La regulación jurídica de las parejas de hecho resulta escasa y solamente aborda aspectos parciales de la problemática que se plantea, por lo que en general se recurre a solucionar las crisis de forma similar a la utilizada en los matrimonios. Parte de la regulación específica adoptada para las parejas no matrimoniales queda bajo el ámbito de las comunidades autónomas que en la mayoría de los casos se han limitado a permitir la inscripción en registros públicos a efectos de publicidad, aunque en algún territorio se ha llegado a la equiparación en los derechos de adopción.
Así cuando una pareja de hecho sin hijos afronta su ruptura, si no alcanzan una solución extrajudicial, deben acudir a los tribunales de forma similar a los matrimonios, obteniendo una resolución que decida sobre el uso y disfrute del domicilio de la pareja, y sobre la existencia o no de una pensión entre cónyuges a la que no se llamará compensatoria pero que se fundará en criterios análogos.
Pero si cuando no hay hijos la solución puede hacerse fuera del juzgado, cuando existe descendencia resulta inevitable acudir a los tribunales para que por la vía del acuerdo mutuo o del procedimiento contencioso se regule la situación en los aspectos de guarda y custodia de los menores, régimen de visitas, uso y disfrute del domicilio conyugal, pensión de alimentos y pensión entre cónyuges. El procedimiento judicial, en estos casos, aunque con diferente nombre tendrá los mismos trámites y consecuencias que el pleito matrimonial, sea de mutuo acuerdo o contencioso.
Igualmente la solución a los conflictos derivados de la propiedad compartida serán semejantes a la hora de dividir un patrimonio común, sea matrimonial (provenga de un régimen económico ganancial o de separación de bienes), o sea de pareja de hecho (indiviso), aunque por procedimientos diferentes.
Los derechos de los hijos frente a sus progenitores son idénticos en las parejas de hecho que en los matrimonios, tanto en temas de alimentos como en materia sucesoria.
Las diferencias aparecen en la protección que se otorga al cónyuge no titular sobre el domicilio conyugal privativo del otro esposo, que por contra no se concede al mero conviviente; también hay trato distinto en el tema de la pensión de viudedad (aunque hay algunas resoluciones judiciales que en casos concretos otorgan derechos semejantes), y en herencias donde el conviviente no casado no tiene la condición de heredero forzoso que si ostenta el cónyuge.
Por lo tanto la decisión de contraer matrimonio queda en el ámbito de las consideraciones morales o de mera conveniencia u oportunidad, teniendo en cuenta que las diferencias apuntadas entre las parejas de hecho y los matrimonios pueden corregirse mediante la compra compartida, y los testamentos.
domingo, 12 de abril de 2009
sábado, 21 de marzo de 2009
INSTALACIÓN DE ASCENSOR EN EDIFICIO DE PISOS
Existe la obligación de instalar ascensor en todos los edificios nuevos de tres o más alturas.
Sin embargo los problemas surgen en relación con los numerosos edificios antigüos sin ascensor que aún tenemos: En estos casos además los dueños de los pisos van alcanzando cierta edad y con ella soportando un deterioro de su salud, particularmente de su capacidad para subir y bajar escaleras. Encontramos situaciones bastante dramáticas de personas que han quedado atrapadas en viviendas de las que no pueden salir al no ser capaces de hacer frente al uso de las escaleras, y careciendo de recursos para mudarse a otras viviendas con ascensor.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17, dispone que el establecimiento de ascensor solamente requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a tres quintos de las cuotas totales de propiedad. Con ello se pretende favorecer la instalación de ascensores, al no exigirse la unanimidad, sino tan solo el voto favorable del 60% de los vecinos y de las cuotas de propiedad.
Han habido sentencias dispares sobre la interpretación de cláusulas dispuestas en las escrituras de división horizontal o en los estatutos excluyendo a los propietarios de los locales de ciertos gastos; pero la jurisprudencia más moderna actúa con gran cautela para conceder la exclusión de pago a los locales, aplicandola solamente con carácter muy restrictivo para aquellos casos en que la interpretación sea unívoca por estar dispuesta de forma categórica y especifica referida a los ascensores.
