Se trata de una reivindicación de los padres para evitar verse discriminados por la atribución por parte de los juzgados de la custodia de los hijos a las madres con carácter generalizado y masivo.
En principio la ley no hace distinciones ni establece preferencias entre padre y madre a la hora de atribuir la guarda y custodia de los hijos a uno u otra; sin embargo la experiencia en la vida real consiste en que las madres suelen asumir las tareas de cuidar a los hijos con mayor frecuencia e intensidad que los padres, y eso se ha trasladado a los decisiones de los jueces que consideran que las madres están más capacitadas para estas funciones, atribuyéndoles de forma casi absoluta esta responsabilidad a través de la figura de la guarda y custodia, dejando para el padre la función de pagador de una parte mayor de los gastos de los menores, a los que visita regularmente. El problema es que no se está atendiendo a la realidad social cambiante donde muchos padres (demasiado pocos aún) asumen, en paridad de condiciones con las madres, el trabajo de cuidar de los hijos, y cuando esta circunstancia realmente sucede el padre no encuentra en el procedimiento de separación o divorcio que el juzgado le otorgue las mismas oportunidades que a la madre para asumir la guarda y custodia de los hijos.
A esto hay que añadir que junto a la medida de atribución de la guarda y custodia de los hijos aparece la del uso y disfrute de la vivienda y el pago de una pensión alimenticia. El desenfrenado incremento del precio de los pisos ha motivado que ante una separación o divorcio el cónyuge beneficiado con la guarda y custodia recibe como complemento el uso de la vivienda, con el correlativo castigo para el otro progenitor que se encuentra fuera del domicilio y pagando la mitad de la hipoteca, lo que le impide acceder a otra vivienda, con todo lo que ello conlleva. Esta situación, objetivamente injusta, está provocando que algunos progenitores luchen por la custodia exclusiva de sus hijos como medio para quedarse con el uso de la vivienda.
La custodia compartida es contemplada en el derecho común (no aplicable a los territorios que tienen derecho civil propio, como Cataluña, Aragón y otros) como una medida de carácter excepcional que se admite cuando los cónyuges están conformes o cuando existe un informe favorable del Ministerio Fiscal, lo que precisa a su vez una prueba pericial favorable a tal medida emitida por el equipo psicosocial de los juzgados; y con la exclusión expresa de esta posibilidad en los casos de indicios de violencia doméstica. Todo ello según se desprende del artículo 92 del Código Civil.
La guarda y custodia viene constituida por aquellos derechos y obligaciones que implican el vivir con los hijos (ponerles la ropa, llevarlos al colegio, regular las normas de convivencia - horarios, vestuario -, darlos de comer, hacer que se aseen, y similares), la rutina de cada día, por definirla de alguna manera. No abarca aquellos derechos y obligaciones de los progenitores que tienen más trascendencia: tipo de educación que reciben - colegio laico o religioso-, consentimiento para someterse a una operación quirúrgica no urgente, etc. Todas estas funciones se engloban bajo el concepto de patria potestad, que se mantiene compartida por ambos progenitores tras la separación o divorcio, salvo casos de extrema gravedad en cuanto a la voluntad de causar daños a los descendientes o de importante dejación de funciones con respecto a ellos. En estas facetas de la patria potestad se exige que los progenitores se pongan de acuerdo, y si no lo hubiera, habrá de decidir el juez.
El concepto de custodia compartida no resulta acertado, pues no cabe compartir la decisión de qué ropa llevarán mañana los niños al colegio, o hacer que los dos progenitores lleven juntos al niño a misa cada domingo. Una vez que se produce la ruptura de la pareja la custodia no puede compartirse; esas tareas de cada día solamente se realizarán por aquel progenitor que se encuentre con sus hijos en cada momento, y al no vivir juntos los progenitores ya no hay opción de compartir las tareas. Realmente la custodia compartida significa una custodia por turnos repartidos de forma igualitaria, y es por aquí donde vienen las objeciones que algunos jueces plantean de forma sistemática y por las que se oponen a conceder la custodia compartida, incluso en casos donde los progenitores se muestran conformes con ella. El problema que esta situación plantea consiste en que A VECES se trastoca completamente la vida de los menores, cambiandolos de vivienda cada cierto periodo de tiempo, o incluso de colegio, de amigos, de barrio, y ésto no debe consentirse.
Al final de lo que se trata es de que el juzgado realice un examen más exhaustivo de las condiciones del caso, y que allí donde sea posible se conceda la guarda y custodia compartida o por turnos, siempre primando los derechos y la conveniencia del menor. No se debe mantener la situación actual en la que la guarda y custodia se concede a la madre sin ningún examen de las respectivas capacidades, aptitudes y tiempos de disponibilidad para el ejercicio de las tareas que conlleva. Debe avanzarse para ir otorgando la custodia repartida por tiempos iguales, garantizando que los menores mantengan un contacto con sus padres más estrecho que el que permite el régimen de visitas, y reclamando de los padres un mayor compromiso con las tareas y responsabilidades que la custodia conlleva. Pero siempre el juez habrá de estudiar si la custodia repartida por tiempos no va a romper los lazos de los menores con su entorno habitual, o le van a dificultar reconocer un hogar como propio.
