Comisión de Agente de la propiedad Inmobiliaria.

Las comisiones cobradas por los agentes de la propiedad inmobiliaria son fuente de litigio frecuente. Su cuantía supone un coste importante añadido a la operación de compraventa o arrendamiento, y muchas veces generan disputa entre las partes del contrato principal, o entre las partes con el agente.

La primera cuestión a tener en cuenta es que se trata de una profesión desregulada desde hace más de diez años, y por lo tanto puede ejercerla cualquiera; no se exige título ni formación específica. A pesar de ello hay unos colegios profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que vigilan la actuación de sus miembros, pero no todas las personas que actúan en el mercado como agentes de la Propiedad están colegiados, porque nadie tiene la obligación de estarlo. Ahora bien, los particulares habrán de saber que si hay una irregularidad en la actuación del agente, si éste se encuentra colegiado en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (no valen otras asociaciones de nombres parecidos), el cliente podrá exigir que el Colegio indague sobre la corrección en la actuación del profesional.

La segunda cuestión a considerar es que los honorarios están liberalizados, igual que los de todas las profesiones liberales, y que aunque los colegios profesionales oficiales marcan unos honorarios orientativos (3% del precio de la compraventa, o una mensualidad de renta en un alquiler), los profesionales son libres para fijar el precio que desean cobrar por su trabajo. Resulta necesario que el cliente /consumidor se informe correctamente sobre el importe de la comisión u honorarios del agente, y sobre quién los habrá de pagar.

La persona obligada a pagar los honorarios de un profesional es el que encarga sus servicios, aunque se puede pactar la repercusión a la otra parte. Aquí tenemos una causa de conflictividad en estas operaciones, porque si bien es el vendedor el que realiza normalmente el encargo, éste suele reclamar del agente que sus honorarios sean pagados por el comprador, incorporándolos al precio de compra. Esta cuestión, por un lado, dificulta la obtención del préstamo y, por otro, lleva a confusión y litigio cuando la operación no se cierra pero el agente considera que ya ha efectuado el trabajo encomendado y reclame el cobro de sus honorarios, lo que nos lleva al tema fundamental que consiste en determinar el momento en el cual nace el derecho del agente de la propiedad a percibir sus honorarios, y quién habrá de pagarlos si la compraventa no llega a completarse con la firma de la escritura notarial, o si la venta se realiza sin la intervención del agente, o por un precio distinto al que consta en la nota de encargo firmada con el mediador profesional.

Si se ha firmado una exclusiva con el agente de la propiedad, que significa que se le encomienda solamente a él las gestiones de la venta, el agente podrá cobrar del vendedor siempre que la venta se produzca en el plazo de la exclusiva, aunque el agente no intervenga. Por lo tanto, hay que tener mucho cuidado a la hora de firmar la nota de encargo, y si se firma una exclusiva, que incentivará el trabajo del profesional, que pondrá más empeño en llevar a cabo la gestión si sabe que la realizará (y cobrará) él, también el cliente ha de ser consciente de que si vende por su cuenta vendrá obligado a paga la comisión igualmente.

Otro punto interesante consiste en que el agente genera su derecho a cobrar la comisión si se alcanza un acuerdo entre comprador y vendedor, aunque luego la operación se rompa por cualquier motivo. Es habitual que en la nota de encargo se haga constar que no se cobrarán honorarios si la operación no culmina porque el comprador no obtiene financiación; pero aparte de este motivo si las partes alcanzan un acuerdo en el precio y condiciones de pago, y luego alguna de las partes cambia de opinión, el agente podrá reclamar el cobro de su comisión, y podrá hacerlo frente al propietario que fue quien le hizo el encargo. Igual sucede con los contratos de opción de compra: si se firma la opción de compra el agente ya puede cobrar, aunque luego no se llegue a ejercitar la opción y no se compre la finca finalmente.

A los tribunales suele llegar con frecuencia el caso de que comprador y vendedor hayan sido presentados por el agente, pero luego tratan de hacer la venta sin la intervención del mediador para ahorrarse el pago de la comisión, que pueden considerar excesivo. Deben saber que el agente tendrá derecho a cobrar su comisión, y a exigírsela al vendedor, si puede acreditar que puso en contacto a comprador y vendedor, o que el comprador conoció la oferta de venta a través suyo.

A estos efectos la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.014 fija como doctrina jurisprudencial a aplicar por los tribunales que "el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el buen fin o éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma".

