Se trata de un tema muy habitual que da lugar a frecuentes problemas familiares, y consiste en la ocupación de una vivienda cuyos dueños están fallecidos (o uno de ellos al menos) por parte de alguno de los herederos. Un ejemplo ayudará a situarse: imaginemos la casa de un matrimonio ya mayor, fallece uno de los cónyuges, y el otro es acogido por un familiar o ingresado en una residencia (o han fallecido los dos, que para el caso es lo mismo), y resulta que un hijo, o un nieto, siendo heredero de los dueños, se mete en la casa antes de que se haya adjudicado la herencia en escritura notarial, existiendo otros herederos llamados a la misma herencia.
La posición del Tribunal Supremo, sobre todo desde el año 2.010, ha consistido en considerar que en esas situaciones se produce un abuso de derecho por parte de la persona que ocupa la vivienda, y que cualquiera de los otros herederos puede solicitar judicialmente el fin de la ocupación por medio de un procedimiento de desahucio por precario.
Surge un problema jurídico y es que mientras que un precarista carece de título de ocupación, un heredero siempre tendrá ese título; pero el Tribunal Supremo afirma que el uso exclusivo de un bien común por parte de uno de los llamados a la herencia supone un abuso de derecho, puesto que comporta un perjuicio o despojo injustificado de los demás coherederos, por lo que se abre la vía del desahucio por precario, como solución judicial.
En Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de julio de 2.013 se insistió en la doctrina porque una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid afirmaba que había que analizar caso por caso, y que no habría abuso de derecho si el coheredero que ocupaba la finca tenía derecho a una gran cuota de propiedad sobre el bien, o que estuviera viviendo en la finca antes del fallecimiento del dueño. Ante esta cuestión el Tribunal Supremo afirmó que el abuso de derecho se daba siempre que se privara a cualquier coheredero de su derecho de uso o disposición libre sobre el bien, con independencia de las cuotas de propiedad o de otros factores. Hay abuso de derecho cuando un coheredero ocupa la finca sin el consentimiento de los demás coherederos.
Y ahora, con la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de abril de 2.014 se da un paso más, continuando con la misma linea de interpretación. Se trata de un caso en el que una madre presentó una demanda de desahucio contra un hijo que ocupaba la vivienda del padre fallecido. El padre había hecho el típico testamento "del uno para el otro", dejándole a la esposa el usufructo universal y vitalicio. Antes de repartir la herencia el hijo ocupó la finca, siendo también designado heredero en el testamento del padre. La Audiencia Provincial declaró que el hijo es un precarista y que no tiene título para habitar la vivienda, estimando la demanda de la madre, aunque ella, por su situación personal, concretamente por su estado de salud no puede habitar la vivienda. El tema pasó al Tribunal Supremo porque había jurisprudencia contradictoria y la decisión del Supremo ha consistido en ratificar la postura de que en esos casos la madre (que tiene el usufructo, aunque no la propiedad, y ni tan siquiera puede habitar la vivienda) puede reclamar que el hijo sea desahuciado de la finca por precarista.
Por lo tanto en estos casos en los que un heredero ocupa el inmueble antes del reparto de la herencia, cualquiera de los demás coherederos podrá solicitar que se desahucie al ocupante, que puede ser propietario de una cuota de la herencia, pero ello no confiere título para usar en exclusiva la vivienda, privando a los demás del uso o dificultando sus posibilidades de disponer (vender) la finca.
jueves, 22 de mayo de 2014
sábado, 12 de abril de 2014
Desahucio cuando la arrendataria se encuentra en concurso de acreedores.
En esta época de crisis inacabable nos encontramos con frecuencia que las empresas arrendatarias entran en concurso de acreedores y los dueños de los locales o naves se enfrentan con graves dificultades para cobrar las rentas.
Hay que tener presente que en estas situaciones se aplican normas específicas que provocan importantes diferencias en los procedimientos de desahucio.
La primera cuestión a valorar es que sería razonable no reclamar
las rentas, sino solamente el desahucio. Posteriormente se podría reclamar la cantidad, una vez recuperada la posesión, y por un motivo que
expongo más adelante.
El procedimiento , SI AÚN NO
HUBIERA DECLARACIÓN DE CONCURSO, se debe celebrar en los juzgados competentes
sobre la finca,
Si se reclaman rentas (o incluso
también aunque no se haya hecho) la arrendataria podría alegar como motivo de
oposición encontrarse en preconcurso de acreedores. Si hay reclamación de
cantidades podría demorarse el desahucio, pero si no se han reclamado es más
fácil que el pleito continúe; por ello sería conveniente pedir solamente el
desahucio, y dejar para un posible pleito posterior la reclamación de las
rentas impagadas.
