Desde hace algún tiempo se ha venido extendiendo la fórmula de someter los litigios relativos a los arrendamientos urbanos a la decisión de las asociaciones de arbitraje. En mi condición de abogado y de árbitro a través de la Corte de Arbitraje del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid voy a hacer un par de consideraciones que pudieran ser útiles a la hora de aclarar ideas y escoger el camino.
La finalidad del arbitraje es clara y consiste en resolver los procedimientos en menos tiempo que el que se tarda ante los juzgados; la excesiva duración de los litigios llevó a las grandes empresas a buscar la resolución de conflictos mercantiles por la vía del arbitraje, y ahora se ha extendido esta figura a otros campos del Derecho, más concretamente a los arrendamientos urbanos. Si para obtener una sentencia en el juicio de desahucio por falta de pago se pueden tardar tres y cuatro meses, la resolución del arbitro puede llegar en veinte días. El problema viene después, cuando el inquilino no se marcha voluntariamente tras la decisión arbitral, pues entonces habrá que acudir al juzgado para solicitar el lanzamiento con presencia de la policía, y toda la ventaja inicial de tiempo se desvanece rápidamente, pues la fecha de lanzamiento que entonces nos faciliten será posterior a la que hubiéramos tenido de haber comenzado todo el procedimiento en el juzgado. Solamente en ciertas sedes judiciales puede compensar acudir al arbitraje, pero en localidades como Móstoles y su entorno resulta mejor iniciar siempre la vía judicial.
Además otro problema que se presenta con inusitada frecuencia consiste en la deficiente tramitación que llevan algunas asociaciones de arbitraje, cuando sus árbitros no cumplen los avisos para pagar y evitar el desahucio, con lo cual las decisiones no se pueden ejecutar en el juzgado y hay que volver a empezar con nuevos costes y gran pérdida de tiempo.
Y luego está el coste económico, que si es más barato el arbitraje en un primer momento, cuando debemos acudir al juzgado para pedir el lanzamiento será probablemente más caro que la vía judicial desde el principio.
Por lo tanto detrás de frases afortunadas como "Plan de Alquiler Garantizado" y otras aparecen dificultades, retrasos y costes imprevistos que configuran el arbitraje como una fórmula que no resulta mejor que el camino judicial; sobre todo cuando el lanzamiento tiene que hacerse en el juzgado, pues el arbitro no puede convocar a la policía para realizar un lanzamiento y los inquilinos que normalmente no se marcharían con la sentencia del juzgado, mucho menos acatan la decisión de una figura jurídica de menor enjundia cual es el arbitro.
Recuerden que para acudir al arbitraje debe figurar una cláusula de sumisión al mismo, y que caso de existir no se podrá optar por iniciar el procedimiento de desahucio en el juzgado, sino que habrá que acudirse al arbitro, y solamente tras el laudo, y caso de que el condenado no cumpla la decisión se podrá ir al juzgado a ejecutar el laudo arbitral.
El arbitraje todavía tiene que solucionar sus problemas de eficacia y cumplir unos baremos de calidad más elevados para ser una opción más conveniente que la vía judicial.
martes, 18 de mayo de 2010
lunes, 19 de abril de 2010
TRASPASO DE LOCAL
El traspaso de local de negocio consiste en el derecho del arrendatario para ceder el contrato a un tercero, a cambio de un precio. El adquirente del contrato quedará en la posición del arrendatario con todos los derechos y obligaciones que deriven de la relación contractual, aunque con una elevación de renta.
Era una figura muy habitual con los contratos anteriores al Decreto Boyer de 1.985, pues si los arrendamientos eran eternos la opción de entrar a ocupar la posición del arrendatario era golosa para cualquier tercero. Sin embargo tras la desaparición de la prórroga forzosa son mucho menos habituales, puesto que no habrá lógica en pagar por un traspaso si el contrato va a durar cinco años, por ejemplo.
La Ley de Arrendamientos de 1.994 dispone que la cesión del contrato podrá hacerse sin necesidad del consentimiento del arrendador; obviamente salvo que el contrato establezca otra cosa. Y establece que la renta se elevará un 20% si la cesión o subarriendo es total, y del 10% si es subarriendo parcial; y que la operación deberá notificarse al dueño en el plazo de un mes desde que se haya producido. La anterior legislación (operativa para los contratos vigentes anteriores a 1 de enero de 1995) obligaba a que hubiera consentimiento del arrendador, y disponía un derecho de adquisición preferente para el dueño, con un plazo de comunicación de ocho días.
El precio de la cesión o subarriendo es libre, por lo que cabría una cesión gratuita.
Si ló que se produce es una fusión, transmisión o escisión de una sociedad no se considera traspaso.
En cuanto a los contratos vigentes anteriores a la ley de 1.994 hay que tener presente que los plazos de extinción previstos en esta ley (según el arrendatario sea persona física o jurídica, hubiera habido una subrogación previa o no, la cuota del Impuesto de Actividades Económicas), se incrementarán en inco años si entre 1994 y 2004 se hubiera producido un traspaso. Los contratos posteriores a la entrada en vigor de la norma de 1.994 no sufren ninguna alteración en su plazo por el hecho del traspaso.