Reparto de gastos en caso de la vivienda en caso de separación o divorcio

En los casos de separación o divorcio las cuestiones más importantes son las relativas a los hijos, tanto el tema de la pensión de alimentos como el régimen de visitas. Además puede haber otra cuestión económica trascendente que consiste en la pensión compensatoria entre cónyuges; pensión cuyo derecho surge cuando la ruptura de la convivencia conlleva un importante desequilibrio económico entre los cónyuges, que sucede cuando uno tiene ingresos muy superiores al otro, y que solamente se fija a petición del esposo perjudicado por el desequilibrio, demostrado que concurren los requisitos de su concesión.

Pero cada vez adquieren más interés los temas de los gastos de la vivienda que ha sido domicilio familiar, y sobre los que los juzgados van siendo más consecuentes  tratando de realizar una distribución equitativa de las cargas que habrá de soportar cada cónyuge.

Así, en relación con el préstamo hipotecario los juzgados suelen decidir que se reparta su pago a medias, o no dicen nada, llegándose al mismo resultado si ambos esposos firmaron la escritura del préstamo al 50%. La razón de esta medida está en no inmiscuirse en las relaciones entre los litigantes y la entidad bancaria con la que suscribieron el préstamo y que no puede ver afectados sus derechos ni sus obligaciones por un procedimiento judicial (el de separación o divorcio) en el que no intervienen.
Sin embargo, alguna sentencia ya ha establecido, en casos excepcionales por la gran diferencia en la capacidad económica de los cónyuges, que uno de ellos asuma en solitario la carga del pago del 100% de las cuotas, contabilizándola como contribución al levantamiento de las cargas familiares. No es habitual, ni mucho menos, pero ya ha sucedido.

Pero quedan otros pagos relacionados con la vivienda, como son el seguro, el IBI (contribución) o las cuotas de comunidad que también vienen recibiendo atención judicial en los procedimientos matrimoniales. Pues bien, la regla general con respecto al seguro de hogar y al IBI es que se paguen según las cuotas de propiedad: si los cónyuges son dueños de la vivienda a través de su sociedad de gananciales, o cada uno del 50% con carácter privativo, se pagarán a medias, mientras que si se existe otro tipo de distribución en las cuotas de propiedad de la vivienda, los pagos de estos gastos se hará en proporción a dichas cuotas.

Igual principio de pagar según la cuota de propiedad de cada cónyuge se aplica a las cuotas extraordinarias de comunidad (las derramas).

Pero hay una reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de septiembre de 2.014, que dispone que las cuotas ordinarias de comunidad deben ser abonadas por el cónyuge al que se atribuye el uso de la vivienda. En este sentido se equiparan las cuotas ordinarias de comunidad con los suministros que, obviamente, los paga quien los realiza. Hay jurisprudencia contradictoria pero, desde ahora, éste será el criterio amparado por el Tribunal Supremo, que ya se venía aplicando de forma generalizada. Ello significa que a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal dice que los propietarios pagarán las cuotas de comunidad los tribunales, en un procedimiento matrimonial, pueden disponer que solamente el usuario de la vivienda sea responsable del pago de estas cuotas.

El problema surgirá cuando el usuario no pague las cuotas ordinarias pues la comunidad tendrá que reclamar a los dos propietarios, y luego el que no usa la vivienda tendrá que reclamar al otro la cantidad que haya abonado a la comunidad por este concepto. Es decir, la resolución del juzgado matrimonial no vincula a la comunidad de propietarios del edificio que seguirá teniendo acción de reclamación frente a todos los propietarios, aunque según la sentencia dictada en el pleito matrimonial solo uno de ellos deba pagar estas cuotas ordinarias.

ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO. REQUISITOS DEL REQUERIMIENTO DE PAGO

La enervación de la acción de desahucio viene regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en la posibilidad que tiene el arrendatario  de seguir con su contrato de alquiler cuando paga las cantidades reclamadas  en un procedimiento de desahucio, dentro de los 10 días posteriores al requerimiento judicial. Además tendrá que pagar las costas del proceso, que incluyen los honorarios del abogado y procurador del arrendador más las tasas judiciales.

Hay una fórmula para que el propietario impida que el juzgado conceda esta oportunidad de enervación al arrendatario, que consiste en remitir previamente al inicio del trámite judicial un requerimiento de pago, y presentar la demanda transcurrido un mes desde tal requerimiento sin que el arrendatario haya pagado.

