ADQUISICIÓN DE VIVIENDA A TRAVÉS DE COOPERATIVA
Durante los años ochenta se puso de moda el cooperativismo como forma de gestionar trabajo, vivienda o consumo en diversos países europeos, particularmente en Alemania.
El cooperativismo consiste en la agrupación de cierto número de personas para alcanzar diversos fines que pueden variar desde gestionar una empresa industrial de la que serían a la vez trabajadores y empresarios, la gestión de una empresa que se dedicara a la compra de ciertos bienes de la que se convertirían en compradores (cooperativas de consumidores), o para la promoción inmobiliaria convirtiéndose a la vez en promotores y compradores de las viviendas.
El objetivo consiste en obtener mejores precios o salarios distribuyendo el beneficio empresarial entre los trabajadores, consumidores o compradores de viviendas.
El sistema se ha mostrado ventajoso en aquellos casos en los que los gestores han estado capacitados, y se han mantenido apegados a los principios inspiradores. Han fracasado allí donde han intervenido intermediarios que han sustituido a los empresarios tradicionales, pero que no han trabajado en beneficio de los cooperativistas sino del suyo propio.
En España desde el momento en que surgieron gestores “profesionales” que organizaban cooperativas donde las personas se apuntaban sin conocerse entre sí, y dejando en manos de esa gestores todas las tareas de contratación de proveedores, vendedores, constructores y demás, y dado que no estamos en una cultura de control y sanción como la existente en otros países de nuestro entorno, se produjeron abusos y fraudes que todos recordamos. Han funcionado las cooperativas de centros regionales, de algún sindicato y otras, pero la experiencia en general no ha sido positiva, a pesar de que la idea es genial y cuando ha resultado los beneficios han sido grandes (Cooperativa Mondragón a nivel industrial y comercial, o la cooperativa de Viviendas de la calle Rosa Luxemburgo en Madrid, por citar dos de las originarias en distintos sectores).
Hay que tener en cuenta que los compradores de la cooperativa son a la vez promotores, y si no llevan a cabo la labor de control, asistiendo a las juntas, preguntando, estando pendientes, los gestores profesionales pueden sentirse tentados a no realizar sus tareas con la suficiente eficacia. Y en esos casos los cooperativistas no pueden actuar porque siendo a la vez promotores y compradores, no tienen una parte contraria a la que reclamar, si no es la misma cooperativa de la que forman parte.
Los problemas más frecuentes son:
- El retraso en la entrega que sucede casi siempre, porque se empieza a comprar sobre plano, se está pendiente de que haya adjudicación de suelo para construir con protección pública, se tarda en tomar decisiones de gestión y similares. Todos conocemos entregas de viviendas con más de un año y medio o dos años de retraso como media general.
- La falta de información sobre las consecuencias de adquirir una vivienda protegida. A veces no se informa a los compradores que van a ser cooperativistas en una promoción de vivienda protegida, y que no pueden ser propietarios de otra vivienda en la misma comunidad autónoma, o que sus ingresos no pueden superar ciertos límites. La información tardía ocasiona divorcios fraudulentos o cambios de régimen económico matrimonial para que uno de los cónyuges se quede la vivienda antigua y el otro compre la de cooperativa, o donaciones a los progenitores o a los hijos y similares.
- Calidades inferiores a lo pactado.
- Precios más elevados de lo previsto. Sobre los precios hay que decir que hace unos años siempre resultaba más barata la vivienda protegida y comprada por cooperativa, pero con el desplome de precios a veces el módulo aplicable a la vivienda protegida supone un precio similar sino mayor que el de la vivienda libre.
- Eventualidad de que no se acabe recibiendo el suelo protegido o no se obtenga la calificación protegida para la vivienda, con el subsiguiente encarecimiento de todo el proyecto.
Existe un problema que empieza a ser grave, que también viene provocado por la crisis económica, y que consiste en que a menudo los cooperativistas se encuentran con la necesidad o conveniencia de abandonar la compra proyectada (traslado laboral, imposibilidad de acceder al crédito, retraso en la entrega que impide cumplir proyectos de vida – bodas,). La Ley de Cooperativas permite la baja del socio, pero para evitar la descapitalización de la entidad la devolución del dinero está sujeta a unos plazos largos, de un mínimo de 18 meses hasta un máximo de cinco años. Si además la cooperativa carece de liquidez habrá que acudir al juzgado para plantear la reclamación, con lo que se eterniza recuperar el dinero invertido.
Consejos: acudir a la cooperativa cuando uno es parte de un proyecto común (centro regional, sindicato, asociación de vecinos, etc.). Para acudir a la compra aislado resulta más conveniente ir a una promotora ya sea al régimen general o de vivienda protegida. Procurar que la gestora esté formada por gente conocida que pertenezca a la asociación, aunque haya que contratar arquitectos, o abogados y demás, pero que los dirigentes sean miembros del entorno que constituye la cooperativa, huyendo de las gestores que se presentan como profesionales externas al colectivo.
Una vez se es miembro de la cooperativa hay que participar en las juntas y controlar la buena marchar de la promoción con tareas de fiscalización y revisión del actuar de la gestora.
Antes de comprar hay que informarse de si se van a poder cumplir las condiciones de adquisición de una vivienda protegida (que no se tiene otra vivienda protegida en todo el país, y ninguna en la misma comunidad autónoma, nivel de ingresos y demás).
