid, por motivos que aquí no vienen al caso, decidió vender parte de su patrimonio inmobiliario destinado a viviendas que alojan en régimen de alquiler a familias que habían acreditado un bajo nivel de ingresos.
Se trata de viviendas de protección pública.
Tanto el propio ayuntamiento, con las viviendas cuya propiedad conservó, como alguno de los fondos inmobiliarios que han adquirido las otras viviendas por lotes empezaron a presentar demandas de desahucio contra los inquilinos.
Unos de los procedimientos ha llegado al Tribunal Supremo que por sentencia de 12 de mayo de 2.017 ha resuelto sobre la prórroga forzosa existente en este tipo de contratos.
La demanda en este caso fue presentada por el Ayuntamiento, concretamente por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A., en el año 2.013.
En el juzgado de primera instancia se dio la razón a los inquilinos, y la empresa municipal presentó recurso ante la Audiencia provincial de Madrid, que fue estimado, declarándose el desahucio y ordenando el desalojo.
Contra esta sentencia de la audiencia los inquilinos presentaron, a su vez, recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que ahora ha dado la razón a los recurrentes (inquilinos).

La cuestión objeto de debate consiste en la duración de estos contratos, que son regulados por el Decreto 100/86, de 22 de octubre, sobre los contratos de arrendamiento de las viviendas de protección pública.

la cuestión había sido resuelta de forma contradictoria en diversas sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, la mayoría a favor de una prórroga forzosa indefinida mientras se cumplan los requisitos de ingresos que se establecen para acceder al alquiler; aunque algunas otras sentencias afirmaban que la prórroga forzosa debía entenderse suprimida por la Ley de Arrendamientos de 1.994, que entendían aplicable a estos contratos en este tema de la duración.

Ahora el Tribunal Supremo dice que:
- la duración de estos contratos viene determinada por el Decreto 100/1986, y se van prorrogando cada dos años siempre que el inquilino  tenga ingresos anuales inferiores a 2'5 veces el salario mínimo interprofesional anual y no disponga de otra vivienda por cualquier título dentro de la Comunidad de Madrid.

Por lo tanto no hay un plazo indefinido pero no se permite el desahucio por expiración del término si el arrendatario cumple los requisitos que le permitieron acceder a la vivienda, que se valoran cada dos años.

Desistimiento en los contratos de arrendamiento

Frecuentemente los contratos de arrendamiento no duran lo pactado, a veces por incumplimiento de alguna de las partes, o por otros motivos.
La cuestión que vamos a analizar ahora consiste en aquellos supuestos en los que el arrendatario pretende dejar el alquiler del local de negocio antes de plazo alegando que no tiene rentabilidad económica (desistimiento).
El asunto ha sido resuelto por una sentencia del Tribunal Supremo en el recurso 1870/2013. Se trataba de que la arrendataria cerró el negocio que tenía alquilado en el centro de Sevilla y envió las llaves al dueño  por medio de mensajero.  La propietaria presentó demanda solicitando que se declarara la subsistencia del contrato y que la arrendataria continuara pagando; la arrendataria solicitó que se declarara resuelto el contrato con fecha 30 de junio 2.009 por incumplimiento del propietario dado que hubo unas obras en la calle que sin impedir la actividad, si que la dificultaban.

Esta sentencia distingue tres tipo de casos:
- aquellos en los que hay una cláusula que permita resolver al arrendatario, quedando obligado a pagar una multa o indemnización. Sentencias del Tribunal Supremo de 23 diciembre 2.009, 10 diciembre de 2.013 y 29 de mayo de 2.014
- casos en los que no hay tal cláusula que permita el desistimiento del arrendatario, pero ante la manifestación del arrendatario de querer resolver, el arrendador no acepta y pide el cumplimiento del contrato según lo pactado. Sentencia 26 junio 2.002.
- los últimos casos son aquellos en los que no hay cláusula pero el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del contrato reclamando una indemnización por incumplimiento del arrendatario. Sentencia de 9 de abril 2.012.

En el caso estudiado, que sitúa entre los del segundo grupo, no cabe moderación de la indemnización, puesto que no se pidió tal, sino las rentas de los meses transcurridos, pues ni se aceptó la resolución, ni había cláusula en el contrato que permitiera el desistimiento.
Se considera que si bien el arrendatario perdía ingresos por las obras, también el arrendatario vio disminuidas sus posibilidades de tener otro arrendatario, dado que no eran obras que estuvieran bajo dominio del arrendatario, sino del ayuntamiento que las había acordado..

De todas formas es conveniente para ambas partes establecer una cláusula que fije con claridad la indemnización que habrá de pagar el arrendatario si desiste del contrato antes del plazo, compensando al arrendador por las rentas que no se van a percibir. También hay que considerar que puede haber una justa causa para el desistimiento, y demostrada una pérdida de ingresos, se podría considerar que no hubiera derecho a indemnización.

Es una cuestión muy controvertida donde cada caso, con sus propias peculiaridades, puede encontrar una solución distinta en la jurisprudencia.

Duración arrendamiento local sujeto a prórroga forzosa pero posterior al decreto Boyer

Se trata de un caso poco frecuente pero interesante.
El 9 de mayo de 1.985 entró en vigor en materia de arrendamientos el Decreto Boyer, que supuso el fin de la prórroga forzosa con carácter general para los contratos suscritos con posterioridad a aquella fecha. Desde ese momento solamente cabe prórroga forzosa en los contratos anteriores a esa fecha, o en los posteriores que voluntariamente recogían entre sus cláusulas que se sometían a ese régimen.
Por extraño que pueda parece se celebraron contratos, sobre todo sobre locales, en los cuales se pactó expresamente la prórroga forzosa, de forma que el dueño sabía que tenía un arrendatario por mucho tiempo con la renta actualizándose cada año, y el arrendatario tenía la garantía de que, cumpliendo sus obligaciones, podría permanecer en el local durante mucho tiempo. Eran casos donde el arrendatario asumía fuertes inversiones en obras y reformas y quería amortizarlas a largo plazo.

El asunto ha sido examinado por el Tribunal Supremo, en su sentencia de 12 de marzo de 2.015,
llegando a la siguiente conclusión: A esos contratos les resulta aplicable la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos  de 1.994, porque si el legislador estableció en el Decreto Boyer la temporalidad de los contratos, obviamente ese criterio resulta aplicable a los contratos posteriores a mayo de 1.985, y por lo tanto los suscritos por persona física se extinguen a la jubilación o fallecimiento del arrendatario, pudiéndose subrogar el cónyuge hasta su jubilación o fallecimiento. Si ya se hizo la primera subrogación a favor del cónyuge, o si no hubiera tal, se puede subrogar un descendiente si no hubieran transcurrido 20 años desde 1 enero 1.995, y esa subrogación durará hasta 31 de diciembre de 2.014.
Si el arrendatario fuera una sociedad, el contrato se extingue a los 20 años de la entrada en vigor de la ley de arrendamientos de 1.994  (31 de diciembre de 2.014).
Estos periodos se extienden si media un traspaso válido.

Por lo tanto los propietarios de locales que aún no hayan extinguido los contratos de arrendamiento anteriores a mayo de 1.985, o posteriores que incluyeran la prórroga forzosa en sus cláusulas, deberán tener presente que normalmente sus contratos pueden resolverse desde el 1 de enero de 2.015, fecha en la que transcurrieron los 20 años desde la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos de 1.004, actualmente vigente.

Desahucio por falta de pago tasa de basuras

Ha habido una reciente sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2.015 que analiza una situación surgida en relación con un contrato de arrendamiento anterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y el pago de la tasa de basuras.

La tasa de basuras es de reimplantación relativamente reciente. Existió hace bastantes años pero se incorporó a la contribución urbana, actualmente llamado Impuesto de Bienes Inmuebles. Hace un par de años muchos ayuntamientos volvieron a crear la tasa de basuras como un medio de aumentar su recaudación.

Por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 (actualmente vigente) se establece que el Impuesto de Bienes Inmuebles podrá ser repercutido a los arrendatarios de viviendas y locales con contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1.985 (fecha de entrada en vigor del Decreto Boyer que puso fin a la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento). Esto permite que, incluso en los casos en los que no se pueda actualizar la renta por las circunstancias personales del arrendatario, el propietario no se vea gravado con el Impuesto de Bienes Inmuebles, pues podrá exigir el pago de su importe al arrendatario.

El tema se complica con la aparición de la tasa de basuras, pues no es un concepto mencionado en la Ley de Arrendamientos de 1.994, con lo cual había dudas sobre si era repercutible o no al arrendatario. Esa misma duda ha surgido con todos los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la mencionada tasa, pues no se sabía si era algo a pagar por el propietario o por el arrendatario, si era asimilable al IBI o no; y si no se regulaba su pago en el contrato cabía preguntarse quien habría de pagarlo.

