Tenemos otra modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994. Nuevamente se trata de dar otra vuelta de tuerca a la legislación arrendaticia, tratando de paliar el problema de la escasa utilización del alquiler en España y la gran cantidad de viviendas vacías; cuyo número ha aumentado a consecuencia de la crisis que padecemos. Se trata de una norma que pretende facilitar que las empresas que van a acumular patrimonio inmobiliario tengan mayores seguridades en los alquileres, que los propietarios puedan disponer de las viviendas con más agilidad, tanto por periodos de alquiler más breves como pretendiendo una agilización de los desahucios. Como elemento negativo encontramos una pérdida de estabilidad que se refleja en medidas tales como la reducción del plazo mínimo de prórroga forzosa que baja
de 5 a 3 años, y la posibilidad de que el arrendatario decida dejar el
contrato en cualquier momento después de los primeros seis meses,
simplemente preavisando con 30 días de antelación, y sin necesidad de
justificar los motivos de su desistimiento del contrato. esta pérdida de estabilidad resulta perjudicial para los inquilinos pero también para pequeños propietarios que preferirían una relación duradera que ir cambiando de inquilino cada tres años.
La otra gran novedad, por enésima vez anunciada, consiste en la agilización de los desahucios, pero nos tememos que esta pretensión se verá una vez más fallida por la falta de mayores medios y un mejor control en la eficiencia de los existentes.
La excesiva demora en la recuperación de la vivienda ante una falta de pago de la renta no deriva de la fase del juicio, que ahora se pretende limitar, sino de la tardanza en el señalamiento de los lanzamientos, y aquí harían falta más medios y una mejor gestión de los existentes. La ley opta por reducir el número de funcionarios precisos en un lanzamiento que pasan de dos a uno; pero el problema puede surgir si ante situaciones complejas que se pueden plantear en un desalojo forzoso no se van a procudir ahora más suspensiones al verse los funcionarios menos protegidos y más solos.
La ley de arrendamientos de 1.994 sigue vigente pero con cambios en muchos de sus artículos, con lo que probablemente hubiera sido preferible hacer una nueva norma bajo un plan sistemático en lugar de parchear la existente.
Los cambios procesales en el desahucio por falta de pago afectan a todo tipo de inmuebles, mientras que los cambios en cuestiones de fondo (los cambios en la ley de arrendamientos sobre plazos, incremento de renta y otros), afectan fundamentalmente a las viviendas, no a locales, naves ni parcelas.
Estamos ante un avance en posiciones liberalizadoras por cuanto se amplia el ámbito dejado a la voluntad de las partes en detrimento de ciertos mandatos legales previos que trataban de amparar la posición negociadora supuestamente más débil del arrendatario.
Estas mayores posibilidades de negociar significan que la regulación contractual adquiere mayor importancia, pues el contrato llega a prevalecer, aunque de forma un tanto confusa, sobre la propia ley, con lo que habrá que esmerarse en el redactado de los contratos de forma que recojan expresa y correctamente la auténtica voluntad de las partes. Cuidado con copiar los contratos sin examinarlos y entenderlos.
Se afirma que se creará un registro de inquilinos morosos a fin de que los propietarios puedan consultar los datos de la persona con la que pretendan contratar. Se trata de una demanda largamente planteada, y que ahora se dice va a ser atendida. Esperemos que no suceda como con el registro de resoluciones en juicios de faltas o tantos otros registros pendientes de un desarrollo reglamentario y de una infraestructura administrativa y monetaria que nunca llega a plasmarse.
Entrando en las modificaciones propiamente dichas podemos destacar los siguientes aspectos:
1. Los apartamentos turísticos quedan fuera expresamente de esta regulación. Ya son varias las comunidades autónomas que regulan el tema, con mayor control y cobro de impuestos. En Madrid solo se admiten apartamentos turísticos en suelo terciario con lo que los particulares no podrán alquilar legalmente con esta finalidad, quedando solamente en manos de las empresas hoteleras, lo que tendrá su repercusión por ejemplo si se celebrasen los juegos olímpicos en Madrid.