Según la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2.014 el requerimiento que puede impedir la enervación en el procedimiento de desahucio ha de tener los siguientes requisitos:
  - Tratarse efectivamente de un requerimiento para que se paguen rentas o cantidades asimiladas (IBI, obras, suministros, etc.) pendientes de abono, cuyo pago corresponda por contrato o por ley al arrendatario. 
  - El requerimiento debe enviarse de forma fehaciente: el contenido debe poderse probar. Eso exige la forma notarial o por burofax con certificación de texto. Se excluye la carta por correo certificado.
  - Debe transcurrir un mes hasta la presentación de la demanda.
  - Las cantidades reclamadas deben permanecer impagadas total o parcialmente.

Una cuestión interesante consiste en determinar el contenido del requerimiento, y más concretamente, si el requerimiento debe contener un aviso al arrendatario de que caso de que no se paguen las cantidades reclamadas se procederá a la demanda solicitando la resolución del contrato, y se impedirá la enervación de la acción de desahucio.

A este respecto cabe decir que han habido sentencias contradictorias entre diversas audiencias provinciales, pues unas exigían que el requerimiento advirtiera expresamente al arrendatario de las consecuencias que podría acarrear el hecho de no pagar las cantidades reclamadas, y otras sentencias consideraban que para impedir la enervación no hacía falta haber advertido al arrendatario de dichas consecuencias y de las medidas que tomaría el propietario.

Mediante sentencia de fecha 26 de junio de 2.014, dictada en el recurso 1437/2013, el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de resolver la cuestión controvertida. Se trataba de un asunto de un contrato de renta antigua (año 1.956), en el cual el propietario remitió una carta al arrendatario reclamándole el pago de unas cantidades por repercusión por obras, el IBI y actualización de rentas, indicándole que durante un determinado periodo tendría que pagar una nueva cantidad de cuota mensual de alquiler. Transcurrido el plazo de un mes sin que el arrendatario hubiera pagado la cantidad reclamada, el propietario interpuso demanda de desahucio negándole al arrendatario la posibilidad de enervar la acción, a pesar de que el arrendatario ingresó en la cuenta del juzgado toda la cantidad reclamada inmediatamente recibió la demanda. La Audiencia Provincial dio la razón al arrendatario cuando afirmó que el propietario debería haberle advertido expresamente de que si no pagaba solicitaría la resolución del contrato, pidiendo que el arrendatario no tuviera la oportunidad de enervar la acción pagando lo reclamado tras recibir la demanda.

El propietario presentó recurso ante el Tribunal Supremo, que le ha dado la razón considerando que el requerimiento previo a la demanda, cumpliendo estrictamente los requisitos del artículo 22.4 de la LEC (plazo de un mes y vía fehaciente), es suficiente para impedir la enervación de la acción, sin que sea necesario advertir al arrendatario de que caso de que no pague en un mes se solicitará la resolución del contrato y se impedirá la posibilidad de enervar.

Los fundamentos de la sentencia consisten por un lado en que no se puede obligar al propietario a convertirse en consejero del arrendatario y, por otro, que la enervación no es un derecho sino una oportunidad.

Así que el arrendador podrá remitir los requerimientos sin dar más información de la necesaria, y el arrendatario debe acudir inmediatamente a un abogado en cuanto reciba una comunicación fehaciente del dueño.

Régimen de visitas cuando los progenitores residen en distintos domicilios

Pongamos el caso de una separación o divorcio terminados por sentencia que fija un régimen de visitas para los hijos menores, contando con que los progenitores residen en la misma localidad o en poblaciones cercanas. Pasa un tiempo y uno de los progenitores decide cambiar de domicilio, con lo que el cumplimiento de las visitas deviene o más costoso, o directamente imposible de afrontar económica y físicamente.

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 26 de mayo de 2.014, en el recurso 2710/2012, en la que viene a analizar la situación creada en circunstancias como la expuesta más arriba, y que por las dificultades laborales y la mayor movilidad geográfica exigida a los trabajadores, resulta cada vez más frecuente.

Desde hace varios años han habido muchas resoluciones judiciales que han tratado estos temas y han llegado, mayoritariamente, a la solución de distribuir el gasto de los traslados entre los dos progenitores; incluso, aunque la variación de domicilio ha sido acometida solo por uno de ellos y contra el consentimiento del otro. Se ha optado en la mayoría de los casos por que cada progenitor haga un viaje (el no custodio recoge a los niños de su domicilio habitual, y el custodio va a por ellos donde hacen la visita), o pagan los gastos a medias (varios medios de transporte han creado un sistema de acompañantes para menores), o bien se reduce el importe de la pensión de alimentos teniendo en cuenta que el progenitor no custodio (el que hace las visitas) va a tener que incurrir en un nuevo gasto no contemplado anteriormente.
Sin embargo había sentencias que determinaban que el progenitor no custodio debe cargar con todo el gasto derivado de las visitas, aunque el cambio del domicilio hubiera sido del  progenitor custodio que se llevaba a sus hijos a otra población o provincia.

