La duración de los contratos de alquiler de vivienda

Los arrendamientos de vivienda están sujetos a tres regulaciones distintas, a efectos de su duración, en función del momento en el que se firmó el contrato: 1º.- los firmados antes de la entrada en vigor del Decreto Boyer (9 de mayo de 1.985) tienen la llamada "prórroga forzosa indefinida" que significa que el inquilino puede permanecer en el piso mientras quiera, prorrogándose el contrato mes a mes, salvo que concurra alguna causa de denegación de prórroga y el dueño haga uso de ella (necesidad del propietario o familiares directos, falta de ocupación por el inquilino, disponibilidad de otra vivienda por parte del inquilino, entre otras), o bien que el inquilino incumpla el contrato por alguna causa que genere la facultad de resolución del mismo. 2º.- Los contratos firmados entre el 9 de mayo de 1.985 y 1 de enero de 1.995, sujetos al Decreto Boyer, y que tendrán como duración el plazo pactado en el contrato, con la posibilidad de irse prorrogando siempre que lo acepten ambas partes. La prórroga se va sucediendo en los mismos plazos por los que se abone la renta (es la llamada tácita reconducción); si la renta se paga mensualmente el contrato se prorroga mensualmente, y hasta que alguna de las partes decida poner fin al contrato. 3º.- Finalmente tenemos los contratos firmados después del 1 de enero de 1.995 que tienen una prórroga a favor del inquilino hasta alcanzar los cinco años, luego otra posterior por tres años más siempre que el dueño no hubiera pedido la resolución al llegar a los cinco primeros años, y finalmente, si ninguna de las partes decide resolver el contrato, éste se prorroga o anualmente o por meses según se pague la renta (tácita reconducción). Es decir, el propietario puede comunicar la resolución del contrato o al cumplirse los cinco años, o al cumplirse los ocho años, o posteriormente al vencimiento de cada mensualidad. En estos contratos posteriores a 1.995 existe la posibilidad de pactar que el arrendador va a necesitar el piso para él o para un familiar directo en un momento concreto antes de llegar a los cinco años y entonces ese momento determinado en el contrato constituirá su fecha final, teniendo el propietario la obligación de ocupar efectivamente la vivienda o el arrendatario desalojado injustificadamente podrá solicitar una indemnización. Además si se produce la separación matrimonial o divorcio de los dueños del piso cabe resolver el contrato de arrendamiento. En los contratos de local de negocio la duración es igual en aquellos firmados antes del 1 de enero de 1.995, pues en los posteriores el plazo pactado es libre, sin que exista ninguna prórroga forzosa. Igualmente la normativa expuesta no resulta aplicable a los llamados "arrendamientos de temporada" que son aquellos que por circunstancias excepcionales se pactan con una duración inferior a la prevista en la ley de arrendamientos; por ejemplo para estudiantes por el curso escolar o para determinados trabajadores mientras dure su traslado temporal. Con frecuencia vemos contratos de temporada simulados, en los que se establece un plazo de once meses sin que haya una causa real de dicha duración, sino solamente el deseo del propietario de no comprometerse por más tiempo; en estos supuestos si el inquilino decide quedarse hasta el máximo de cinco años el juez tenderá a darle la razón. Siempre hay que tener presente que el incumplimiento de las obligaciones esenciales del contrato (la falta de pago por ejemplo) por parte del arrendatario conlleva la resolución del contrato que debe ser decidida en un procedimiento judicial, con intervención de abogado. Hace unos días, en mayo de 2.012, el gobierno ha anunciado un anteproyecto de ley, que no entrará en vigor hasta que no concluya su tramitación parlamentaria, en el que figura que los contratos tendrán una duración de tres años; esto es, que los inquilinos podrán permanecer en el contrato hasta un máximo de tres años, en lugar de los cinco actuales, y al llegar ese momento el dueño podrá decidir si la relación continúa o no. Si llegados los plazos máximos, o las circunstancias previstas en el contrato, el inquilino no se marcha voluntariamente el propietario deberá acudir a un procedimiento judicial de desahucio por expiración del término, que requiere de la intervención de abogado y procurador. El gran problema que sucede en la práctica surge cuando el inquilino se marcha antes del plazo pactado en el contrato. Esta cuestión ya ha sido analizada en otra entrada de este blog llamada "desistimiento anticipado del contrato" y allí me remito. Conviene reiterar que los juzgados no son generosos en la concesión de indemnizaciones por incumplimiento de contrato y no se suelen obtener más de una o dos mensualidades de renta a favor de los propietarios, lo que provoca que abunden estos incumplimientos. El juez examina si el motivo de la marcha es ajeno a la voluntad del inquilino (paro, pérdida de ingresos, traslado laboral) y en ese caso no hay indemnización; igualmente se valora si el propietario ha vuelto a arrendar la finca, o incluso si ha estado en condiciones de hacerlo, y solamente se fija indemnización por el periodo que la finca ha estado deshabitada, considerándose además que en un par de meses se podría volver a alquilar, por lo que la indemnización no suele superar dos mensualidades, salvo en locales comerciales. Hasta tal punto esta es la realidad social que en el anteproyecto del gobierno se prevé que bastará el preaviso de un mes para que el inquilino pueda abandonar el piso cuando quiera, lo que generará mayor inestabilidad en un mercado ya excesivamente movido. la preocupación mayor de los propietarios consiste siempre en que ante un incumplimiento del inquilino puedan recuperar la finca en un plazo breve, y muchas veces su insistencia en un plazo breve no indica necesidad de la finca sino tener la posibilidad de echar al arrendatario incumplidor; algo así como tenerlo a prueba durante un plazo breve y luego prorrogar el contrato si todo ha ido bien al principio. Sin embargo hay que tener presente que resulta mucho más difícil echar judicialmente a un inquilino por fin del plazo que por falta de pago, causa que tiene un procedimiento bastante rápido y sin apelaciones; y que, por otro lado, la estabilidad de los inquilinos en la vivienda es garantía de buen uso del inmueble y facilita la organización vital de los inquilinos. Por lo que el plazo de cinco años resulta razonable, junto a una indemnización regulada con mayor severidad para el caso de incumplimiento del plazo por el inquilino.