Por lo tanto la instalación de ascensor en edificios antigüos cada vez resulta más sencilla, amparándose además en que los locales ganan valor con el ascensor, que aunque es un argumento reiteradamente acogido por los tribunales y de absoluta validez jurídica, parece de dudosa certeza económica.
Para evitarse impugnaciones las comunidades de propietarios deberán adoptar los acuerdos de forma absolutamente respetuosa en cuanto a todas las formalidades legales, tales como las citaciones, respeto máximo al orden del día, efectuando la notificación de los acuerdos a los propietarios ausentes mediante carta, y sobre todo cuidando especialmente las formas hacia los vecinos no residentes, y especialmente con los propietarios de locales, generalmente más reticentes a pagar un ascensor cuya utilidad no aparece clara. Hay que tener presente que cualquier defecto de forma puede provocar la declaración de nulidad del acuerdo, tras la correspondiente impugnación.
Y como siempre hay que buscar el pacto mejor que el pleito.
Sin embargo los problemas surgen en relación con los numerosos edificios antigüos sin ascensor que aún tenemos: En estos casos además los dueños de los pisos van alcanzando cierta edad y con ella soportando un deterioro de su salud, particularmente de su capacidad para subir y bajar escaleras. Encontramos situaciones bastante dramáticas de personas que han quedado atrapadas en viviendas de las que no pueden salir al no ser capaces de hacer frente al uso de las escaleras, y careciendo de recursos para mudarse a otras viviendas con ascensor.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17, dispone que el establecimiento de ascensor solamente requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a tres quintos de las cuotas totales de propiedad. Con ello se pretende favorecer la instalación de ascensores, al no exigirse la unanimidad, sino tan solo el voto favorable del 60% de los vecinos y de las cuotas de propiedad.
Han habido sentencias dispares sobre la interpretación de cláusulas dispuestas en las escrituras de división horizontal o en los estatutos excluyendo a los propietarios de los locales de ciertos gastos; pero la jurisprudencia más moderna actúa con gran cautela para conceder la exclusión de pago a los locales, aplicandola solamente con carácter muy restrictivo para aquellos casos en que la interpretación sea unívoca por estar dispuesta de forma categórica y especifica referida a los ascensores.
Por lo tanto la instalación de ascensor en edificios antigüos cada vez resulta más sencilla, amparándose además en que los locales ganan valor con el ascensor, que aunque es un argumento reiteradamente acogido por los tribunales y de absoluta validez jurídica, parece de dudosa certeza económica.
Para evitarse impugnaciones las comunidades de propietarios deberán adoptar los acuerdos de forma absolutamente respetuosa en cuanto a todas las formalidades legales, tales como las citaciones, respeto máximo al orden del día, efectuando la notificación de los acuerdos a los propietarios ausentes mediante carta, y sobre todo cuidando especialmente las formas hacia los vecinos no residentes, y especialmente con los propietarios de locales, generalmente más reticentes a pagar un ascensor cuya utilidad no aparece clara. Hay que tener presente que cualquier defecto de forma puede provocar la declaración de nulidad del acuerdo, tras la correspondiente impugnación.
Y como siempre hay que buscar el pacto mejor que el pleito.
sábado, 7 de marzo de 2009
EFECTOS SOBRE EL CONTRATO DE ALQUILER DE LA EJECUCIÓN POR IMPAGO DE HIPOTECA
Un tema desgraciadamente frecuente en esta época consiste en que el inquilino de un piso alquilado se encuentra con la llamada del juzgado porque el dueño del inmueble dejó de pagar las cuotas del préstamo hipotecario y la entidad financiera ha iniciado un procedimiento judicial para ejecutar la hipoteca. ¿Qué efectos tiene sobre el contrato de arrendamiento?
En principio el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta categórico cuando afirma que "si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por ... la ejecución forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial ... el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años."
Sin embargo la realidad es más complicada.
Hay dos casos en que la cuestión está clara: por una lado habrá que atender a la posibilidad de que el contrato de préstamo estableciera la prohibición de que el propietario del piso lo alquilase, y si esta claúsula se hubiera incorporado al Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento no podrá oponerse a la ejecución hipotecaria. Si por contra, lo que se inscribió en dicho Registro fue el arrendamiento con antelación a la hipoteca, aquél se verá absolutamente protegido.
