Con demasiada frecuencia, y posiblemente este problema se agravará en el próximo futuro, sucede que tras haber comprado una vivienda sobre plano y después de haber abonado varias mensualidades, el comprador ve con absoluta frustración como no se pone un ladrillo de su edificio. El vendedor alegará problemas técnicos, de licencias, disputas sobre la propiedad del terreno, pedirá prórrogas y puede que hasta más dinero, y mientras tanto el comprador permanecerá de alquiler o viviendo con los padres, y surgen los miedos a haber sido víctima de un engaño por mala fe o por falta de profesionalidad del promotor.
La primera medida consiste en analizar la situación, buscar ayuda legal, y tomar la decisión de seguir pagando y aguantar, o dejar de pagar los plazos firmados con la promotora (aún no hay préstamo hipotecario) y resolver el contrato por incumplimiento en la fecha de entrega.
Si decidimos no aguantar más hay que saber que el incumplimiento en la fecha de entrega es causa legal de resolución del contrato de venta, y que el comprador tendrá derecho a reclamar la devolución del dinero entregado con la indemnización de daños y perjuicios que pueda corresponder. La resolución del contrato habrá que comunicarla de forma fehaciente.
Si la promotora no devuelve el dinero habrá que acudir a los tribunales, donde empezará un lento proceso en el que deberemos examinar la posibilidad de demandar no solamente a la empresa, que puede resultar insolvente, sino también a los socios o administradores si concurren las circunstancias legales. A partir de ahí será necesaria suerte y competencia profesional.
Como precaución hay que negarse a comprar inmuebles a empresas que no garanticen mediante aval bancario o seguro las cantidades entregadas a cuenta, tal y como exige la ley.
jueves, 7 de febrero de 2008
domingo, 27 de enero de 2008
Reclamción de cantidad
El éxito en el cobro de deudas por vía judicial supone uno de los retos más serios a los que se enfrenta un abogado. El problema no suele estribar en ganar el pleito sino en convertir una resolución favorable en dinero para el cliente, en conseguir en definitiva que el acreedor vea realmente satisfechos sus legítimos intereses.
La mayoría de las empresas que se dedican al cobro de deudas como trabajo exclusivo o primordial (fundamentalmente aquellas que van a porcentaje sobre el capital recuperado) procuran solamente reclamar por vía extrajudicial, mediante cartas o llamadas telefónicas (persistencia) sin entrar en el juzgado, donde los costes se disparan; y obtienen unos resultados de recuperar en torno al 30% del capital cuyo cobro les encargan.
En ningún sistema jurídico del oeste europeo el impago de deudas se castiga con cárcel (y afortunadamente es así) pero ello ocasiona que, ante un sistema judicial que funciona de manera lenta, el acreedor suele ver frustradas sus expectativas con demasiada frecuencia.
Si en general los procedimientos judiciales son lentos, en la reclamación de cantidad hay que añadir el problema de que muchos deudores no están localizados, ni tienen bienes a su nombre en los registros, ni perciben sus ingresos vía nómina, con lo cual su misma localización supone un gran problema de tiempo y dinero.
Por lo tanto al enfrentarse con un impagado hay que actuar con rapidez, no dar largas al asunto, tratar de localizar al moroso y sus bienes, y si ésto se logra hay que iniciar la vía judicial en el menor tiempo posible, acudir a la jurisdicción civil, puesto que la penal solamente es factible cuando jurídicamente hay una estafa (y el concepto legal de estafa no coincide con la idea preconcebida de los ciudadanos), y no llegar a acuerdos hasta haber logrado un embargo.
Si las opciones son nulas es mejor plantearse si no conviene dejarlo correr, o en todo caso perseguirlo por si acaso y para ponerle las cosas dificiles pero sin obsesionarse; dejar que el abogado haga su trabajo que si es posible se cobrará.