Pensión de alimentos. Alimentos extraordinarios

Un tema que resulta constante fuente de litigios y conflictos después de una sentencia de separación o divorcio consiste en determinar qué gastos de los hijos deben ser abonados aparte de la pensión de alimentos, considerándolos como gastos extraordinarios. Sucede tanto para los procedimientos que se han tramitado por vía contenciosa como para aquellos que lo fueron por vía del mutuo acuerdo, cuando ni la sentencia, en el primer caso, ni el convenio regulador, en el segundo, disponen del elenco total de posibles gastos extraordinarios, y entonces surgen las disputas entre los progenitores, que suelen acabar con frecuencia en el juzgado. Como regla general son gastos extraordinarios que deben ser pagados por ambos progenitores al cincuenta por ciento, aparte de la pensión mensual de alimentos, aquellos previstos especificamente en la sentencia o en el convenio regulador como tales extraordinarios, y luego los que son necesarios y no previsibles, o que aún no siendo necesarios se ha recabado el consentimiento de ambos cónyuges antes de su realización. Por ejemplo suelen ser considerados como extraordinarios los derivados de un accidente del hijo por imprevisible, o unas gafas si hubo acuerdo previo en la necesidad del gasto y su cuantía. Se excluyen por regla general, salvo que haya otra disposición en el convenio o sentencia, los gastos de libros, uniformes, material escolar y similar porque se consideran periódicos y previsibles, y por lo tanto se considera que se tuvieron en cuenta a la hora de calcular originariamente el importe de la pensión de alimentos. Y como siempre, luego está el criterio judicial que puede dar lugar a resoluciones muy diferentes sobre asuntos similares. Cito como ejemplo dos procedimientos de ejecución tramitados an Fuenlabrada, comenzados en 2011 y terminados, salvo recurso, en 2.012, ante los juzgados de primera instancia nº 1 y 5, respectivamente. En ambos casos la madre reclama judicialmente el pago de una serie de conceptos y el padre se opuso por motivos muy similares. En el procedimiento de ejecución tramitado ante el juzgado de primera instancia nº 1 la madre reclama que se le abone la mitad de los gastos por tratamiento psicológico, comedor escolar, farmacia, libros y material escolar, la matrícula anual del alumno, médico, el kimono de karate y excursiones; la parte contraria se opuso alegando la falta de imprevisibilidad del gasto y la ausencia de acuerdo, dado que incluso el convenio regulador exigía expresamente consultarse sobre la idoneidad de la actividad que originase el gasto para considerarlo como extraordinario. El resultado de este pleito ha sido una resolución de 11 de enero de 2.012 afirmando que no cabe oposición más que el pago o la consignación y se acuerda continuar con la ejecución y el embargo de bienes del padre. En el segundo caso, tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Fuenlabrada, la madre reclamó los gastos de profesor particular, actividades extraescolares como natación y voleibol, gafas y lentillas, curso de verano y por estancia en una granja escuela. El padre se opuso alegando en unos casos falta de conformidad entre los progenitores sobre la necesidad del gasto, y en otros su falta de previsibilidad pues los hijos ya usaban gafas antes del divorcio. La resolución del juzgado, de fecha 12 de abril de 2.012, otorga la razón al padre y afirma que los gastos o bien no son necesarios y al faltar el consentimiento del padre no se le pueden reclamar, o aquellos que son necesarios (gafas y lentillas) son previsibles y por lo tanto no tienen carácter de extraordinarios, por lo que tampoco se puede exigir al padre el pago de la mitad. Considero que la segunda resolución, salvo en el tema de las gafas y lentillas, es más conforme con la interpretación mayoritaria de los tribunales, pero nunca se sabe si la demanda concreta va a terminar examinándola un juez con una opinión o con otra, lo que dificulta enormemente la tarea de los abogados para aconsejar a los clientes sobre la forma de actuar.