Cuestión distinta aunque estrechamente ligada viene constituida por el tema de la atribución del uso y disfrute del domicilio conyugal. En las últimas reuniones de jueces de familia se han fijado como conclusiones que hay que favorecer que esa atribución sea temporal, que se venda el domicilio común cuanto antes, que el progenitor no beneficiado con la guarda y custodia de los menores no se vea lastrado con una carga insuperable como puede ser el pago de una hipoteca por un largo periodo en una vivienda que no puede usar y que le impide volver a rehacer su vida. Incluso en dichas conclusiones se hizo un llamamiento al poder legislativo para modificar el código civil en ese sentido. Por supuesto, de nuevo el juzgador habrá de examinar la situación concreta y que este loable propósito de impedir que uno de los cónyuges se vea gravemente perjudicado en el tema de la vivienda, no implique perjudicar al cónyuge económicamente más débil, puesto que si a la mujer le va a corresponder cuidar de los hijos de forma más directa, también eso le perjudicará en sus ingresos, y obligarla a vender la vivienda común puede implicar que en esa situación sea ella la que no pueda acceder a otro piso. Ello supone la necesidad de un análisis exhaustivo de la situación, y que el tiempo por el que se otorgue el uso y disfrute de la vivienda sea proporcionado a las circunstancias económicas de los dos miembros de la familia, tanto en sus ingresos como en sus cargas, procurando evitar que la copropiedad se extienda por demasiado tiempo, pero sin colocar a la parte más débil económicamente en una situación de precariedad.
sábado, 7 de agosto de 2010
lunes, 26 de julio de 2010
ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS DE ALQUILER
Es un tema aparentemente sencillo, en el cual los interesados no suelen acudir al abogado para consultar, por cuanto que el precio de la consulta puede comerse la actualización, pero que llegados a juicio puede resultar muy importante.
Como siempre en los arrendamientos hay que distinguir entre locales, para los cuales se prevé un sistema libre de actualización, y las viviendas, para las que la ley fija la forma y cuantía de hacer la actualización durante los cinco primeros años de contrato.
Nos centraremos en las viviendas porque resulta indispensable ceñirse a la norma, al menos no se pueden establecer variaciones a la ley que perjudiquen al inquilino, y hay que conocerla de forma precisa, al igual que la interpretación que los tribunales hacen de la misma.
La regulación de la actualización de la renta de los alquileres viene en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, que dice que la renta, durante los cinco primeros años del contrato, solamente se podrá variar:
- Cada año, al cumplirse una anualidad. Por ejemplo si el contrato tiene fecha de agosto de 2.009, se podrá actualizar desde la mensualidad de agosto de 2.010.
- Según la variación que experimente el IPC General Interanual. No vale útilizar el IPC de alquileres o el de la provincia donde se encuentre la finca. Hay que tener en cuenta que el IPC de agosto de 2.010 se publicará en septiembre de 2.010, por lo que una vez conocido habrá que aplicarlo desde agosto reclamando la diferencia de los meses de agosto y septiembre que ya se deberían haber pagado.
- Será exigible desde el mes siguiente a la notificación, y deberá acompañarse nota del Instituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al Boletín Oficial donde en que se haya publicado el nuevo IPC General Interanual. La carga de la prueba de la notificación recae sobre quién pretenda la actualización. Basta con que el destinatario firme una carta, o enviar un telegrama con acuse de recibo o un burofax.
- Lo puede pedir el dueño, dado que normalmente el IPC sube y será éste quien pretenda la actualización, pero también lo puede solicitar el inquilino si es que el IPC volviera a bajar. Los requisitos son idénticos en ambos casos: notificación fehaciente con nota o certificado del INE o referencia al Boletín donde esté publicado el IPC General.
El IPC General Interanual es un porcentaje que se aplica sobre la renta vigente para obtener la renta actualizada.
Para viviendas después de transcurridos los cinco años del contrato y para locales, el sistema de actualización puede ser libremente pactado por las partes; cabe, por ejemplo, pactar una subida de 20 euros al mes cada año.
Es preciso saber que si el inquilino acepta una subida superior al IPC y va paganado varios meses luego no podrá protestarla, pues los tribunales opinan que iría contra sus propios actos, por lo que si quiere protestar debe hacerlo contestando la notificación de la subida y pagando la cantidad que considera oportuna; si el propietario le lleva a juicio allí deberá demostrarse quien tiene razón.
Si un año no se sube, se puede subir al siguiente aplicando la variación del IPC de dos años, pero no se podrán reclamar los atrasos de la primera anualidad, sino solamente a partir del segundo año (desde la notificación con uno o dos meses de atrasos).
Como siempre en los arrendamientos hay que distinguir entre locales, para los cuales se prevé un sistema libre de actualización, y las viviendas, para las que la ley fija la forma y cuantía de hacer la actualización durante los cinco primeros años de contrato.
Nos centraremos en las viviendas porque resulta indispensable ceñirse a la norma, al menos no se pueden establecer variaciones a la ley que perjudiquen al inquilino, y hay que conocerla de forma precisa, al igual que la interpretación que los tribunales hacen de la misma.
La regulación de la actualización de la renta de los alquileres viene en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, que dice que la renta, durante los cinco primeros años del contrato, solamente se podrá variar:
- Cada año, al cumplirse una anualidad. Por ejemplo si el contrato tiene fecha de agosto de 2.009, se podrá actualizar desde la mensualidad de agosto de 2.010.
