La enervación de la acción de desahucio consiste en la posibilidad que la ley concede al arrendatario de pagar la deuda antes del día en que se tuviera que celebrar el juicio de desahucio (mediante pago directo al propietario o ingreso en la cuenta corriente del juzgado), y así continuar con el contrato de arrendamiento manteniendo el uso de la vivienda o local alquilados.
A las partes les interesa saber que en este caso, normalmente, la sentencia conllevará la condena al inquilino a pagar las costas del juicio: honorarios de abogado y procurador contratados por el el arrendador.
Se trata de una posibilidad que solamente se concede una vez; si ya se utilizó en un procedimiento judicial anterior, en el siguiente juicio el arrendador puede rechazar la enervación que intentara el inquilino.
Además el propietario puede impedir esta opción si habiendo dirigido una reclamación extrajudicial (burofax) por el importe de la deuda, el arrendatario no hubiera pagado en un periodo de dos meses posteriores a la fecha de recepción de esta reclamación. Bastará hacer constar esta circunstancia en el procedimiento judicial para que el juzgado rechace la enervación que pretendiera el inquilino. Aunque ésto significa empezar el juicio dos meses más tarde, cuestión que también habrá de valorarse.
domingo, 14 de diciembre de 2008
sábado, 22 de noviembre de 2008
Sobreendeudamiento de familias
Estamos asistiendo a un aumento de los problemas relacionados con la incapacidad para hacer frente a las obligaciones asumidas. Muchas personas no pueden pagar su hipoteca, sus préstamos u otras deudas.
El sistema jurídico español no preve una fórmula satisfactoria para dar solución a estos problemas, y el recurso más utilizado consiste en presentar un concurso de acreedores ante los Juzgados.
Aquí aporto ciertas ideas básicas para afrontar estas situaciones:
- El procedimiento del concurso no paraliza la ejecución de la hipoteca, por lo que en caso de impago del crédito hipotecario la mejor solución consistirá en negociar con la entidad financiera una demora en los pagos, un aumento del plazo o la entrega de la vivienda contra la cancelación de la deuda.
- Este procedimiento del concurso está previsto para personas con más de una deuda impagada.
- Hay que presentar una demanda con una lista de deudas, inventario de bienes, y explicando la situación económica propia y del cónyuge, si lo hay.
- Debido a los costes derivados de la intervención de letrado lo lógico será solicitar un abogado de oficio y el beneficio de justicia gratuita.
- En ese procedimiento se nombrará un administrador que repartirá los bienes entre los acreedores, dejando un mínimo de subsistencia.
- Si se consigue llegar a un acuerdo con los acreedores a medio plazo se podrá equilibrar la situación y salir adelante.
El sistema jurídico español no preve una fórmula satisfactoria para dar solución a estos problemas, y el recurso más utilizado consiste en presentar un concurso de acreedores ante los Juzgados.
Aquí aporto ciertas ideas básicas para afrontar estas situaciones:
- El procedimiento del concurso no paraliza la ejecución de la hipoteca, por lo que en caso de impago del crédito hipotecario la mejor solución consistirá en negociar con la entidad financiera una demora en los pagos, un aumento del plazo o la entrega de la vivienda contra la cancelación de la deuda.
- Este procedimiento del concurso está previsto para personas con más de una deuda impagada.
- Hay que presentar una demanda con una lista de deudas, inventario de bienes, y explicando la situación económica propia y del cónyuge, si lo hay.
- Debido a los costes derivados de la intervención de letrado lo lógico será solicitar un abogado de oficio y el beneficio de justicia gratuita.
- En ese procedimiento se nombrará un administrador que repartirá los bienes entre los acreedores, dejando un mínimo de subsistencia.
- Si se consigue llegar a un acuerdo con los acreedores a medio plazo se podrá equilibrar la situación y salir adelante.
sábado, 31 de mayo de 2008
Importancia del Registro de la Propiedad
En el sistema jurídico español no es preciso inscribir en el Registro de la Propiedad la compra de un inmueble para que la operación sea legal y tenga efectos entre las partes contratantes. Hay pocas operaciones que requieran de su inscripción en el Registro de la Propiedad para su validez, y una de ellas es la hipoteca, razón por la cual siempre que compremos una vivienda mediante un préstamo garantizado con hipoteca nuestra compraventa se inscribirá, para pemmitirle a la entidad financiera inscribir su garantía (hipoteca).