Dación en Pago. Real Decreto Ley 6 / 2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

El pasado día 10 de marzo se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 6 / 2012 llamado "de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos".

Seguramente pocas cuestiones suscitan tanta opinión coincidente como el tema de la dación en pago como medio de liberación total de las deudas hipotecarias. La inmensa mayoría de los ciudadanos opinen que si una familia no puede seguir pagando las cuotas del préstamo hipotecario debería tener la facultad de entregar la vivienda, perder las cantidades entregadas previamente, pero sin que además se quede con una deuda pendiente con el banco. Actualmente sucede con mucha frecuencia que la familia después de perder la vivienda en un proceso de ejecución hipotecaria se encuentra con que aún debe dinero a la entidad financiera que se ha quedado con su piso por un valor inferior al que se hizo constar en la escritura de préstamo.

El artículo 1166 del Código Civil regula la dación en pago, pero exige el consentimiento del acreedor para recibir el inmueble en lugar del dinero debido.

Está en marcha una iniciativa popular legislativa que trata de llevar al parlamento una dación en pago obligaría para las entidades financieras, que deberían aceptar como forma de pago de la deuda la entrega del piso que constituye la garantía hipotecaria.

Ahora el gobierno ha sacado una norma manifestando que se trata de regular la dación en pago, pero que verdaderamente se va a poder aplicar a muy pocos casos. Las entidades financieras siempre se han opuesto a la dación en pago, y tanto en la anterior legislatura como en ésta han contado con la complicidad de los dos partidos mayoritarios para lograr sus objetivos de evitar verse obligados a aceptar que si se quedan con el piso tendrán que hacerlo por el valor que hicieron constar en la escritura de préstamo como valor de tasación.

¿Cuales son los requisitos que se han de cumplir con la nueva norma para poder pagar mediante la entrega del piso?
1- Solo se aplica a la vivienda habitual.
2- Ninguno de los miembros de la unidad familiar (deudor con cónyuge e hijos dependientes) ha de percibir rentas del trabajo o de actividades económicas. Todos en paro. No se dice nada de aquellos que perciben rentas del capital o de arrendamientos urbanos.
3- Que la cuota hipotecaria (el importe de la cuota a pagar) debe superar el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.
4- Que la unidad familiar carezca de otros bienes con los que pagar.
5- Que se tratara de un crédito para comprar la única vivienda de propiedad del deudor.
6- Que el préstamo no tenga otras garantías. Si hay avalistas éstos también han de estar todos en paro, no tener otros bienes y la cuota superar el 60% de sus ingresos.

Una vez que se le demuestra a la entidad financiera todos estos requisitos, aún no opera la dación en pago. Después de ésto el banco o caja podrá reducir los intereses moratorios, estableciendo un periodo de carencia. Si con esto no sirviera, el banco podrá reducir el importe total de la deuda antes de aceptar la dación en pago.
Es decir la dación en pago es la última opción para las entidades financieras que pueden optar por reducir la deuda para seguir cobrando intereses.

Además las viviendas objeto de esta posibilidad deberán haber sido adquiridas por debajo de un determinado precio. Por ejemplo en Móstoles la vivienda habrá debido ser aduirida por debajo de 150.000 euros. Esto reduce muchísimo el campo de aplicación, pues en el año 2.006 ese era el precio mínimo de un apartamento muy viejo; hasta un piso en una cuarta planta sin ascensor era más caro de 150.000 euros.