El problema surge en la mayoría de los casos cuando ni está inscrita la prohibición de alquilar ni tampoco aparece en el registro de la propiedad el propio contrato de arrendamiento. En esos casos cabe que el adjudicatario en la subasta no acepte la continuidad del arrendamiento y plantee en juicio su posible carácter fraudulento. Entonces el inquilino se enfrentará a un juicio para demostrar que el contrato de alquiler no se realizó para perjudicar los derechos derivados de la hipoteca: habrá que demostrar que el alquiler es anterior al momento en el que el dueño del piso dejó de pagar las cuotas del préstamo, que el inquilino paga la renta efectivamente por banco, que ocupa verdaderamente la vivienda, que no hay relación de parentesco o afinidad con el dueño, y en general deberá evitar cualquier circunstancia que pueda cuestionar la buena fe del arrendamiento. Como dijo la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de octubre de 1.997, que se toma como regla para estos supuestos, habrá que analizar caso por caso para determinar si hay razones que puedan indicar que el arrendamiento se hizo con la finalidad de perjudicar al adjudicatario en subasta, o no, y en el primer caso se resolverá dicho arrendamiento inmediatamente.
Todo ello supone que el inquilino deberá en primer lugar demostrar en el procedimiento de ejecución hipotecaria que existe el alquiler, y después quizás afrontar un juicio contra el adjudicatario. Todo eso conlleva costes y problemas que hacen más aconsejable simplemente cambiar de vivienda, sin perjuicio de reclamar al dueño por ciertos gastos justificados (mudanza y similares) en casos en los que el alquiler se produjo después del impago del préstamo y el dueño no advirtió al inquilino de esta circunstancia.
En principio el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta categórico cuando afirma que "si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por ... la ejecución forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial ... el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años."
Sin embargo la realidad es más complicada.
Hay dos casos en que la cuestión está clara: por una lado habrá que atender a la posibilidad de que el contrato de préstamo estableciera la prohibición de que el propietario del piso lo alquilase, y si esta claúsula se hubiera incorporado al Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento no podrá oponerse a la ejecución hipotecaria. Si por contra, lo que se inscribió en dicho Registro fue el arrendamiento con antelación a la hipoteca, aquél se verá absolutamente protegido.
El problema surge en la mayoría de los casos cuando ni está inscrita la prohibición de alquilar ni tampoco aparece en el registro de la propiedad el propio contrato de arrendamiento. En esos casos cabe que el adjudicatario en la subasta no acepte la continuidad del arrendamiento y plantee en juicio su posible carácter fraudulento. Entonces el inquilino se enfrentará a un juicio para demostrar que el contrato de alquiler no se realizó para perjudicar los derechos derivados de la hipoteca: habrá que demostrar que el alquiler es anterior al momento en el que el dueño del piso dejó de pagar las cuotas del préstamo, que el inquilino paga la renta efectivamente por banco, que ocupa verdaderamente la vivienda, que no hay relación de parentesco o afinidad con el dueño, y en general deberá evitar cualquier circunstancia que pueda cuestionar la buena fe del arrendamiento. Como dijo la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de octubre de 1.997, que se toma como regla para estos supuestos, habrá que analizar caso por caso para determinar si hay razones que puedan indicar que el arrendamiento se hizo con la finalidad de perjudicar al adjudicatario en subasta, o no, y en el primer caso se resolverá dicho arrendamiento inmediatamente.
Todo ello supone que el inquilino deberá en primer lugar demostrar en el procedimiento de ejecución hipotecaria que existe el alquiler, y después quizás afrontar un juicio contra el adjudicatario. Todo eso conlleva costes y problemas que hacen más aconsejable simplemente cambiar de vivienda, sin perjuicio de reclamar al dueño por ciertos gastos justificados (mudanza y similares) en casos en los que el alquiler se produjo después del impago del préstamo y el dueño no advirtió al inquilino de esta circunstancia.
jueves, 26 de febrero de 2009
DESISTIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 11, dispone para los arrendamientos de vivienda que en los contratos de duración pactada superior a cinco años, el arrendatario podrá desistir del contrato después de los cinco años mediante un preaviso mínimo de dos meses. Y que la partes podrán pactar que para el caso de desistimiento el arrendatario deberá indemnizar al arrendador (dueño del piso) con una mensualidad de renta por cada año del contrato que quede por cumplir.