Asumir que se trata de una operación con sus ventajas y sus riesgos, sobre todo en cuanto al tiempo de entrega de las viviendas o para la recuperación del dinero aportado.
La idea resulta muy atrayente, la realidad hasta ahora ha sido bastante decepcionante.
sábado, 20 de noviembre de 2010
domingo, 12 de septiembre de 2010
Divorcios y crisis económica
A primeros de septiembre de 2.010 se han hecho publicos los datos sobre procedimientos judiciales de divorcio y separación en España. Las cifras son inferiores a las de cursos judiciales anteriores.
La intepretación más veces escuchada sobre esta bajada en el número de procedimientos judiciales consiste en achacarla a la crisis económica.
Posiblemente haya algo de verdad en esta interpretación; sin embargo no debemos olvidar otros factores trascendentes:
1º.- Hay un gran número de pleitos donde se establecen las medidas complementarias de las rupturas de las parejas de hecho. Los procedimientos son prácticamente idénticos a los pleitos matrimoniales, pues hay que regular el régimen de visitas, la guarda y custodia, el uso y disfrute de la vivienda, pensión de alimentos y demás; pero estos litigios no entran en las estadísticas de procedimientos matrimoniales, pues no se decide nada sobre separación o divorcio, al no existir un vínculo matrimonial previo.
2º.- En todos los despachos hemos apreciado que han aumentado el número de casos donde se busca una solución transitoria hasta poder vender la vivienda y liberarse de la hipoteca; se pactan los términos del futuro procedimiento judicial, se procede a la ruptura de la convivencia, pero se deja en suspenso la tramitación del pleito, confiando en que una recuperación én los precios de la vivienda permitirá una posterior liberación económica de la pareja.
Por lo tanto, y siendo conveniente con carácter general que los matrimonios o las parejas de hecho sean lo más estables posible, sobre todo si tienen hijos a su cargo, la reducción en el número de procedimientos judiciales de separación o divorcio no ha sido tan grande como las cifras y la interpretación más escuchada nos han transmitido.
Además, existe un dato preocupante, otro pésimo efecto de la crisis económica, y es que como todo el mundo sabe, si la situación financiera de una familia no resulta solvente, si hay desempleo o, simplemente, menores ingresos, la relación conyugal se deteriora y ello, inevitablemente, motivará un incremento de las rupturas.
La intepretación más veces escuchada sobre esta bajada en el número de procedimientos judiciales consiste en achacarla a la crisis económica.
Posiblemente haya algo de verdad en esta interpretación; sin embargo no debemos olvidar otros factores trascendentes:
1º.- Hay un gran número de pleitos donde se establecen las medidas complementarias de las rupturas de las parejas de hecho. Los procedimientos son prácticamente idénticos a los pleitos matrimoniales, pues hay que regular el régimen de visitas, la guarda y custodia, el uso y disfrute de la vivienda, pensión de alimentos y demás; pero estos litigios no entran en las estadísticas de procedimientos matrimoniales, pues no se decide nada sobre separación o divorcio, al no existir un vínculo matrimonial previo.
2º.- En todos los despachos hemos apreciado que han aumentado el número de casos donde se busca una solución transitoria hasta poder vender la vivienda y liberarse de la hipoteca; se pactan los términos del futuro procedimiento judicial, se procede a la ruptura de la convivencia, pero se deja en suspenso la tramitación del pleito, confiando en que una recuperación én los precios de la vivienda permitirá una posterior liberación económica de la pareja.
Por lo tanto, y siendo conveniente con carácter general que los matrimonios o las parejas de hecho sean lo más estables posible, sobre todo si tienen hijos a su cargo, la reducción en el número de procedimientos judiciales de separación o divorcio no ha sido tan grande como las cifras y la interpretación más escuchada nos han transmitido.
Además, existe un dato preocupante, otro pésimo efecto de la crisis económica, y es que como todo el mundo sabe, si la situación financiera de una familia no resulta solvente, si hay desempleo o, simplemente, menores ingresos, la relación conyugal se deteriora y ello, inevitablemente, motivará un incremento de las rupturas.
sábado, 7 de agosto de 2010
CUSTODIA COMPARTIDA
Se trata de una reivindicación de los padres para evitar verse discriminados por la atribución por parte de los juzgados de la custodia de los hijos a las madres con carácter generalizado y masivo.
En principio la ley no hace distinciones ni establece preferencias entre padre y madre a la hora de atribuir la guarda y custodia de los hijos a uno u otra; sin embargo la experiencia en la vida real consiste en que las madres suelen asumir las tareas de cuidar a los hijos con mayor frecuencia e intensidad que los padres, y eso se ha trasladado a los decisiones de los jueces que consideran que las madres están más capacitadas para estas funciones, atribuyéndoles de forma casi absoluta esta responsabilidad a través de la figura de la guarda y custodia, dejando para el padre la función de pagador de una parte mayor de los gastos de los menores, a los que visita regularmente. El problema es que no se está atendiendo a la realidad social cambiante donde muchos padres (demasiado pocos aún) asumen, en paridad de condiciones con las madres, el trabajo de cuidar de los hijos, y cuando esta circunstancia realmente sucede el padre no encuentra en el procedimiento de separación o divorcio que el juzgado le otorgue las mismas oportunidades que a la madre para asumir la guarda y custodia de los hijos.