Conviene recordar que normalmente acudir al juzgado es la única manera de recuperar el dinero, y por lo tanto habrá que intentarlo, y que a veces después de muchos años se consigue localizar algún bien o un salario y cobramos con intereses.
Todo ello no implica que cualquier reclamación sean justa y que no haya que defenderse contra empresas que pretenden cobrar cantidades incorrectas o intereses excesivos.
La mayoría de las empresas que se dedican al cobro de deudas como trabajo exclusivo o primordial (fundamentalmente aquellas que van a porcentaje sobre el capital recuperado) procuran solamente reclamar por vía extrajudicial, mediante cartas o llamadas telefónicas (persistencia) sin entrar en el juzgado, donde los costes se disparan; y obtienen unos resultados de recuperar en torno al 30% del capital cuyo cobro les encargan.
En ningún sistema jurídico del oeste europeo el impago de deudas se castiga con cárcel (y afortunadamente es así) pero ello ocasiona que, ante un sistema judicial que funciona de manera lenta, el acreedor suele ver frustradas sus expectativas con demasiada frecuencia.
Si en general los procedimientos judiciales son lentos, en la reclamación de cantidad hay que añadir el problema de que muchos deudores no están localizados, ni tienen bienes a su nombre en los registros, ni perciben sus ingresos vía nómina, con lo cual su misma localización supone un gran problema de tiempo y dinero.
Por lo tanto al enfrentarse con un impagado hay que actuar con rapidez, no dar largas al asunto, tratar de localizar al moroso y sus bienes, y si ésto se logra hay que iniciar la vía judicial en el menor tiempo posible, acudir a la jurisdicción civil, puesto que la penal solamente es factible cuando jurídicamente hay una estafa (y el concepto legal de estafa no coincide con la idea preconcebida de los ciudadanos), y no llegar a acuerdos hasta haber logrado un embargo.
Si las opciones son nulas es mejor plantearse si no conviene dejarlo correr, o en todo caso perseguirlo por si acaso y para ponerle las cosas dificiles pero sin obsesionarse; dejar que el abogado haga su trabajo que si es posible se cobrará.
Conviene recordar que normalmente acudir al juzgado es la única manera de recuperar el dinero, y por lo tanto habrá que intentarlo, y que a veces después de muchos años se consigue localizar algún bien o un salario y cobramos con intereses.
Todo ello no implica que cualquier reclamación sean justa y que no haya que defenderse contra empresas que pretenden cobrar cantidades incorrectas o intereses excesivos.
martes, 8 de enero de 2008
Fianza en los contratos de arrendamiento
La fianza consiste en una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador al inicio del contrato, para que el propietario se garantice la devolución del inmueble en buen estado y con las obligaciones cumplidas por parte del arrendatario.
El importe de la fianza, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, asciende al importe de una mensualidad en las viviendas y al importe de dos mensualidades en los arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda. Sin embargo la Ley, en su artículo 36.5 prevé la posibilidad de que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico"; lo cual sirve para que el arrendador pueda exigir un aval bancario, o el afianzamiento por parte de un tercero, la contratación de un seguro de daños a cargo del arrendatario, o incluso cantidades adicionales en concepto de responsabilidad civil.
La fianza. en el momento de su recepción, deberá ser ingresada por el arrendador en el organismo de la comunidad autónoma que haya sido habilitado al efecto, para que con los intereses producidos se ayude a la financiación de vivienda pública.
Al final del arriendo el arrendador recuperará el dinero depositado en la comunidad autónoma, y se lo devolverá al arrendatario, siempre que el estado del inmueble sea correcto, y el arrendatario se encuentre al corriente en el cumplimiento de todas sus obligaciones.
La fianza no se puede actualizar en los primeros cinco años de arrendamiento.
El importe de la fianza, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, asciende al importe de una mensualidad en las viviendas y al importe de dos mensualidades en los arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda. Sin embargo la Ley, en su artículo 36.5 prevé la posibilidad de que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico"; lo cual sirve para que el arrendador pueda exigir un aval bancario, o el afianzamiento por parte de un tercero, la contratación de un seguro de daños a cargo del arrendatario, o incluso cantidades adicionales en concepto de responsabilidad civil.