Y para finalizar, como última defensa de las entidades financieras la ley establece que esta peculiar dación en pago solamente será de aplicación a aquellas entidades financieras que voluntariamente quieran sumarse al llamado Código de Buenas Prácticas. Yo creo que serán muchas las que lo utilizarán como mera publicidad dado que en muy pocos casos los consumidores se podrán acoger a esta fórmula.

En fin, aún queda por ver el viaje que da la iniciativa legislativa popular, pero lo que tenemos no salvaguarda los intereses de los consumidores.

En resumen, no es esto lo que están pidiendo los consumidores acogotados por deudas que no pueden pagar y que los va a sumergir en un estado de morosidad permanente.

Vecinos molestos

Vamos a analizar las posibles respuestas que podemos adoptar ante los problemas derivados de ruidos, humos, olores y otras actividades molestas generadas por los vecinos.
Al vivir en inmuebles colindantes se producen inmisiones permanentes desde las fincas próximas, y se debe guardar un complicado equilibrio entre las relaciones de exclusión (derecho a impedir que nos afecten las actividades de los vecinos) y las obligaciones de tolerancia recíproca (ciertas inmisiones, o cierto grado de ellas, resultan inevitables y deben ser permitidas) entre los titulares de cualquier derecho de uso y disfrute de inmuebles vecinos.
Para tratar de hallar este equilibrio surge la regulación legal de las relaciones de vecindad.

La regla general viene determinada por la doctrina recogida, entre otras, por la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2.007 que afirma que no se puede perturbar "la convivencia que es usual y corriente en las relaciones de vecindad". Aquello que supone molestia y perturbación más allá de lo tolerable debe ser suprimido.

Esto se traduce en que no estamos autorizados a realizar en la propia casa aquellos actos que den lugar en la propiedad del vecino a una emisión de imponderables (humos, gases, olores, ruidos, calor, luz, etc.) que resulte perturbadora, que sea superior a lo tolerable. Para determinar cuando se produce ese exceso habremos de acudir a los reglamentos, usos y, esencialmente, de las circunstancias del caso.

Respecto a la regulación legal encontramos en la exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal como se menciona que hay que procurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno.

¿Qué hacer cuando somos molestados por las actividades de un vecino?

Pues tenemos una batería de medidas, que aunque de cierta amplitud, en la práctica se usan poco por su dificultad y coste, pero que pueden resultar muy eficaces con perseverancia:
Por un lado la facultad general prevista en el Código Civil, art. 1908, que establece la obligación de indemnizar por los perjuicios causados en el abuso de las relaciones de vecindad. Ello permite acudir al juzgado a reclamar daños y perjuicios por las molestias sufridas.

Además la normativa administrativa, del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, fija una serie de límites a las inmisiones. Se establecen niveles de ruidos según horas, o la prohibición de ejercer determinadas actividades en pisos o locales. Si tenemos conocimiento de uno de estos actos molestos podemos llamar a la policía local o poner una denuncia en dependencias administrativas con competencias en industria o sanidad, sobre todo frente a actividades comerciales o industriales.

Pero el mecanismo más relevante, y posiblemente más útil ante un caso grave, cuando las denuncias previas ante la policía local o autoridad administrativa no han surtido efecto consiste en el remedio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en su artículo 7.2 donde se dispone de un procedimiento de actuación de la comunidad de propietarios frente al vecino molesto, incluso aunque solamente se vea importunado un único vecino (inquilino o propietario). Esta regulación conlleva un medio para requerir el cese de la actividad, reclamar una indemnización, e incluso privar temporalmente del uso de la vivienda al propietario molesto, (o resolver el contrato de arrendamiento frente al inquilino molesto).

Por lo tanto, resumiendo los pasos a dar ante este problema tenemos que
el propietario o inquilino afectado por las actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas realizadas por otro vecino (propietario o inquilino) puede tomar las siguientes medidas:

A) denunciar ante la policía local que vendrá a comprobar la situación y puede imponer multas y ordenar el cese de actividades si se incumplen las normas administrativas. Igualmente se puede presentar denuncia ante la autoridad administrativa competente en sanidad o industria, sobre todo si las molestias provienen de una actividad industrial o comercial.

B) Demandar ante el juez, por un procedimiento civil, solicitando el cese de la actividad y una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Resulta complicado obtener cualquier indemnización pues hay que demostrar que el daño conlleva un perjuicio económico cuantificable económicamente, dado que en materia de daños morales no tenemos una jurisprudencia "generosa".