A esto hay que añadir que junto a la medida de atribución de la guarda y custodia de los hijos aparece la del uso y disfrute de la vivienda y el pago de una pensión alimenticia. El desenfrenado incremento del precio de los pisos ha motivado que ante una separación o divorcio el cónyuge beneficiado con la guarda y custodia recibe como complemento el uso de la vivienda, con el correlativo castigo para el otro progenitor que se encuentra fuera del domicilio y pagando la mitad de la hipoteca, lo que le impide acceder a otra vivienda, con todo lo que ello conlleva. Esta situación, objetivamente injusta, está provocando que algunos progenitores luchen por la custodia exclusiva de sus hijos como medio para quedarse con el uso de la vivienda.
La custodia compartida es contemplada en el derecho común (no aplicable a los territorios que tienen derecho civil propio, como Cataluña, Aragón y otros) como una medida de carácter excepcional que se admite cuando los cónyuges están conformes o cuando existe un informe favorable del Ministerio Fiscal, lo que precisa a su vez una prueba pericial favorable a tal medida emitida por el equipo psicosocial de los juzgados; y con la exclusión expresa de esta posibilidad en los casos de indicios de violencia doméstica. Todo ello según se desprende del artículo 92 del Código Civil.
La guarda y custodia viene constituida por aquellos derechos y obligaciones que implican el vivir con los hijos (ponerles la ropa, llevarlos al colegio, regular las normas de convivencia - horarios, vestuario -, darlos de comer, hacer que se aseen, y similares), la rutina de cada día, por definirla de alguna manera. No abarca aquellos derechos y obligaciones de los progenitores que tienen más trascendencia: tipo de educación que reciben - colegio laico o religioso-, consentimiento para someterse a una operación quirúrgica no urgente, etc. Todas estas funciones se engloban bajo el concepto de patria potestad, que se mantiene compartida por ambos progenitores tras la separación o divorcio, salvo casos de extrema gravedad en cuanto a la voluntad de causar daños a los descendientes o de importante dejación de funciones con respecto a ellos. En estas facetas de la patria potestad se exige que los progenitores se pongan de acuerdo, y si no lo hubiera, habrá de decidir el juez.
El concepto de custodia compartida no resulta acertado, pues no cabe compartir la decisión de qué ropa llevarán mañana los niños al colegio, o hacer que los dos progenitores lleven juntos al niño a misa cada domingo. Una vez que se produce la ruptura de la pareja la custodia no puede compartirse; esas tareas de cada día solamente se realizarán por aquel progenitor que se encuentre con sus hijos en cada momento, y al no vivir juntos los progenitores ya no hay opción de compartir las tareas. Realmente la custodia compartida significa una custodia por turnos repartidos de forma igualitaria, y es por aquí donde vienen las objeciones que algunos jueces plantean de forma sistemática y por las que se oponen a conceder la custodia compartida, incluso en casos donde los progenitores se muestran conformes con ella. El problema que esta situación plantea consiste en que A VECES se trastoca completamente la vida de los menores, cambiandolos de vivienda cada cierto periodo de tiempo, o incluso de colegio, de amigos, de barrio, y ésto no debe consentirse.
Al final de lo que se trata es de que el juzgado realice un examen más exhaustivo de las condiciones del caso, y que allí donde sea posible se conceda la guarda y custodia compartida o por turnos, siempre primando los derechos y la conveniencia del menor. No se debe mantener la situación actual en la que la guarda y custodia se concede a la madre sin ningún examen de las respectivas capacidades, aptitudes y tiempos de disponibilidad para el ejercicio de las tareas que conlleva. Debe avanzarse para ir otorgando la custodia repartida por tiempos iguales, garantizando que los menores mantengan un contacto con sus padres más estrecho que el que permite el régimen de visitas, y reclamando de los padres un mayor compromiso con las tareas y responsabilidades que la custodia conlleva. Pero siempre el juez habrá de estudiar si la custodia repartida por tiempos no va a romper los lazos de los menores con su entorno habitual, o le van a dificultar reconocer un hogar como propio.
Cuestión distinta aunque estrechamente ligada viene constituida por el tema de la atribución del uso y disfrute del domicilio conyugal. En las últimas reuniones de jueces de familia se han fijado como conclusiones que hay que favorecer que esa atribución sea temporal, que se venda el domicilio común cuanto antes, que el progenitor no beneficiado con la guarda y custodia de los menores no se vea lastrado con una carga insuperable como puede ser el pago de una hipoteca por un largo periodo en una vivienda que no puede usar y que le impide volver a rehacer su vida. Incluso en dichas conclusiones se hizo un llamamiento al poder legislativo para modificar el código civil en ese sentido. Por supuesto, de nuevo el juzgador habrá de examinar la situación concreta y que este loable propósito de impedir que uno de los cónyuges se vea gravemente perjudicado en el tema de la vivienda, no implique perjudicar al cónyuge económicamente más débil, puesto que si a la mujer le va a corresponder cuidar de los hijos de forma más directa, también eso le perjudicará en sus ingresos, y obligarla a vender la vivienda común puede implicar que en esa situación sea ella la que no pueda acceder a otro piso. Ello supone la necesidad de un análisis exhaustivo de la situación, y que el tiempo por el que se otorgue el uso y disfrute de la vivienda sea proporcionado a las circunstancias económicas de los dos miembros de la familia, tanto en sus ingresos como en sus cargas, procurando evitar que la copropiedad se extienda por demasiado tiempo, pero sin colocar a la parte más débil económicamente en una situación de precariedad.