La sentencia arriba mencionada solo se refiere a los contratos anteriores a mayo de 1.985 y su doctrina afirma que el arrendatario habrá de pagar la tasa de basuras; y si no lo hiciera, como ha sido en el caso enjuiciado, podrá ser desahuciado, al considerarse esta tasa como una cantidad asimilada a la renta. El caso en concreto ha supuesto el fin de un contrato de arrendamiento de renta antigua por la falta de pago de unos pocos euros.

El Tribunal Supremo afirma que la tasa de basuras ha de pagarla el arrendatario por aplicación de la legislación de arrendamientos del año 1.994, y porque el RD 2/2004 de 5 de marzo, que contiene la Ley de Haciendas Locales, en sus artículos 23 y 20.4 dispone que el sujeto pasivo de la tasa es la persona beneficiada por el servicio, que es obviamente el ocupante de la vivienda o local. Y esta doctrina será seguramente aplicable a todos los contratos posteriores a mayo de 1.985, donde no se prevea expresamente quien ha de pagar la tasa de basuras, que habrá de ser el arrendatario del local o vivienda.

Renuncia a la denegación de la prórroga en los arrendamientos de local

El objeto de este comentario tiene, de nuevo, que ver con el controvertido tema de la prórroga forzosa en los arrendamientos de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1.985.

Se trata de contratos donde el inquilino tiene derecho a permanecer en el uso de la vivienda mientras quiera, pudiendo transmitir ese derecho a su cónyuge y, con ciertas condiciones, a sus descendientes.

La vía más utilizada para denegar ese derecho consiste en la alegación de necesidad por parte del propietario o de un familiar.

Pues bien, la cuestión concreta estriba en saber si el propietario puede renunciar a denegar la prórroga por causa de necesidad, e incluso si sería eficaz la renuncia si perjudicara a sus propios herederos. El caso sería el de una persona que recibe en herencia un piso arrendado desde antes de mayo de 1.985, y bien por necesidad propia de él o de uno de sus hijos desea denegar la prórroga forzosa; sin embargo el padre del actual propietario había renunciado por escrito a utilizar esta vía para recuperar la posesión de su vivienda.
¿Queda el actual propietario vinculado por la renuncia que hizo su padre, o dado que la necesidad la tiene él, puede denegar la prórroga al arrendatario?

La respuesta la ha venido a dar la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2.015, que afirma que efectivamente la renuncia de un propietario a denegar la prórroga forzosa por motivo de necesidad será plenamente eficaz para sus herederos. En este caso el arrendatario había aceptado una moderada subida en la renta a cambio de que el propietario renunciará a denegarle la prórroga por necesidad; cuando el hijo del propietario, heredero y propietario de la finca, pretendió denegar la prórroga, la renuncia a denegar la prórroga por estado de necesidad realizada por su padre ha sido considerada como válida y eficaz contra su pretensión, y el arrendatario ha permanecido en el uso de la finca.

ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO. REQUISITOS DEL REQUERIMIENTO DE PAGO

La enervación de la acción de desahucio viene regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en la posibilidad que tiene el arrendatario  de seguir con su contrato de alquiler cuando paga las cantidades reclamadas  en un procedimiento de desahucio, dentro de los 10 días posteriores al requerimiento judicial. Además tendrá que pagar las costas del proceso, que incluyen los honorarios del abogado y procurador del arrendador más las tasas judiciales.

Hay una fórmula para que el propietario impida que el juzgado conceda esta oportunidad de enervación al arrendatario, que consiste en remitir previamente al inicio del trámite judicial un requerimiento de pago, y presentar la demanda transcurrido un mes desde tal requerimiento sin que el arrendatario haya pagado.

Según la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2.014 el requerimiento que puede impedir la enervación en el procedimiento de desahucio ha de tener los siguientes requisitos:
  - Tratarse efectivamente de un requerimiento para que se paguen rentas o cantidades asimiladas (IBI, obras, suministros, etc.) pendientes de abono, cuyo pago corresponda por contrato o por ley al arrendatario. 
  - El requerimiento debe enviarse de forma fehaciente: el contenido debe poderse probar. Eso exige la forma notarial o por burofax con certificación de texto. Se excluye la carta por correo certificado.
  - Debe transcurrir un mes hasta la presentación de la demanda.
  - Las cantidades reclamadas deben permanecer impagadas total o parcialmente.

Una cuestión interesante consiste en determinar el contenido del requerimiento, y más concretamente, si el requerimiento debe contener un aviso al arrendatario de que caso de que no se paguen las cantidades reclamadas se procederá a la demanda solicitando la resolución del contrato, y se impedirá la enervación de la acción de desahucio.

A este respecto cabe decir que han habido sentencias contradictorias entre diversas audiencias provinciales, pues unas exigían que el requerimiento advirtiera expresamente al arrendatario de las consecuencias que podría acarrear el hecho de no pagar las cantidades reclamadas, y otras sentencias consideraban que para impedir la enervación no hacía falta haber advertido al arrendatario de dichas consecuencias y de las medidas que tomaría el propietario.

Mediante sentencia de fecha 26 de junio de 2.014, dictada en el recurso 1437/2013, el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de resolver la cuestión controvertida. Se trataba de un asunto de un contrato de renta antigua (año 1.956), en el cual el propietario remitió una carta al arrendatario reclamándole el pago de unas cantidades por repercusión por obras, el IBI y actualización de rentas, indicándole que durante un determinado periodo tendría que pagar una nueva cantidad de cuota mensual de alquiler. Transcurrido el plazo de un mes sin que el arrendatario hubiera pagado la cantidad reclamada, el propietario interpuso demanda de desahucio negándole al arrendatario la posibilidad de enervar la acción, a pesar de que el arrendatario ingresó en la cuenta del juzgado toda la cantidad reclamada inmediatamente recibió la demanda. La Audiencia Provincial dio la razón al arrendatario cuando afirmó que el propietario debería haberle advertido expresamente de que si no pagaba solicitaría la resolución del contrato, pidiendo que el arrendatario no tuviera la oportunidad de enervar la acción pagando lo reclamado tras recibir la demanda.

El propietario presentó recurso ante el Tribunal Supremo, que le ha dado la razón considerando que el requerimiento previo a la demanda, cumpliendo estrictamente los requisitos del artículo 22.4 de la LEC (plazo de un mes y vía fehaciente), es suficiente para impedir la enervación de la acción, sin que sea necesario advertir al arrendatario de que caso de que no pague en un mes se solicitará la resolución del contrato y se impedirá la posibilidad de enervar.

Los fundamentos de la sentencia consisten por un lado en que no se puede obligar al propietario a convertirse en consejero del arrendatario y, por otro, que la enervación no es un derecho sino una oportunidad.

Así que el arrendador podrá remitir los requerimientos sin dar más información de la necesaria, y el arrendatario debe acudir inmediatamente a un abogado en cuanto reciba una comunicación fehaciente del dueño.

Desahucio cuando la arrendataria se encuentra en concurso de acreedores.

En esta época de crisis inacabable nos encontramos con frecuencia que las empresas arrendatarias entran en concurso de acreedores y los dueños de los locales o naves se enfrentan con graves dificultades para cobrar las rentas.

Hay que tener presente que en estas situaciones se aplican normas específicas que provocan importantes diferencias en los procedimientos de desahucio. 

La primera cuestión a valorar es que sería razonable no reclamar las rentas, sino solamente el desahucio. Posteriormente se podría reclamar la cantidad, una vez recuperada la posesión, y por un motivo que expongo más adelante. 

El procedimiento , SI AÚN NO HUBIERA DECLARACIÓN DE CONCURSO, se debe celebrar en los juzgados competentes sobre la finca, 

Si se reclaman rentas (o incluso también aunque no se haya hecho) la arrendataria podría alegar como motivo de oposición encontrarse en preconcurso de acreedores. Si hay reclamación de cantidades podría demorarse el desahucio, pero si no se han reclamado es más fácil que el pleito continúe; por ello sería conveniente pedir solamente el desahucio, y dejar para un posible pleito posterior la reclamación de las rentas impagadas.

El crédito por esas rentas impagadas no tiene preferencia especial; iría detrás de trabajadores, Hacienda y Seguridad Social. El crédito de las rentas tendría preferencia temporal sobre créditos de similar naturaleza que se hubieran reclamado más tarde.

La declaración de concurso (auto judicial de declaración de concurso, lo que sucede tiempo después de presentada la solicitud del concurso) puede afectar al desahucio de varias formas:
1. Si la demanda de desahucio se presenta y el procedimiento de desahucio concluye antes de que se declare el concurso, no hay ningún obstáculo. Pero el arrendatario puede utilizar el hecho de haber solicitado la declaración de concurso para suspender el desahucio, y depende del juez del desahucio admitirlo o no, pues según la Ley Concursal solo se incide en el desahucio tras la declaración del concurso, pero aún antes el juez del desahucio podría paralizarlo.

2. Si la demanda se presenta después de declarado el concurso hay que tramitar el desahucio ante el Juez del Concurso, que es un juzgado de lo mercantil, normalmente saturado. El procedimiento se vuelve un calvario, por lentitud entre otras cosas.