Se trata siempre de un tema delicado donde los interesados en entrar en un local mediante traspaso del arrendatario, deben andar con gran cautela para examinar las condiciones del contrato y obrar en consecuencia.
Era una figura muy habitual con los contratos anteriores al Decreto Boyer de 1.985, pues si los arrendamientos eran eternos la opción de entrar a ocupar la posición del arrendatario era golosa para cualquier tercero. Sin embargo tras la desaparición de la prórroga forzosa son mucho menos habituales, puesto que no habrá lógica en pagar por un traspaso si el contrato va a durar cinco años, por ejemplo.
La Ley de Arrendamientos de 1.994 dispone que la cesión del contrato podrá hacerse sin necesidad del consentimiento del arrendador; obviamente salvo que el contrato establezca otra cosa. Y establece que la renta se elevará un 20% si la cesión o subarriendo es total, y del 10% si es subarriendo parcial; y que la operación deberá notificarse al dueño en el plazo de un mes desde que se haya producido. La anterior legislación (operativa para los contratos vigentes anteriores a 1 de enero de 1995) obligaba a que hubiera consentimiento del arrendador, y disponía un derecho de adquisición preferente para el dueño, con un plazo de comunicación de ocho días.
El precio de la cesión o subarriendo es libre, por lo que cabría una cesión gratuita.
Si ló que se produce es una fusión, transmisión o escisión de una sociedad no se considera traspaso.
En cuanto a los contratos vigentes anteriores a la ley de 1.994 hay que tener presente que los plazos de extinción previstos en esta ley (según el arrendatario sea persona física o jurídica, hubiera habido una subrogación previa o no, la cuota del Impuesto de Actividades Económicas), se incrementarán en inco años si entre 1994 y 2004 se hubiera producido un traspaso. Los contratos posteriores a la entrada en vigor de la norma de 1.994 no sufren ninguna alteración en su plazo por el hecho del traspaso.
Se trata siempre de un tema delicado donde los interesados en entrar en un local mediante traspaso del arrendatario, deben andar con gran cautela para examinar las condiciones del contrato y obrar en consecuencia.
domingo, 4 de abril de 2010
Impagados. Nuevo proceso monitorio
A partir del próximo 4 de mayo de 2.010 entrarán en vigor las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aprobadas por la Ley 13 / 2009; una de las cuales afecta al juicio monitorio.
Este procedimiento supuso una importante novedad en nuestro derecho procesal cuando se introdujo con la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2.000. Era una figura jurídica ajena a nuestra costumbre y que consiste en un procedimiento para el cobro de deudas por vía judicial más sencillo y directo que los procedimientos ordinarios, reuniendo unos pasos sencillos, siendo innecesariaria la intervención de abogado y procurador. El acreedor presenta un escrito (no tiene las formalidades de la demanda) explicando la existencia de una deuda, acompañando las pruebas pertinentes (facturas, albaranes o similares) y el juzgado remite un requerimiento al deudor concediéndole veinte días para pagar u oponerse. Si el deudor no hace nada se pasa a la fase de ejecución; si se opone se pasa al juicio ordinario que corresponda según la cuantía, y si paga se termina el expediente. Será necesaria la intervención de abogado y procurador si el deudor no paga o se opone, siempre que la deuda supere los 900 euros.
Es un procedimiento previsto para resolver por vía judicial las cantidades adeudadas a empresarios y profesionales. Ha sido ampliamente utilizada por empresas, entidades financieras y comunidades de propietarios, pero el efecto no ha sido el esperado puesto que, a diferencia de la experiencia de otros países, los deudores no han corrido a pagar la deuda una vez recibido el requerimiento del juzgado, sino que han insistido en la morosidad provocando que el procedimiento entre en fase de ejecución.
Las modificaciones que entrarán próximamente en vigor consisten en:
1. Incremento de la cantidad objeto del procedimiento. Si en el año 2.000 se pensó que este procedimiento debía dirigirse a solucionar las deudas pequeñas y medianas, hasta cinco millones de pesetas, ahora se amplía hasta los 250.000 euros.
2. No cabe hacer el requerimiento por vía de edictos, salvo en los casos de Comunidades de Propietarios.
3. La comprobación de la documentación de la deuda queda en manos del Secretario Judicial en lugar de en las del juez, en el marco de una ampliación de las competencias del Secretario que se ha operado con la Ley 13/2009.
4. Igualmente será el Secretario quien requiera al deudor, y quien dictará la resolución del fin del proceso (que ahora adquiere la forma de Decreto) cuando no hay pago ni oposición, para que el acreedor pueda iniciar la vía de la ejecución; o bien cuando habiendo oposición la cuantía no exceda de 6.000 euros, o cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana (con independencia de la cuantía) para convocar a las partes a la vista de juicio verbal.