C) Si vivimos en una finca en régimen de propiedad horizontal (edificio de pisos) cabe accionar conforme a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que consiste en:
Primero poner el tema en conocimiento del presidente que deberá enviar un requeirmiento solicitando el cese de la actividad. Si el presidente no quiere enviar el requerimiento, o resulta ser el propio vecino molesto, el asunto deberá resolverse en junta. Si el vecino molesto es arrendatario del piso, resulta conveniente enviar el requerimiento tanto al arrendatario como al propietario del inmueble.
Dicho requerimiento habrá de remitirse por burofax.
En segundo lugar, y si no se ha logrado el cese de la actividad que provocó la queja, hay que convocar junta de propietarios, en la que se debe aprobar autorización para proceder a ejercitar demanda contra el propietario o arrendatario en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando el cese de la actividad, la indemnización económica que corresponda y la privación de uso del inmueble o resolución del contrato de arrendamiento, según se trate de que el vecino molesto sea propietario o inquilino.
Este acuerdo ha de alcanzarse por mayoría simple.
Por último, se presentará la demanda con abogado y procurador, demandando al dueño si el vecino molesto es propietario, o al dueño y al arrendatario si el vecino molesto fuera arrendatario. Es aconsejable solicitar como medida cautelar la orden de cese de la actividad molesta.

¿Cómo echar a un inquilino moroso?

Cómo echar a un inquilino moroso?

El concepto de inquilino moroso engloba realidades muy diversas y el propietario deberá actuar de forma distinta ante ellas.
No es lo mismo que un inquilino deje de pagar el segundo mes que ocupa el inmueble, a que después de cuatro años pagando de forma puntual ahora deje de hacerlo. En el primer caso el propietario debe actuar sin dilación e iniciar los trámites de desahucio inmediatamente, en el segundo podrá conceder un plazo mayor abrigando la esperanza de que se regularicen los pagos.

Lo que resulta importante para el propietario es en mantener una linea de conducta clara y rotunda; si se otorga un plazo de quince días para pagar o marcharse, concluido ese plazo sin que el inquilino haya hecho ninguna de las dos cosas hay que empezar con las acciones legales. Si se volviera a conceder otro plazo el moroso pensaría que puede estirar la paciencia del propietario un poco más de forma indefinida.

La primera medida que ha de adoptar el propietario consiste en hablar con el inquilino para conocer el motivo del impago, y tratar de obtener un desalojo rápido de la finca por vía pactada. Si no se puede localizar al inquilino, no se logra el pacto para la recuperación de la finca, o no se cumple el pacto verbal, debemos pasar a la segunda fase. En este momento se puede enviar un requerimiento por escrito, remitido por medio de burofax con acuse de recibo y certificación de texto, y mejor si está redactado y firmado por un abogado. Si el propietario supone que el requerimiento no va a servir de nada (por ejemplo si el inquilino ha dejado de pagar al segundo mes de entrar en el piso) se puede saltar este requerimiento, pues solamente será una pérdida de tiempo y de dinero.

En cualquier caso por el que se obtuviera el desalojo de la finca deberá documentarse por escrito: sirve un papel escrito a mano donde figure la fecha en la que el arrendatario (o inquilino) entrega las llaves y la posesión del inmueble; si además se acuerda algo sobre la fianza y las rentas debidas (bien sea su pago posterior o su condonación) también deberá expresarse. Ambas partes han de firmar el documento, y al propietario le servirá para acreditar que ha recuperado la finca con el consentimiento del arrendatario.

El propietario debe tratar de negociar, siempre dentro de un plazo temporal que se haya marcado, y puede ofrecer perdonar la deuda a cambio de que el inquilino se marche enseguida. Es mejor evitarse el pleito, sobre todo si se considera que el inquilino va a resultar insolvente y al final el propietario tampoco fuera a cobrar la renta adeudada después de un procedimiento judicial.

Hay que tener presente que no se pueden cortar las suministros pues ese acto supone una falta de coacciones, y puede suceder que el propietario acabe pagando una multa y una indemnización a su inquilino moroso, que mantendrá el uso de la finca; lo cual va a resultar bastante doloroso para el propietario.

Existe la posibilidad de acudir a un procedimiento monitorio para reclamar la deuda. La ventaja consiste en que el propietario no necesita de abogado ni de procurador para presentar la demanda, pero ha de tener presente que este procedimiento no conduce al desalojo del inmueble en ningún caso, sino solamente al embargo de bienes para cobrar, por lo que el inquilino podría seguir usando de la vivienda o local aunque no hubiese pagado la deuda.