En principio la ley no hace distinciones ni establece preferencias entre padre y madre a la hora de atribuir la guarda y custodia de los hijos a uno u otra; sin embargo la experiencia en la vida real consiste en que las madres suelen asumir las tareas de cuidar a los hijos con mayor frecuencia e intensidad que los padres, y eso se ha trasladado a los decisiones de los jueces que consideran que las madres están más capacitadas para estas funciones, atribuyéndoles de forma casi absoluta esta responsabilidad a través de la figura de la guarda y custodia, dejando para el padre la función de pagador de una parte mayor de los gastos de los menores, a los que visita regularmente. El problema es que no se está atendiendo a la realidad social cambiante donde muchos padres (demasiado pocos aún) asumen, en paridad de condiciones con las madres, el trabajo de cuidar de los hijos, y cuando esta circunstancia realmente sucede el padre no encuentra en el procedimiento de separación o divorcio que el juzgado le otorgue las mismas oportunidades que a la madre para asumir la guarda y custodia de los hijos.
A esto hay que añadir que junto a la medida de atribución de la guarda y custodia de los hijos aparece la del uso y disfrute de la vivienda y el pago de una pensión alimenticia. El desenfrenado incremento del precio de los pisos ha motivado que ante una separación o divorcio el cónyuge beneficiado con la guarda y custodia recibe como complemento el uso de la vivienda, con el correlativo castigo para el otro progenitor que se encuentra fuera del domicilio y pagando la mitad de la hipoteca, lo que le impide acceder a otra vivienda, con todo lo que ello conlleva. Esta situación, objetivamente injusta, está provocando que algunos progenitores luchen por la custodia exclusiva de sus hijos como medio para quedarse con el uso de la vivienda.
La custodia compartida es contemplada en el derecho común (no aplicable a los territorios que tienen derecho civil propio, como Cataluña, Aragón y otros) como una medida de carácter excepcional que se admite cuando los cónyuges están conformes o cuando existe un informe favorable del Ministerio Fiscal, lo que precisa a su vez una prueba pericial favorable a tal medida emitida por el equipo psicosocial de los juzgados; y con la exclusión expresa de esta posibilidad en los casos de indicios de violencia doméstica. Todo ello según se desprende del artículo 92 del Código Civil.
La guarda y custodia viene constituida por aquellos derechos y obligaciones que implican el vivir con los hijos (ponerles la ropa, llevarlos al colegio, regular las normas de convivencia - horarios, vestuario -, darlos de comer, hacer que se aseen, y similares), la rutina de cada día, por definirla de alguna manera. No abarca aquellos derechos y obligaciones de los progenitores que tienen más trascendencia: tipo de educación que reciben - colegio laico o religioso-, consentimiento para someterse a una operación quirúrgica no urgente, etc. Todas estas funciones se engloban bajo el concepto de patria potestad, que se mantiene compartida por ambos progenitores tras la separación o divorcio, salvo casos de extrema gravedad en cuanto a la voluntad de causar daños a los descendientes o de importante dejación de funciones con respecto a ellos. En estas facetas de la patria potestad se exige que los progenitores se pongan de acuerdo, y si no lo hubiera, habrá de decidir el juez.
El concepto de custodia compartida no resulta acertado, pues no cabe compartir la decisión de qué ropa llevarán mañana los niños al colegio, o hacer que los dos progenitores lleven juntos al niño a misa cada domingo. Una vez que se produce la ruptura de la pareja la custodia no puede compartirse; esas tareas de cada día solamente se realizarán por aquel progenitor que se encuentre con sus hijos en cada momento, y al no vivir juntos los progenitores ya no hay opción de compartir las tareas. Realmente la custodia compartida significa una custodia por turnos repartidos de forma igualitaria, y es por aquí donde vienen las objeciones que algunos jueces plantean de forma sistemática y por las que se oponen a conceder la custodia compartida, incluso en casos donde los progenitores se muestran conformes con ella. El problema que esta situación plantea consiste en que A VECES se trastoca completamente la vida de los menores, cambiandolos de vivienda cada cierto periodo de tiempo, o incluso de colegio, de amigos, de barrio, y ésto no debe consentirse.
Al final de lo que se trata es de que el juzgado realice un examen más exhaustivo de las condiciones del caso, y que allí donde sea posible se conceda la guarda y custodia compartida o por turnos, siempre primando los derechos y la conveniencia del menor. No se debe mantener la situación actual en la que la guarda y custodia se concede a la madre sin ningún examen de las respectivas capacidades, aptitudes y tiempos de disponibilidad para el ejercicio de las tareas que conlleva. Debe avanzarse para ir otorgando la custodia repartida por tiempos iguales, garantizando que los menores mantengan un contacto con sus padres más estrecho que el que permite el régimen de visitas, y reclamando de los padres un mayor compromiso con las tareas y responsabilidades que la custodia conlleva. Pero siempre el juez habrá de estudiar si la custodia repartida por tiempos no va a romper los lazos de los menores con su entorno habitual, o le van a dificultar reconocer un hogar como propio.