5. El aspecto más importante es que se permite con carácter general utilizar el juicio monitorio para la reclamación de rentas de alquiler impagadas, cuando no se pide el desahucio conjuntamente; cuestión que antes quedaba a discreción del juzgado, con la consecuencia de que unos juzgados admitían el monitorio para reclamar rentas y otros no. De todas formas son pocos los casos donde el arrendador reclama las rentas sin pedir la resolución del contrato y el lanzamiento del inquilino, por lo que tampoco se usará mucho de este juicio monitorio en estas situaciones.
Por lo tanto a efectos prácticos para los clientes de la administración de justicia, dejando aparte las consecuencias de los cambios de las atribuciones del secretario judicial, se amplía la cuantía reclamable por el juicio monitorio (gran beneficio de las grandes compañías y entidades financieras) y se pueden reclamar rentas de alquiler si no se pide a la vez la resolución del contrato.
Sigue sin ser necesaria la intervención de abogado y procurador en la primera fase, pero si como hasta ahora el requerido no paga o se opone, sí que se exige abogado y procurador en las deudas de más de 900 euros para la fase de ejecución o en los procedimientos ordinarios cuando haya habido oposición del deudor a la deuda, por lo que resulta aconsejable utilizar los servicios de estos profesionales desde el principio.
En un país de morosidad tan elevada el cobro de deudas en el juzgado seguirá siendo una tarea ardua y complicada mientras no mejoren los sistemas de información sobre la liquidez del deudor, conocimiento de su patrimonio, ingresos y cuentas corrientes, y sobre todo mientras no aumente la rapidez en la tramitación de los procedimientos judiciales.
Este procedimiento supuso una importante novedad en nuestro derecho procesal cuando se introdujo con la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2.000. Era una figura jurídica ajena a nuestra costumbre y que consiste en un procedimiento para el cobro de deudas por vía judicial más sencillo y directo que los procedimientos ordinarios, reuniendo unos pasos sencillos, siendo innecesariaria la intervención de abogado y procurador. El acreedor presenta un escrito (no tiene las formalidades de la demanda) explicando la existencia de una deuda, acompañando las pruebas pertinentes (facturas, albaranes o similares) y el juzgado remite un requerimiento al deudor concediéndole veinte días para pagar u oponerse. Si el deudor no hace nada se pasa a la fase de ejecución; si se opone se pasa al juicio ordinario que corresponda según la cuantía, y si paga se termina el expediente. Será necesaria la intervención de abogado y procurador si el deudor no paga o se opone, siempre que la deuda supere los 900 euros.
Es un procedimiento previsto para resolver por vía judicial las cantidades adeudadas a empresarios y profesionales. Ha sido ampliamente utilizada por empresas, entidades financieras y comunidades de propietarios, pero el efecto no ha sido el esperado puesto que, a diferencia de la experiencia de otros países, los deudores no han corrido a pagar la deuda una vez recibido el requerimiento del juzgado, sino que han insistido en la morosidad provocando que el procedimiento entre en fase de ejecución.
Las modificaciones que entrarán próximamente en vigor consisten en:
1. Incremento de la cantidad objeto del procedimiento. Si en el año 2.000 se pensó que este procedimiento debía dirigirse a solucionar las deudas pequeñas y medianas, hasta cinco millones de pesetas, ahora se amplía hasta los 250.000 euros.
2. No cabe hacer el requerimiento por vía de edictos, salvo en los casos de Comunidades de Propietarios.
3. La comprobación de la documentación de la deuda queda en manos del Secretario Judicial en lugar de en las del juez, en el marco de una ampliación de las competencias del Secretario que se ha operado con la Ley 13/2009.
4. Igualmente será el Secretario quien requiera al deudor, y quien dictará la resolución del fin del proceso (que ahora adquiere la forma de Decreto) cuando no hay pago ni oposición, para que el acreedor pueda iniciar la vía de la ejecución; o bien cuando habiendo oposición la cuantía no exceda de 6.000 euros, o cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana (con independencia de la cuantía) para convocar a las partes a la vista de juicio verbal.
5. El aspecto más importante es que se permite con carácter general utilizar el juicio monitorio para la reclamación de rentas de alquiler impagadas, cuando no se pide el desahucio conjuntamente; cuestión que antes quedaba a discreción del juzgado, con la consecuencia de que unos juzgados admitían el monitorio para reclamar rentas y otros no. De todas formas son pocos los casos donde el arrendador reclama las rentas sin pedir la resolución del contrato y el lanzamiento del inquilino, por lo que tampoco se usará mucho de este juicio monitorio en estas situaciones.
Por lo tanto a efectos prácticos para los clientes de la administración de justicia, dejando aparte las consecuencias de los cambios de las atribuciones del secretario judicial, se amplía la cuantía reclamable por el juicio monitorio (gran beneficio de las grandes compañías y entidades financieras) y se pueden reclamar rentas de alquiler si no se pide a la vez la resolución del contrato.