Ahora la sentencia de 26 de mayo de 2.014 viene a establecer unos criterios que más parecen pautas orientativas para solucionar estos problemas. Y las califico así porque, tal y como veremos, van a permitir a cada juzgado seguir haciendo lo que considere oportuno a la vista del asunto concreto sometido a su decisión; lo que, por otra parte, quizás sea la única solución posible en una materia como el derecho de familia. Este sistema de dejar la cuestión al arbitrio de cada juzgado crea bastante inseguridad tanto a los interesados como a los profesionales, pero en Derecho de Familia resulta bastante habitual por la infinidad de posibilidades que pueden surgir en la práctica diaria.

En primer lugar la sentencia dice que hay que dar primacía a los acuerdos de las partes; algo obvio y evidente. En segundo lugar afirma que un progenitor recoge a los niños y el otro se encarga de devolverlos a su domicilio habitual, repartiendo así las cargas; fijando ésta como la solución para la mayoría de los casos.
Por último determina que, dependiendo de las circunstancias del caso (distancia, ingresos de cada progenitor, y otros), en interés del menor y haciendo una distribución equitativa de las cargas, el juez podrá atribuir la obligación de recoger y retornar a los menores sobre uno de los progenitores, con la correspondiente compensación económica que deberá ser motivada en la resolución judicial.
Se hace especial hincapié que en casos de larga distancia entre los domicilios de los progenitores habrán de ser estudiados y valorados individualmente.

Es decir, que no hay criterios generales, y que el juez deberá valorar cada caso, pero que hay que distribuir la carga entre los progenitores, sin mencionar quién ha sido el que ha cambiado voluntariamente de domicilio creando, aunque sea involuntariamente, el problema.

Será conveniente intentar negociar, y si no se llega a un acuerdo habrá que acudir al juez, incluso por parte del progenitor que se marcha, a quien no se le va a impedir el traslado, pero sí que va a tener que compartir los gastos que supongan las visitas en las nuevas circunstancias.
Lo que no resulta admisible es marcharse sin más, o que el otro progenitor exija por vía de ejecución de sentencia el cumplimiento de unas visitas que ya han devenido imposibles por el traslado del progenitor con los hijos comunes.

Pensión compensatoria. Modificación de medidas

En esta época de crisis, larga ya, con mucha frecuencia la situación económica de las personas ha cambiado a peor, por menores ingresos o mayores cargas, y ello motiva que se pretendan reducir o extinguir pensiones fijadas en resoluciones de pleitos matrimoniales a favor de los hijos o de los cónyuges.

Los tribunales son bastante estrictos a la hora de estimar estas peticiones exigiendo que los cambios alegados tengan una importancia grande, sean prolongados en el tiempo, y ajenos a la voluntad de la parte que solicita el cambio. Por ejemplo, si una persona ve reducidos sus ingresos en un 20% o más, por decisión de su empresa, y no se vislumbra que la situación mejorará en un futuro próximo, resulta bastante razonable pensar que las medidas económicas complementarias de la separación o divorcio van a sufrir una reducción proporcional.

Ahora bien, hay un segundo elemento a considerar, aparte de la propia alteración de la situación económica, y consiste en la regulación de la medida vigente. Resulta mucho más difícil de modificar una medida previamente acordada en un convenio regulador que la decidida en una sentencia judicial de un procedimiento tramitado por vía contenciosa, al que ninguna de las partes ha dado su conformidad expresa.
Por lo tanto, cuidado con los acuerdos firmados con apresuramiento o por sentimiento de culpa o responsabilidad, pues podrán pesar como losas durante años y años. Cuando se firma un convenio porque se ha alcanzado un acuerdo en las medidas complementarias de la separación o divorcio hay que valorar que esas medidas pactadas van a durar mucho tiempo y van a ser difícilmente modificadas.

Además el juez analizará el acuerdo que ahora se pretende modificar y examinará el redactado de la estipulación en busca de algún elemento que permita mantener su vigencia.