Sin embargo, y a pesar de la falta de obligatoriedad, resulta muy beneficioso tener los bienes inscritos a nuestro nombre, pues evitaremos que por deudas del anterior titular nos puedan embargar el bien; y con vistas a venderlo, hay que tener presente que será más fácil transmitir un bien que aparece inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, que si no lo está.
Sin embargo, y a pesar de la falta de obligatoriedad, resulta muy beneficioso tener los bienes inscritos a nuestro nombre, pues evitaremos que por deudas del anterior titular nos puedan embargar el bien; y con vistas a venderlo, hay que tener presente que será más fácil transmitir un bien que aparece inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, que si no lo está.
lunes, 17 de marzo de 2008
NUEVA REGULACIÓN DE PENSIÓN DE VIUDEDAD PARA SEPARADAS O DIVORCIADAS
Se ha producido un importante cambio en la Ley General de la Seguridad Social, a través de la Ley 40/2007, con efectos desde enero de 2.008, y que perjudica notablamente a los separados/as o divorciados/as en cuyas resoluciones judiciales no se hubiera establecido pensión compensatoria a pagar por sus cónyuges.
El caso consiste en que si fallece una persona dejando un (o más) cónyuge del que se encontraba legalmente separado o divorciado, para que éste cobre pensión de viudedad, no solamente tendrá que haber permanecido soltero o sin haber constituido pareja de hecho, sino que tendría que haberse pactado una pensión compensatoria en la resolución judicial, que se fuera a extinguir con el fallecimiento.
Si el viudo no tiene pensión compensatoria no tendrá derecho a pensión de viudedad; y además con la nueva redacción de la Ley esa pensión compensatoria debe agotarse con el fallecimiento, lo que podría implicar (veremos de qué forma van resolviendo los tribunales) que dado que la óbligación de pagar la pensión compensatoria se transmite a los herederos, solamente se cobrará pensión de viudedad si habiéndose fijado pensión compensatoria en la resolución judicial no hay herederos del fallecido (hijos entre otros) que vengan obligados a seguir pagando: Se dará la peculiar circunstancia de que si hay hijos comunes éstos deberán seguir pagando la pensión compensatoria de su progenitor fallecido al otro progenitor sobreviviente, porque el estado no va a pagar pensión de viudedad.
La parte positiva consiste en reconocer derecho de pensión de viudedad a las parejas de hecho.
La nueva regulación introduce un nuevo tema de conflicto, pues ahora los cónyuges van a pelear para obtener una pensión compensatoria, pues sería su vía para obtener una pensión de viudedad.
MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN LA LEY DE PRESUPUESTOS PARA EL AÑO 2.010:
Se ha establecido como régimen transitorio, aplicable solamente a los divorciados o separados antes del 1 de enero de 2.008 y en fallecimientos anteriores al 31 de diciembre de 2.009 la posibilidad de acceder a la pensión de viudedad aunque no hubiera pensión compensatoria si se cumplen los siguientes requisitos:
- Que la separación o divorcio sea anterior al 1 de enero de 2.008
- Que entre el fallecimiento del ex cónyuge y la sentencia de separación o divorcio hayan transcurrido más de 10 años.
- Que el matrimonio hubiera durado más de 10 años
- Que hubiera habido hijos, o que caso de no haberlos, el beneficiario a la pensión tenga más de 50 años al fallecimiento de su ex.
Si se cumplen esos requisitos se puede solicitar la pensión de viudedad aunque haya sido denegada anteriormente.
PARA TODAS LOS CASOS, PRODUCIDO EL FALLECIMIENTO ANTES O DESPUÉS DEL 31 DE DICIEMBRE DE 2.009 SE ESTABLECEN OTROS CAMBIOS:
- Se otorga la pensión de viudedad a las personas que hayan sido víctimas de violencia de género reconocida en sentencia firme.
- Como circunstancia muy negativa introducida por la Ley de Presupuestos para el año 2.010 hay que indicar que la pensión de viudedad tendrá como cuantía máxima el importe de la pensión compensatoria, con lo que el hecho de pactar pensiones simbólicas para luego acceder a la viudedad no resulta una solución satisfactoria. Además se viene exigiendo que la pensión compensatoria haya sido efectivamente pagada o reclamado el pago por vía judicial en caso contrario para acceder al pago de la pensión de viudedad.