2. Se trata de favorecer la mediación y el arbitraje, aunque son fórmulas que solamente encarecen y demoran la solución al problema más habitual que es la falta de pago de la renta. Para este problema sigue funcionando mejor el juzgado, puesto que en España el grado de incumplimiento voluntario de las resoluciones judiciales es escándaloso, y ni los arbitros ni los mediadores pueden forzar el cumplimiento de sus resoluciones, a diferencia de los jueces que pueden mandar a la policía para echar al inquilino que no paga la renta. Para cuestiones como devoluciones de fianza, mal estado del inmueble u obras pueden ser una ayuda estas figuras de resolución extrajudicial de conflictos.
3. La nueva norma promueve que las personas se vean incitadas a inscribir sus contratos en el registro de la propiedad, como forma de que tengan valor frente a terceros. Esto supone un mayor gasto y pocas o ninguna ventaja práctica. Hay que destacar que al concluir el arriendo de un contrato inscrito habrá que volver a anotar dicha conclusión en el registro, lo que conllevará nuevos gastos a8proximadamente unos cien euros cada vez). En el artículo 27.4 de la LAU se diseña una figura de requerimiento de resolución por vía registral que en la práctica no conllevará ninguna ventaja para el propietario, pues si el inquilino moroso no atiende el requerimiento el propietario habrá de acudir al juzgado para pedir el lanzamiento, con lo que nada se habrá ganado.
4. Se amplia la posibilidad de que el propietario recupere la finca transcurrido el primer año del contrato por necesitarlo para si, o para un familiar en primer grado (hijos o padres) o el cónyuge. Ahora no hará falta haberlo hecho constar en el contrato, basta con que la necesidad surja. El problema, una vez más, surgirá si el inquilino no atiende el requerimiento para que se marche, pues tendremos un juicio, con posibilida de recurso, lo que implicará un plazo de más de un año para recuperar la posesión de la finca por esta vía.
Se ha introducido un factor de inestabilidad y luego no hay medios para hacer efectivo (rápidamente) lo ordenado en la norma.
5. El plazo general para el alquiler de viviendas baja de cinco a tres años, y la primera prórroga posterior a ese periodo baja de tres a un año. Contratos más cortos, lo que lleva mayor inestabilidad para ambas partes, lo que no considero conveniente. Probablemente se alquile más, y haya más contratos, pero las relaciones serán más cortas; se cuidarán menos los pisos, habrá más litigiosidad, etc.
6. El inquilino se puede marchar cuando quiera pasados seis meses del contrato. También con esto aumenta la inestabilidad, aquí claramente en perjuicio del propietario; aunque ciertamente no se hace más que regular una situación real en la práctica de este momento de crisis donde los inquilinos no permanecen mucho tiempo en los pisos alquilados. Cabe pactar una indemnización por desestimiento de una mensualidad por cada año incumplido.
7. Si el propietario pierde la casa por ejecución hipotecaria el inquilino pierde su contrato, salvo que hubiese inscrito el mismo en el registro de la propiedad antes de que se inscribiese la hipoteca. Aquí se trata de proteger a los bancos antes aquellas situaciones en las que tras adjudicarse un bien en subasta de ejecución hipotecaria se encontraban con que había un inquilino del que no tenían noticia, y debían permitir el contrato hasta que cumpliera cinco años; ahora tras la adjudicación en subasta se extingue cualquier contrato de arrendamiento no inscrito en el registro de la propiedad antes que la hipoteca.
8. Cabe pactar que al fallecimiento del titular no quepa subrogación. Esto resulta severamente injusto si fallece el cabeza de familia y la esposa e hijos tuvieran que salir de la casa aunque pagasen la renta. Más inestabilidad.