Llegados al punto en el cual el propietario queda convencido de que no hay más salida que el desahucio se debe acudir a un abogado, pues por ley estos procedimientos requieren de la intervención de abogado y procurador. Con la entrada en vigor de la última reforma legal, una vez presentada la demanda, aproximadamente entre quince días y un mes después de dicha presentación, el secretario judicial enviará un requerimiento para que el inquilino pague o se marche en un plazo de diez días a contar desde la recepción de la comunicación (lo que se producirá aproximadamente un mes después de presentada la demanda). Y entonces el procedimiento se asemeja al juicio monitorio existiendo tres posibilidades, según el comportamiento del inquilino. La primera opción consiste en que el inquilino paga o se marcha, con lo que se termina el pleito; si el inquilino ha pagado las rentas debidas y las costas del pleito el contrato continuará, habiéndose consumido la enervación de la acción a que todo arrendatario tiene derecho siempre que no hubiera existido un requerimiento previo por burofax, dejando un mes entre la recepción de la carta y la presentación de la demanda sin que el inquilino hubiera pagado.
La segunda opción consiste en que el inquilino deje pasar el plazo de diez días sin hacer nada, en cuyo caso se pasa directamente al lanzamiento (el juzgado acude a echar físicamente al arrendatario de la finca), lo que viene a suceder en un plazo que oscila entre los tres y los seis meses desde la presentación de la demanda. La tercera opción consiste en que el inquilino se oponga a la demanda, alegando cualquier razón, en cuyo caso habrá juicio, y si el propietario gana se producirá el lanzamiento en el mismo plazo de entre tres y seis meses desde la presentación de la demanda.

Esto explica que los desahucios en diez días de los que hablaba la prensa cuando se promulgó la última reforma legislativa sobre estos procedimientos sean ciencia ficción. Lo que sí ha mejorado mucho ha sido el tema de las notificaciones pues cuando no se localiza al arrendatario en su finca para entregarle el requerimiento judicial, éste se coloca en el tablón de anuncios del juzgado y no hace falta volver a intentarlo como anteriormente, lo que retrasaba algunos procedimientos de forma indefinida y completamente injustificada.

Venta de piso alquilado (especial referencia a los alquileres derenta antigua - impugnación de la venta)

Vamos a pasar a examinar qué sucede cuando el dueño del inmueble decide venderlo, mientras aún se encuentra alquilado, y particularmente cuando el contrato de arrendamiento es anterior al año 1.985, antes, por lo tanto, de la entrada en vigor del Decreto Boyer y la supresión de la prórroga forzosa en los contratos de alquiler.

La primera idea básica, aplicable a todo tipo de situaciones, consiste en que el propietario es libre de vender o no su propiedad, se encuentre su piso o local alquilado o no.
Sin embago, salvo que el comprador esté buscando una inversión y prefiera adquirir un bien arrendado con un arrendatario que lleve años pagando la renta y sin causar problemas, normalmente siempre resultará más sencillo vender una propiedad vacía de arrendatarios, puesto que habrá dos tipos de compradores: los que quieran usar del bien directamente y los que deseen invertir.
El propietario puede decidir vender y el arrendatario no podrá impedir legalmente la venta; simplemente el nuevo dueño se subrogará en el contrato y pasará a percibir la renta y asumir el resto de derechos y obligaciones que como arrendador le competen.

Segunda idea esencial: el propietario fijará el precio de forma libre o de conformidad con el comprador, pero el arrendatario no tiene ningún derecho a establecer el precio, ni la ley tampoco dispone el precio máximo de venta de las viviendas arrendadas, salvo que se trate de una vivienda de protección oficial; pero aquí ese límite en el precio no deriva de la presencia de un alquiler, sino de la condición de vivienda protegida que recae sobre el inmueble.
Es muy común en los contratos de renta antigua (anteriores al año 1.985) que los arrendatarios piensen que el vendedor no puede vender por encima de determinado precio que vendría determinado en la ley. Esta opinión, bastante extendida, es absolutamente errónea, y deriva de una mala interpretación del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. Este artículo permite la IMPUGNACIÓN DE LAS COMPRAVENTAS cuando el precio supere el importe de capitalización de la renta. Esta capitalización se halla multiplicando el importe anual de la renta por 100 y dividiéndolo entre 4'5 si el alquiler es posterior a 1.942, o dividiéndolo entre 3 si es anterior a esa fecha. Ahora bien impugnar la venta no implica que el arrendatario se pueda quedar con la vivienda o el local pagandole al anterior propietario el precio resultante de esa operación de capitación de la renta, sino que implica que si en la venta efectuada a un tercero se ha superado ese valor de capitalización, y se impugna judicialmente la venta con sentencia favorable, el comprador - nuevo propietario - no va a poder echar al arrendatario por causa de necesidad, pues se supone que si pagó un precio superior al resultado de capitalización de la renta, no tiene necesidad de usar por si mismo el bien arrendado. A pesar de que la lógica del razonamiento resulta discutible, el principio sigue siendo aplicado por los tribunales.
Por lo tanto es muy importante que caso de procederse a la venta de un bien arrendado el arrendatario impugne la transmisión si el precio supera el límite de la capitalización de la renta, pero no para quedarse con la finca, sino para impedir que el nuevo propietario lo eche alegando necesidad.