Cuestión distinta aunque estrechamente ligada viene constituida por el tema de la atribución del uso y disfrute del domicilio conyugal. En las últimas reuniones de jueces de familia se han fijado como conclusiones que hay que favorecer que esa atribución sea temporal, que se venda el domicilio común cuanto antes, que el progenitor no beneficiado con la guarda y custodia de los menores no se vea lastrado con una carga insuperable como puede ser el pago de una hipoteca por un largo periodo en una vivienda que no puede usar y que le impide volver a rehacer su vida. Incluso en dichas conclusiones se hizo un llamamiento al poder legislativo para modificar el código civil en ese sentido. Por supuesto, de nuevo el juzgador habrá de examinar la situación concreta y que este loable propósito de impedir que uno de los cónyuges se vea gravemente perjudicado en el tema de la vivienda, no implique perjudicar al cónyuge económicamente más débil, puesto que si a la mujer le va a corresponder cuidar de los hijos de forma más directa, también eso le perjudicará en sus ingresos, y obligarla a vender la vivienda común puede implicar que en esa situación sea ella la que no pueda acceder a otro piso. Ello supone la necesidad de un análisis exhaustivo de la situación, y que el tiempo por el que se otorgue el uso y disfrute de la vivienda sea proporcionado a las circunstancias económicas de los dos miembros de la familia, tanto en sus ingresos como en sus cargas, procurando evitar que la copropiedad se extienda por demasiado tiempo, pero sin colocar a la parte más débil económicamente en una situación de precariedad.
lunes, 26 de julio de 2010
ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS DE ALQUILER
Es un tema aparentemente sencillo, en el cual los interesados no suelen acudir al abogado para consultar, por cuanto que el precio de la consulta puede comerse la actualización, pero que llegados a juicio puede resultar muy importante.
Como siempre en los arrendamientos hay que distinguir entre locales, para los cuales se prevé un sistema libre de actualización, y las viviendas, para las que la ley fija la forma y cuantía de hacer la actualización durante los cinco primeros años de contrato.
Nos centraremos en las viviendas porque resulta indispensable ceñirse a la norma, al menos no se pueden establecer variaciones a la ley que perjudiquen al inquilino, y hay que conocerla de forma precisa, al igual que la interpretación que los tribunales hacen de la misma.
La regulación de la actualización de la renta de los alquileres viene en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, que dice que la renta, durante los cinco primeros años del contrato, solamente se podrá variar:
- Cada año, al cumplirse una anualidad. Por ejemplo si el contrato tiene fecha de agosto de 2.009, se podrá actualizar desde la mensualidad de agosto de 2.010.
- Según la variación que experimente el IPC General Interanual. No vale útilizar el IPC de alquileres o el de la provincia donde se encuentre la finca. Hay que tener en cuenta que el IPC de agosto de 2.010 se publicará en septiembre de 2.010, por lo que una vez conocido habrá que aplicarlo desde agosto reclamando la diferencia de los meses de agosto y septiembre que ya se deberían haber pagado.
- Será exigible desde el mes siguiente a la notificación, y deberá acompañarse nota del Instituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al Boletín Oficial donde en que se haya publicado el nuevo IPC General Interanual. La carga de la prueba de la notificación recae sobre quién pretenda la actualización. Basta con que el destinatario firme una carta, o enviar un telegrama con acuse de recibo o un burofax.
- Lo puede pedir el dueño, dado que normalmente el IPC sube y será éste quien pretenda la actualización, pero también lo puede solicitar el inquilino si es que el IPC volviera a bajar. Los requisitos son idénticos en ambos casos: notificación fehaciente con nota o certificado del INE o referencia al Boletín donde esté publicado el IPC General.
El IPC General Interanual es un porcentaje que se aplica sobre la renta vigente para obtener la renta actualizada.
Para viviendas después de transcurridos los cinco años del contrato y para locales, el sistema de actualización puede ser libremente pactado por las partes; cabe, por ejemplo, pactar una subida de 20 euros al mes cada año.
Es preciso saber que si el inquilino acepta una subida superior al IPC y va paganado varios meses luego no podrá protestarla, pues los tribunales opinan que iría contra sus propios actos, por lo que si quiere protestar debe hacerlo contestando la notificación de la subida y pagando la cantidad que considera oportuna; si el propietario le lleva a juicio allí deberá demostrarse quien tiene razón.
Si un año no se sube, se puede subir al siguiente aplicando la variación del IPC de dos años, pero no se podrán reclamar los atrasos de la primera anualidad, sino solamente a partir del segundo año (desde la notificación con uno o dos meses de atrasos).
Como siempre en los arrendamientos hay que distinguir entre locales, para los cuales se prevé un sistema libre de actualización, y las viviendas, para las que la ley fija la forma y cuantía de hacer la actualización durante los cinco primeros años de contrato.
Nos centraremos en las viviendas porque resulta indispensable ceñirse a la norma, al menos no se pueden establecer variaciones a la ley que perjudiquen al inquilino, y hay que conocerla de forma precisa, al igual que la interpretación que los tribunales hacen de la misma.
La regulación de la actualización de la renta de los alquileres viene en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, que dice que la renta, durante los cinco primeros años del contrato, solamente se podrá variar:
- Cada año, al cumplirse una anualidad. Por ejemplo si el contrato tiene fecha de agosto de 2.009, se podrá actualizar desde la mensualidad de agosto de 2.010.
- Según la variación que experimente el IPC General Interanual. No vale útilizar el IPC de alquileres o el de la provincia donde se encuentre la finca. Hay que tener en cuenta que el IPC de agosto de 2.010 se publicará en septiembre de 2.010, por lo que una vez conocido habrá que aplicarlo desde agosto reclamando la diferencia de los meses de agosto y septiembre que ya se deberían haber pagado.