Recientemente una sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2.014 en un proceso de modificación de pensión compensatoria (la que tiene como finalidad compensar el desequilibrio de ingresos entre los cónyuges con motivo de la ruptura de la convivencia, sin tener en cuenta los hijos) ha fijado como doctrina que si en el convenio regulador de la pensión se estableció que la pensión no se extinguiría aunque la mujer trabajara, luego, en el divorcio, esa pensión no se modificará aunque hayan cambiado las circunstancias y la mujer efectivamente haya encontrado empleo.
Hay doctrina jurisprudencial que afirma que el divorcio permite un nuevo examen de toda la situación tenida en cuenta en el previo procedimiento de separación, pero ahora se viene a establecer que se respetarán los pactos previos.
En este caso, en el convenio de separación, los cónyuges acordaron que si la esposa trabajaba se reduciría un tanto la pensión siempre que ella cobrara determinada cantidad por su trabajo. En el divorcio el marido solicitó que se examinará toda la situación económica de las partes de nuevo y, dado que la mujer ya trabajaba, se extinguiera la pensión compensatoria con independencia de los niveles de ingresos pactados en la separación (aunque la esposa no gane la cantidad que según el convenio de separación permitiría la reducción de la pensión compensatoria). El Tribunal Supremo dice que lo pactado se mantiene, y debe ser respetado aunque hayan cambiado las circunstancias de hecho.

Esto nos debe llevar a tratar los acuerdos como algo que puede durar mucho tiempo y que hay que meditar con cuidado antes de firmarlo. Que la frase de más vale un mal acuerdo que un buen pleito no siempre es acertada; solo es válida la frase: más vale un buen acuerdo que un mal pleito.

Precario entre coherederos. Viviendas ocupadas por algún heredero.

Se trata de un tema muy habitual que da lugar a frecuentes problemas familiares, y consiste en la ocupación de una vivienda cuyos dueños están fallecidos (o uno de ellos al menos) por parte de alguno de los herederos. Un ejemplo ayudará a situarse: imaginemos la casa de un matrimonio ya mayor, fallece uno de los cónyuges, y el otro es acogido por un familiar o ingresado en una residencia (o han fallecido los dos, que para el caso es lo mismo), y resulta que un hijo, o un nieto, siendo heredero de los dueños, se mete en la casa antes de que se haya adjudicado la herencia en escritura notarial, existiendo otros herederos llamados a la misma herencia.

La posición del Tribunal Supremo, sobre todo desde el año 2.010, ha consistido en considerar que en esas situaciones se produce un abuso de derecho por parte de la persona que ocupa la vivienda, y que cualquiera de los otros herederos puede solicitar judicialmente el fin de la ocupación por medio de un procedimiento de desahucio por precario.

Surge un problema jurídico y es que mientras que un precarista carece de título de ocupación, un heredero siempre tendrá ese título; pero el Tribunal Supremo afirma que el uso exclusivo de un bien común por parte de uno de los llamados a la herencia supone un abuso de derecho, puesto que comporta un perjuicio o despojo injustificado de los demás coherederos, por lo que se abre la vía del desahucio por precario, como solución judicial.

En Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de julio de 2.013 se insistió en la doctrina porque una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid afirmaba que había que analizar caso por caso, y que no habría abuso de derecho si el coheredero que ocupaba la finca tenía derecho a una gran cuota de propiedad sobre el bien, o que estuviera viviendo en la finca antes del fallecimiento del dueño. Ante esta cuestión el Tribunal Supremo afirmó que el abuso de derecho se daba siempre que se privara a cualquier coheredero de su derecho de uso o disposición libre sobre el bien, con independencia de las cuotas de propiedad o de otros factores. Hay abuso de derecho cuando un coheredero ocupa la finca sin el consentimiento de los demás coherederos.

Y ahora, con la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de abril de 2.014 se da un paso más, continuando con la misma linea de interpretación. Se trata de un caso en el que una madre presentó una demanda de desahucio contra un hijo que ocupaba la vivienda del padre fallecido. El padre había hecho el típico testamento "del uno para el otro", dejándole a la esposa el usufructo universal y vitalicio. Antes de repartir la herencia el hijo ocupó la finca, siendo también designado heredero en el testamento del padre. La Audiencia Provincial declaró que el hijo es un precarista y que no tiene título para habitar la vivienda, estimando la demanda de la madre, aunque ella, por su situación personal, concretamente por su estado de salud no puede habitar la vivienda. El tema pasó al Tribunal Supremo porque había jurisprudencia contradictoria y la decisión del Supremo ha consistido en ratificar la postura de que en esos casos la madre (que tiene el usufructo, aunque no la propiedad, y ni tan siquiera puede habitar la vivienda) puede reclamar que el hijo sea desahuciado de la finca por precarista.