Sigue sin ser necesaria la intervención de abogado y procurador en la primera fase, pero si como hasta ahora el requerido no paga o se opone, sí que se exige abogado y procurador en las deudas de más de 900 euros para la fase de ejecución o en los procedimientos ordinarios cuando haya habido oposición del deudor a la deuda, por lo que resulta aconsejable utilizar los servicios de estos profesionales desde el principio.
En un país de morosidad tan elevada el cobro de deudas en el juzgado seguirá siendo una tarea ardua y complicada mientras no mejoren los sistemas de información sobre la liquidez del deudor, conocimiento de su patrimonio, ingresos y cuentas corrientes, y sobre todo mientras no aumente la rapidez en la tramitación de los procedimientos judiciales.
sábado, 20 de marzo de 2010
VICIOS OCULTOS EN LA COMPRAVENTA
¿Qué sucede cuando compramos una vivienda o local de segunda mano y al cabo de poco tiempo aparecen defectos tales como humedades, grietas y similares?
Este es el tema de los vicios ocultos, que el Código Civil trata de resolver a través de los artículos 1.484 y siguientes.
La Ley permite que en un plazo de seis meses contados a partir de la fecha de la compra (escritura pública de compraventa) podamos reclamar del vendedor una rebaja en el precio (o la devolución de una parte de lo ya pagado) si podemos demostrar que tales defectos estaban ocultos (no eran apreciables a simple vista), existían con anterioridad a la compra y tengan cierta gravedad siendo de tal naturaleza que o bien hagan la cosa comprada impropia para el uso, o que si el comprador hubiera conocido esos defectos no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior. En estos casos se puede ejercitar ante los tribunales la acción llamada "cuanti minoris".
Hay que recalcar que el defecto debe haber permanecido oculto o no ser deducible; por ejemplo si se compra un bajo interior en un edificio de más de cincuenta años, será difícil que el juzgado nos admita una demanda reclamando una rebaja en el precio por el hecho de haber aparecido humedades. Y además se valora la profesión del comprador siendo los juzgados más estrictos con un arquitecto que con un relojero, por poner un ejemplo claro, dado que en principio los conocimientos técnicos específicos del comprador son una circunstancia que le permite discernir las condiciones de la casa, y para un arquitecto será más difícil que se le pasen por alto ciertos defectos que para otro comprador resultarían completamente inadvertidos.
El plazo para ejercitar la acción es de seis meses a partir de la compra, y habremos de acompañar a la demanda un informe pericial que acredite la concurrencia de los requisitos legales expuestos más arriba (existencia de defecto, oculto, gravedad, anterior a la venta).
Esta acción judicial pretende el restablecimiento de la equidad por lo que no ampara los daños y perjuicios sufridos (por ejemplo mudanza a otra vivienda mientras dura la reparación), que se pueden pedir acumuladamente en la misma demanda, como sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003. Pero para el ejercicio de la reclamación de daños y perjuicios, incluída la reclamación de daños morales, tendrá el comprador que demostrar que el vendedor conocía la existencia de los defectos o vicios ocultos y trató de disfrazarlos de forma efectiva para el momento de la firma de la compraventa.
Resulta importante para el vendedor saber que, a tenor del artículo 1.485 del Código Civil, responde de los defectos aunque los ignorase.
Si el defecto es de tal entidad que la vivienda o local resulta de imposible utilización (por ejemplo la aparición de problemas de cimientos que llevan a la ruina al edificio), se podrá ejercitar una acción de resolución del contrato durante un plazo mayor; pero esta acción es admitida con carácter restrictivo por los tribunales.
Cuando la vivienda es de segunda mano pero no han transcurrido diez años desde la construcción, el comprador dispondrá de las acciones contra el promotor u otros agentes de la edificación por defectos graves que puedan aparecer en ese periodo. Siendo esta responsabilidad la que será aplicable cuando compramos viviendas nuevas donde se aplican plazos de uno, dos o diez años según la importancia y trascendencia de los defectos aparecidos.
Como siempre es mejor prevenir que tener que lamentar, y puede resultar conveniente acudir a hacer la visita previa a la compra con un arquitecto que nos instruya sobre los posibles defectos de la finca que deseamos adquirir.
Este es el tema de los vicios ocultos, que el Código Civil trata de resolver a través de los artículos 1.484 y siguientes.
La Ley permite que en un plazo de seis meses contados a partir de la fecha de la compra (escritura pública de compraventa) podamos reclamar del vendedor una rebaja en el precio (o la devolución de una parte de lo ya pagado) si podemos demostrar que tales defectos estaban ocultos (no eran apreciables a simple vista), existían con anterioridad a la compra y tengan cierta gravedad siendo de tal naturaleza que o bien hagan la cosa comprada impropia para el uso, o que si el comprador hubiera conocido esos defectos no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior. En estos casos se puede ejercitar ante los tribunales la acción llamada "cuanti minoris".