- Será exigible desde el mes siguiente a la notificación, y deberá acompañarse nota del Instituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al Boletín Oficial donde en que se haya publicado el nuevo IPC General Interanual. La carga de la prueba de la notificación recae sobre quién pretenda la actualización. Basta con que el destinatario firme una carta, o enviar un telegrama con acuse de recibo o un burofax.
- Lo puede pedir el dueño, dado que normalmente el IPC sube y será éste quien pretenda la actualización, pero también lo puede solicitar el inquilino si es que el IPC volviera a bajar. Los requisitos son idénticos en ambos casos: notificación fehaciente con nota o certificado del INE o referencia al Boletín donde esté publicado el IPC General.
El IPC General Interanual es un porcentaje que se aplica sobre la renta vigente para obtener la renta actualizada.
Para viviendas después de transcurridos los cinco años del contrato y para locales, el sistema de actualización puede ser libremente pactado por las partes; cabe, por ejemplo, pactar una subida de 20 euros al mes cada año.
Es preciso saber que si el inquilino acepta una subida superior al IPC y va paganado varios meses luego no podrá protestarla, pues los tribunales opinan que iría contra sus propios actos, por lo que si quiere protestar debe hacerlo contestando la notificación de la subida y pagando la cantidad que considera oportuna; si el propietario le lleva a juicio allí deberá demostrarse quien tiene razón.
Si un año no se sube, se puede subir al siguiente aplicando la variación del IPC de dos años, pero no se podrán reclamar los atrasos de la primera anualidad, sino solamente a partir del segundo año (desde la notificación con uno o dos meses de atrasos).
viernes, 25 de junio de 2010
Modificación de medidas en sentencias matrimoniales
La sentencia de divorcio o de separación conlleva una serie de medidas complementarias que, según las diferentes situaciones, serían la guarda y custodia de los hijos, el régimen de visitas, la pensión de alimentos, el uso y disfrute de la vivienda conyugal, y la pensión compensatoria entre los cónyuges.
Nada de todo ello es definitivo, salvo el propio divorcio, pues incluso la separación admite la reconciliación. Pero sobre todo hay que saber que las medidas complementarias admiten modificaciones siempre que se produzca una alteración sustancial de las circunstancias de hecho que sirvieron de base para su adopción. Por ejemplo, si se estableció una pensión de alimentos para un hijo, y éste deja de estudiar y empieza a trabajar, habría que suprimir la pensión.
Estas modificaciones exigen un nuevo procedimiento judicial para fijar la nueva medida o medidas (se pueden modificar varias a la vez), según las nuevas circunstancias de hecho que hayan tenido lugar con posterioridad a la separación o divorcio.
Conviene tener presente que los juzgados son reacios a estar cambiando las decisiones judiciales con frecuencia, por lo que la alteración de las circunstancias ha de ser sustancial, con visos de prolongarse en el tiempo y no buscada por la persona que se pretenda ver beneficiada con la modificación de la medida; por ejemplo si un progenitor abandona voluntariamente su trabajo y pretende por ello dejar de pagar la pensión de alimentos para su hijo el juzgado le desestimará la petición de modificación.
Resulta también frecuente que las partes lleguen a acuerdos verbales para modificar ésta o aquella medida, pero no pasen por el juzgado. Esta situación puede ser peligrosa pues la decisión judicial, sobre todo si afecta a menores, solamente puede ser cambiada tras una nuevo procedimiento judicial con examen del juez y ministerio fiscal, no siendo suficiente la voluntad de los progenitores; y sobre todo, si después de un acuerdo verbal una de las partes decide incumplirlo y reclamar lo que en su día había fijado el juzgado puede causar un serio perjuicio a la otra parte, que quedaría como incumplidora si no puede demostrar la existencia de un acuerdo.
El procedimiento de modificación de medidas puede ser tramitado de mutuo acuerdo o por vía contenciosa, exige abogado y procurador, y resulta parecido a un procedimiento de separación o divorcio.
Nada de todo ello es definitivo, salvo el propio divorcio, pues incluso la separación admite la reconciliación. Pero sobre todo hay que saber que las medidas complementarias admiten modificaciones siempre que se produzca una alteración sustancial de las circunstancias de hecho que sirvieron de base para su adopción. Por ejemplo, si se estableció una pensión de alimentos para un hijo, y éste deja de estudiar y empieza a trabajar, habría que suprimir la pensión.
Estas modificaciones exigen un nuevo procedimiento judicial para fijar la nueva medida o medidas (se pueden modificar varias a la vez), según las nuevas circunstancias de hecho que hayan tenido lugar con posterioridad a la separación o divorcio.
Conviene tener presente que los juzgados son reacios a estar cambiando las decisiones judiciales con frecuencia, por lo que la alteración de las circunstancias ha de ser sustancial, con visos de prolongarse en el tiempo y no buscada por la persona que se pretenda ver beneficiada con la modificación de la medida; por ejemplo si un progenitor abandona voluntariamente su trabajo y pretende por ello dejar de pagar la pensión de alimentos para su hijo el juzgado le desestimará la petición de modificación.