- Según la variación que experimente el IPC General Interanual. No vale útilizar el IPC de alquileres o el de la provincia donde se encuentre la finca. Hay que tener en cuenta que el IPC de agosto de 2.010 se publicará en septiembre de 2.010, por lo que una vez conocido habrá que aplicarlo desde agosto reclamando la diferencia de los meses de agosto y septiembre que ya se deberían haber pagado.
- Será exigible desde el mes siguiente a la notificación, y deberá acompañarse nota del Instituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al Boletín Oficial donde en que se haya publicado el nuevo IPC General Interanual. La carga de la prueba de la notificación recae sobre quién pretenda la actualización. Basta con que el destinatario firme una carta, o enviar un telegrama con acuse de recibo o un burofax.
- Lo puede pedir el dueño, dado que normalmente el IPC sube y será éste quien pretenda la actualización, pero también lo puede solicitar el inquilino si es que el IPC volviera a bajar. Los requisitos son idénticos en ambos casos: notificación fehaciente con nota o certificado del INE o referencia al Boletín donde esté publicado el IPC General.
El IPC General Interanual es un porcentaje que se aplica sobre la renta vigente para obtener la renta actualizada.
Para viviendas después de transcurridos los cinco años del contrato y para locales, el sistema de actualización puede ser libremente pactado por las partes; cabe, por ejemplo, pactar una subida de 20 euros al mes cada año.
Es preciso saber que si el inquilino acepta una subida superior al IPC y va paganado varios meses luego no podrá protestarla, pues los tribunales opinan que iría contra sus propios actos, por lo que si quiere protestar debe hacerlo contestando la notificación de la subida y pagando la cantidad que considera oportuna; si el propietario le lleva a juicio allí deberá demostrarse quien tiene razón.
Si un año no se sube, se puede subir al siguiente aplicando la variación del IPC de dos años, pero no se podrán reclamar los atrasos de la primera anualidad, sino solamente a partir del segundo año (desde la notificación con uno o dos meses de atrasos).
viernes, 25 de junio de 2010
Modificación de medidas en sentencias matrimoniales
La sentencia de divorcio o de separación conlleva una serie de medidas complementarias que, según las diferentes situaciones, serían la guarda y custodia de los hijos, el régimen de visitas, la pensión de alimentos, el uso y disfrute de la vivienda conyugal, y la pensión compensatoria entre los cónyuges.
Nada de todo ello es definitivo, salvo el propio divorcio, pues incluso la separación admite la reconciliación. Pero sobre todo hay que saber que las medidas complementarias admiten modificaciones siempre que se produzca una alteración sustancial de las circunstancias de hecho que sirvieron de base para su adopción. Por ejemplo, si se estableció una pensión de alimentos para un hijo, y éste deja de estudiar y empieza a trabajar, habría que suprimir la pensión.
Estas modificaciones exigen un nuevo procedimiento judicial para fijar la nueva medida o medidas (se pueden modificar varias a la vez), según las nuevas circunstancias de hecho que hayan tenido lugar con posterioridad a la separación o divorcio.
Conviene tener presente que los juzgados son reacios a estar cambiando las decisiones judiciales con frecuencia, por lo que la alteración de las circunstancias ha de ser sustancial, con visos de prolongarse en el tiempo y no buscada por la persona que se pretenda ver beneficiada con la modificación de la medida; por ejemplo si un progenitor abandona voluntariamente su trabajo y pretende por ello dejar de pagar la pensión de alimentos para su hijo el juzgado le desestimará la petición de modificación.
Resulta también frecuente que las partes lleguen a acuerdos verbales para modificar ésta o aquella medida, pero no pasen por el juzgado. Esta situación puede ser peligrosa pues la decisión judicial, sobre todo si afecta a menores, solamente puede ser cambiada tras una nuevo procedimiento judicial con examen del juez y ministerio fiscal, no siendo suficiente la voluntad de los progenitores; y sobre todo, si después de un acuerdo verbal una de las partes decide incumplirlo y reclamar lo que en su día había fijado el juzgado puede causar un serio perjuicio a la otra parte, que quedaría como incumplidora si no puede demostrar la existencia de un acuerdo.
El procedimiento de modificación de medidas puede ser tramitado de mutuo acuerdo o por vía contenciosa, exige abogado y procurador, y resulta parecido a un procedimiento de separación o divorcio.
Nada de todo ello es definitivo, salvo el propio divorcio, pues incluso la separación admite la reconciliación. Pero sobre todo hay que saber que las medidas complementarias admiten modificaciones siempre que se produzca una alteración sustancial de las circunstancias de hecho que sirvieron de base para su adopción. Por ejemplo, si se estableció una pensión de alimentos para un hijo, y éste deja de estudiar y empieza a trabajar, habría que suprimir la pensión.
Estas modificaciones exigen un nuevo procedimiento judicial para fijar la nueva medida o medidas (se pueden modificar varias a la vez), según las nuevas circunstancias de hecho que hayan tenido lugar con posterioridad a la separación o divorcio.