Hay que recalcar que el defecto debe haber permanecido oculto o no ser deducible; por ejemplo si se compra un bajo interior en un edificio de más de cincuenta años, será difícil que el juzgado nos admita una demanda reclamando una rebaja en el precio por el hecho de haber aparecido humedades. Y además se valora la profesión del comprador siendo los juzgados más estrictos con un arquitecto que con un relojero, por poner un ejemplo claro, dado que en principio los conocimientos técnicos específicos del comprador son una circunstancia que le permite discernir las condiciones de la casa, y para un arquitecto será más difícil que se le pasen por alto ciertos defectos que para otro comprador resultarían completamente inadvertidos.
El plazo para ejercitar la acción es de seis meses a partir de la compra, y habremos de acompañar a la demanda un informe pericial que acredite la concurrencia de los requisitos legales expuestos más arriba (existencia de defecto, oculto, gravedad, anterior a la venta).
Esta acción judicial pretende el restablecimiento de la equidad por lo que no ampara los daños y perjuicios sufridos (por ejemplo mudanza a otra vivienda mientras dura la reparación), que se pueden pedir acumuladamente en la misma demanda, como sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003. Pero para el ejercicio de la reclamación de daños y perjuicios, incluída la reclamación de daños morales, tendrá el comprador que demostrar que el vendedor conocía la existencia de los defectos o vicios ocultos y trató de disfrazarlos de forma efectiva para el momento de la firma de la compraventa.
Resulta importante para el vendedor saber que, a tenor del artículo 1.485 del Código Civil, responde de los defectos aunque los ignorase.
Si el defecto es de tal entidad que la vivienda o local resulta de imposible utilización (por ejemplo la aparición de problemas de cimientos que llevan a la ruina al edificio), se podrá ejercitar una acción de resolución del contrato durante un plazo mayor; pero esta acción es admitida con carácter restrictivo por los tribunales.
Cuando la vivienda es de segunda mano pero no han transcurrido diez años desde la construcción, el comprador dispondrá de las acciones contra el promotor u otros agentes de la edificación por defectos graves que puedan aparecer en ese periodo. Siendo esta responsabilidad la que será aplicable cuando compramos viviendas nuevas donde se aplican plazos de uno, dos o diez años según la importancia y trascendencia de los defectos aparecidos.
Como siempre es mejor prevenir que tener que lamentar, y puede resultar conveniente acudir a hacer la visita previa a la compra con un arquitecto que nos instruya sobre los posibles defectos de la finca que deseamos adquirir.
viernes, 12 de marzo de 2010
DECLARACIÓN DE HEREDEROS
A efectos jurídicos la primera cuestión a dilucidar tras el fallecimiento de un persona consiste en determinar quienes son sus herederos. El documento que instituye herederos es el testamento otorgado por el fallecido. Si no hay testamento hay que acudir a la declaración de herederos, para que en aplicación de la normativa legal, se establezca qué personas tienen derecho a la herencia del difunto y en qué proporción recibirán sus bienes.
Cuando los herederos son familiares muy directos, caso de hijos, padres o cónyuge, la declaración de herederos se obtiene en la notaría que corresponda al último domicilio del fallecido, donde se redactará un acta declarando quienes son los herederos. Habrá que aportar una serie de documentos, como la declaración de fallecimiento, el certificado del registro de actos de última voluntad, certificado del padrón, y el libro de familia, básicamente.
Si no hay parientes cercanos (ni hijos, padres o cónyuge), pero si hermanos, tíos o sobrinos, y no hay testamento, la declaración de herederos hay que tramitarla en el juzgado con intervención de abogado, para que se diga quienes son los herederos y en que proporción. Este procedimiento llevará unos meses.
Para los casos en qué no hay parientes heredará el Estado.
Por lo tanto, el primer consejo consiste en hacer testamento. El segundo es que cuando se produzca el fallecimiento de cualquier pariente hay que acudir al registro de actos de última voluntad con una certificación de fallecimiento (pasados quince días desde la defunción) y solicitar un certificado para saber si dejó testamento o no. Si lo hay habrá que acudir al notario ante el que se otorgó dicho testamento para pedirle una copia autorizada y seguir con los trámites del reparto de los bienes, y si no hay testamento habrá que hacer la declaración de herederos ante notario o ante el juez, para más tarde seguir con el reparto de los bienes.
Cuando los herederos son familiares muy directos, caso de hijos, padres o cónyuge, la declaración de herederos se obtiene en la notaría que corresponda al último domicilio del fallecido, donde se redactará un acta declarando quienes son los herederos. Habrá que aportar una serie de documentos, como la declaración de fallecimiento, el certificado del registro de actos de última voluntad, certificado del padrón, y el libro de familia, básicamente.
Si no hay parientes cercanos (ni hijos, padres o cónyuge), pero si hermanos, tíos o sobrinos, y no hay testamento, la declaración de herederos hay que tramitarla en el juzgado con intervención de abogado, para que se diga quienes son los herederos y en que proporción. Este procedimiento llevará unos meses.