La misma ley dispone que en los arrendamientos de vivienda no se pueden imponer al arrendatario obligaciones más onerosas de las previstas en la ley; por lo que en estos casos la cuantía de la indemnización por desistimiento no podrá superar lo previsto más arriba; y no habrá indemnización si el contrato no prevé nada específico.
En los arrendamientos de local de negocio se puede pactar cualquier tipo de indemnización.
Vamos a analizar primero el tema de la VIVIENDA:
Solamente está clara la indemnización para los contratos de más de cinco años: hay que avisar con dos meses de antelación.
Respecto del segundo punto: en lo referente a la indemnización de un mes por año la jurisprudencia entiende mayoritariamente que se aplica a los contratos de más de cinco años, como tope que puede pactarse, sin que pueda establecerse en el contrato una indemnización superior; y si no hay pacto sobre el importe de la indemnización es que no será exigible.
Para los contratos de menos de cinco años hay soluciones en los tribunales para todos los gustos. Muchas sentencias se siguen basando en la legislación anterior, la de 1.964, que establecía una indemnización hasta el final periodo de vigencia previsto en el propio contrato; sin embargo esta postura que se fue moderando ya antes de 1.994, exigiendo al propietario que el piso permaneciese vacío, no permitiéndole cobrar indemnización del antiguo inquilino si había vuelto a alquilar, pues se produciría un enriquecimiento injusto; y sobre todo manteniendo que si había justa causa para la marcha del inquilino no cabía indemnización, entendiendo por justa causa el desempleo, la minoración de ingresos, el mal estado de la vivienda, el cambio de lugar de trabajo o de estudios de los hijos y similares.
Después de 1.994 hay muchas sentencias completamente reacias a sancionar al inquilino que se marcha antes de tiempo basándose en los mismos temas o alegando que el tope indemnizatorio previsto en el artículo 11 de la LAU se aplica a todos los contratos de vivienda con independencia del plazo previsto en los mismos.
Ejemplos de jurisprudencia que establece que no hay indemnización por todo el tiempo que resta del contrato:
- Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2.006, que aunque todavía sobre un supuesto regulado por la legislación de 1.964, se puede tomar como referencia para los contratos posteriores a 1.995 y que dice que en estos casos hay que "tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador y del arrendatario... cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual". Esta sentencia modera la indemnización que preveía la legislación de 1.964, y sirve para entender como la jurisprudencia es sensible a los casos en los que el arrendatario desiste del contrato por un motivo justificado, para no imponerle pena por incumplimiento de contrato o moderarla de forma radical.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 11ª, de 18 de abril de 2.006, resuelve un contrato acogido a la vigente Ley de Arrendamientos, para afirmar que el antiguo artículo 56 de la LAU de 1.964, que establecía una indemnización en estos caos, ya no tiene un precepto equivalente en la actual LAU. Y que además tuvo ya una interpretación correctora por los tribunales. Impone una mínima sanción del pago de 15 días de indemnización, explicando que un arrendador diligente hubiera vuelto a alquilar el piso en ese periodo, con lo que aplica la tesis de prohibición de enriquecimiento injusto, haciendo recaer sobre el propietario la obligación de minorar los daños sufridos.
Es decir, según esta sentencia no hay ninguna indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario. Esta doctrina tan radical es poco seguida pero existe.
- La Audiencia Provincial de Jaén en sentencia de 29 de enero de 1.999 o la de Valencia en sentencia de 18 de abril de 2.006 se lo ponen imposible al dueño para cobrar ni tan siquiera un mes de indemnización. La última sentencia dice “sin que se indique si ha efectuado gestión alguna en orden a poner en alquiler la vivienda, justificando así su dicha diligencia al efecto, no se han especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler.” Es decir, le exigen una prueba imposible al propietario (que ha desarrollado la máxima diligencia para alquilar sin conseguirlo) para luego negarle la indemnización, y si hubiera alquilado tampoco la cobraría pues ya percibía una renta y alegarían enriquecimiento injusto.
Resulta de lo más frecuente que por un motivo u otro, EN VIVIENDA, se impida cobrar indemnización al propietario ante el desistimiento del inquilino, o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar que el que los reclama actuó para aminorar daños cuya indemnización pretende), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado).