Por lo tanto en estos casos en los que un heredero ocupa el inmueble antes del reparto de la herencia, cualquiera de los demás coherederos podrá solicitar que se desahucie al ocupante, que puede ser propietario de una cuota de la herencia, pero ello no confiere título para usar en exclusiva la vivienda, privando a los demás del uso o dificultando sus posibilidades de disponer (vender) la finca.

Desahucio cuando la arrendataria se encuentra en concurso de acreedores.

En esta época de crisis inacabable nos encontramos con frecuencia que las empresas arrendatarias entran en concurso de acreedores y los dueños de los locales o naves se enfrentan con graves dificultades para cobrar las rentas.

Hay que tener presente que en estas situaciones se aplican normas específicas que provocan importantes diferencias en los procedimientos de desahucio. 

La primera cuestión a valorar es que sería razonable no reclamar las rentas, sino solamente el desahucio. Posteriormente se podría reclamar la cantidad, una vez recuperada la posesión, y por un motivo que expongo más adelante. 

El procedimiento , SI AÚN NO HUBIERA DECLARACIÓN DE CONCURSO, se debe celebrar en los juzgados competentes sobre la finca, 

Si se reclaman rentas (o incluso también aunque no se haya hecho) la arrendataria podría alegar como motivo de oposición encontrarse en preconcurso de acreedores. Si hay reclamación de cantidades podría demorarse el desahucio, pero si no se han reclamado es más fácil que el pleito continúe; por ello sería conveniente pedir solamente el desahucio, y dejar para un posible pleito posterior la reclamación de las rentas impagadas.

El crédito por esas rentas impagadas no tiene preferencia especial; iría detrás de trabajadores, Hacienda y Seguridad Social. El crédito de las rentas tendría preferencia temporal sobre créditos de similar naturaleza que se hubieran reclamado más tarde.

La declaración de concurso (auto judicial de declaración de concurso, lo que sucede tiempo después de presentada la solicitud del concurso) puede afectar al desahucio de varias formas:
1. Si la demanda de desahucio se presenta y el procedimiento de desahucio concluye antes de que se declare el concurso, no hay ningún obstáculo. Pero el arrendatario puede utilizar el hecho de haber solicitado la declaración de concurso para suspender el desahucio, y depende del juez del desahucio admitirlo o no, pues según la Ley Concursal solo se incide en el desahucio tras la declaración del concurso, pero aún antes el juez del desahucio podría paralizarlo.

2. Si la demanda se presenta después de declarado el concurso hay que tramitar el desahucio ante el Juez del Concurso, que es un juzgado de lo mercantil, normalmente saturado. El procedimiento se vuelve un calvario, por lentitud entre otras cosas.

3. El juez del concurso puede declarar que, en beneficio del concurso, el contrato se enerva (se salva, no se resuelve): entonces se pagan las rentas con carácter preferente, y el contrato continúa. No hay desahucio, pero las rentas se pagan tarde, pueden ser necesarios otros desahucio reclamando el pago. Esa enervación o salvación del contrato se aplicará aunque hubiera otra anterior o se hubiera reclamado fehacientemente con un mes de antelación; es decir no se aplican los requisitos que en general impiden la enervación, sino que queda a criterio del juez, que suele optar por la enervación como medio de intentar salvar la empresa.

4. Las rentas posteriores a la declaración del concurso, que no se reclaman en la demanda de desahucio inicial, no tienen ninguna preferencia. Incluso el juez puede ponerlas en último lugar a cobrar si considera que el propietario del local está entorpeciendo la labor de la empresa concursada.

El orden de los créditos viene en los artículos 90 y siguientes de la Ley Concursal. Entre los créditos privilegiados se mencionan los del arrendamiento financiero, pero no los del arrendamiento de inmuebles.

Mientras tanto la arrendadora debe cumplir con sus obligaciones contractuales. Impedir el acceso al recinto o el uso de las instalaciones podría lugar a un juicio contra la arrendadora, que podría ser condenada a indemnizar a la arrendataria, aparte de entorpecer el desahucio.

Esto implica que a la menor posibilidad de que la arrendataria se mueva en una situación de retraso en los pagos, el dueño debería buscar el desahucio antes de que se declare el concurso, porque el desahucio de empresa ya concursada es muy complicado.