El crédito por esas rentas
impagadas no tiene preferencia especial; iría detrás de trabajadores, Hacienda
y Seguridad Social. El crédito de las rentas tendría preferencia temporal sobre créditos de similar naturaleza que se hubieran reclamado más tarde.
La declaración de concurso (auto judicial de declaración de
concurso, lo que sucede tiempo después de presentada la solicitud
del concurso) puede afectar al desahucio de varias formas:
1. Si la demanda de desahucio se presenta y el procedimiento de desahucio concluye antes de que se declare el concurso, no hay ningún obstáculo. Pero el arrendatario puede utilizar el hecho de haber solicitado la declaración de concurso para suspender el desahucio, y depende del juez del desahucio admitirlo o no, pues según la Ley Concursal solo se incide en el desahucio tras la declaración del concurso, pero aún antes el juez del desahucio podría paralizarlo.
2. Si la demanda se presenta después de declarado el concurso hay que tramitar el desahucio ante el Juez del Concurso, que es un juzgado de lo mercantil, normalmente saturado. El procedimiento se vuelve un calvario, por lentitud entre otras cosas.
3. El juez del concurso puede declarar que, en beneficio del concurso, el contrato se enerva (se salva, no se resuelve): entonces se pagan las rentas con carácter preferente, y el contrato continúa. No hay desahucio, pero las rentas se pagan tarde, pueden ser necesarios otros desahucio reclamando el pago. Esa enervación o salvación del contrato se aplicará aunque hubiera otra anterior o se hubiera reclamado fehacientemente con un mes de antelación; es decir no se aplican los requisitos que en general impiden la enervación, sino que queda a criterio del juez, que suele optar por la enervación como medio de intentar salvar la empresa.
4. Las rentas posteriores a la declaración del concurso, que no se reclaman en la demanda de desahucio inicial, no tienen ninguna preferencia. Incluso el juez puede ponerlas en último lugar a cobrar si considera que el propietario del local está entorpeciendo la labor de la empresa concursada.
El orden de los créditos viene en los artículos 90 y siguientes de la Ley Concursal. Entre los créditos privilegiados se mencionan los del arrendamiento financiero, pero no los del arrendamiento de inmuebles.
1. Si la demanda de desahucio se presenta y el procedimiento de desahucio concluye antes de que se declare el concurso, no hay ningún obstáculo. Pero el arrendatario puede utilizar el hecho de haber solicitado la declaración de concurso para suspender el desahucio, y depende del juez del desahucio admitirlo o no, pues según la Ley Concursal solo se incide en el desahucio tras la declaración del concurso, pero aún antes el juez del desahucio podría paralizarlo.
2. Si la demanda se presenta después de declarado el concurso hay que tramitar el desahucio ante el Juez del Concurso, que es un juzgado de lo mercantil, normalmente saturado. El procedimiento se vuelve un calvario, por lentitud entre otras cosas.
3. El juez del concurso puede declarar que, en beneficio del concurso, el contrato se enerva (se salva, no se resuelve): entonces se pagan las rentas con carácter preferente, y el contrato continúa. No hay desahucio, pero las rentas se pagan tarde, pueden ser necesarios otros desahucio reclamando el pago. Esa enervación o salvación del contrato se aplicará aunque hubiera otra anterior o se hubiera reclamado fehacientemente con un mes de antelación; es decir no se aplican los requisitos que en general impiden la enervación, sino que queda a criterio del juez, que suele optar por la enervación como medio de intentar salvar la empresa.
4. Las rentas posteriores a la declaración del concurso, que no se reclaman en la demanda de desahucio inicial, no tienen ninguna preferencia. Incluso el juez puede ponerlas en último lugar a cobrar si considera que el propietario del local está entorpeciendo la labor de la empresa concursada.
El orden de los créditos viene en los artículos 90 y siguientes de la Ley Concursal. Entre los créditos privilegiados se mencionan los del arrendamiento financiero, pero no los del arrendamiento de inmuebles.
Mientras tanto la arrendadora
debe cumplir con sus obligaciones contractuales. Impedir el acceso al
recinto o el uso de las instalaciones podría lugar a un juicio contra la arrendadora,
que podría ser condenada a indemnizar a la arrendataria, aparte de entorpecer
el desahucio.