En resumen: cada vez habrá menos viudos y viudas separados o divorciados cobrando pensiones de viudedad por las que los que fueron sus cónyuges habían cotizado.
El caso consiste en que si fallece una persona dejando un (o más) cónyuge del que se encontraba legalmente separado o divorciado, para que éste cobre pensión de viudedad, no solamente tendrá que haber permanecido soltero o sin haber constituido pareja de hecho, sino que tendría que haberse pactado una pensión compensatoria en la resolución judicial, que se fuera a extinguir con el fallecimiento.
Si el viudo no tiene pensión compensatoria no tendrá derecho a pensión de viudedad; y además con la nueva redacción de la Ley esa pensión compensatoria debe agotarse con el fallecimiento, lo que podría implicar (veremos de qué forma van resolviendo los tribunales) que dado que la óbligación de pagar la pensión compensatoria se transmite a los herederos, solamente se cobrará pensión de viudedad si habiéndose fijado pensión compensatoria en la resolución judicial no hay herederos del fallecido (hijos entre otros) que vengan obligados a seguir pagando: Se dará la peculiar circunstancia de que si hay hijos comunes éstos deberán seguir pagando la pensión compensatoria de su progenitor fallecido al otro progenitor sobreviviente, porque el estado no va a pagar pensión de viudedad.
La parte positiva consiste en reconocer derecho de pensión de viudedad a las parejas de hecho.
La nueva regulación introduce un nuevo tema de conflicto, pues ahora los cónyuges van a pelear para obtener una pensión compensatoria, pues sería su vía para obtener una pensión de viudedad.
MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN LA LEY DE PRESUPUESTOS PARA EL AÑO 2.010:
Se ha establecido como régimen transitorio, aplicable solamente a los divorciados o separados antes del 1 de enero de 2.008 y en fallecimientos anteriores al 31 de diciembre de 2.009 la posibilidad de acceder a la pensión de viudedad aunque no hubiera pensión compensatoria si se cumplen los siguientes requisitos:
- Que la separación o divorcio sea anterior al 1 de enero de 2.008
- Que entre el fallecimiento del ex cónyuge y la sentencia de separación o divorcio hayan transcurrido más de 10 años.
- Que el matrimonio hubiera durado más de 10 años
- Que hubiera habido hijos, o que caso de no haberlos, el beneficiario a la pensión tenga más de 50 años al fallecimiento de su ex.
Si se cumplen esos requisitos se puede solicitar la pensión de viudedad aunque haya sido denegada anteriormente.
PARA TODAS LOS CASOS, PRODUCIDO EL FALLECIMIENTO ANTES O DESPUÉS DEL 31 DE DICIEMBRE DE 2.009 SE ESTABLECEN OTROS CAMBIOS:
- Se otorga la pensión de viudedad a las personas que hayan sido víctimas de violencia de género reconocida en sentencia firme.
- Como circunstancia muy negativa introducida por la Ley de Presupuestos para el año 2.010 hay que indicar que la pensión de viudedad tendrá como cuantía máxima el importe de la pensión compensatoria, con lo que el hecho de pactar pensiones simbólicas para luego acceder a la viudedad no resulta una solución satisfactoria. Además se viene exigiendo que la pensión compensatoria haya sido efectivamente pagada o reclamado el pago por vía judicial en caso contrario para acceder al pago de la pensión de viudedad.
En resumen: cada vez habrá menos viudos y viudas separados o divorciados cobrando pensiones de viudedad por las que los que fueron sus cónyuges habían cotizado.
jueves, 7 de febrero de 2008
Qué hacer cuando no me entregan la vivienda comprada
Con demasiada frecuencia, y posiblemente este problema se agravará en el próximo futuro, sucede que tras haber comprado una vivienda sobre plano y después de haber abonado varias mensualidades, el comprador ve con absoluta frustración como no se pone un ladrillo de su edificio. El vendedor alegará problemas técnicos, de licencias, disputas sobre la propiedad del terreno, pedirá prórrogas y puede que hasta más dinero, y mientras tanto el comprador permanecerá de alquiler o viviendo con los padres, y surgen los miedos a haber sido víctima de un engaño por mala fe o por falta de profesionalidad del promotor.
La primera medida consiste en analizar la situación, buscar ayuda legal, y tomar la decisión de seguir pagando y aguantar, o dejar de pagar los plazos firmados con la promotora (aún no hay préstamo hipotecario) y resolver el contrato por incumplimiento en la fecha de entrega.