3. El juez del concurso puede declarar que, en beneficio del concurso, el contrato se enerva (se salva, no se resuelve): entonces se pagan las rentas con carácter preferente, y el contrato continúa. No hay desahucio, pero las rentas se pagan tarde, pueden ser necesarios otros desahucio reclamando el pago. Esa enervación o salvación del contrato se aplicará aunque hubiera otra anterior o se hubiera reclamado fehacientemente con un mes de antelación; es decir no se aplican los requisitos que en general impiden la enervación, sino que queda a criterio del juez, que suele optar por la enervación como medio de intentar salvar la empresa.

4. Las rentas posteriores a la declaración del concurso, que no se reclaman en la demanda de desahucio inicial, no tienen ninguna preferencia. Incluso el juez puede ponerlas en último lugar a cobrar si considera que el propietario del local está entorpeciendo la labor de la empresa concursada.

El orden de los créditos viene en los artículos 90 y siguientes de la Ley Concursal. Entre los créditos privilegiados se mencionan los del arrendamiento financiero, pero no los del arrendamiento de inmuebles.

Mientras tanto la arrendadora debe cumplir con sus obligaciones contractuales. Impedir el acceso al recinto o el uso de las instalaciones podría lugar a un juicio contra la arrendadora, que podría ser condenada a indemnizar a la arrendataria, aparte de entorpecer el desahucio.

Esto implica que a la menor posibilidad de que la arrendataria se mueva en una situación de retraso en los pagos, el dueño debería buscar el desahucio antes de que se declare el concurso, porque el desahucio de empresa ya concursada es muy complicado.

Desistimiento en contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2.013

Un problema muy habitual en las relaciones arrendaticias consiste en la marcha del inquilino de la vivienda antes de la fecha prevista en el contrato. La normativa ha ido modificando los efectos que tal marcha (llamada jurídicamente desistimiento anticipado) conlleva, y él último cambio ha sido introducido mediante la Ley 4/2013 que modificó algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, vigente para aquellos contratos posteriores al 1 de enero de 1.995.
En otra entrada ya menciono las modificaciones más relevantes que ha planteado la Ley 4/2013 en la Ley de Arrendamientos, pero ahora quiero concentrarme en el tema del desistimiento anticipado porque ha supuesto un cambio muy relevante que, en la época convulsa en la que nos encontramos, viene generando bastante controversia.

Hace mucho que pasaron los tiempos en los que los arrendatarios aspiraban a estar en el piso durante largos años, y cuando los dueños preferían tener inquilinos de larga estancia, cumplidores con sus obligaciones, que cuidaban de la vivienda y pagaban puntualmente. La imposibilidad de subir la renta en muchos contratos antiguos generó un lógico malestar en muchos propietarios. De esa situación el péndulo pasó, con el Decreto Boyer de los años ochenta del siglo XX, a la posición opuesta, etapa en la que los arrendadores pretendían que las rentas se fueran incrementando al ritmo del mercado imponiendo contratos más cortos, con los inquilinos en una situación de gran debilidad en la negociación. Con la Ley de Arrendamientos de 1.994 se estabilizó un tanto la situación con contratos de duración media, en torno a los cinco años, que permitían cierta tranquilidad al inquilino sin un grave riesgo para los propietarios de que las rentas se quedasen desfasadas con respecto a las variaciones del mercado.

Pero llegó la crisis y los precios del alquiler se vieron sometidos a una fuerte presión bajista, en la que los inquilinos empezaron a utilizar el poder de votar con los pies; simplemente se marchaban de la vivienda en cualquier momento a otra más barata, y los dueños se veían obligados a aceptar rebajas de renta o a volver a alquilar por un precio más bajo a un nuevo inquilino que les era desconocido.

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la nueva normativa (6 de junio de 2.013),  cuando un inquilino abandona la vivienda (desiste del contrato) legalmente puede ser obligado a pagar una indemnización por los daños y perjuicios causados. El problema consiste en que meterse en un juicio por este tema no suele resultar rentable para el propietario, por cuanto los juzgados, después de algunas sentencias del Tribunal Supremo dictadas en los años 2.008 y 2.010, no condenan generalmente al inquilino a pagar más que un par de mensualidades de renta en concepto de indemnización o, incluso, aprecian motivos justificados para desistir cuando el arrendatario se ha quedado sin trabajo, o se ve forzado a mudarse a otra localidad en busca de nuevas oportunidades laborales, y en esos casos no hay condena de ningún tipo. Así que en estos casos el arrendador se ha venido conformando con quedarse con la mensualidad de fianza.

Ahora, con la reforma vigente desde el 6 de de junio de 2.013, y solamente para los contratos posteriores a esa fecha, pues los anteriores mantienen su régimen correspondiente a la redacción originaria de la Ley de Arrendamientos del año 1.994 (la normativa vigente cuando se firmaron), se prevé que el inquilino pueda abandonar la vivienda avisando con 30 días de antelación, y siempre que hubieran transcurrido ya seis meses desde la firma del contrato (desde 6 de diciembre de 2.013 en adelante). Cabe establecer como indemnización que el arrendatario o inquilino abone una mensualidad de renta por cada anualidad de alquiler que no cumpla, prorrateándose los periodos inferiores al año. No cabe pactar una indemnización superior porque la norma impide que ciertos aspectos (y éste es uno de ellos) se puedan pactar, modificando la previsión legal en perjuicio de los arrendatarios.

Por lo tanto ahora, pasados los seis primeros meses del contrato, basta un preaviso de 30 días, notificado de forma fehaciente (burofax o carta con copia firmada por el propietario) para que el inquilino pueda marcharse de la vivienda o local sin que se considere incumplimiento del contrato, y se puede pactar la indemnización en la cuantía vista más arriba. Como contrapartida el propietario puede reclamar el piso para su uso por él o por familiares directos, transcurrido un año del contrato, y se ha reducido el plazo mínimo legal obligatorio para el propietario a los tres años, desde los cinco previstos en la redacción originaria de la LAU de 1.994.

Con estos cambios se ha tratado de regular una práctica constante en los últimos años que estaba generando disputas entre las partes. Indudablemente el arreglo satisface las pretensiones de mayor facilidad de movilidad para los arrendatarios, pero al precio de recortar una mayor garantía de estabilidad.

Tiempos cambiantes traen normas diferentes que entran en vigor, a lo peor, cuando la tendencia social vuelve a cambiar. Veremos.

En caso de matrimonio ¿deben firmar ambos cónyuges el contrato de arrendamiento o no?

Si el piso es propiedad de un matrimonio ¿deben firmar los dos cónyuges como arrendadores?, y si van a ir a vivir al piso dos personas casadas ¿deben firmar los dos cónyuges como arrendatarios?

Esta es una duda que se plantea con frecuencia en la redacción de los contratos y que, si sucede el fallecimiento del cónyuge titular, produce importantes consecuencias, así que vamos a dar respuesta.

- Caso de que el piso sea propiedad de los dos cónyuges, a efectos meramente civiles de validez del contrato, basta con que firme uno solo de los cónyuges, con lo que, además, en el caso de que hubiese un procedimiento judicial solamente tendría que intervenir uno de ellos, disminuyendo así las molestias.
A efectos fiscales si Hacienda solamente recibe datos en el sentido de que los rendimientos son de uno de los cónyuges porque solo uno hubiera firmado, a él se le imputarán esos ingresos en el Impuesto sobre la Renta; aunque si se trata de un matrimonio casado en régimen de gananciales se podrá declarar la mitad de los rendimientos por cada cónyuge, aunque en el contrato figure solamente el nombre de uno.
Por lo tanto como consejo general puede ser más cómodo que firme uno de los cónyuges propietarios, casados en gananciales.

Si el matrimonio se rige en sus aspectos económicos por el régimen de separación de bienes, o si se trata de un inmueble propiedad de dos personas no casadas, tendrán que figurar ambos como arrendadores.


- Caso de que acudan dos personas a arrendar un piso o local al propietario le conviene que ambos firmen el contrato como arrendatarios pues así habrá dos personas (o más si se trata de varios socios o amigos que van a arrendar conjuntamente) responsables del pago.

A los arrendatarios, si no están casados, o lo están en régimen de separación de bienes, les conviene firmar a ambos para ostentar los derechos de forma clara y poder ejercitarlos si surgiesen problemas entre ellos.

Si los arrendatarios están casados en régimen de gananciales tendrán que tener en cuenta que según la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2.013, el derecho de arrendamiento es personal, y no entra dentro del patrimonio ganancial, lo que en caso de fallecimiento del cónyuge titular debe ser tenido en cuenta y tiene como importante consecuencia que el cónyuge sobreviviente tendrá que notificar al propietario, en el plazo de 3 meses (ley de 1.994) o 90 días (ley de 1.964), que se ha producido el fallecimiento y que se va a ejercitar la subrogación del contrato. Si no se realiza la notificación el contrato se extingue.
Y cuando estemos ante un contrario regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de de 1.964 habrá que valorar si es posible la subrogación que se pretende; tema tratado en la sentencia mencionada antes.