Esto implica que a la menor posibilidad de que la arrendataria se mueva en una situación de retraso en los pagos, el dueño debería buscar el desahucio antes de que se declare el concurso, porque el desahucio de empresa ya concursada es muy complicado.
jueves, 20 de marzo de 2014
Pensión compensatoria en matrimonios de larga duración
La cultura tradicional en España ha dado como consecuencia que en la mayoría de los matrimonios celebrados hasta los años setenta del siglo XX el marido trabajaba fuera de casa, siendo el proveedor de ingresos, mientras que la esposa se dedicaba a las tareas del hogar.
Cuando uno de estos matrimonios de disuelve por divorcio nos encontramos con que la esposa carece de ingresos propios o son muy modestos, y además por edad y falta de experiencia laboral resulta imposible que se incorpore al mercado laboral a estas alturas.
Así que se produce una situación en la que vienen a concurrir los requisitos para hablar de desequilibrio económico en perjuicio de la esposa, lo que genera la obligación de una pensión compensatoria a abonar por el marido.
Resulta frecuente que si con un sueldo vivían dos compartiendo casa, ahora hay que sacar de una pensión de jubilación suficientes recursos para que sobrevivan dos por separado, lo que resulta, en muchos casos, imposible y, por lo tanto, fuente de graves problemas.
Una sentencia del Tribunal Supremo de fecha reciente, concretamente de 21 de febrero de 2.014, viene a ayudar a interpretar estas situaciones afirmando que un elemento esencial para valorar la existencia de desequilibrio económico consiste en el tiempo de dedicación a la familia por parte de la esposa.
En esta sentencia se define el desequilibrio de conformidad con lo que ya venía haciendo la jurisprudencia: como el empeoramiento económico en relación con la situación existente constante matrimonio, confrontando las condiciones económicas de cada uno de los cónyuges, antes y después de la ruptura.
Además afirma que la pensión busca un reequilibrio pero no equiparar patrimonios que por circunstancias de diferentes estudios, experiencias profesionales o patrimonios heredados, pueden ser distintos. Esta tesis de la no equiparación de patrimonios distintos se aplica a aquellos matrimonios en los que ambos cónyuges tienen ingresos pero con cuantías distintas, aunque no extraordinariamente dispares, en los que no se establece pensión compensatoria entre los cónyuges, considerando que esa diferencia de ingresos procede de desigual formación o dedicación al trabajo que no procede compensar por vía de pensión.
En los casos de matrimonios de larga duración la pensión compensatoria trata de poner a la persona beneficiada con la misma en una situación similar a la que hubiera tenido tras la separación o divorcio si no se hubiese tenido que dedicar al cuidado del hogar.
El juez tendrá que decidir si hay desequilibrio, la cuantía y si la pensión se fija con carácter temporal o indefinido.
En estas situación de matrimonios de larga duración, en los que la separación o divorcio se produce cerca de la edad de jubilación o incluso después, la pensión para la esposa que no ha trabajado fuera de casa se decreta siempre, incluso aunque por haber trabajado antes del matrimonio tenga derecho a una pensión de jubilación (caso examinado en la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2.014), siempre que esta pensión no supere el salario mínimo interprofesional.
Además en estos casos, a diferencia de divorcios o separaciones en matrimonios más jóvenes, la pensión suele fijarse por tiempo indefinido, y no se le pone plazo, aunque si hubiera convivencia marital o mejor fortuna de la beneficiaria de la pensión se podría extinguir. Lo que sí acontece con frecuencia es que la jubilación del marido comporta una pérdida de ingresos que se refleja en una reducción proporcional de la pensión compensatoria, cuando ésta se fijo, obviamente, antes de la jubilación.
Respecto de la cuantía, en mi experiencia he llegado a ver pensiones compensatorias que oscilan entre el 30 y el 40% de la pensión de jubilación que percibe el marido, cuando la esposa carece completamente de otros ingresos.
Como siempre en estos temas conviene intentar un acuerdo.
Además hay que tener presente la relación entre estas pensiones compensatorias y las pensiones de viudedad, pues, a fecha de escribir este artículo, las viudas solo perciben pensión de viudedad si estaban cobrando efectivamente una pensión compensatoria, y con una cuantía máxima en la misma cifra de la pensión compensatoria. Si se fijó una pensión compensatoria en sentencia pero no se puede acreditar el cobro, o no se demuestra que, ante el impago de esta pensión, se ha reclamado judicialmente, no se tendrá derecho a la pensión de viudedad.