Para los casos en qué no hay parientes heredará el Estado.
Por lo tanto, el primer consejo consiste en hacer testamento. El segundo es que cuando se produzca el fallecimiento de cualquier pariente hay que acudir al registro de actos de última voluntad con una certificación de fallecimiento (pasados quince días desde la defunción) y solicitar un certificado para saber si dejó testamento o no. Si lo hay habrá que acudir al notario ante el que se otorgó dicho testamento para pedirle una copia autorizada y seguir con los trámites del reparto de los bienes, y si no hay testamento habrá que hacer la declaración de herederos ante notario o ante el juez, para más tarde seguir con el reparto de los bienes.
domingo, 31 de enero de 2010
CONSEJOS BÁSICOS PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
La compra de una vivienda es el acto económicamente más importante en la vida de la mayoría de las personas. Por ello es conveniente asegurarse de que todo va a salir bien.
Por regla general resulta más arriesgada la compra de vivienda nueva sobre plano, que de vivienda ya edificada e inscrita, no solamente desde un punto de vista técnico (lo que todavía no se ve no sabemos como será), sino también desde un punto de vista jurídico, pues vamos a empezar a pagar dinero por un bien que no figura en el registro de la propiedad.
En la vivienda nueva debemos guardar todos los folletos, cartas, documentos, fotos y demás que veamos en la promotora, pues todo ello formará parte del contrato. Deberemos asegurarnos de que hay una licencia de obra (cuya copia nos debe entregar la promotora), y que el suelo figura a nombre de la promotora (ver el Registro de la Propiedad). Pero lo más importante es que las cantidades que vamos entregando a cuenta estén avaladas o aseguradas, y que nos entreguen copia del aval o contrato de seguro, que deberemos consultar con la entidad financiera o aseguradora. Si entran en una cooperativa de viviendas es posible que hasta pasados unos pagos no tengan esta documentación. Pero no compren sobre plano sin aval o seguro, pues en una época de crisis la quiebra de la promotora implicará la pérdida de su dinero. Conserven además la memoria de calidades, que debe ir firmada y sellada por la promotora. Respecto del contrato es conveniente que lo revisen con un abogado y que se informen de cuales son las cláusulas de penalización por incumplimiento y los plazos de entrega. Y como consejo económico consulten con su banco sobre la concesión de un préstamo hipotecario para esa operación antes de entregar la señal; si ahora no le dan el préstamo, en dos años cuando se entregue la vivienda seguramente tampoco se lo darán.
En vivienda usada deben pedir, antes de entregar la señal, una nota simple del registro de la propiedad para saber si la finca tiene alguna carga. Si tiene cargas, por ejemplo una hipoteca, la operación se podrá llevar a cabo siempre que en el momento del pago el comprador retenga de la parte del precio el importe necesario para cancelar la hipoteca con los gastos anejos; si compran con un préstamo, el banco del comprador se encargará de la gestión. También es conveniente que hablen con el presidente de la comunidad para saber si hay deudas (el día de la firma de escritura el vendedor deberá presentar un certificado de la comunidad con las deudas pendientes, y el último recibo del IBI - contribución urbana). Procuren que la señal no sea muy alta, y que el plazo para la firma de la escritura de compraventa sea suficiente para las gestiones del préstamo; normalmente con 45 días hay suficiente. El contrato de señal debe contener un plazo para la firma de escritura notarial de compraventa, el precio, quien paga los gastos anejos (notario y otros) y las penalizaciones por incumplimiento; pero también puede fijarse si se entregan muebles, o si el dueño va a permanecer en la vivienda por un plazo después de la firma de escritura y otras cuestiones. Le aconsejo que lleve el contrato de señal a un abogado para que le informe de su contenido.
Sepa que con carácter general los gastos de impuestos, apertura de préstamo, notario y registro de la propiedad suponen entre un 10% y 12% del precio, y que serán satisfechos normalmente por el comprador, salvo el impuesto de incremento de los terrenos de naturaleza urbana que deberá satisfacer el vendedor, y cuyo importe depende de la ubicación de la finca y del tiempo durante el cual ha sido propietario el ahora vendedor.
Sin miedo pero con cuidado.
Por regla general resulta más arriesgada la compra de vivienda nueva sobre plano, que de vivienda ya edificada e inscrita, no solamente desde un punto de vista técnico (lo que todavía no se ve no sabemos como será), sino también desde un punto de vista jurídico, pues vamos a empezar a pagar dinero por un bien que no figura en el registro de la propiedad.