En definitiva lanzar al propietario a un pleito en estos casos me parece, con el debido respeto, imprudente pues al final se cobran un par de meses, pero sin condena en costas si se pidieron más; solo cobra el abogado que acaba a la vez perdiendo al cliente.
Además hay otro problema: si el inquilino ante la petición de indemnización no se marcha pero deja de pagar se le puede echar por falta de pago pero no habrá indemnización por desistimiento.
CONSEJO AL PROPIETARIO: Negocie un mes por año.
CONSEJO PARA EL INQUILINO: debe enviar una carta anunciando la marcha con un mes de antelación salvo que el contrato prevea un plazo mayor, y alegar una disminución de ingresos, paro, desplazamiento del lugar de trabajo, cualquier situación de necesidad, y muy probablemente se salvará de pagar ninguna indemnización. Además debe tener en cuenta que deberá acreditar la causa alegada en un futuro procedimiento judicial.
EN LOCALES: la situación es distinta; también se aplica el estado de necesidad, si hay pérdidas no se suele condenar a pagar indemnización; es más habitual que ésta se conceda. Los tribunales son más generosos o protectores con los inquilinos de vivienda que con los arrendatarios de locales.
La misma ley dispone que en los arrendamientos de vivienda no se pueden imponer al arrendatario obligaciones más onerosas de las previstas en la ley; por lo que en estos casos la cuantía de la indemnización por desistimiento no podrá superar lo previsto más arriba; y no habrá indemnización si el contrato no prevé nada específico.
En los arrendamientos de local de negocio se puede pactar cualquier tipo de indemnización.
Vamos a analizar primero el tema de la VIVIENDA:
Solamente está clara la indemnización para los contratos de más de cinco años: hay que avisar con dos meses de antelación.
Respecto del segundo punto: en lo referente a la indemnización de un mes por año la jurisprudencia entiende mayoritariamente que se aplica a los contratos de más de cinco años, como tope que puede pactarse, sin que pueda establecerse en el contrato una indemnización superior; y si no hay pacto sobre el importe de la indemnización es que no será exigible.
Para los contratos de menos de cinco años hay soluciones en los tribunales para todos los gustos. Muchas sentencias se siguen basando en la legislación anterior, la de 1.964, que establecía una indemnización hasta el final periodo de vigencia previsto en el propio contrato; sin embargo esta postura que se fue moderando ya antes de 1.994, exigiendo al propietario que el piso permaneciese vacío, no permitiéndole cobrar indemnización del antiguo inquilino si había vuelto a alquilar, pues se produciría un enriquecimiento injusto; y sobre todo manteniendo que si había justa causa para la marcha del inquilino no cabía indemnización, entendiendo por justa causa el desempleo, la minoración de ingresos, el mal estado de la vivienda, el cambio de lugar de trabajo o de estudios de los hijos y similares.
Después de 1.994 hay muchas sentencias completamente reacias a sancionar al inquilino que se marcha antes de tiempo basándose en los mismos temas o alegando que el tope indemnizatorio previsto en el artículo 11 de la LAU se aplica a todos los contratos de vivienda con independencia del plazo previsto en los mismos.
Ejemplos de jurisprudencia que establece que no hay indemnización por todo el tiempo que resta del contrato:
- Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2.006, que aunque todavía sobre un supuesto regulado por la legislación de 1.964, se puede tomar como referencia para los contratos posteriores a 1.995 y que dice que en estos casos hay que "tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador y del arrendatario... cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual". Esta sentencia modera la indemnización que preveía la legislación de 1.964, y sirve para entender como la jurisprudencia es sensible a los casos en los que el arrendatario desiste del contrato por un motivo justificado, para no imponerle pena por incumplimiento de contrato o moderarla de forma radical.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 11ª, de 18 de abril de 2.006, resuelve un contrato acogido a la vigente Ley de Arrendamientos, para afirmar que el antiguo artículo 56 de la LAU de 1.964, que establecía una indemnización en estos caos, ya no tiene un precepto equivalente en la actual LAU. Y que además tuvo ya una interpretación correctora por los tribunales. Impone una mínima sanción del pago de 15 días de indemnización, explicando que un arrendador diligente hubiera vuelto a alquilar el piso en ese periodo, con lo que aplica la tesis de prohibición de enriquecimiento injusto, haciendo recaer sobre el propietario la obligación de minorar los daños sufridos.