Cuando uno de estos matrimonios de disuelve por divorcio nos encontramos con que la esposa carece de ingresos propios o son muy modestos, y además por edad y falta de experiencia laboral resulta imposible que se incorpore al mercado laboral a estas alturas.
Así que se produce una situación en la que vienen a concurrir los requisitos para hablar de desequilibrio económico en perjuicio de la esposa, lo que genera la obligación de una pensión compensatoria a abonar por el marido.
Resulta frecuente que si con un sueldo vivían dos compartiendo casa, ahora hay que sacar de una pensión de jubilación suficientes recursos para que sobrevivan dos por separado, lo que resulta, en muchos casos, imposible y, por lo tanto, fuente de graves problemas.
Una sentencia del Tribunal Supremo de fecha reciente, concretamente de 21 de febrero de 2.014, viene a ayudar a interpretar estas situaciones afirmando que un elemento esencial para valorar la existencia de desequilibrio económico consiste en el tiempo de dedicación a la familia por parte de la esposa.
En esta sentencia se define el desequilibrio de conformidad con lo que ya venía haciendo la jurisprudencia: como el empeoramiento económico en relación con la situación existente constante matrimonio, confrontando las condiciones económicas de cada uno de los cónyuges, antes y después de la ruptura.
Además afirma que la pensión busca un reequilibrio pero no equiparar patrimonios que por circunstancias de diferentes estudios, experiencias profesionales o patrimonios heredados, pueden ser distintos. Esta tesis de la no equiparación de patrimonios distintos se aplica a aquellos matrimonios en los que ambos cónyuges tienen ingresos pero con cuantías distintas, aunque no extraordinariamente dispares, en los que no se establece pensión compensatoria entre los cónyuges, considerando que esa diferencia de ingresos procede de desigual formación o dedicación al trabajo que no procede compensar por vía de pensión.
En los casos de matrimonios de larga duración la pensión compensatoria trata de poner a la persona beneficiada con la misma en una situación similar a la que hubiera tenido tras la separación o divorcio si no se hubiese tenido que dedicar al cuidado del hogar.
El juez tendrá que decidir si hay desequilibrio, la cuantía y si la pensión se fija con carácter temporal o indefinido.
En estas situación de matrimonios de larga duración, en los que la separación o divorcio se produce cerca de la edad de jubilación o incluso después, la pensión para la esposa que no ha trabajado fuera de casa se decreta siempre, incluso aunque por haber trabajado antes del matrimonio tenga derecho a una pensión de jubilación (caso examinado en la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2.014), siempre que esta pensión no supere el salario mínimo interprofesional.
Además en estos casos, a diferencia de divorcios o separaciones en matrimonios más jóvenes, la pensión suele fijarse por tiempo indefinido, y no se le pone plazo, aunque si hubiera convivencia marital o mejor fortuna de la beneficiaria de la pensión se podría extinguir. Lo que sí acontece con frecuencia es que la jubilación del marido comporta una pérdida de ingresos que se refleja en una reducción proporcional de la pensión compensatoria, cuando ésta se fijo, obviamente, antes de la jubilación.
Respecto de la cuantía, en mi experiencia he llegado a ver pensiones compensatorias que oscilan entre el 30 y el 40% de la pensión de jubilación que percibe el marido, cuando la esposa carece completamente de otros ingresos.
Como siempre en estos temas conviene intentar un acuerdo.
Además hay que tener presente la relación entre estas pensiones compensatorias y las pensiones de viudedad, pues, a fecha de escribir este artículo, las viudas solo perciben pensión de viudedad si estaban cobrando efectivamente una pensión compensatoria, y con una cuantía máxima en la misma cifra de la pensión compensatoria. Si se fijó una pensión compensatoria en sentencia pero no se puede acreditar el cobro, o no se demuestra que, ante el impago de esta pensión, se ha reclamado judicialmente, no se tendrá derecho a la pensión de viudedad.
viernes, 14 de febrero de 2014
Defensa frente a reclamaciones de fondos "buitre"
Desde hace dos o tres años numerosos personas reciben, con absoluta sorpresa, cartas y llamadas telefónicas reclamando el pago de deudas antiguas y en muchos casos olvidadas, que aparentemente conservan con entidades financieras. Sin embargo quien reclama no es la entidad financiera con la que quizás se firmó el contrato de cuenta corriente, préstamo, tarjeta o similar, sino que la carta o la llamada viene remitida desde una empresa con la que el cliente no ha tenido nunca relación comercial alguna.