Conviene tener presente que los juzgados son reacios a estar cambiando las decisiones judiciales con frecuencia, por lo que la alteración de las circunstancias ha de ser sustancial, con visos de prolongarse en el tiempo y no buscada por la persona que se pretenda ver beneficiada con la modificación de la medida; por ejemplo si un progenitor abandona voluntariamente su trabajo y pretende por ello dejar de pagar la pensión de alimentos para su hijo el juzgado le desestimará la petición de modificación.
Resulta también frecuente que las partes lleguen a acuerdos verbales para modificar ésta o aquella medida, pero no pasen por el juzgado. Esta situación puede ser peligrosa pues la decisión judicial, sobre todo si afecta a menores, solamente puede ser cambiada tras una nuevo procedimiento judicial con examen del juez y ministerio fiscal, no siendo suficiente la voluntad de los progenitores; y sobre todo, si después de un acuerdo verbal una de las partes decide incumplirlo y reclamar lo que en su día había fijado el juzgado puede causar un serio perjuicio a la otra parte, que quedaría como incumplidora si no puede demostrar la existencia de un acuerdo.
El procedimiento de modificación de medidas puede ser tramitado de mutuo acuerdo o por vía contenciosa, exige abogado y procurador, y resulta parecido a un procedimiento de separación o divorcio.
martes, 18 de mayo de 2010
DESAHUCIOS POR LA CORTE DE ARBITRAJE
Desde hace algún tiempo se ha venido extendiendo la fórmula de someter los litigios relativos a los arrendamientos urbanos a la decisión de las asociaciones de arbitraje. En mi condición de abogado y de árbitro a través de la Corte de Arbitraje del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid voy a hacer un par de consideraciones que pudieran ser útiles a la hora de aclarar ideas y escoger el camino.
La finalidad del arbitraje es clara y consiste en resolver los procedimientos en menos tiempo que el que se tarda ante los juzgados; la excesiva duración de los litigios llevó a las grandes empresas a buscar la resolución de conflictos mercantiles por la vía del arbitraje, y ahora se ha extendido esta figura a otros campos del Derecho, más concretamente a los arrendamientos urbanos. Si para obtener una sentencia en el juicio de desahucio por falta de pago se pueden tardar tres y cuatro meses, la resolución del arbitro puede llegar en veinte días. El problema viene después, cuando el inquilino no se marcha voluntariamente tras la decisión arbitral, pues entonces habrá que acudir al juzgado para solicitar el lanzamiento con presencia de la policía, y toda la ventaja inicial de tiempo se desvanece rápidamente, pues la fecha de lanzamiento que entonces nos faciliten será posterior a la que hubiéramos tenido de haber comenzado todo el procedimiento en el juzgado. Solamente en ciertas sedes judiciales puede compensar acudir al arbitraje, pero en localidades como Móstoles y su entorno resulta mejor iniciar siempre la vía judicial.
Además otro problema que se presenta con inusitada frecuencia consiste en la deficiente tramitación que llevan algunas asociaciones de arbitraje, cuando sus árbitros no cumplen los avisos para pagar y evitar el desahucio, con lo cual las decisiones no se pueden ejecutar en el juzgado y hay que volver a empezar con nuevos costes y gran pérdida de tiempo.
Y luego está el coste económico, que si es más barato el arbitraje en un primer momento, cuando debemos acudir al juzgado para pedir el lanzamiento será probablemente más caro que la vía judicial desde el principio.
Por lo tanto detrás de frases afortunadas como "Plan de Alquiler Garantizado" y otras aparecen dificultades, retrasos y costes imprevistos que configuran el arbitraje como una fórmula que no resulta mejor que el camino judicial; sobre todo cuando el lanzamiento tiene que hacerse en el juzgado, pues el arbitro no puede convocar a la policía para realizar un lanzamiento y los inquilinos que normalmente no se marcharían con la sentencia del juzgado, mucho menos acatan la decisión de una figura jurídica de menor enjundia cual es el arbitro.
Recuerden que para acudir al arbitraje debe figurar una cláusula de sumisión al mismo, y que caso de existir no se podrá optar por iniciar el procedimiento de desahucio en el juzgado, sino que habrá que acudirse al arbitro, y solamente tras el laudo, y caso de que el condenado no cumpla la decisión se podrá ir al juzgado a ejecutar el laudo arbitral.
El arbitraje todavía tiene que solucionar sus problemas de eficacia y cumplir unos baremos de calidad más elevados para ser una opción más conveniente que la vía judicial.
La finalidad del arbitraje es clara y consiste en resolver los procedimientos en menos tiempo que el que se tarda ante los juzgados; la excesiva duración de los litigios llevó a las grandes empresas a buscar la resolución de conflictos mercantiles por la vía del arbitraje, y ahora se ha extendido esta figura a otros campos del Derecho, más concretamente a los arrendamientos urbanos. Si para obtener una sentencia en el juicio de desahucio por falta de pago se pueden tardar tres y cuatro meses, la resolución del arbitro puede llegar en veinte días. El problema viene después, cuando el inquilino no se marcha voluntariamente tras la decisión arbitral, pues entonces habrá que acudir al juzgado para solicitar el lanzamiento con presencia de la policía, y toda la ventaja inicial de tiempo se desvanece rápidamente, pues la fecha de lanzamiento que entonces nos faciliten será posterior a la que hubiéramos tenido de haber comenzado todo el procedimiento en el juzgado. Solamente en ciertas sedes judiciales puede compensar acudir al arbitraje, pero en localidades como Móstoles y su entorno resulta mejor iniciar siempre la vía judicial.