En la vivienda nueva debemos guardar todos los folletos, cartas, documentos, fotos y demás que veamos en la promotora, pues todo ello formará parte del contrato. Deberemos asegurarnos de que hay una licencia de obra (cuya copia nos debe entregar la promotora), y que el suelo figura a nombre de la promotora (ver el Registro de la Propiedad). Pero lo más importante es que las cantidades que vamos entregando a cuenta estén avaladas o aseguradas, y que nos entreguen copia del aval o contrato de seguro, que deberemos consultar con la entidad financiera o aseguradora. Si entran en una cooperativa de viviendas es posible que hasta pasados unos pagos no tengan esta documentación. Pero no compren sobre plano sin aval o seguro, pues en una época de crisis la quiebra de la promotora implicará la pérdida de su dinero. Conserven además la memoria de calidades, que debe ir firmada y sellada por la promotora. Respecto del contrato es conveniente que lo revisen con un abogado y que se informen de cuales son las cláusulas de penalización por incumplimiento y los plazos de entrega. Y como consejo económico consulten con su banco sobre la concesión de un préstamo hipotecario para esa operación antes de entregar la señal; si ahora no le dan el préstamo, en dos años cuando se entregue la vivienda seguramente tampoco se lo darán.
En vivienda usada deben pedir, antes de entregar la señal, una nota simple del registro de la propiedad para saber si la finca tiene alguna carga. Si tiene cargas, por ejemplo una hipoteca, la operación se podrá llevar a cabo siempre que en el momento del pago el comprador retenga de la parte del precio el importe necesario para cancelar la hipoteca con los gastos anejos; si compran con un préstamo, el banco del comprador se encargará de la gestión. También es conveniente que hablen con el presidente de la comunidad para saber si hay deudas (el día de la firma de escritura el vendedor deberá presentar un certificado de la comunidad con las deudas pendientes, y el último recibo del IBI - contribución urbana). Procuren que la señal no sea muy alta, y que el plazo para la firma de la escritura de compraventa sea suficiente para las gestiones del préstamo; normalmente con 45 días hay suficiente. El contrato de señal debe contener un plazo para la firma de escritura notarial de compraventa, el precio, quien paga los gastos anejos (notario y otros) y las penalizaciones por incumplimiento; pero también puede fijarse si se entregan muebles, o si el dueño va a permanecer en la vivienda por un plazo después de la firma de escritura y otras cuestiones. Le aconsejo que lleve el contrato de señal a un abogado para que le informe de su contenido.
Sepa que con carácter general los gastos de impuestos, apertura de préstamo, notario y registro de la propiedad suponen entre un 10% y 12% del precio, y que serán satisfechos normalmente por el comprador, salvo el impuesto de incremento de los terrenos de naturaleza urbana que deberá satisfacer el vendedor, y cuyo importe depende de la ubicación de la finca y del tiempo durante el cual ha sido propietario el ahora vendedor.
Sin miedo pero con cuidado.
sábado, 28 de noviembre de 2009
Desahucio Exprés. Comentarios.
La entrada en vigor de la ley 19/2009 se producirá a finales de diciembre y afectará a los procedimientos que se inicien después de esa fecha.
Hay que decir que se ha modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil, que entró en vigor en el año 2.001 y que fue modificada en estos mismos aspectos por una ley del año 2.003. Practicamente las mismas opiniones y comentarios de políticos y periodistas que se mencionaron entonces se repiten ahora, a pesar de que las modificaciones legales han sido realizadas por dos gobiernos distintos. Ello nos muestra que el tema de la duración de los procesos de desahucio ha sido un problema pertinaz en el funcionamiento de la justicia, que ha despertado cierto celo del poder legislativo, pero que hasta ahora no ha tenido una solución eficaz.
Es evidente que si se ha venido tardando casi un año, en ciertos lugares, en echar a un inquilino moroso se estaba desanimando a los propietarios de viviendas vacías a sacarlas en alquiler.
A mi juicio dos son los elementos a destacar en la nueva normativa, que consisten en la facilitación de los trámites de las notificaciones y la posibilidad, ya reconocida antes, de perdonar la deuda a cambio de que el inquilino acepte marcharse de forma casi inmediata.
La primera cuestión es fundamental; la mayor causa de retrasos indebidos en los juzgados que funcionan de manera razonable deriva de los problemas con las notificaciones: si el inquilino no abre la puerta, no está en casa, no acude al juzgado a recoger los avisos, si en definitiva actúa de forma obstruccionista, provocará la suspensión de los pleitos y de los lanzamientos. Ahora la norma trata de atajar estas situaciones y evitar abusos por parte de arrendatarios que conocían estas triquiñuelas por haber vivido la misma situación con anterioridad. Con la regulación nueva se facilitan los actos de comunicación, se evitarán demoras y mejorarán enormemente los trámites. Quizás se hayan perdido algunas garantías para el arrendatario pero confiemos en que la práctica pula los defectos que pudieran existir en la normativa.
El segundo tema que es el que más comentarios de prensa ha suscitado, llegando a leerse y escucharse que va a haber desahucios en quince días, me parece de menor relevancia. Se dispone que el propietario puede proponer en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas al arrendatario si éste acepta marcharse en quince días desde que le sea notificada la demanda. Si el arrendatario acepta, se fija una fecha de lanzamiento para quince días después del fin del plazo aceptado para marcharse por si acaso al final el arrendatario no cumpliera su compromiso. La norma anterior preveía que el propietario debía proponer un plazo de un mes para marcharse a cambio de perdonar la deuda; por lo tanto el cambio es pequeño.