Ello significa que a los arrendatarios también les conviene firmar a ambos, incluso casados en gananciales, para evitar problemas con la continuidad del contrato en caso de fallecimiento del cónyuge titular para evitar que la falta de notificación del cambio de titular conlleve la extinción del contrato. Incluso en caso de ruptura del matrimonio también hay obligación de notificar el cambio de titular si el uso del piso es otorgado en resolución judicial al cónyuge que no había firmado originariamente el contrato, y la falta de notificación puede llevar a la extinción del contrato.

Con la firma de ambos cónyuges en el contrato, al principio de la relación arrendaticia, evitaremos que la falta de notificación del cambio suponga la extinción del contrato.

Ley de Arrendamientos Urbanos. Modificaciones junio 2.013.

Tenemos otra modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994. Nuevamente se trata de dar otra vuelta de tuerca a la legislación arrendaticia, tratando de paliar el problema de la escasa utilización del alquiler en España y la gran cantidad de viviendas vacías; cuyo número ha aumentado a consecuencia de la crisis que padecemos. Se trata de una norma que pretende facilitar que las empresas que van a acumular patrimonio inmobiliario tengan mayores seguridades en los alquileres, que los propietarios puedan disponer de las viviendas con más agilidad, tanto por periodos de alquiler más breves como pretendiendo una agilización de los desahucios. Como elemento negativo encontramos una pérdida de estabilidad que se refleja en medidas tales como la reducción del plazo mínimo de prórroga forzosa que baja de 5 a 3 años, y la posibilidad de que el arrendatario decida dejar el contrato en cualquier momento después de los primeros seis meses, simplemente preavisando con 30 días de antelación, y sin necesidad de justificar los motivos de su desistimiento del contrato. esta pérdida de estabilidad resulta perjudicial para los inquilinos pero también para pequeños propietarios que preferirían una relación duradera que ir cambiando de inquilino cada tres años.

La otra gran novedad, por enésima vez anunciada, consiste en la agilización de los desahucios, pero nos tememos que esta pretensión se verá una vez más fallida por la falta de mayores medios y un mejor control en la eficiencia de los existentes. 

La excesiva demora en la recuperación de la vivienda ante una falta de pago de la renta no deriva de la fase del juicio, que ahora se pretende limitar, sino de la tardanza en el señalamiento de los lanzamientos, y aquí harían falta más medios y una mejor gestión de los existentes. La ley opta por reducir el número de funcionarios precisos en un lanzamiento que pasan de dos a uno; pero el problema puede surgir si ante situaciones complejas que se pueden plantear en un desalojo forzoso no se van a procudir ahora más suspensiones al verse los funcionarios menos protegidos y más solos.


La ley de arrendamientos de 1.994 sigue vigente pero con cambios en muchos de sus artículos, con lo que probablemente hubiera sido preferible hacer una nueva norma bajo un plan sistemático en lugar de parchear la existente.

Los cambios procesales en el desahucio por falta de pago afectan a todo tipo de inmuebles, mientras que los cambios en cuestiones de fondo (los cambios en la ley de arrendamientos sobre plazos, incremento de renta y otros), afectan fundamentalmente a las viviendas, no a locales, naves ni parcelas.

Estamos ante un avance en posiciones liberalizadoras por cuanto se amplia el ámbito dejado a la voluntad de las partes en detrimento de ciertos mandatos legales previos que trataban de amparar la posición negociadora supuestamente más débil del arrendatario.
Estas mayores posibilidades de negociar significan que la regulación contractual adquiere mayor importancia, pues el contrato llega a prevalecer, aunque de forma un tanto confusa, sobre la propia ley, con lo que habrá que esmerarse en el redactado de los contratos de forma que recojan expresa y correctamente la auténtica voluntad de las partes. Cuidado con copiar los contratos sin examinarlos y entenderlos.

Se afirma que se creará un registro de inquilinos morosos a fin de que los propietarios puedan consultar los datos de la persona con la que pretendan contratar. Se trata de una demanda largamente planteada, y que ahora se dice va a ser atendida. Esperemos que no suceda como con el registro de resoluciones en juicios de faltas o tantos otros registros pendientes de un desarrollo reglamentario y de una infraestructura administrativa y monetaria que nunca llega a plasmarse.

Entrando en las modificaciones propiamente dichas podemos destacar los siguientes aspectos:
1. Los apartamentos turísticos quedan fuera expresamente de esta regulación. Ya son varias las comunidades autónomas que regulan el tema, con mayor control y cobro de impuestos. En Madrid solo se admiten apartamentos turísticos en suelo terciario con lo que los particulares no podrán alquilar legalmente con esta finalidad, quedando solamente en manos de las empresas hoteleras, lo que tendrá su repercusión por ejemplo si se celebrasen los juegos olímpicos en Madrid.

2. Se trata de favorecer la mediación y el arbitraje, aunque son fórmulas que solamente encarecen y demoran la solución al problema más habitual que es la falta de pago de la renta. Para este problema sigue funcionando mejor el juzgado, puesto que en España el grado de incumplimiento voluntario de las resoluciones judiciales es escándaloso, y ni los arbitros ni los mediadores pueden forzar el cumplimiento de sus resoluciones, a diferencia de los jueces que pueden mandar a la policía para echar al inquilino que no paga la renta. Para cuestiones como devoluciones de fianza, mal estado del inmueble u obras pueden ser una ayuda estas figuras de resolución extrajudicial de conflictos.

3. La nueva norma promueve que las personas se vean incitadas a inscribir sus contratos en el registro de la propiedad, como forma de que tengan valor frente a terceros. Esto supone un mayor gasto y pocas o ninguna ventaja práctica. Hay que destacar que al concluir el arriendo de un contrato inscrito habrá que volver a anotar dicha conclusión en el registro, lo que conllevará nuevos gastos a8proximadamente unos cien euros cada vez). En el artículo 27.4 de la LAU se diseña una figura de requerimiento de resolución por vía registral que en la práctica no conllevará ninguna ventaja para el propietario, pues si el inquilino moroso no atiende el requerimiento el propietario habrá de acudir al juzgado para pedir el lanzamiento, con lo que nada se habrá ganado.

 4. Se amplia la posibilidad de que el propietario recupere la finca transcurrido el primer año del contrato por necesitarlo para si, o para un familiar en primer grado (hijos o padres) o el cónyuge. Ahora no hará falta haberlo hecho constar en el contrato, basta con que la necesidad surja. El problema, una vez más, surgirá si el inquilino no atiende el requerimiento para que se marche, pues tendremos un juicio, con posibilida de recurso, lo que implicará un plazo de más de un año para recuperar la posesión de la finca por esta vía.
Se ha introducido un factor de inestabilidad y luego no hay medios para hacer efectivo (rápidamente) lo ordenado en la norma.

5.  El plazo general para el alquiler de viviendas baja de cinco a tres años, y la primera prórroga posterior a ese periodo baja de tres a un año. Contratos más cortos, lo que lleva mayor inestabilidad para ambas partes, lo que no considero conveniente. Probablemente se alquile más, y haya más contratos, pero las relaciones serán más cortas; se cuidarán menos los pisos, habrá más litigiosidad, etc.

6. El inquilino se puede marchar cuando quiera pasados seis meses del contrato. También con esto aumenta la inestabilidad, aquí claramente en perjuicio del propietario; aunque ciertamente no se hace más que regular una situación real en la práctica de este momento de crisis donde los inquilinos no permanecen mucho tiempo en los pisos alquilados. Cabe pactar una indemnización por desestimiento de una mensualidad por cada año incumplido.

7. Si el propietario pierde la casa por ejecución hipotecaria el inquilino pierde su contrato, salvo que hubiese inscrito el mismo en el registro de la propiedad antes de que se inscribiese la hipoteca. Aquí se trata de proteger a los bancos antes aquellas situaciones en las que tras adjudicarse un bien en subasta de ejecución hipotecaria se encontraban con que había un inquilino del que no tenían noticia, y debían permitir el contrato hasta que cumpliera cinco años; ahora tras la adjudicación en subasta se extingue cualquier contrato de arrendamiento no inscrito en el registro de la propiedad antes que la hipoteca.

8. Cabe pactar que al fallecimiento del titular no quepa subrogación. Esto resulta severamente injusto si fallece el cabeza de familia y la esposa e hijos tuvieran que salir de la casa aunque pagasen la renta. Más inestabilidad.

9. Se introduce la posibilidad de pactar pagar la renta mediante obras, pero tienen que aceptarlo ambas partes.

10. Muy importante. Cabe actualizar la renta mediante mecanismos distintos del IPC, previando subidas a tipo fijo o ninguna subida durante un periodo. Se abre la puerta a la fuerza negociadora o a que se alquile barato durante la crisis con la compensación de que luego suba la renta más que el IPC; pero el problema estriba en que el arrendatario podrá aprovecharse ahora de una renta baja y luego marcharse cuando toque una subida que supere el IPC.