Además otro problema que se presenta con inusitada frecuencia consiste en la deficiente tramitación que llevan algunas asociaciones de arbitraje, cuando sus árbitros no cumplen los avisos para pagar y evitar el desahucio, con lo cual las decisiones no se pueden ejecutar en el juzgado y hay que volver a empezar con nuevos costes y gran pérdida de tiempo.
Y luego está el coste económico, que si es más barato el arbitraje en un primer momento, cuando debemos acudir al juzgado para pedir el lanzamiento será probablemente más caro que la vía judicial desde el principio.
Por lo tanto detrás de frases afortunadas como "Plan de Alquiler Garantizado" y otras aparecen dificultades, retrasos y costes imprevistos que configuran el arbitraje como una fórmula que no resulta mejor que el camino judicial; sobre todo cuando el lanzamiento tiene que hacerse en el juzgado, pues el arbitro no puede convocar a la policía para realizar un lanzamiento y los inquilinos que normalmente no se marcharían con la sentencia del juzgado, mucho menos acatan la decisión de una figura jurídica de menor enjundia cual es el arbitro.
Recuerden que para acudir al arbitraje debe figurar una cláusula de sumisión al mismo, y que caso de existir no se podrá optar por iniciar el procedimiento de desahucio en el juzgado, sino que habrá que acudirse al arbitro, y solamente tras el laudo, y caso de que el condenado no cumpla la decisión se podrá ir al juzgado a ejecutar el laudo arbitral.
El arbitraje todavía tiene que solucionar sus problemas de eficacia y cumplir unos baremos de calidad más elevados para ser una opción más conveniente que la vía judicial.
lunes, 19 de abril de 2010
TRASPASO DE LOCAL
El traspaso de local de negocio consiste en el derecho del arrendatario para ceder el contrato a un tercero, a cambio de un precio. El adquirente del contrato quedará en la posición del arrendatario con todos los derechos y obligaciones que deriven de la relación contractual, aunque con una elevación de renta.
Era una figura muy habitual con los contratos anteriores al Decreto Boyer de 1.985, pues si los arrendamientos eran eternos la opción de entrar a ocupar la posición del arrendatario era golosa para cualquier tercero. Sin embargo tras la desaparición de la prórroga forzosa son mucho menos habituales, puesto que no habrá lógica en pagar por un traspaso si el contrato va a durar cinco años, por ejemplo.
La Ley de Arrendamientos de 1.994 dispone que la cesión del contrato podrá hacerse sin necesidad del consentimiento del arrendador; obviamente salvo que el contrato establezca otra cosa. Y establece que la renta se elevará un 20% si la cesión o subarriendo es total, y del 10% si es subarriendo parcial; y que la operación deberá notificarse al dueño en el plazo de un mes desde que se haya producido. La anterior legislación (operativa para los contratos vigentes anteriores a 1 de enero de 1995) obligaba a que hubiera consentimiento del arrendador, y disponía un derecho de adquisición preferente para el dueño, con un plazo de comunicación de ocho días.
El precio de la cesión o subarriendo es libre, por lo que cabría una cesión gratuita.
Si ló que se produce es una fusión, transmisión o escisión de una sociedad no se considera traspaso.
En cuanto a los contratos vigentes anteriores a la ley de 1.994 hay que tener presente que los plazos de extinción previstos en esta ley (según el arrendatario sea persona física o jurídica, hubiera habido una subrogación previa o no, la cuota del Impuesto de Actividades Económicas), se incrementarán en inco años si entre 1994 y 2004 se hubiera producido un traspaso. Los contratos posteriores a la entrada en vigor de la norma de 1.994 no sufren ninguna alteración en su plazo por el hecho del traspaso.
Se trata siempre de un tema delicado donde los interesados en entrar en un local mediante traspaso del arrendatario, deben andar con gran cautela para examinar las condiciones del contrato y obrar en consecuencia.
Era una figura muy habitual con los contratos anteriores al Decreto Boyer de 1.985, pues si los arrendamientos eran eternos la opción de entrar a ocupar la posición del arrendatario era golosa para cualquier tercero. Sin embargo tras la desaparición de la prórroga forzosa son mucho menos habituales, puesto que no habrá lógica en pagar por un traspaso si el contrato va a durar cinco años, por ejemplo.
La Ley de Arrendamientos de 1.994 dispone que la cesión del contrato podrá hacerse sin necesidad del consentimiento del arrendador; obviamente salvo que el contrato establezca otra cosa. Y establece que la renta se elevará un 20% si la cesión o subarriendo es total, y del 10% si es subarriendo parcial; y que la operación deberá notificarse al dueño en el plazo de un mes desde que se haya producido. La anterior legislación (operativa para los contratos vigentes anteriores a 1 de enero de 1995) obligaba a que hubiera consentimiento del arrendador, y disponía un derecho de adquisición preferente para el dueño, con un plazo de comunicación de ocho días.
El precio de la cesión o subarriendo es libre, por lo que cabría una cesión gratuita.