La fianza. en el momento de su recepción, deberá ser ingresada por el arrendador en el organismo de la comunidad autónoma que haya sido habilitado al efecto, para que con los intereses producidos se ayude a la financiación de vivienda pública.
Al final del arriendo el arrendador recuperará el dinero depositado en la comunidad autónoma, y se lo devolverá al arrendatario, siempre que el estado del inmueble sea correcto, y el arrendatario se encuentre al corriente en el cumplimiento de todas sus obligaciones.
La fianza no se puede actualizar en los primeros cinco años de arrendamiento.
lunes, 24 de diciembre de 2007
Honorarios de Abogados
El colegio de abogados fija un baremo de honorarios orientativo, y a partir de ahí cada profesional los fija libremente, en función de la valoración que hace de sus cualidades, de las posibilidades de los clientes a los que se dirije, y del tipo de procedimiento del que se trate.
Los usuarios de los servicios jurídicos han de tener presente varias cuestiones:
- En un procedimiento judicial suelen intervenir otros profesionales, fundamentalmente procuradores, que cobran en función de la cuantía económica sometida a pleito; y cuyos honorarios aunque el cliente los entrega al abogado, éste ha de hacerlos efectivos al otro profesional. Por lo tanto hay que distinguir entre honorarios de abogado y honorarios del procurador, puesto que aunque con este profesional el cliente no tiene apenas contacto, sí que le está cobrando por su intervención. También puede haber gastos de peritos, gastos de anotaciones en registros de propiedad, trámites con gestorias, impuestos, etc. Sucede igual que al acudir a un notario a hacer una escritura y se piensa que todo lo que se paga es importe de escrituras, cuando realmente se están abonando también impuestos, gastos de registro de la propiedad, y a veces gestorías.
- El cliente tiene derecho a un presupuesto previo, firmado por el abogado y el propio usuario, donde se indiquen los honorarios de abogado y posibles gastos del juicio (procurador, perito, anotaciones en registros, etc.). En este despacho siempre se le entregará esa nota antes del inicio del pleito.
- El abogado necesita una formación previa al ejercicio y una formación durante toda su vida, lo cual implica unos gastos elevados, que se amortizan en cada caso. Tampoco resulta admisible que se pretenda cobrar la carrera de derecho a cada cliente.
- El usuario tiene derecho a conocer el importe de los servicios que requiere antes de utilizarlos. Es conveniente que al concertar la cita pregunten el precio de la consulta, o de la gestión que deseen encargar al abogado.
Los servicios jurídicos tienen un coste y si una cerveza cuesta dos euros una consulta a un abogado no puede costar diez. Las grandes empresas de servicios jurídicos que cobran 70 euros al año, con derecho a realizar 10 consultas telefónicas, están ofreciendo "teoricamente" consultas con un profesional experto en derecho por 7 euros. Preguntense que les están ofreciendo realmente.
En definitiva; pregunten los precios, pidan presupuestos previos, sepan que no toda la factura son honorarios del abogado, y tengan también en cuenta que todo servicio debe tener un coste proporcional al esfuerzo, a la experiencia, a la técnica necesaria para obtener una respuesta satisfactoria, y a la infraestructura que precisa el profesional para ofrecerle ese servicio, y que pone a su disposición en cada caso.
Los usuarios de los servicios jurídicos han de tener presente varias cuestiones:
- En un procedimiento judicial suelen intervenir otros profesionales, fundamentalmente procuradores, que cobran en función de la cuantía económica sometida a pleito; y cuyos honorarios aunque el cliente los entrega al abogado, éste ha de hacerlos efectivos al otro profesional. Por lo tanto hay que distinguir entre honorarios de abogado y honorarios del procurador, puesto que aunque con este profesional el cliente no tiene apenas contacto, sí que le está cobrando por su intervención. También puede haber gastos de peritos, gastos de anotaciones en registros de propiedad, trámites con gestorias, impuestos, etc. Sucede igual que al acudir a un notario a hacer una escritura y se piensa que todo lo que se paga es importe de escrituras, cuando realmente se están abonando también impuestos, gastos de registro de la propiedad, y a veces gestorías.