La fianza se podrá actualizar como la renta, transcurridos tres años del contrato. 

11. Se regula mejor el incremento por obras.

12. Se añade la posibilidad de que una persona mayor de 70 años pueda hacer obras de adaptación en la vivienda sin necesidad de permiso del dueño, igual que ya existía para personas con discapacidad. Buena medida, favorecedora de las situaciones de necesidad. El arrendatario deberá devolver la vivienda a su estado original si así se pacta.

13. Cabe resolución del contrato por daños en la finca. También una incorporación positiva e importante que limitará actuaciones imprudentes por ciertos arrendatarios.

Junto a estas medidas de fondo, que habrá que incorporar a cada contrato concreto, hay unas modificaciones importantes en la regulación del desahucio por falta de pago, que afectan tanto a locales como a viviendas, que son las siguientes:
1.- Se dispone que solamente habrá acto del juicio si el arrendatario se opone a la petición de resolución del contrato o al importe reclamado. La regulación del procedimiento a grandes rasgos consiste en que comienza con el escrito inicial del demandante, con abogado y procurador forzosamente, y el secretario del juzgado requerirá al arrendatario moroso para que pague, se oponga o abandone la finca en un plazo de 10 días. En este primer escrito el secretario judicial ya anuncia la fecha de la probable vista y la del eventual lanzamiento. Si el arrendatario no contesta de ninguna manera, no hace falta pasar por el juicio, sino que el siguiente trámite sería el lanzamiento.
Esto ya lo hacían la mayoría de los juzgados en la práctica, pero había algunos que realizaban la vista siempre, aunque el arrendatario no se hubiera opuesto, lo que podía significar una demora en el lanzamiento.

Así que este es el famoso desahucio en diez días, que no es tal, porque desde que se presenta el escrito inicial hasta que el secretario requiere pasan normalmente 15 días; desde que el secretario firma el decreto requiriendo de pago hasta que le llega al arrendatario pasan otros 15, y si el arrendatario no contesta, hasta el lanzamiento pasan unos meses.

Esta es una modificación por lo tanto más aparente que real aunque forzará a todos los juzgados a actuar de la misma manera, que es la más eficaz.

2. Se regula con carácter más específico la notificación por anuncios en el tablón del juzgado para los casos en los que no se localiza al arrendatario, lo que resulta muy razonable y mejora el funcionamiento del procedimiento.

3. Otra novedad muy positiva consiste en que en la resolución que se dicta después de que el arrendatario deje pasar los diez días sin oponerse, marcharse o pagar, se indicará siempre el importe de las rentas debidas y se impondrán las costas. Esto no se hacía ahora y creaba bastante confusión, incluso con terceros como Hacienda. Resulta fundamental que el abogado incorpore en la demanda la petición de que se vayan ampliando las rentas que vayan venciendo a lo largo del procedimiento para incluirlas en la condena total.

En definitiva una modificación muy importante, sobre todo en el fondo de los contratos, y que veremos si amplia el mercado de viviendas en alquiler y dinamiza un tanto la economía, aunque con el inconveniente de haber disminuido la estabilidad de las relaciones contractuales.
Respecto a los desahucios por falta de pago se requerirían más medios. Lo más importante es que el dueño del piso, ante el impago de la renta, no deje pasar tres o cuatro meses, sino que actúe desde el principio para que el problema no se prolongue en exceso. 

Suspensión de lanzamiento en juicios de desahucio

Vamos a analizar aquí el supuesto de un juicio de desahucio en el que, tras sentencia estimatoria, condenando a los inquilinos a desalojar la vivienda y habiéndose señalado la fecha de lanzamiento, se acuerda la suspensión del mismo por causa de necesidad de los ocupantes.

La legislación permite, en el artículo 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el ocupante de una vivienda sobre la que se haya acordado un lanzamiento pueda solicitar una prórroga de un mes. Esto se aplica tanto a los lanzamientos en procedimientos hipotecarios como en los desahucios por falta de pago, expiración de término, precarios o similares.

Es decir que el inquilino tiene una última oportunidad de apurar su estancia en la vivienda aún cuando se haya señalado fecha de lanzamiento, y que consiste en una prórroga en el lanzamiento por causa de necesidad, solicitando un mes más de estancia, que suele ser concedido.

Lo novedoso viene dado por una reciente  resolución del Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid, dictada con fecha 6 de marzo de 2.013, en el recurso 1649 / 12, por medio de la cual el juzgador decide suspender el lanzamiento de una madre con tres hijos menores de edad, acordado en un procedimiento de desahucio por falta de pago, pero no por un mes, sino hasta la terminación del curso escolar, lo que significa un plazo de cuatro meses en este caso concreto. La medida se fundamenta en el superior interés de los menores reconocido en la Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero de protección de los menores (conocida como "ley del menor").
La medida se completa con un requerimiento a los Servicios Sociales de la Comunidad de Madrid para que informen sobre las medidas previstas para garantizar el derecho de los menores a una vivienda digna y adecuada.

Es imposible cuestionar desde un punto de vista ético la protección que se pretende dar a los menores. Por poner un ejemplo cabe decir que en la legislación francesa los lanzamientos quedan suspendidos durante el invierno para evitar que las personas desalojadas puedan fallecer en las calles.

Sin embargo parece poco justificado que se haga recaer la carga económica de la medida asistencial sobre el patrimonio de la propietaria del piso, pues la obligación de alojar a una familia durante unos cuantos meses supone un coste económico evidente.

Desconozco quien es el propietario de la vivienda, puesto que no he participado en el procedimiento cuya resolución se analiza, y quizás si se tratara de un banco o de una inmobiliaria podría pensarse que el tener hospedados a una madre y sus hijos durante unos meses no supone un perjuicio notable; en cualquier caso un perjuicio de menor entidad para el propietario que el perjuicio social que supone tener a una familiar con tres menores en la calle; sobre todo si tenemos en cuenta las ayudas públicas otorgadas a las entidades financieras. Ahora bien, si la propiedad del inmueble fuera de una familia, o incluso de una sola persona, la resolución, incuestionablemente bien intencionada, estaría ocasionando otra injusticia como es imponer una obligación patrimonial sin una causa legal para ello, dado que ninguna norma jurídica impone a nadie tener alojados en viviendas de nuestra propiedad de forma gratuita.

Desde un punto de vista jurídico lo más interesante de la resolución radica en que se abre la puerta a la posibilidad de pedir la suspensión de los lanzamientos más allá del mes previsto en el artículo 704 de la L.E.C., tanto en ejecuciones hipotecarias como en desahucios por falta de pago, siempre en casos en los que se alegue y pruebe la necesidad. La sociedad se encuentra ante una situación difícilmente asimilable con muchísimos lanzamientos, y los operadores jurídicos, particularmente los jueces que tienen la capacidad de tomar decisiones, deben tratar de limitar los perjuicios que estas situaciones ocasionan. Ahora bien, siempre ha de valorarse cada caso en su justos términos y ser muy cuidadoso con decisiones que exceden del marco normativo existente.

SUBROGACIÓN EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS ANTERIORES A 1.995. Plazo para notificar el fallecimiento

Se trata de un tema muy específico y de gran trascendencia que había recibido soluciones contradictorias por parte de los tribunales, y que ha venido a dejar zanjado la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2.012.

La cuestión de hecho consiste en un contrato de vivienda anterior al 1 de enero de 1.995 y sujeto a prórroga forzosa, por lo tanto regulado por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1.964, cuando el titular del contrato fallece y alguno de sus familiares desea continuar con el uso del piso. Se trata de determinar si hace falta avisar al propietario de la circunstancia del fallecimiento del titular del contrato y de la persona que desea subrogarse y en qué plazo debe hacerse esta notificación; o si ess válida la subrogación sin tal notificación.

Desde 1.995 se han producido muchos casos en los cuales fallecido el arrendatario titular, su esposa o sus hijos continuaban con el contrato, seguían pagando pero sin notificar el fallecimiento del arrendatario que firmó el contrato. Ante esta situación los propietarios intentaban resolver los contratos, una vez conocido el fallecimiento, o conocido que según la disposición transitoria 2 apartado B.9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, para los contratos anteriores a 1de enero de 1.995, las subrogaciones tenían que notificarse en un plazo de 3 meses. Las sentencias venían dando soluciones contradictorias; así mientras unas consideraban que sin notificación cabía resolver el contrato, otras decían que no, amparándose en cierta ambiguedad del texto legal o considerando que el dueño había conocido el fallecimiento y la subrogación sin haber protestado.

Sin embargo esta sentencia del 30 de mayo de 2.012, dictada por el Tribunal Supremo, viene a unificar la doctrina en el sentido de que si falta la notificación del fallecimiento del titular del contrato en el plazo improrrogable de tres meses desde la muerte, se produce la resolución del contrato por incumplimiento esencial del mismo, al amparo de el apartado B.9 de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994. En el caso enjuiciado se trataba de que el titular del contrato había fallecido en el año 1.999, la esposa siguió pagando el alquiler, y en el año 2.007 el dueño del piso comunicó la resolución del contrato por falta de notificación del fallecimiento del arrendatario. Se acreditó que el propietario conocía del fallecimiento desde hacía tiempo pero aún así el Tribunal Supremo ha aplicado la norma en sus términos.