Si ló que se produce es una fusión, transmisión o escisión de una sociedad no se considera traspaso.
En cuanto a los contratos vigentes anteriores a la ley de 1.994 hay que tener presente que los plazos de extinción previstos en esta ley (según el arrendatario sea persona física o jurídica, hubiera habido una subrogación previa o no, la cuota del Impuesto de Actividades Económicas), se incrementarán en inco años si entre 1994 y 2004 se hubiera producido un traspaso. Los contratos posteriores a la entrada en vigor de la norma de 1.994 no sufren ninguna alteración en su plazo por el hecho del traspaso.
Se trata siempre de un tema delicado donde los interesados en entrar en un local mediante traspaso del arrendatario, deben andar con gran cautela para examinar las condiciones del contrato y obrar en consecuencia.
domingo, 4 de abril de 2010
Impagados. Nuevo proceso monitorio
A partir del próximo 4 de mayo de 2.010 entrarán en vigor las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aprobadas por la Ley 13 / 2009; una de las cuales afecta al juicio monitorio.
Este procedimiento supuso una importante novedad en nuestro derecho procesal cuando se introdujo con la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2.000. Era una figura jurídica ajena a nuestra costumbre y que consiste en un procedimiento para el cobro de deudas por vía judicial más sencillo y directo que los procedimientos ordinarios, reuniendo unos pasos sencillos, siendo innecesariaria la intervención de abogado y procurador. El acreedor presenta un escrito (no tiene las formalidades de la demanda) explicando la existencia de una deuda, acompañando las pruebas pertinentes (facturas, albaranes o similares) y el juzgado remite un requerimiento al deudor concediéndole veinte días para pagar u oponerse. Si el deudor no hace nada se pasa a la fase de ejecución; si se opone se pasa al juicio ordinario que corresponda según la cuantía, y si paga se termina el expediente. Será necesaria la intervención de abogado y procurador si el deudor no paga o se opone, siempre que la deuda supere los 900 euros.
Es un procedimiento previsto para resolver por vía judicial las cantidades adeudadas a empresarios y profesionales. Ha sido ampliamente utilizada por empresas, entidades financieras y comunidades de propietarios, pero el efecto no ha sido el esperado puesto que, a diferencia de la experiencia de otros países, los deudores no han corrido a pagar la deuda una vez recibido el requerimiento del juzgado, sino que han insistido en la morosidad provocando que el procedimiento entre en fase de ejecución.
Las modificaciones que entrarán próximamente en vigor consisten en:
1. Incremento de la cantidad objeto del procedimiento. Si en el año 2.000 se pensó que este procedimiento debía dirigirse a solucionar las deudas pequeñas y medianas, hasta cinco millones de pesetas, ahora se amplía hasta los 250.000 euros.
2. No cabe hacer el requerimiento por vía de edictos, salvo en los casos de Comunidades de Propietarios.
3. La comprobación de la documentación de la deuda queda en manos del Secretario Judicial en lugar de en las del juez, en el marco de una ampliación de las competencias del Secretario que se ha operado con la Ley 13/2009.
4. Igualmente será el Secretario quien requiera al deudor, y quien dictará la resolución del fin del proceso (que ahora adquiere la forma de Decreto) cuando no hay pago ni oposición, para que el acreedor pueda iniciar la vía de la ejecución; o bien cuando habiendo oposición la cuantía no exceda de 6.000 euros, o cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana (con independencia de la cuantía) para convocar a las partes a la vista de juicio verbal.
5. El aspecto más importante es que se permite con carácter general utilizar el juicio monitorio para la reclamación de rentas de alquiler impagadas, cuando no se pide el desahucio conjuntamente; cuestión que antes quedaba a discreción del juzgado, con la consecuencia de que unos juzgados admitían el monitorio para reclamar rentas y otros no. De todas formas son pocos los casos donde el arrendador reclama las rentas sin pedir la resolución del contrato y el lanzamiento del inquilino, por lo que tampoco se usará mucho de este juicio monitorio en estas situaciones.
Por lo tanto a efectos prácticos para los clientes de la administración de justicia, dejando aparte las consecuencias de los cambios de las atribuciones del secretario judicial, se amplía la cuantía reclamable por el juicio monitorio (gran beneficio de las grandes compañías y entidades financieras) y se pueden reclamar rentas de alquiler si no se pide a la vez la resolución del contrato.
Sigue sin ser necesaria la intervención de abogado y procurador en la primera fase, pero si como hasta ahora el requerido no paga o se opone, sí que se exige abogado y procurador en las deudas de más de 900 euros para la fase de ejecución o en los procedimientos ordinarios cuando haya habido oposición del deudor a la deuda, por lo que resulta aconsejable utilizar los servicios de estos profesionales desde el principio.
En un país de morosidad tan elevada el cobro de deudas en el juzgado seguirá siendo una tarea ardua y complicada mientras no mejoren los sistemas de información sobre la liquidez del deudor, conocimiento de su patrimonio, ingresos y cuentas corrientes, y sobre todo mientras no aumente la rapidez en la tramitación de los procedimientos judiciales.