Tercera idean básica: el arrendatario dispone de un derecho de adquisición preferente (solo aplicable en la transmisión por venta, no en casos de donación o herencia), para comprar en el precio y demás condiciones que se pudieran pactar con un tercero. Es decir, si el arrendatario iguala las condiciones pactadas, tanto en precio como forma de pago (contado - a plazos), el arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo, previamente a que la operación de venta con tercero se haya llevado a cabo. Esto implica que el propietario, antes de proceder a la venta, y alcanzado ya un acuerdo con un tercero debe comunicar fehacientemente al arrendatario que prevé vender la finca a determinada persona, a quien hay que identificar (nombre y domicilio), en un precio que debe mencionan y cobrando al contado (si se paga con préstamo hipotecario se paga al contado pues el vendedor recibe el dinero de una sola vez a la firma de la escritura de venta). El notario ante quien se vaya a formalizar la escritura de compraventa vigilará que la notificación al arrendatario haya sido correctamente realizada. Hay que dejar pasar 60 días desde que el arrendatario recibe la notificación, pues ese es el plazo del que dispone para ejercitar este derecho de tanteo.
Una vez firmada la escritura de compraventa debe notificarse al arrendatario la formalización de la misma, pues ahora dispone de un derecho a anular la operación (retracto) si las condiciones finales no coincidieran con las que le fueron notificadas previamente. El plazo para ejercitar este derecho es de 60 días a contar desde que le es notificada al arrendatario la transmisión. Igualmente dispone el arrendatario de este derecho de retracto si no se le notifica la realización de la compraventa, o no tuvo aviso previo de la misma, y el plazo de 60 días contará desde que conoció, o pudo razonablemente conocer, que se había realizado la operación de compraventa.

Conviene tener presente que la existencia en algunos contratos de arrendamiento de una renuncia genérica a los derechos de tanteo y retracto por parte del arrendatario se ha considerado por los tribunales de forma reiterada como "no puesta", dado que los derechos surgen cuando se pueden ejercitar y solamente entonces se puede renunciar a ellos. El derecho de tanteo surge cuando el propietario ofrece el bien para su venta, no cuando firma el contrato de alquiler, por lo tanto el arrendatario solamente podrá renunciar al tanteo cuando conoce el ofrecimiento específico de venta, no cuando firmó el contrato de arrendamiento sobre el bien.

Ideas:
- Posibilidad de venta siempre abierta para el propietario.
- El precio lo fija libremente el propietario, salvo en vivienda protegida.
- Posibilidad de impugnar la venta si el precio supera el importe de capitalización (solo aplicable a contratos anteriores a 1.985, realmente se puede dar en los contratos anteriores a 1 de enero de 1.995, pero en los habidos entre 1.985 y 1.995 por motivos prácticos no suele plantearse: pudiendo echar al inquilino y vender a precio de mercado no hay razón para vender con inquilino y concederle la opción de tanteo o impugnación), para evitar acción de denegación de prórroga forzosa por causa de necesidad ejercitada por el nuevo dueño; no sirve para quedarse con la finca por el importe de la capitalización de la renta.
- Derechos de tanteo y retracto del arrendatario en cada venta de finca arrendada.

Impago de hipotecas

El impago de las cuotas del préstamo hipotecario permite a la persona o entidad a cuyo favor se constituyó la garantía de la hipoteca demandar al deudor y cobrar a través de un procedimiento especial llamado "ejecución hipotecaria", en principio más rápido que cualquier otra reclamación de cantidad.

Actualmente, con la crisis económica que padecemos, las ejecuciones hipotecarias han aumentado de forma impresionante, y ello a pesar de que las entidades financieras no han reclamado judicialmente todas la deudas pendientes, debido a que ello las situaría en una posición aún más vulnerable que afectaría negativamente a su liquidez y solvencia.