Si decidimos no aguantar más hay que saber que el incumplimiento en la fecha de entrega es causa legal de resolución del contrato de venta, y que el comprador tendrá derecho a reclamar la devolución del dinero entregado con la indemnización de daños y perjuicios que pueda corresponder. La resolución del contrato habrá que comunicarla de forma fehaciente.
Si la promotora no devuelve el dinero habrá que acudir a los tribunales, donde empezará un lento proceso en el que deberemos examinar la posibilidad de demandar no solamente a la empresa, que puede resultar insolvente, sino también a los socios o administradores si concurren las circunstancias legales. A partir de ahí será necesaria suerte y competencia profesional.
Como precaución hay que negarse a comprar inmuebles a empresas que no garanticen mediante aval bancario o seguro las cantidades entregadas a cuenta, tal y como exige la ley.
La primera medida consiste en analizar la situación, buscar ayuda legal, y tomar la decisión de seguir pagando y aguantar, o dejar de pagar los plazos firmados con la promotora (aún no hay préstamo hipotecario) y resolver el contrato por incumplimiento en la fecha de entrega.
Si decidimos no aguantar más hay que saber que el incumplimiento en la fecha de entrega es causa legal de resolución del contrato de venta, y que el comprador tendrá derecho a reclamar la devolución del dinero entregado con la indemnización de daños y perjuicios que pueda corresponder. La resolución del contrato habrá que comunicarla de forma fehaciente.
Si la promotora no devuelve el dinero habrá que acudir a los tribunales, donde empezará un lento proceso en el que deberemos examinar la posibilidad de demandar no solamente a la empresa, que puede resultar insolvente, sino también a los socios o administradores si concurren las circunstancias legales. A partir de ahí será necesaria suerte y competencia profesional.
Como precaución hay que negarse a comprar inmuebles a empresas que no garanticen mediante aval bancario o seguro las cantidades entregadas a cuenta, tal y como exige la ley.
domingo, 27 de enero de 2008
Reclamción de cantidad
El éxito en el cobro de deudas por vía judicial supone uno de los retos más serios a los que se enfrenta un abogado. El problema no suele estribar en ganar el pleito sino en convertir una resolución favorable en dinero para el cliente, en conseguir en definitiva que el acreedor vea realmente satisfechos sus legítimos intereses.
La mayoría de las empresas que se dedican al cobro de deudas como trabajo exclusivo o primordial (fundamentalmente aquellas que van a porcentaje sobre el capital recuperado) procuran solamente reclamar por vía extrajudicial, mediante cartas o llamadas telefónicas (persistencia) sin entrar en el juzgado, donde los costes se disparan; y obtienen unos resultados de recuperar en torno al 30% del capital cuyo cobro les encargan.
En ningún sistema jurídico del oeste europeo el impago de deudas se castiga con cárcel (y afortunadamente es así) pero ello ocasiona que, ante un sistema judicial que funciona de manera lenta, el acreedor suele ver frustradas sus expectativas con demasiada frecuencia.
Si en general los procedimientos judiciales son lentos, en la reclamación de cantidad hay que añadir el problema de que muchos deudores no están localizados, ni tienen bienes a su nombre en los registros, ni perciben sus ingresos vía nómina, con lo cual su misma localización supone un gran problema de tiempo y dinero.
Por lo tanto al enfrentarse con un impagado hay que actuar con rapidez, no dar largas al asunto, tratar de localizar al moroso y sus bienes, y si ésto se logra hay que iniciar la vía judicial en el menor tiempo posible, acudir a la jurisdicción civil, puesto que la penal solamente es factible cuando jurídicamente hay una estafa (y el concepto legal de estafa no coincide con la idea preconcebida de los ciudadanos), y no llegar a acuerdos hasta haber logrado un embargo.
Si las opciones son nulas es mejor plantearse si no conviene dejarlo correr, o en todo caso perseguirlo por si acaso y para ponerle las cosas dificiles pero sin obsesionarse; dejar que el abogado haga su trabajo que si es posible se cobrará.
Conviene recordar que normalmente acudir al juzgado es la única manera de recuperar el dinero, y por lo tanto habrá que intentarlo, y que a veces después de muchos años se consigue localizar algún bien o un salario y cobramos con intereses.
Todo ello no implica que cualquier reclamación sean justa y que no haya que defenderse contra empresas que pretenden cobrar cantidades incorrectas o intereses excesivos.