La notificación del fallecimiento del arrendatario titular del contrato de arrendamiento debe hacerse en el plazo de tres meses, acompañando la certificación registral del hecho, e indicando qué persona se va a subrogar con expresión de su parentesco con el titular fallecido.

Hay que tener presente, por último, que para los locales una sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2.009 llegó a la conclusión contraria, permitiéndose la validez de la subrogación aunque la notificación del fallecimiento del titular no se hubiera realizado; y ello en base a que la normativa presenta alguna diferencia.

Por lo tanto los familiares del arrendatario de vivienda fallecido deben hacer la notificación fehaciente del fallecimiento en ese plazo de tres meses, dirigiéndose al dueño del piso, y los propietarios pueden resolver los contratos de arrendamiento de vivienda, suscritos antes del 1 de enero de 1.994 sujetos a prórroga forzosa, si no se hizo la notificación del fallecimiento del titular en ese plazo improrrogable, aunque haya pasado mucho tiempo del hecho, y salvo que haya un acuerdo escrito de permitir la subrogación.

Arrendamientos de renta antigua. Actualización de la renta

Para la fecha en la que entró en vigor la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, enero de 1.995, existían ciertos contratos de arrendamiento cuya renta se había quedado congelada al no haberse realizado las previsiones de actualización legal establecidas en la normativa anterior.
Muchos de esos contratos aún están vigentes con las rentas en cuantía muy inferior a la media del mercado.

Como remedio para esas situaciones la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estableció en la disposición transitoria segunda, apartado D. 11), en lo relativo a viviendas, que se podrían actualizar las rentas hasta el nivel de mercado mediante la aplicación de una operación aritmética pero, para evitar un impacto demasiado brusco en el nivel de vida de las familias arrendatarias, se consideró oportuno que el sistema de actualización se aplicara a lo largo de un periodo de diez años en general.

Además se establecen otros dos límites a la actualización de la renta; por un lado se requiere que las personas que esten empadronadas en el piso arrendado deben alcanzar conjuntamente determinado nivel de ingresos para que se aplique la actualización; y, en último lugar, el arrendatario tiene siempre la posibilidad de negarse a aceptar la actualización, aunque en este caso el contrato terminará forzosamente a los ocho años de recibir el requerimiento de actualización de la renta remitido por el propietario.

A partir de los años 2.003 y 2.004 se empezó a plantear en los tribunales un problema no suficientemente previsto en la norma y que dio lugar a sentencias claramente contradictorias. Se trata de aquellas situaciones en las que el dueño reclama la actualización de la renta transcurridos ocho o más años desde la entrada en vigor de la ley, y dice que la subida debe hacerse teniendo en cuenta ese periodo pasado desde la vigencia de la nueva ley, por lo que la actualización se debería completar en dos años (si el requerimiento se hizo en 2.003), en uno (si se hizo en el 2.004), o de una sola vez (si se hizo en el 2.005 o años posteriores). Es decir se cuentan los años transcurridos desde el año 1.995 como dentro de ese plazo de diez años de actualización aunque el requerimiento no se hubiera hecho en el año 1.995, sino ocho o más años después. Con ello el arrendatario se encontraba con que, de repente, su renta quedaba practicamente equiparada a la renta de mercado en un tiempo muy breve, o incluso con efectos inmediatos, con lo que en ocasiones se quebraba su presupuesto de forma manifiesta y se veía obligado a abandonar la vivienda.

El asunto fue llegando a los tribunales que resolvieron de forma contradictoria, pues hubo audiencias provinciales que admitieron esa actualización hasta el nivel de mercado con efectos inmediatos, teniendo en cuenta que el arrendatario tenía que haber estado preparado para la subida desde el año 1.995; y otras audiencias provinciales, como la de Madrid, que estimaron que siempre debía aplicarse la subida de forma gradual con un periodo en general de diez años a contar desde el requerimiento efectuado por el dueño en tal sentido, y nunca desde el año 1.995.

Finalmente la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2.011 zanjó la cuestión inclinándose por la primera solución: cabe actualizar la renta de una vez hasta el nivel de renta de mercado, considerando que el arrendatario sabía desde el año 1.995 que se le podía subir la renta, por lo que la actualización no le puede pillar nunca de sorpresa; por lo tanto cabe actualizar hasta el nivel de mercado de una sola vez a partir del año 2.005, y sin periodo gradual de diez años a contar desde el requerimiento. De todas formas se mantienen, como no podía ser de otra manera, tanto la posibilidad de negarse a la actualización, con la obligación de marcharse a los ocho años de la fecha en que se reciba el requerimiento, como los límites legales según ingresos que impiden actualizar la renta a aquellas familias con ingresos reducidos.

Diferencia entre arrendamiento y precario. Casos dudosos.

Arrendamiento y precario son dos figuras jurídicas que tienen en común que una persona que no es propietario pasa a poseer la vivienda o local. La diferencia estriba en que en el precario no se paga alquiler, sino que se trata de una cesión del uso a título gratuito con la posibilidad para el dueño de recuperar la posesión cuando quiera mediante un mero requerimiento (si el ocupante no atiende voluntariamente el aviso del dueño se precisa un juicio para desalojarle); mientras que el arrendamiento implica el pago de una renta a cambio de la cesión del uso, generándose una serie de derechos a favor del arrendatario como la fijación de un plazo, reclamar el uso pacífico de la finca cuando se ve inquietado, el buen estado de servicios y suministros y otros.

A veces algunos propietarios se plantean cobrar la renta sin hacer contrato ni entregar recibo, pensando que así es más fácil echar al arrendatario en caso de que haya problemas como impagos o necesidad de la vivienda. Sin embargo, hay que tener presente que el desahucio por falta de pago resulta un procedimiento mucho más rápido para recuperar la posesión de la finca que el desahucio por precario. Es más fácil recuperar la vivienda o local en caso de impago de la renta, que en caso de que el precarista se niegue a marcharse cuando sea requerido a hacerlo por el propietario. Por lo tanto el primer consejo es que si hay renta es mejor hacer contrato, estableciendo los derechos y las obligaciones de ambas partes; incluso si se trata de un precario (cesión del uso de la vivienda gratuitamente, normalmente a un familiar) también resulta aconsejable dejar constancia escrita de la situación.

Hay una serie de casos en los que la diferencia es sutil por cuanto el poseedor de la vivienda o local paga ciertas cantidades al propietario o por cuenta de éste. Por ejemplo, cuando paga la contribución o impuesto sobre bienes inmuebles, o la comunidad, los suministros, o sufraga el gasto de alguna obra, o incluso cuando le entrega alguna cantidad de dinero de vez en cuando sin quedar completamente claro el concepto.
Recientemente el Tribunal Supremo, en sentencia de 29 de junio de 2.012, ha venido a confirmar una doctrina jurisprudencial que desde hace tiempo ha sostenido que solamente el pago de renta permite definir la relación jurídica como arrendamiento en vez de precario, aunque se paguen ciertas cantidades por conceptos no definidos. El caso sucedió en Zaragoza y provocó que el Juzgado de Primera Instancia considerase que había precario; luego la Audiencia Provincial de Zaragoza, ante el hecho probado de ciertos pagos por parte del poseedor, y aún a pesar de que había un documento escrito que definía la relación como precario, dictaminó que se estaba en presencia de un arrendamiento con las consecuencias en cuanto a plazo derivadas de tal situación. Finalmente el Tribunal Supremo establece que la posesión a título de arrendamiento exige prueba de que existe renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos cuando se ignora la finalidad de los mismos.

Ello significa que solamente estamos en presencia de arrendamiento su hay pagos periódicos que tienen por finalidad entregar una renta al propietario a cambio del uso de la vivienda; si hay un pago de vez en cuando, de forma esporádica, sin expresar claramente que se trata de una renta, estaremos ante un precario, donde el propietario podrá recuperar la vivienda cuando desee, aunque luego el juicio de desahucio por precario sea mucho más lento, admite con más facilidad el recurso, y complejo que el desahucio por falta de pago.