9. Se introduce la posibilidad de pactar pagar la renta mediante obras, pero tienen que aceptarlo ambas partes.
10. Muy importante. Cabe actualizar la renta mediante mecanismos distintos del IPC, previando subidas a tipo fijo o ninguna subida durante un periodo. Se abre la puerta a la fuerza negociadora o a que se alquile barato durante la crisis con la compensación de que luego suba la renta más que el IPC; pero el problema estriba en que el arrendatario podrá aprovecharse ahora de una renta baja y luego marcharse cuando toque una subida que supere el IPC.
La fianza se podrá actualizar como la renta, transcurridos tres años del contrato.
11. Se regula mejor el incremento por obras.
12. Se añade la posibilidad de que una persona mayor de 70 años pueda hacer obras de adaptación en la vivienda sin necesidad de permiso del dueño, igual que ya existía para personas con discapacidad. Buena medida, favorecedora de las situaciones de necesidad. El arrendatario deberá devolver la vivienda a su estado original si así se pacta.
13. Cabe resolución del contrato por daños en la finca. También una incorporación positiva e importante que limitará actuaciones imprudentes por ciertos arrendatarios.
Junto a estas medidas de fondo, que habrá que incorporar a cada contrato concreto, hay unas modificaciones importantes en la regulación del desahucio por falta de pago, que afectan tanto a locales como a viviendas, que son las siguientes:
1.- Se dispone que solamente habrá acto del juicio si el arrendatario se opone a la petición de resolución del contrato o al importe reclamado. La regulación del procedimiento a grandes rasgos consiste en que comienza con el escrito inicial del demandante, con abogado y procurador forzosamente, y el secretario del juzgado requerirá al arrendatario moroso para que pague, se oponga o abandone la finca en un plazo de 10 días. En este primer escrito el secretario judicial ya anuncia la fecha de la probable vista y la del eventual lanzamiento. Si el arrendatario no contesta de ninguna manera, no hace falta pasar por el juicio, sino que el siguiente trámite sería el lanzamiento.
Esto ya lo hacían la mayoría de los juzgados en la práctica, pero había algunos que realizaban la vista siempre, aunque el arrendatario no se hubiera opuesto, lo que podía significar una demora en el lanzamiento.
Así que este es el famoso desahucio en diez días, que no es tal, porque desde que se presenta el escrito inicial hasta que el secretario requiere pasan normalmente 15 días; desde que el secretario firma el decreto requiriendo de pago hasta que le llega al arrendatario pasan otros 15, y si el arrendatario no contesta, hasta el lanzamiento pasan unos meses.
Esta es una modificación por lo tanto más aparente que real aunque forzará a todos los juzgados a actuar de la misma manera, que es la más eficaz.
2. Se regula con carácter más específico la notificación por anuncios en el tablón del juzgado para los casos en los que no se localiza al arrendatario, lo que resulta muy razonable y mejora el funcionamiento del procedimiento.
3. Otra novedad muy positiva consiste en que en la resolución que se dicta después de que el arrendatario deje pasar los diez días sin oponerse, marcharse o pagar, se indicará siempre el importe de las rentas debidas y se impondrán las costas. Esto no se hacía ahora y creaba bastante confusión, incluso con terceros como Hacienda. Resulta fundamental que el abogado incorpore en la demanda la petición de que se vayan ampliando las rentas que vayan venciendo a lo largo del procedimiento para incluirlas en la condena total.
En definitiva una modificación muy importante, sobre todo en el fondo de los contratos, y que veremos si amplia el mercado de viviendas en alquiler y dinamiza un tanto la economía, aunque con el inconveniente de haber disminuido la estabilidad de las relaciones contractuales.
Respecto a los desahucios por falta de pago se requerirían más medios. Lo más importante es que el dueño del piso, ante el impago de la renta, no deje pasar tres o cuatro meses, sino que actúe desde el principio para que el problema no se prolongue en exceso.