Este procedimiento supuso una importante novedad en nuestro derecho procesal cuando se introdujo con la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2.000. Era una figura jurídica ajena a nuestra costumbre y que consiste en un procedimiento para el cobro de deudas por vía judicial más sencillo y directo que los procedimientos ordinarios, reuniendo unos pasos sencillos, siendo innecesariaria la intervención de abogado y procurador. El acreedor presenta un escrito (no tiene las formalidades de la demanda) explicando la existencia de una deuda, acompañando las pruebas pertinentes (facturas, albaranes o similares) y el juzgado remite un requerimiento al deudor concediéndole veinte días para pagar u oponerse. Si el deudor no hace nada se pasa a la fase de ejecución; si se opone se pasa al juicio ordinario que corresponda según la cuantía, y si paga se termina el expediente. Será necesaria la intervención de abogado y procurador si el deudor no paga o se opone, siempre que la deuda supere los 900 euros.
Es un procedimiento previsto para resolver por vía judicial las cantidades adeudadas a empresarios y profesionales. Ha sido ampliamente utilizada por empresas, entidades financieras y comunidades de propietarios, pero el efecto no ha sido el esperado puesto que, a diferencia de la experiencia de otros países, los deudores no han corrido a pagar la deuda una vez recibido el requerimiento del juzgado, sino que han insistido en la morosidad provocando que el procedimiento entre en fase de ejecución.
Las modificaciones que entrarán próximamente en vigor consisten en:
1. Incremento de la cantidad objeto del procedimiento. Si en el año 2.000 se pensó que este procedimiento debía dirigirse a solucionar las deudas pequeñas y medianas, hasta cinco millones de pesetas, ahora se amplía hasta los 250.000 euros.
2. No cabe hacer el requerimiento por vía de edictos, salvo en los casos de Comunidades de Propietarios.
3. La comprobación de la documentación de la deuda queda en manos del Secretario Judicial en lugar de en las del juez, en el marco de una ampliación de las competencias del Secretario que se ha operado con la Ley 13/2009.
4. Igualmente será el Secretario quien requiera al deudor, y quien dictará la resolución del fin del proceso (que ahora adquiere la forma de Decreto) cuando no hay pago ni oposición, para que el acreedor pueda iniciar la vía de la ejecución; o bien cuando habiendo oposición la cuantía no exceda de 6.000 euros, o cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana (con independencia de la cuantía) para convocar a las partes a la vista de juicio verbal.
5. El aspecto más importante es que se permite con carácter general utilizar el juicio monitorio para la reclamación de rentas de alquiler impagadas, cuando no se pide el desahucio conjuntamente; cuestión que antes quedaba a discreción del juzgado, con la consecuencia de que unos juzgados admitían el monitorio para reclamar rentas y otros no. De todas formas son pocos los casos donde el arrendador reclama las rentas sin pedir la resolución del contrato y el lanzamiento del inquilino, por lo que tampoco se usará mucho de este juicio monitorio en estas situaciones.
Por lo tanto a efectos prácticos para los clientes de la administración de justicia, dejando aparte las consecuencias de los cambios de las atribuciones del secretario judicial, se amplía la cuantía reclamable por el juicio monitorio (gran beneficio de las grandes compañías y entidades financieras) y se pueden reclamar rentas de alquiler si no se pide a la vez la resolución del contrato.
Sigue sin ser necesaria la intervención de abogado y procurador en la primera fase, pero si como hasta ahora el requerido no paga o se opone, sí que se exige abogado y procurador en las deudas de más de 900 euros para la fase de ejecución o en los procedimientos ordinarios cuando haya habido oposición del deudor a la deuda, por lo que resulta aconsejable utilizar los servicios de estos profesionales desde el principio.
En un país de morosidad tan elevada el cobro de deudas en el juzgado seguirá siendo una tarea ardua y complicada mientras no mejoren los sistemas de información sobre la liquidez del deudor, conocimiento de su patrimonio, ingresos y cuentas corrientes, y sobre todo mientras no aumente la rapidez en la tramitación de los procedimientos judiciales.
sábado, 20 de marzo de 2010
VICIOS OCULTOS EN LA COMPRAVENTA
¿Qué sucede cuando compramos una vivienda o local de segunda mano y al cabo de poco tiempo aparecen defectos tales como humedades, grietas y similares?
Este es el tema de los vicios ocultos, que el Código Civil trata de resolver a través de los artículos 1.484 y siguientes.
La Ley permite que en un plazo de seis meses contados a partir de la fecha de la compra (escritura pública de compraventa) podamos reclamar del vendedor una rebaja en el precio (o la devolución de una parte de lo ya pagado) si podemos demostrar que tales defectos estaban ocultos (no eran apreciables a simple vista), existían con anterioridad a la compra y tengan cierta gravedad siendo de tal naturaleza que o bien hagan la cosa comprada impropia para el uso, o que si el comprador hubiera conocido esos defectos no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior. En estos casos se puede ejercitar ante los tribunales la acción llamada "cuanti minoris".
Hay que recalcar que el defecto debe haber permanecido oculto o no ser deducible; por ejemplo si se compra un bajo interior en un edificio de más de cincuenta años, será difícil que el juzgado nos admita una demanda reclamando una rebaja en el precio por el hecho de haber aparecido humedades. Y además se valora la profesión del comprador siendo los juzgados más estrictos con un arquitecto que con un relojero, por poner un ejemplo claro, dado que en principio los conocimientos técnicos específicos del comprador son una circunstancia que le permite discernir las condiciones de la casa, y para un arquitecto será más difícil que se le pasen por alto ciertos defectos que para otro comprador resultarían completamente inadvertidos.