La duración de los contratos de alquiler de vivienda

Los arrendamientos de vivienda están sujetos a tres regulaciones distintas, a efectos de su duración, en función del momento en el que se firmó el contrato: 1º.- los firmados antes de la entrada en vigor del Decreto Boyer (9 de mayo de 1.985) tienen la llamada "prórroga forzosa indefinida" que significa que el inquilino puede permanecer en el piso mientras quiera, prorrogándose el contrato mes a mes, salvo que concurra alguna causa de denegación de prórroga y el dueño haga uso de ella (necesidad del propietario o familiares directos, falta de ocupación por el inquilino, disponibilidad de otra vivienda por parte del inquilino, entre otras), o bien que el inquilino incumpla el contrato por alguna causa que genere la facultad de resolución del mismo. 2º.- Los contratos firmados entre el 9 de mayo de 1.985 y 1 de enero de 1.995, sujetos al Decreto Boyer, y que tendrán como duración el plazo pactado en el contrato, con la posibilidad de irse prorrogando siempre que lo acepten ambas partes. La prórroga se va sucediendo en los mismos plazos por los que se abone la renta (es la llamada tácita reconducción); si la renta se paga mensualmente el contrato se prorroga mensualmente, y hasta que alguna de las partes decida poner fin al contrato. 3º.- Finalmente tenemos los contratos firmados después del 1 de enero de 1.995 que tienen una prórroga a favor del inquilino hasta alcanzar los cinco años, luego otra posterior por tres años más siempre que el dueño no hubiera pedido la resolución al llegar a los cinco primeros años, y finalmente, si ninguna de las partes decide resolver el contrato, éste se prorroga o anualmente o por meses según se pague la renta (tácita reconducción). Es decir, el propietario puede comunicar la resolución del contrato o al cumplirse los cinco años, o al cumplirse los ocho años, o posteriormente al vencimiento de cada mensualidad. En estos contratos posteriores a 1.995 existe la posibilidad de pactar que el arrendador va a necesitar el piso para él o para un familiar directo en un momento concreto antes de llegar a los cinco años y entonces ese momento determinado en el contrato constituirá su fecha final, teniendo el propietario la obligación de ocupar efectivamente la vivienda o el arrendatario desalojado injustificadamente podrá solicitar una indemnización. Además si se produce la separación matrimonial o divorcio de los dueños del piso cabe resolver el contrato de arrendamiento. En los contratos de local de negocio la duración es igual en aquellos firmados antes del 1 de enero de 1.995, pues en los posteriores el plazo pactado es libre, sin que exista ninguna prórroga forzosa. Igualmente la normativa expuesta no resulta aplicable a los llamados "arrendamientos de temporada" que son aquellos que por circunstancias excepcionales se pactan con una duración inferior a la prevista en la ley de arrendamientos; por ejemplo para estudiantes por el curso escolar o para determinados trabajadores mientras dure su traslado temporal. Con frecuencia vemos contratos de temporada simulados, en los que se establece un plazo de once meses sin que haya una causa real de dicha duración, sino solamente el deseo del propietario de no comprometerse por más tiempo; en estos supuestos si el inquilino decide quedarse hasta el máximo de cinco años el juez tenderá a darle la razón. Siempre hay que tener presente que el incumplimiento de las obligaciones esenciales del contrato (la falta de pago por ejemplo) por parte del arrendatario conlleva la resolución del contrato que debe ser decidida en un procedimiento judicial, con intervención de abogado. Hace unos días, en mayo de 2.012, el gobierno ha anunciado un anteproyecto de ley, que no entrará en vigor hasta que no concluya su tramitación parlamentaria, en el que figura que los contratos tendrán una duración de tres años; esto es, que los inquilinos podrán permanecer en el contrato hasta un máximo de tres años, en lugar de los cinco actuales, y al llegar ese momento el dueño podrá decidir si la relación continúa o no. Si llegados los plazos máximos, o las circunstancias previstas en el contrato, el inquilino no se marcha voluntariamente el propietario deberá acudir a un procedimiento judicial de desahucio por expiración del término, que requiere de la intervención de abogado y procurador. El gran problema que sucede en la práctica surge cuando el inquilino se marcha antes del plazo pactado en el contrato. Esta cuestión ya ha sido analizada en otra entrada de este blog llamada "desistimiento anticipado del contrato" y allí me remito. Conviene reiterar que los juzgados no son generosos en la concesión de indemnizaciones por incumplimiento de contrato y no se suelen obtener más de una o dos mensualidades de renta a favor de los propietarios, lo que provoca que abunden estos incumplimientos. El juez examina si el motivo de la marcha es ajeno a la voluntad del inquilino (paro, pérdida de ingresos, traslado laboral) y en ese caso no hay indemnización; igualmente se valora si el propietario ha vuelto a arrendar la finca, o incluso si ha estado en condiciones de hacerlo, y solamente se fija indemnización por el periodo que la finca ha estado deshabitada, considerándose además que en un par de meses se podría volver a alquilar, por lo que la indemnización no suele superar dos mensualidades, salvo en locales comerciales. Hasta tal punto esta es la realidad social que en el anteproyecto del gobierno se prevé que bastará el preaviso de un mes para que el inquilino pueda abandonar el piso cuando quiera, lo que generará mayor inestabilidad en un mercado ya excesivamente movido. la preocupación mayor de los propietarios consiste siempre en que ante un incumplimiento del inquilino puedan recuperar la finca en un plazo breve, y muchas veces su insistencia en un plazo breve no indica necesidad de la finca sino tener la posibilidad de echar al arrendatario incumplidor; algo así como tenerlo a prueba durante un plazo breve y luego prorrogar el contrato si todo ha ido bien al principio. Sin embargo hay que tener presente que resulta mucho más difícil echar judicialmente a un inquilino por fin del plazo que por falta de pago, causa que tiene un procedimiento bastante rápido y sin apelaciones; y que, por otro lado, la estabilidad de los inquilinos en la vivienda es garantía de buen uso del inmueble y facilita la organización vital de los inquilinos. Por lo que el plazo de cinco años resulta razonable, junto a una indemnización regulada con mayor severidad para el caso de incumplimiento del plazo por el inquilino.

¿Cómo echar a un inquilino moroso?

Cómo echar a un inquilino moroso?

El concepto de inquilino moroso engloba realidades muy diversas y el propietario deberá actuar de forma distinta ante ellas.
No es lo mismo que un inquilino deje de pagar el segundo mes que ocupa el inmueble, a que después de cuatro años pagando de forma puntual ahora deje de hacerlo. En el primer caso el propietario debe actuar sin dilación e iniciar los trámites de desahucio inmediatamente, en el segundo podrá conceder un plazo mayor abrigando la esperanza de que se regularicen los pagos.

Lo que resulta importante para el propietario es en mantener una linea de conducta clara y rotunda; si se otorga un plazo de quince días para pagar o marcharse, concluido ese plazo sin que el inquilino haya hecho ninguna de las dos cosas hay que empezar con las acciones legales. Si se volviera a conceder otro plazo el moroso pensaría que puede estirar la paciencia del propietario un poco más de forma indefinida.

La primera medida que ha de adoptar el propietario consiste en hablar con el inquilino para conocer el motivo del impago, y tratar de obtener un desalojo rápido de la finca por vía pactada. Si no se puede localizar al inquilino, no se logra el pacto para la recuperación de la finca, o no se cumple el pacto verbal, debemos pasar a la segunda fase. En este momento se puede enviar un requerimiento por escrito, remitido por medio de burofax con acuse de recibo y certificación de texto, y mejor si está redactado y firmado por un abogado. Si el propietario supone que el requerimiento no va a servir de nada (por ejemplo si el inquilino ha dejado de pagar al segundo mes de entrar en el piso) se puede saltar este requerimiento, pues solamente será una pérdida de tiempo y de dinero.

En cualquier caso por el que se obtuviera el desalojo de la finca deberá documentarse por escrito: sirve un papel escrito a mano donde figure la fecha en la que el arrendatario (o inquilino) entrega las llaves y la posesión del inmueble; si además se acuerda algo sobre la fianza y las rentas debidas (bien sea su pago posterior o su condonación) también deberá expresarse. Ambas partes han de firmar el documento, y al propietario le servirá para acreditar que ha recuperado la finca con el consentimiento del arrendatario.

El propietario debe tratar de negociar, siempre dentro de un plazo temporal que se haya marcado, y puede ofrecer perdonar la deuda a cambio de que el inquilino se marche enseguida. Es mejor evitarse el pleito, sobre todo si se considera que el inquilino va a resultar insolvente y al final el propietario tampoco fuera a cobrar la renta adeudada después de un procedimiento judicial.

Hay que tener presente que no se pueden cortar las suministros pues ese acto supone una falta de coacciones, y puede suceder que el propietario acabe pagando una multa y una indemnización a su inquilino moroso, que mantendrá el uso de la finca; lo cual va a resultar bastante doloroso para el propietario.

Existe la posibilidad de acudir a un procedimiento monitorio para reclamar la deuda. La ventaja consiste en que el propietario no necesita de abogado ni de procurador para presentar la demanda, pero ha de tener presente que este procedimiento no conduce al desalojo del inmueble en ningún caso, sino solamente al embargo de bienes para cobrar, por lo que el inquilino podría seguir usando de la vivienda o local aunque no hubiese pagado la deuda.