- El cliente tiene derecho a un presupuesto previo, firmado por el abogado y el propio usuario, donde se indiquen los honorarios de abogado y posibles gastos del juicio (procurador, perito, anotaciones en registros, etc.). En este despacho siempre se le entregará esa nota antes del inicio del pleito.
- El abogado necesita una formación previa al ejercicio y una formación durante toda su vida, lo cual implica unos gastos elevados, que se amortizan en cada caso. Tampoco resulta admisible que se pretenda cobrar la carrera de derecho a cada cliente.
- El usuario tiene derecho a conocer el importe de los servicios que requiere antes de utilizarlos. Es conveniente que al concertar la cita pregunten el precio de la consulta, o de la gestión que deseen encargar al abogado.
Los servicios jurídicos tienen un coste y si una cerveza cuesta dos euros una consulta a un abogado no puede costar diez. Las grandes empresas de servicios jurídicos que cobran 70 euros al año, con derecho a realizar 10 consultas telefónicas, están ofreciendo "teoricamente" consultas con un profesional experto en derecho por 7 euros. Preguntense que les están ofreciendo realmente.
En definitiva; pregunten los precios, pidan presupuestos previos, sepan que no toda la factura son honorarios del abogado, y tengan también en cuenta que todo servicio debe tener un coste proporcional al esfuerzo, a la experiencia, a la técnica necesaria para obtener una respuesta satisfactoria, y a la infraestructura que precisa el profesional para ofrecerle ese servicio, y que pone a su disposición en cada caso.
jueves, 13 de diciembre de 2007
RÉGIMEN ECONÓMICO DE LAS PAREJAS DE HECHO
La decisión de casarse o de vivir en pareja es absolutamente libre, pero desde un punto de vista económico deben tener presente que la elección conlleva unas consecuencias distintas. Si no están casados no pueden acceder al régimen de la sociedad legal de gananciales, salvo que lo pacten expresamente ante notario, y si compran algo con dinero de los dos pero lo ponen a nombre de uno, éste será el único dueño. Si por ejemplo compran una licencia de taxi con dinero de ambos por 6.000 euros, y en el contrato de compra solamente figura un nombre, que coincide con el titular de la licencia administrativa, y en el momento de la ruptura la licencia vale 30.000 euros, el titular de la licencia deberá abonar al otro 3.000 euros más la subida del IPC, pero no 15.000 euros.
Por lo tanto antes de realizar compras en común o, incluso, antes de casarse o de vivir juntos, les aconsejo que busquen asistencia legal para conocer sus derechos y obligaciones con el fin de evitar que sus espectativas se vean defraudadas y puedan ver su futuro comprometido económicamente.
Por lo tanto antes de realizar compras en común o, incluso, antes de casarse o de vivir juntos, les aconsejo que busquen asistencia legal para conocer sus derechos y obligaciones con el fin de evitar que sus espectativas se vean defraudadas y puedan ver su futuro comprometido económicamente.
miércoles, 5 de diciembre de 2007
Plazo en los arrendamientos de vivienda
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos dispone de una serie de normas de obligado cumplimiento para los arrendamientos de vivienda. Entre esas normas una de las más destacadas es la del plazo mínimo de duración del arrendamiento. Se dispone que el plazo mínimo en los arrendamientos de vivienda (no aplicable a los arrendamientos para uso distinto -locales-) es de cinco años; y si el contrato dispone un plazo inferior éste se prorrogará a voluntad del inquilino hasta alcanzar esa duración mínima.