El plazo para ejercitar la acción es de seis meses a partir de la compra, y habremos de acompañar a la demanda un informe pericial que acredite la concurrencia de los requisitos legales expuestos más arriba (existencia de defecto, oculto, gravedad, anterior a la venta).
Esta acción judicial pretende el restablecimiento de la equidad por lo que no ampara los daños y perjuicios sufridos (por ejemplo mudanza a otra vivienda mientras dura la reparación), que se pueden pedir acumuladamente en la misma demanda, como sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003. Pero para el ejercicio de la reclamación de daños y perjuicios, incluída la reclamación de daños morales, tendrá el comprador que demostrar que el vendedor conocía la existencia de los defectos o vicios ocultos y trató de disfrazarlos de forma efectiva para el momento de la firma de la compraventa.
Resulta importante para el vendedor saber que, a tenor del artículo 1.485 del Código Civil, responde de los defectos aunque los ignorase.
Si el defecto es de tal entidad que la vivienda o local resulta de imposible utilización (por ejemplo la aparición de problemas de cimientos que llevan a la ruina al edificio), se podrá ejercitar una acción de resolución del contrato durante un plazo mayor; pero esta acción es admitida con carácter restrictivo por los tribunales.
Cuando la vivienda es de segunda mano pero no han transcurrido diez años desde la construcción, el comprador dispondrá de las acciones contra el promotor u otros agentes de la edificación por defectos graves que puedan aparecer en ese periodo. Siendo esta responsabilidad la que será aplicable cuando compramos viviendas nuevas donde se aplican plazos de uno, dos o diez años según la importancia y trascendencia de los defectos aparecidos.
Como siempre es mejor prevenir que tener que lamentar, y puede resultar conveniente acudir a hacer la visita previa a la compra con un arquitecto que nos instruya sobre los posibles defectos de la finca que deseamos adquirir.
Este es el tema de los vicios ocultos, que el Código Civil trata de resolver a través de los artículos 1.484 y siguientes.
La Ley permite que en un plazo de seis meses contados a partir de la fecha de la compra (escritura pública de compraventa) podamos reclamar del vendedor una rebaja en el precio (o la devolución de una parte de lo ya pagado) si podemos demostrar que tales defectos estaban ocultos (no eran apreciables a simple vista), existían con anterioridad a la compra y tengan cierta gravedad siendo de tal naturaleza que o bien hagan la cosa comprada impropia para el uso, o que si el comprador hubiera conocido esos defectos no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior. En estos casos se puede ejercitar ante los tribunales la acción llamada "cuanti minoris".
Hay que recalcar que el defecto debe haber permanecido oculto o no ser deducible; por ejemplo si se compra un bajo interior en un edificio de más de cincuenta años, será difícil que el juzgado nos admita una demanda reclamando una rebaja en el precio por el hecho de haber aparecido humedades. Y además se valora la profesión del comprador siendo los juzgados más estrictos con un arquitecto que con un relojero, por poner un ejemplo claro, dado que en principio los conocimientos técnicos específicos del comprador son una circunstancia que le permite discernir las condiciones de la casa, y para un arquitecto será más difícil que se le pasen por alto ciertos defectos que para otro comprador resultarían completamente inadvertidos.
El plazo para ejercitar la acción es de seis meses a partir de la compra, y habremos de acompañar a la demanda un informe pericial que acredite la concurrencia de los requisitos legales expuestos más arriba (existencia de defecto, oculto, gravedad, anterior a la venta).
Esta acción judicial pretende el restablecimiento de la equidad por lo que no ampara los daños y perjuicios sufridos (por ejemplo mudanza a otra vivienda mientras dura la reparación), que se pueden pedir acumuladamente en la misma demanda, como sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003. Pero para el ejercicio de la reclamación de daños y perjuicios, incluída la reclamación de daños morales, tendrá el comprador que demostrar que el vendedor conocía la existencia de los defectos o vicios ocultos y trató de disfrazarlos de forma efectiva para el momento de la firma de la compraventa.
Resulta importante para el vendedor saber que, a tenor del artículo 1.485 del Código Civil, responde de los defectos aunque los ignorase.
Si el defecto es de tal entidad que la vivienda o local resulta de imposible utilización (por ejemplo la aparición de problemas de cimientos que llevan a la ruina al edificio), se podrá ejercitar una acción de resolución del contrato durante un plazo mayor; pero esta acción es admitida con carácter restrictivo por los tribunales.
Cuando la vivienda es de segunda mano pero no han transcurrido diez años desde la construcción, el comprador dispondrá de las acciones contra el promotor u otros agentes de la edificación por defectos graves que puedan aparecer en ese periodo. Siendo esta responsabilidad la que será aplicable cuando compramos viviendas nuevas donde se aplican plazos de uno, dos o diez años según la importancia y trascendencia de los defectos aparecidos.
Como siempre es mejor prevenir que tener que lamentar, y puede resultar conveniente acudir a hacer la visita previa a la compra con un arquitecto que nos instruya sobre los posibles defectos de la finca que deseamos adquirir.
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