Llegados al punto en el cual el propietario queda convencido de que no hay más salida que el desahucio se debe acudir a un abogado, pues por ley estos procedimientos requieren de la intervención de abogado y procurador. Con la entrada en vigor de la última reforma legal, una vez presentada la demanda, aproximadamente entre quince días y un mes después de dicha presentación, el secretario judicial enviará un requerimiento para que el inquilino pague o se marche en un plazo de diez días a contar desde la recepción de la comunicación (lo que se producirá aproximadamente un mes después de presentada la demanda). Y entonces el procedimiento se asemeja al juicio monitorio existiendo tres posibilidades, según el comportamiento del inquilino. La primera opción consiste en que el inquilino paga o se marcha, con lo que se termina el pleito; si el inquilino ha pagado las rentas debidas y las costas del pleito el contrato continuará, habiéndose consumido la enervación de la acción a que todo arrendatario tiene derecho siempre que no hubiera existido un requerimiento previo por burofax, dejando un mes entre la recepción de la carta y la presentación de la demanda sin que el inquilino hubiera pagado.
La segunda opción consiste en que el inquilino deje pasar el plazo de diez días sin hacer nada, en cuyo caso se pasa directamente al lanzamiento (el juzgado acude a echar físicamente al arrendatario de la finca), lo que viene a suceder en un plazo que oscila entre los tres y los seis meses desde la presentación de la demanda. La tercera opción consiste en que el inquilino se oponga a la demanda, alegando cualquier razón, en cuyo caso habrá juicio, y si el propietario gana se producirá el lanzamiento en el mismo plazo de entre tres y seis meses desde la presentación de la demanda.

Esto explica que los desahucios en diez días de los que hablaba la prensa cuando se promulgó la última reforma legislativa sobre estos procedimientos sean ciencia ficción. Lo que sí ha mejorado mucho ha sido el tema de las notificaciones pues cuando no se localiza al arrendatario en su finca para entregarle el requerimiento judicial, éste se coloca en el tablón de anuncios del juzgado y no hace falta volver a intentarlo como anteriormente, lo que retrasaba algunos procedimientos de forma indefinida y completamente injustificada.

Desahucio Exprés reformado

La historia de las sucesivas reformas de la regulación legal del desahucio nos enseña que no es posible mejorar la realidad a base de buenas intenciones, sino que haría falta inversión económica en medios humanos y materiales, y un mejor uso de los existentes, si se quiere que las reformas legislativas tengan consecuencias positivas apreciables por los usuarios de la justicia.

En el año 2.010 se introdujo una reforma legal, llamada por los medios de comunicación "desahucio exprés", y ahora se ha hecho necesaria una nueva reforma a la vista de que los procedimientos de desahucio siguen siendo muy lentos; incluso más lentos que antes. Esa mayor lentitud no se ha provocado por una deficiente legislación, sino porque se trata de afrontar una realidad social en la que existe un número mucho mayor de desahucios con los mismos medios que había en las épocas donde los desahucios eran muchos menos.

Por ello es fácil prever que el resultado de la nueva regulación será también deficiente; porque si no se gasta dinero en justicia y no se utilizan mejor los medios existentes los procedimientos seguirán tardando demasiado tiempo.

Contenido de la reforma:
Realmente la modificación es escueta aunque aparentemente sustancial. Ahora el secretario judicial al recibir una demanda de desahucio enviará un requerimiento al arrendatario moroso reclamándole para que en el breve plazo de diez días entregue la posesión de la finca, pague o se oponga. Esto no quiere decir que el desahucio vaya a durar diez días. Primeo hay que tener en cuenta que normalmente pasan entre dos semanas y un mes desde que se presenta la demanda hasta que el secretario dicta el Decreto de Admisión, y posteriormente habrá que entregar el requerimiento al arrendatario, lo que llevará otras dos semanas o más, y solo entonces empezará a contar el plazo de diez días. Por lo tanto desde que se presenta la demanda hasta que el arrendatario reciba el requerimiento será fácil que transcurran entre uno y dos meses.

Pero la cuestión esencial que determina la duración del procedimiento consiste en el comportamiento que tenga el arrendatario al recibir el requerimiento, puesto que si no contesta, ni entrega las llaves de la finca, ni paga, habrá de celebrarse la vista, y si después tampoco se marcha voluntariamente tendrá que procederse al lanzamiento, y seguiremos hablando de un plazo entre cuatro y seis meses, si no surgen problemas, desde que se presenta la demanda hasta que el propietario recupere la posesión de la finca. Cobrar la deuda será otra historia.

Por lo tanto, salvo que el arrendatario entregue las llaves al recibir el requerimiento no tendremos ningún cambio apreciable en el desarrollo de estos procedimientos. Mientras no se consiga que el lanzamiento se celebre en un plazo máximo de dos meses desde que se presenta la demanda, lo que requiere más medios y una mejor utilización de los existentes, no habremos conseguido modificar verdaderamente la situación.

Por ahora los abogados tendremos que seguir esforzándonos en explicar a los ciudadanos que resulta más fácil generar titulares en los medios de comunicación que conseguir mejoras en el funcionamiento del servicio público esencial de la Administración de Justicia.

Repercusión de gastos por obras en contratos de arrendamiento anteriores a la LAU de 1.994

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, actualmente vigente, prevé la repercusión al arrendatario de las cantidades invertidas por el propietario en la conservación de la finca (vivienda o local), para aquellos contratos anteriores a la entrada en vigor de dicha norma estableciendo un mecanismo al efecto en la disposición transitoria segunda.

Se exige que la obra tenga por finalidad una reparación, no se pueden repercutir gastos por mejoras; por lo tanto se trata de una necesidad; normalmente estamos ante reparaciones aprobadas por la comunidad de propietarios.

Hay dos formas de repercutir las obras:
a) una repercusión pura y dura que consiste en coger la cantidad que cuesten las obras, aplicarles el interés legal del dinero, actualmente el 4%, y se puede cobrar en un periodo de cinco años.
Ejemplo. Coste de obras = 1000 euros
Interés aplicable para cobrar en 5 años = 4% x 5 años = 20%
Resultado de aplicar el porcentaje sobre el coste 1000 x 20% = 200 euros
Cantidad total a cobrar = 1.000 más 200 euros = 1.200 euros
Plazo para cobrar = 120 meses
Repercusión mensual = 1.200 dividido entre 120 meses = 10 euros al mes.

Este sistema tiene como límite máximo que no se puede superar al año el importe de 5 veces de la renta anual o el importe anual del IPREM.

b) un incremento de la renta, que viene establecido en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos de 1.964. Si por ejemplo el coste de la obra supone 1000 euros, se aplica el 12% que son 120 euros, y esto se divide entre 12 meses, lo que nos vuelve a dar 10 euros que se incrementan en la renta. Pero la renta no puede ser de menos de 20 euros antes de aplicar este incremento, pues no se puede subir más del 50% (una renta de 100 euros no puede subir más de 50). En principio esta subida a diferencia de la anterior sería para siempre aunque hay alguna sentencia que ha dicho que no, que solamente se aplica hasta que se ha pagado el coste de la obra.

Nos han dado cantidades iguales porque el interés legal del dinero actualmente es el 4%, si hubiese sido el 5% como fue en el 2009, hubieran resultados sumas distintas según el método escogido.

El dueño elige el sistema. Normalmente interesa más el incremento para siempre (el segundo método).

Hay que mencionarlos por separado en el recibo. Por seguir con el ejemplo si ahora está pagando 100 euros, en el recibo tendrá que poner renta 100, cantidades asimiladas por obras = 10 euros; total a pagar 110 euros. Una carta simple firmada por el arrendatario vale para comunicar la forma de cobrar la renta y el incremento; si el arrendatario se niega a firmar habrá que remitir un burofax.

La principal cuestión que ha entrado en el debate ha venido por la innovadora sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009, en el recurso 1419/2004.
Dicha resolución interpreta el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994 en el sentido de que solamente cabe la repercutir el coste de las obras en los contratos anteriores a 1.964 o en aquellos que siendo posteriores a esa fecha preven expresamente la posibilidad de repercutir los gastos por obras necesarias de conservación. Esto ha supuesto una revolución en la doctrina jurisprudencial al respecto pues pocas sentencias habían mantenido anteriormente este criterio. Aún no es jurisprudencia, en el sentido de que deba ser estrictamente obedecida por los tribunales inferiores, pues falta otra sentencia del Tribunal Supremo que confirme la interpretación, pero está influyendo notablemente en las decisiones judiciales.

La sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2,013 viene a confirmar la doctrina antes expuesta.

Cuestión importante introducida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2.013: esta sentencia mantiene en lo sustancial, y confirma, la doctrina contenida en la sentencia de 21 de mayo de 2.009, pero marca una excepción para la aplicación de la doctrina, consistente en que si la obra viene impuesta por una autoridad administrativa (incluidas las obras impuestas tras las Inspecciones Técnicas de Edificios) sí cabe la repercusión al arrendatario, aunque no se hubiera previsto expresamente en el contrato.

Por lo tanto está resultando más complejo repercutir las obras en los contratos posteriores a 1.964 donde no se hubiera previsto esa posibilidad, siempre que no haya acuerdo entre las partes.