Solamente se prevé una vía para pactar válidamente una duración inferior, que viene amparada por el artículo 9.3 de la L.A.U., y que consiste en hacer constar en el propio contrato que el arrendador va a necesitar la vivienda para sí (no para hijos u otros parientes) antes del transcurso de los cinco años, debiendo fijar el momento de la necesidad. Si luego el contrato se extingue por esta formula, en el plazo de tres meses el arrendador habrá de ocupar la vivienda por sí, y si no lo hiciera el arrendatario volverá a ocupar la finca hasta completar el plazo de cinco años, con derecho a ser indemnizado por el desalojo previo.
Para hacer constar esta estipulación conviene que el contrato sea redactado por profesionales. Y si es usted arrendatario y tiene un contrato con esta cláusula deberá consultar si la misma cumple los requisitos legales.
Solamente se prevé una vía para pactar válidamente una duración inferior, que viene amparada por el artículo 9.3 de la L.A.U., y que consiste en hacer constar en el propio contrato que el arrendador va a necesitar la vivienda para sí (no para hijos u otros parientes) antes del transcurso de los cinco años, debiendo fijar el momento de la necesidad. Si luego el contrato se extingue por esta formula, en el plazo de tres meses el arrendador habrá de ocupar la vivienda por sí, y si no lo hiciera el arrendatario volverá a ocupar la finca hasta completar el plazo de cinco años, con derecho a ser indemnizado por el desalojo previo.
Para hacer constar esta estipulación conviene que el contrato sea redactado por profesionales. Y si es usted arrendatario y tiene un contrato con esta cláusula deberá consultar si la misma cumple los requisitos legales.
jueves, 29 de noviembre de 2007
Primeros pasos en las herencias.
Tras el fallecimiento de un ser querido nos quedan los recuerdos, el pesar, y los trámites para legalizar la situación.
Hay que tramitar la herencia. El primer paso consiste en comprobar si el fallecido hizo testamento; para ello habrá que acudir al Registro de Actos de Última Voluntad (Pza. Benavente de Madrid) y solicitar un certificado. Si lo hizo tendremos que pedir una copia autorizada en la notaría. Si no hay testamento habrá que acudir al notario del último domicilio del fallecido y solicitar una declaración de herederos (dependiendo de cuales sean los parientes más próximos vivos puede ser obligado obtener tal declaración en el juzgado).
Con la copia autorizada del testamento, o con la declaración de hedereros, tendremos que realizar ante notario (o excepcionalmente en algunos casos, mediante documento privado) una partición de herencia por medio de la cual los bienes del difunto pasarán a propiedad de los herederos.
La única condición temporal consiste en liquidar el impuesto de sucesiones en un plazo de seis meses desde el fallecimiento.
Para todo esto será conveniente contar con asistencia legal que le aconseje y guie, evitando que la partición le cause problemas futuros, y tratando de ahorrar el máximo dinero posible.
Hay que tramitar la herencia. El primer paso consiste en comprobar si el fallecido hizo testamento; para ello habrá que acudir al Registro de Actos de Última Voluntad (Pza. Benavente de Madrid) y solicitar un certificado. Si lo hizo tendremos que pedir una copia autorizada en la notaría. Si no hay testamento habrá que acudir al notario del último domicilio del fallecido y solicitar una declaración de herederos (dependiendo de cuales sean los parientes más próximos vivos puede ser obligado obtener tal declaración en el juzgado).
Con la copia autorizada del testamento, o con la declaración de hedereros, tendremos que realizar ante notario (o excepcionalmente en algunos casos, mediante documento privado) una partición de herencia por medio de la cual los bienes del difunto pasarán a propiedad de los herederos.
La única condición temporal consiste en liquidar el impuesto de sucesiones en un plazo de seis meses desde el fallecimiento.
Para todo esto será conveniente contar con asistencia legal que le aconseje y guie, evitando que la partición le cause problemas futuros, y tratando de ahorrar el máximo dinero posible.
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