Resulta también frecuente que las partes lleguen a acuerdos verbales para modificar ésta o aquella medida, pero no pasen por el juzgado. Esta situación puede ser peligrosa pues la decisión judicial, sobre todo si afecta a menores, solamente puede ser cambiada tras una nuevo procedimiento judicial con examen del juez y ministerio fiscal, no siendo suficiente la voluntad de los progenitores; y sobre todo, si después de un acuerdo verbal una de las partes decide incumplirlo y reclamar lo que en su día había fijado el juzgado puede causar un serio perjuicio a la otra parte, que quedaría como incumplidora si no puede demostrar la existencia de un acuerdo.
El procedimiento de modificación de medidas puede ser tramitado de mutuo acuerdo o por vía contenciosa, exige abogado y procurador, y resulta parecido a un procedimiento de separación o divorcio.
martes, 18 de mayo de 2010
DESAHUCIOS POR LA CORTE DE ARBITRAJE
Desde hace algún tiempo se ha venido extendiendo la fórmula de someter los litigios relativos a los arrendamientos urbanos a la decisión de las asociaciones de arbitraje. En mi condición de abogado y de árbitro a través de la Corte de Arbitraje del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid voy a hacer un par de consideraciones que pudieran ser útiles a la hora de aclarar ideas y escoger el camino.
La finalidad del arbitraje es clara y consiste en resolver los procedimientos en menos tiempo que el que se tarda ante los juzgados; la excesiva duración de los litigios llevó a las grandes empresas a buscar la resolución de conflictos mercantiles por la vía del arbitraje, y ahora se ha extendido esta figura a otros campos del Derecho, más concretamente a los arrendamientos urbanos. Si para obtener una sentencia en el juicio de desahucio por falta de pago se pueden tardar tres y cuatro meses, la resolución del arbitro puede llegar en veinte días. El problema viene después, cuando el inquilino no se marcha voluntariamente tras la decisión arbitral, pues entonces habrá que acudir al juzgado para solicitar el lanzamiento con presencia de la policía, y toda la ventaja inicial de tiempo se desvanece rápidamente, pues la fecha de lanzamiento que entonces nos faciliten será posterior a la que hubiéramos tenido de haber comenzado todo el procedimiento en el juzgado. Solamente en ciertas sedes judiciales puede compensar acudir al arbitraje, pero en localidades como Móstoles y su entorno resulta mejor iniciar siempre la vía judicial.
Además otro problema que se presenta con inusitada frecuencia consiste en la deficiente tramitación que llevan algunas asociaciones de arbitraje, cuando sus árbitros no cumplen los avisos para pagar y evitar el desahucio, con lo cual las decisiones no se pueden ejecutar en el juzgado y hay que volver a empezar con nuevos costes y gran pérdida de tiempo.
Y luego está el coste económico, que si es más barato el arbitraje en un primer momento, cuando debemos acudir al juzgado para pedir el lanzamiento será probablemente más caro que la vía judicial desde el principio.
Por lo tanto detrás de frases afortunadas como "Plan de Alquiler Garantizado" y otras aparecen dificultades, retrasos y costes imprevistos que configuran el arbitraje como una fórmula que no resulta mejor que el camino judicial; sobre todo cuando el lanzamiento tiene que hacerse en el juzgado, pues el arbitro no puede convocar a la policía para realizar un lanzamiento y los inquilinos que normalmente no se marcharían con la sentencia del juzgado, mucho menos acatan la decisión de una figura jurídica de menor enjundia cual es el arbitro.
Recuerden que para acudir al arbitraje debe figurar una cláusula de sumisión al mismo, y que caso de existir no se podrá optar por iniciar el procedimiento de desahucio en el juzgado, sino que habrá que acudirse al arbitro, y solamente tras el laudo, y caso de que el condenado no cumpla la decisión se podrá ir al juzgado a ejecutar el laudo arbitral.
El arbitraje todavía tiene que solucionar sus problemas de eficacia y cumplir unos baremos de calidad más elevados para ser una opción más conveniente que la vía judicial.
La finalidad del arbitraje es clara y consiste en resolver los procedimientos en menos tiempo que el que se tarda ante los juzgados; la excesiva duración de los litigios llevó a las grandes empresas a buscar la resolución de conflictos mercantiles por la vía del arbitraje, y ahora se ha extendido esta figura a otros campos del Derecho, más concretamente a los arrendamientos urbanos. Si para obtener una sentencia en el juicio de desahucio por falta de pago se pueden tardar tres y cuatro meses, la resolución del arbitro puede llegar en veinte días. El problema viene después, cuando el inquilino no se marcha voluntariamente tras la decisión arbitral, pues entonces habrá que acudir al juzgado para solicitar el lanzamiento con presencia de la policía, y toda la ventaja inicial de tiempo se desvanece rápidamente, pues la fecha de lanzamiento que entonces nos faciliten será posterior a la que hubiéramos tenido de haber comenzado todo el procedimiento en el juzgado. Solamente en ciertas sedes judiciales puede compensar acudir al arbitraje, pero en localidades como Móstoles y su entorno resulta mejor iniciar siempre la vía judicial.
Además otro problema que se presenta con inusitada frecuencia consiste en la deficiente tramitación que llevan algunas asociaciones de arbitraje, cuando sus árbitros no cumplen los avisos para pagar y evitar el desahucio, con lo cual las decisiones no se pueden ejecutar en el juzgado y hay que volver a empezar con nuevos costes y gran pérdida de tiempo.