Los particulares o empresarios que se enfrentan a una situación de impago en su préstamo hipotecario deben adoptar ciertas medidas para tratar de solucionar su problema o minimizar las consecuencias negativas del mismo.
Hay que tener presente que soluciones previstas en los ordenamientos jurídicos de países de nuestro entorno que suavizan el impacto que una ejecución hipotecaria conlleva sobre el consumidor o empresario no existen en España. A diferencia de otros países no cabe declararse insolvente para conseguir una moratoria en el pago del crédito hipotecario o una reducción de la deuda; esta medida sí está previstas para otro tipo de deudas, pero no para las deudas garantizadas con hipoteca. Y tampoco existe la dación en pago como medida de obligada admisión por las entidades financieras, consistente en zanjar la deuda entregando el bien que garantiza el pago; es decir, no podemos forzar al banco a que nos acepte la entrega del piso como pago de la deuda; y ello a pesar de alguna resolución judicial en tal sentido. No hay previsión jurídica que ampare la dación en pago como medida que deben aceptar las entidades financieras, y posiblemente las decisiones judiciales que han optado por esta medida serán revocadas en los recursos. En nuestro ordenamiento jurídico las entidades financieras están muy protegidas y tienen derecho a cobrar sin aceptar recortes ni demoras ni viéndose obligadas a recibir el bien hipotecado como pago de la deuda, a diferencia de lo que sucede en otros países europeos, cuyos tipos de interés en las hipotecas, como contrapartida, eran ciertamente algo más elevados que en España.

¿Cuales son las opciones que le quedan al deudor hipotecario? Antes de que la entidad financiera reclame judicialmente el deudor tiene que tratar de negociar con la entidad para conseguir un aplazamiento en los pagos (carencia) o una refinanciación (alargar el pago de la deuda a cambio de nuevos intereses); e incluso proponer la dación en pago que la entidad puede admitir (no está obligada a ello). El particular tendrá que valorar los gastos que todas estas opciones, particularmente la dación en pago, conllevan por vía de impuestos, gastos notariales y demás. Como siempre hay que revisar todos los documentos con ayuda profesional, antes de firmar; después será tarde.

Otra opción consiste en vender la casa, pero ello solo será posible si el importe del precio de venta supera o por lo menos iguala el valor de la deuda pendiente. Si el valor de la deuda supera el precio de venta el propietario debe comprobar si puede hacer frente a la diferencia entre esos importes para vender y pagarle a la entidad financiera lo que falta de deuda, con el fin de evitar caer en un pozo más profundo si se fueran acumulando mensualidades impagadas. El desplome en el valor de los inmuebles urbanos ha puesto la puntilla a estas situaciones, pues ahora resulta muy difícil vender una vivienda adquirida a partir del año 2.006, pues normalmente la deuda supera el precio que se pueda obtener con su venta.

Una vez que la entidad financiera ha iniciado el procedimiento judicial los intereses y las costas procesales serán un nuevo y pesado clavo en la losa, y las opciones se restringen. Queda la dación en pago y la venta, siempre en los términos vistos más arriba. Y queda la defensa numantina, solicitando abogado del turno de oficio (si económicamente se cumplen los requisitos) para permanecer informado de los avatares del procedimiento judicial y por si se puede presentar a la subasta algún comprador que supere el precio por el que la entidad financiera se va a quedar con el bien si no aparecen otros postores (60% del valor de tasación). Con la presentación de un mejor postor se puede evitar que nos quedemos sin inmueble y con una deuda enorme.
La vivienda sigue siendo propiedad del comprador hasta que se proceda a la adjudicación en subasta por lo que si el deudor obtiene dinero para pagar la deuda, con los intereses y las costas, podrá negociar con la entidad financiera. Pero cuidado con acudir a los prestamistas y financieras cuyos gastos suelen ser desproporcionados y en muy pocas ocasiones sirven para conservar la vivienda.

Tengan presente que si alquilan la vivienda (incumpliendo el pacto que suele aparecer en todas las escrituras de préstamo hipotecario) el inquilino se podría quedar en la misma por el tiempo que dure el contrato y pagando la renta a la entidad financiera desde la fecha de adjudicación. No debe haber prueba de ningún fraude (la entidad financiera tratara de acreditar que el inquilino conocía que la finca estaba hipotecada y no se podía alquilar, sobre todo si la renta es muy baja o el plazo del alquiler demasiado largo).

En todo caso traten de asesorarse, incluso para saber qué les deparará judicialmente el futuro si todo está perdido.