La mayoría de las empresas que se dedican al cobro de deudas como trabajo exclusivo o primordial (fundamentalmente aquellas que van a porcentaje sobre el capital recuperado) procuran solamente reclamar por vía extrajudicial, mediante cartas o llamadas telefónicas (persistencia) sin entrar en el juzgado, donde los costes se disparan; y obtienen unos resultados de recuperar en torno al 30% del capital cuyo cobro les encargan.
En ningún sistema jurídico del oeste europeo el impago de deudas se castiga con cárcel (y afortunadamente es así) pero ello ocasiona que, ante un sistema judicial que funciona de manera lenta, el acreedor suele ver frustradas sus expectativas con demasiada frecuencia.
Si en general los procedimientos judiciales son lentos, en la reclamación de cantidad hay que añadir el problema de que muchos deudores no están localizados, ni tienen bienes a su nombre en los registros, ni perciben sus ingresos vía nómina, con lo cual su misma localización supone un gran problema de tiempo y dinero.
Por lo tanto al enfrentarse con un impagado hay que actuar con rapidez, no dar largas al asunto, tratar de localizar al moroso y sus bienes, y si ésto se logra hay que iniciar la vía judicial en el menor tiempo posible, acudir a la jurisdicción civil, puesto que la penal solamente es factible cuando jurídicamente hay una estafa (y el concepto legal de estafa no coincide con la idea preconcebida de los ciudadanos), y no llegar a acuerdos hasta haber logrado un embargo.
Si las opciones son nulas es mejor plantearse si no conviene dejarlo correr, o en todo caso perseguirlo por si acaso y para ponerle las cosas dificiles pero sin obsesionarse; dejar que el abogado haga su trabajo que si es posible se cobrará.
Conviene recordar que normalmente acudir al juzgado es la única manera de recuperar el dinero, y por lo tanto habrá que intentarlo, y que a veces después de muchos años se consigue localizar algún bien o un salario y cobramos con intereses.
Todo ello no implica que cualquier reclamación sean justa y que no haya que defenderse contra empresas que pretenden cobrar cantidades incorrectas o intereses excesivos.
martes, 8 de enero de 2008
Fianza en los contratos de arrendamiento
La fianza consiste en una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador al inicio del contrato, para que el propietario se garantice la devolución del inmueble en buen estado y con las obligaciones cumplidas por parte del arrendatario.
El importe de la fianza, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, asciende al importe de una mensualidad en las viviendas y al importe de dos mensualidades en los arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda. Sin embargo la Ley, en su artículo 36.5 prevé la posibilidad de que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico"; lo cual sirve para que el arrendador pueda exigir un aval bancario, o el afianzamiento por parte de un tercero, la contratación de un seguro de daños a cargo del arrendatario, o incluso cantidades adicionales en concepto de responsabilidad civil.
La fianza. en el momento de su recepción, deberá ser ingresada por el arrendador en el organismo de la comunidad autónoma que haya sido habilitado al efecto, para que con los intereses producidos se ayude a la financiación de vivienda pública.
Al final del arriendo el arrendador recuperará el dinero depositado en la comunidad autónoma, y se lo devolverá al arrendatario, siempre que el estado del inmueble sea correcto, y el arrendatario se encuentre al corriente en el cumplimiento de todas sus obligaciones.
La fianza no se puede actualizar en los primeros cinco años de arrendamiento.
El importe de la fianza, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, asciende al importe de una mensualidad en las viviendas y al importe de dos mensualidades en los arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda. Sin embargo la Ley, en su artículo 36.5 prevé la posibilidad de que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico"; lo cual sirve para que el arrendador pueda exigir un aval bancario, o el afianzamiento por parte de un tercero, la contratación de un seguro de daños a cargo del arrendatario, o incluso cantidades adicionales en concepto de responsabilidad civil.
La fianza. en el momento de su recepción, deberá ser ingresada por el arrendador en el organismo de la comunidad autónoma que haya sido habilitado al efecto, para que con los intereses producidos se ayude a la financiación de vivienda pública.
Al final del arriendo el arrendador recuperará el dinero depositado en la comunidad autónoma, y se lo devolverá al arrendatario, siempre que el estado del inmueble sea correcto, y el arrendatario se encuentre al corriente en el cumplimiento de todas sus obligaciones.
La fianza no se puede actualizar en los primeros cinco años de arrendamiento.
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