Es decir, según esta sentencia no hay ninguna indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario. Esta doctrina tan radical es poco seguida pero existe.
- La Audiencia Provincial de Jaén en sentencia de 29 de enero de 1.999 o la de Valencia en sentencia de 18 de abril de 2.006 se lo ponen imposible al dueño para cobrar ni tan siquiera un mes de indemnización. La última sentencia dice “sin que se indique si ha efectuado gestión alguna en orden a poner en alquiler la vivienda, justificando así su dicha diligencia al efecto, no se han especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler.” Es decir, le exigen una prueba imposible al propietario (que ha desarrollado la máxima diligencia para alquilar sin conseguirlo) para luego negarle la indemnización, y si hubiera alquilado tampoco la cobraría pues ya percibía una renta y alegarían enriquecimiento injusto.
Resulta de lo más frecuente que por un motivo u otro, EN VIVIENDA, se impida cobrar indemnización al propietario ante el desistimiento del inquilino, o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar que el que los reclama actuó para aminorar daños cuya indemnización pretende), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado).
En definitiva lanzar al propietario a un pleito en estos casos me parece, con el debido respeto, imprudente pues al final se cobran un par de meses, pero sin condena en costas si se pidieron más; solo cobra el abogado que acaba a la vez perdiendo al cliente.
Además hay otro problema: si el inquilino ante la petición de indemnización no se marcha pero deja de pagar se le puede echar por falta de pago pero no habrá indemnización por desistimiento.
CONSEJO AL PROPIETARIO: Negocie un mes por año.
CONSEJO PARA EL INQUILINO: debe enviar una carta anunciando la marcha con un mes de antelación salvo que el contrato prevea un plazo mayor, y alegar una disminución de ingresos, paro, desplazamiento del lugar de trabajo, cualquier situación de necesidad, y muy probablemente se salvará de pagar ninguna indemnización. Además debe tener en cuenta que deberá acreditar la causa alegada en un futuro procedimiento judicial.
EN LOCALES: la situación es distinta; también se aplica el estado de necesidad, si hay pérdidas no se suele condenar a pagar indemnización; es más habitual que ésta se conceda. Los tribunales son más generosos o protectores con los inquilinos de vivienda que con los arrendatarios de locales.
domingo, 14 de diciembre de 2008
Enervación de la acción de desahucio
La enervación de la acción de desahucio consiste en la posibilidad que la ley concede al arrendatario de pagar la deuda antes del día en que se tuviera que celebrar el juicio de desahucio (mediante pago directo al propietario o ingreso en la cuenta corriente del juzgado), y así continuar con el contrato de arrendamiento manteniendo el uso de la vivienda o local alquilados.
A las partes les interesa saber que en este caso, normalmente, la sentencia conllevará la condena al inquilino a pagar las costas del juicio: honorarios de abogado y procurador contratados por el el arrendador.
Se trata de una posibilidad que solamente se concede una vez; si ya se utilizó en un procedimiento judicial anterior, en el siguiente juicio el arrendador puede rechazar la enervación que intentara el inquilino.
Además el propietario puede impedir esta opción si habiendo dirigido una reclamación extrajudicial (burofax) por el importe de la deuda, el arrendatario no hubiera pagado en un periodo de dos meses posteriores a la fecha de recepción de esta reclamación. Bastará hacer constar esta circunstancia en el procedimiento judicial para que el juzgado rechace la enervación que pretendiera el inquilino. Aunque ésto significa empezar el juicio dos meses más tarde, cuestión que también habrá de valorarse.
A las partes les interesa saber que en este caso, normalmente, la sentencia conllevará la condena al inquilino a pagar las costas del juicio: honorarios de abogado y procurador contratados por el el arrendador.
Se trata de una posibilidad que solamente se concede una vez; si ya se utilizó en un procedimiento judicial anterior, en el siguiente juicio el arrendador puede rechazar la enervación que intentara el inquilino.