Además, normalmente, esta oferta se habrá realizado antes de acudir al abogado y no habrá sido atendida por el arrendatario.
No me parece eficaz, de hecho con la norma vigente hasta ahora ningún cliente mío ha propuesto esta cuestión en la demanda, porque si el dueño se ve obligado a iniciar el juicio, gastarse el dinero en abogado y procurador, y arrastra varias mensualidades adeudadas estará dispuesto a aguardar un par de meses o tres más, pero conservando la posibilidad de reclamar lo que por derecho le corresponde.
Pero es que de lado del inquilino de la vivienda, si no se puede ir porque carece de recursos, el caos mayoritario del que no paga porque no puede, tratará de aguantar en la vivienda todo el tiempo que le sea posible y no aceptará un pacto para irse antes, pues el problema principal para él será el alojamiento y no la deuda.
Al final habrá que ver si la carencia de medios y el escaso control del buen funcionamiento de los medios existentes en la administración de justicia no echan por tierra los propósitos legislativos; pero las medidas de facilitación de las comunicaciones pienso sinceramente que agilizarán los desahucios y aportarán mayor confianza a los propietarios para arrendar las viviendas, con lo que deberían bajar los precios de los alquileres.
Hay que decir que se ha modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil, que entró en vigor en el año 2.001 y que fue modificada en estos mismos aspectos por una ley del año 2.003. Practicamente las mismas opiniones y comentarios de políticos y periodistas que se mencionaron entonces se repiten ahora, a pesar de que las modificaciones legales han sido realizadas por dos gobiernos distintos. Ello nos muestra que el tema de la duración de los procesos de desahucio ha sido un problema pertinaz en el funcionamiento de la justicia, que ha despertado cierto celo del poder legislativo, pero que hasta ahora no ha tenido una solución eficaz.
Es evidente que si se ha venido tardando casi un año, en ciertos lugares, en echar a un inquilino moroso se estaba desanimando a los propietarios de viviendas vacías a sacarlas en alquiler.
A mi juicio dos son los elementos a destacar en la nueva normativa, que consisten en la facilitación de los trámites de las notificaciones y la posibilidad, ya reconocida antes, de perdonar la deuda a cambio de que el inquilino acepte marcharse de forma casi inmediata.
La primera cuestión es fundamental; la mayor causa de retrasos indebidos en los juzgados que funcionan de manera razonable deriva de los problemas con las notificaciones: si el inquilino no abre la puerta, no está en casa, no acude al juzgado a recoger los avisos, si en definitiva actúa de forma obstruccionista, provocará la suspensión de los pleitos y de los lanzamientos. Ahora la norma trata de atajar estas situaciones y evitar abusos por parte de arrendatarios que conocían estas triquiñuelas por haber vivido la misma situación con anterioridad. Con la regulación nueva se facilitan los actos de comunicación, se evitarán demoras y mejorarán enormemente los trámites. Quizás se hayan perdido algunas garantías para el arrendatario pero confiemos en que la práctica pula los defectos que pudieran existir en la normativa.
El segundo tema que es el que más comentarios de prensa ha suscitado, llegando a leerse y escucharse que va a haber desahucios en quince días, me parece de menor relevancia. Se dispone que el propietario puede proponer en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas al arrendatario si éste acepta marcharse en quince días desde que le sea notificada la demanda. Si el arrendatario acepta, se fija una fecha de lanzamiento para quince días después del fin del plazo aceptado para marcharse por si acaso al final el arrendatario no cumpliera su compromiso. La norma anterior preveía que el propietario debía proponer un plazo de un mes para marcharse a cambio de perdonar la deuda; por lo tanto el cambio es pequeño.
Además, normalmente, esta oferta se habrá realizado antes de acudir al abogado y no habrá sido atendida por el arrendatario.
No me parece eficaz, de hecho con la norma vigente hasta ahora ningún cliente mío ha propuesto esta cuestión en la demanda, porque si el dueño se ve obligado a iniciar el juicio, gastarse el dinero en abogado y procurador, y arrastra varias mensualidades adeudadas estará dispuesto a aguardar un par de meses o tres más, pero conservando la posibilidad de reclamar lo que por derecho le corresponde.
Pero es que de lado del inquilino de la vivienda, si no se puede ir porque carece de recursos, el caos mayoritario del que no paga porque no puede, tratará de aguantar en la vivienda todo el tiempo que le sea posible y no aceptará un pacto para irse antes, pues el problema principal para él será el alojamiento y no la deuda.
Al final habrá que ver si la carencia de medios y el escaso control del buen funcionamiento de los medios existentes en la administración de justicia no echan por tierra los propósitos legislativos; pero las medidas de facilitación de las comunicaciones pienso sinceramente que agilizarán los desahucios y aportarán mayor confianza a los propietarios para arrendar las viviendas, con lo que deberían bajar los precios de los alquileres.
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