Y luego está el coste económico, que si es más barato el arbitraje en un primer momento, cuando debemos acudir al juzgado para pedir el lanzamiento será probablemente más caro que la vía judicial desde el principio.
Por lo tanto detrás de frases afortunadas como "Plan de Alquiler Garantizado" y otras aparecen dificultades, retrasos y costes imprevistos que configuran el arbitraje como una fórmula que no resulta mejor que el camino judicial; sobre todo cuando el lanzamiento tiene que hacerse en el juzgado, pues el arbitro no puede convocar a la policía para realizar un lanzamiento y los inquilinos que normalmente no se marcharían con la sentencia del juzgado, mucho menos acatan la decisión de una figura jurídica de menor enjundia cual es el arbitro.
Recuerden que para acudir al arbitraje debe figurar una cláusula de sumisión al mismo, y que caso de existir no se podrá optar por iniciar el procedimiento de desahucio en el juzgado, sino que habrá que acudirse al arbitro, y solamente tras el laudo, y caso de que el condenado no cumpla la decisión se podrá ir al juzgado a ejecutar el laudo arbitral.
El arbitraje todavía tiene que solucionar sus problemas de eficacia y cumplir unos baremos de calidad más elevados para ser una opción más conveniente que la vía judicial.
lunes, 19 de abril de 2010
TRASPASO DE LOCAL
El traspaso de local de negocio consiste en el derecho del arrendatario para ceder el contrato a un tercero, a cambio de un precio. El adquirente del contrato quedará en la posición del arrendatario con todos los derechos y obligaciones que deriven de la relación contractual, aunque con una elevación de renta.
Era una figura muy habitual con los contratos anteriores al Decreto Boyer de 1.985, pues si los arrendamientos eran eternos la opción de entrar a ocupar la posición del arrendatario era golosa para cualquier tercero. Sin embargo tras la desaparición de la prórroga forzosa son mucho menos habituales, puesto que no habrá lógica en pagar por un traspaso si el contrato va a durar cinco años, por ejemplo.
La Ley de Arrendamientos de 1.994 dispone que la cesión del contrato podrá hacerse sin necesidad del consentimiento del arrendador; obviamente salvo que el contrato establezca otra cosa. Y establece que la renta se elevará un 20% si la cesión o subarriendo es total, y del 10% si es subarriendo parcial; y que la operación deberá notificarse al dueño en el plazo de un mes desde que se haya producido. La anterior legislación (operativa para los contratos vigentes anteriores a 1 de enero de 1995) obligaba a que hubiera consentimiento del arrendador, y disponía un derecho de adquisición preferente para el dueño, con un plazo de comunicación de ocho días.
El precio de la cesión o subarriendo es libre, por lo que cabría una cesión gratuita.
Si ló que se produce es una fusión, transmisión o escisión de una sociedad no se considera traspaso.
En cuanto a los contratos vigentes anteriores a la ley de 1.994 hay que tener presente que los plazos de extinción previstos en esta ley (según el arrendatario sea persona física o jurídica, hubiera habido una subrogación previa o no, la cuota del Impuesto de Actividades Económicas), se incrementarán en inco años si entre 1994 y 2004 se hubiera producido un traspaso. Los contratos posteriores a la entrada en vigor de la norma de 1.994 no sufren ninguna alteración en su plazo por el hecho del traspaso.
Se trata siempre de un tema delicado donde los interesados en entrar en un local mediante traspaso del arrendatario, deben andar con gran cautela para examinar las condiciones del contrato y obrar en consecuencia.
Era una figura muy habitual con los contratos anteriores al Decreto Boyer de 1.985, pues si los arrendamientos eran eternos la opción de entrar a ocupar la posición del arrendatario era golosa para cualquier tercero. Sin embargo tras la desaparición de la prórroga forzosa son mucho menos habituales, puesto que no habrá lógica en pagar por un traspaso si el contrato va a durar cinco años, por ejemplo.
La Ley de Arrendamientos de 1.994 dispone que la cesión del contrato podrá hacerse sin necesidad del consentimiento del arrendador; obviamente salvo que el contrato establezca otra cosa. Y establece que la renta se elevará un 20% si la cesión o subarriendo es total, y del 10% si es subarriendo parcial; y que la operación deberá notificarse al dueño en el plazo de un mes desde que se haya producido. La anterior legislación (operativa para los contratos vigentes anteriores a 1 de enero de 1995) obligaba a que hubiera consentimiento del arrendador, y disponía un derecho de adquisición preferente para el dueño, con un plazo de comunicación de ocho días.
El precio de la cesión o subarriendo es libre, por lo que cabría una cesión gratuita.
Si ló que se produce es una fusión, transmisión o escisión de una sociedad no se considera traspaso.
En cuanto a los contratos vigentes anteriores a la ley de 1.994 hay que tener presente que los plazos de extinción previstos en esta ley (según el arrendatario sea persona física o jurídica, hubiera habido una subrogación previa o no, la cuota del Impuesto de Actividades Económicas), se incrementarán en inco años si entre 1994 y 2004 se hubiera producido un traspaso. Los contratos posteriores a la entrada en vigor de la norma de 1.994 no sufren ninguna alteración en su plazo por el hecho del traspaso.
Se trata siempre de un tema delicado donde los interesados en entrar en un local mediante traspaso del arrendatario, deben andar con gran cautela para examinar las condiciones del contrato y obrar en consecuencia.
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