Además el propietario puede impedir esta opción si habiendo dirigido una reclamación extrajudicial (burofax) por el importe de la deuda, el arrendatario no hubiera pagado en un periodo de dos meses posteriores a la fecha de recepción de esta reclamación. Bastará hacer constar esta circunstancia en el procedimiento judicial para que el juzgado rechace la enervación que pretendiera el inquilino. Aunque ésto significa empezar el juicio dos meses más tarde, cuestión que también habrá de valorarse.
sábado, 22 de noviembre de 2008
Sobreendeudamiento de familias
Estamos asistiendo a un aumento de los problemas relacionados con la incapacidad para hacer frente a las obligaciones asumidas. Muchas personas no pueden pagar su hipoteca, sus préstamos u otras deudas.
El sistema jurídico español no preve una fórmula satisfactoria para dar solución a estos problemas, y el recurso más utilizado consiste en presentar un concurso de acreedores ante los Juzgados.
Aquí aporto ciertas ideas básicas para afrontar estas situaciones:
- El procedimiento del concurso no paraliza la ejecución de la hipoteca, por lo que en caso de impago del crédito hipotecario la mejor solución consistirá en negociar con la entidad financiera una demora en los pagos, un aumento del plazo o la entrega de la vivienda contra la cancelación de la deuda.
- Este procedimiento del concurso está previsto para personas con más de una deuda impagada.
- Hay que presentar una demanda con una lista de deudas, inventario de bienes, y explicando la situación económica propia y del cónyuge, si lo hay.
- Debido a los costes derivados de la intervención de letrado lo lógico será solicitar un abogado de oficio y el beneficio de justicia gratuita.
- En ese procedimiento se nombrará un administrador que repartirá los bienes entre los acreedores, dejando un mínimo de subsistencia.
- Si se consigue llegar a un acuerdo con los acreedores a medio plazo se podrá equilibrar la situación y salir adelante.
El sistema jurídico español no preve una fórmula satisfactoria para dar solución a estos problemas, y el recurso más utilizado consiste en presentar un concurso de acreedores ante los Juzgados.
Aquí aporto ciertas ideas básicas para afrontar estas situaciones:
- El procedimiento del concurso no paraliza la ejecución de la hipoteca, por lo que en caso de impago del crédito hipotecario la mejor solución consistirá en negociar con la entidad financiera una demora en los pagos, un aumento del plazo o la entrega de la vivienda contra la cancelación de la deuda.
- Este procedimiento del concurso está previsto para personas con más de una deuda impagada.
- Hay que presentar una demanda con una lista de deudas, inventario de bienes, y explicando la situación económica propia y del cónyuge, si lo hay.
- Debido a los costes derivados de la intervención de letrado lo lógico será solicitar un abogado de oficio y el beneficio de justicia gratuita.
- En ese procedimiento se nombrará un administrador que repartirá los bienes entre los acreedores, dejando un mínimo de subsistencia.
- Si se consigue llegar a un acuerdo con los acreedores a medio plazo se podrá equilibrar la situación y salir adelante.
sábado, 31 de mayo de 2008
Importancia del Registro de la Propiedad
En el sistema jurídico español no es preciso inscribir en el Registro de la Propiedad la compra de un inmueble para que la operación sea legal y tenga efectos entre las partes contratantes. Hay pocas operaciones que requieran de su inscripción en el Registro de la Propiedad para su validez, y una de ellas es la hipoteca, razón por la cual siempre que compremos una vivienda mediante un préstamo garantizado con hipoteca nuestra compraventa se inscribirá, para pemmitirle a la entidad financiera inscribir su garantía (hipoteca).
Sin embargo, y a pesar de la falta de obligatoriedad, resulta muy beneficioso tener los bienes inscritos a nuestro nombre, pues evitaremos que por deudas del anterior titular nos puedan embargar el bien; y con vistas a venderlo, hay que tener presente que será más fácil transmitir un bien que aparece inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, que si no lo está.
Sin embargo, y a pesar de la falta de obligatoriedad, resulta muy beneficioso tener los bienes inscritos a nuestro nombre, pues evitaremos que por deudas del anterior titular nos puedan embargar el bien; y con vistas a venderlo, hay que tener presente que será más fácil transmitir un bien que aparece inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, que si no lo está.
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