Lo que ha sucedido es que las entidades financieras han vendido créditos, muchos de ellos de dudoso cobro, a entidades privadas, provenientes frecuentemente de países del norte de Europa, que se dedican a comprar estos créditos por cantidades irrisorias y cuyo negocio consiste en reclamar el pago, mayoritariamente por vía telefónica.
Esas deudas se han vendido a precio de saldo, muchas veces por un 5% de su valor nominal; es decir que si se debían 1.000 euros al banco, éste ha vendido el crédito por 50 euros al fondo buitre, que recibe ese nombre por motivos obvios, aunque seguramente la comparación con los animales carroñeros sea injusta ... para éstos últimos.
Cuando la deuda no está en el juzgado, sino que el fondo se limita a llamar por teléfono, después de una primera carta, lo que hay que tener presente es que las respuestas del tipo: esa deuda ha prescrito o similares, no van a desanimar a los empleados de estos fondos, que seguirán llamando machaconamente, con mala o regular educación. El deudor, o supuesto deudor, no les va a poder convencer de nada y tendrá que seguir soportando las llamadas. Lo mejor es, una vez identificado el origen de la llamada, simplemente colgar. Se puede pedir el nombre y apellidos del interlocutor y plantearse una denuncia por acoso, pero puede ser otro tormento. Lo más probable es que estos fondos nunca lleguen a presentar demanda en el juzgado, sobre todo si la deuda es antigua, pues ni tan siquiera dispondrán de la documentación propia del contrato, y son perfectamente conscientes de que pueden arriesgas dinero para no recibir nada a cambio.
Cuando la deuda es más reciente, o cuando ya está en el juzgado habiendo sido iniciado el procedimiento por el banco acreedor, hay un medio de defensa bastante útil, y que consiste en atacar con el artículo 1.535 del Código Civil que permite al deudor extinguir al crédito abonando al cesionario (fondo buitre) el precio que pagó por el crédito más las costas ocasionadas y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Esto hay que plantearlo inmediatamente se reciba la demanda o se tenga conocimiento del cambio de demandante en el juzgado (cuando el fondo informa al juzgado de que viene al procedimiento a ocupar la posición que antes tenía el banco acreedor). Y deberá oponerse al crédito negando su existencia para que tenga la consideración de crédito litigioso.
Teniendo en cuenta que habrán comprado el crédito por una suma ridícula, llegarán a una solución satisfactoria para el deudor, e indigesta para el fondo buitre.
Lo que ha sucedido es que las entidades financieras han vendido créditos, muchos de ellos de dudoso cobro, a entidades privadas, provenientes frecuentemente de países del norte de Europa, que se dedican a comprar estos créditos por cantidades irrisorias y cuyo negocio consiste en reclamar el pago, mayoritariamente por vía telefónica.
Esas deudas se han vendido a precio de saldo, muchas veces por un 5% de su valor nominal; es decir que si se debían 1.000 euros al banco, éste ha vendido el crédito por 50 euros al fondo buitre, que recibe ese nombre por motivos obvios, aunque seguramente la comparación con los animales carroñeros sea injusta ... para éstos últimos.
Cuando la deuda no está en el juzgado, sino que el fondo se limita a llamar por teléfono, después de una primera carta, lo que hay que tener presente es que las respuestas del tipo: esa deuda ha prescrito o similares, no van a desanimar a los empleados de estos fondos, que seguirán llamando machaconamente, con mala o regular educación. El deudor, o supuesto deudor, no les va a poder convencer de nada y tendrá que seguir soportando las llamadas. Lo mejor es, una vez identificado el origen de la llamada, simplemente colgar. Se puede pedir el nombre y apellidos del interlocutor y plantearse una denuncia por acoso, pero puede ser otro tormento. Lo más probable es que estos fondos nunca lleguen a presentar demanda en el juzgado, sobre todo si la deuda es antigua, pues ni tan siquiera dispondrán de la documentación propia del contrato, y son perfectamente conscientes de que pueden arriesgas dinero para no recibir nada a cambio.
Cuando la deuda es más reciente, o cuando ya está en el juzgado habiendo sido iniciado el procedimiento por el banco acreedor, hay un medio de defensa bastante útil, y que consiste en atacar con el artículo 1.535 del Código Civil que permite al deudor extinguir al crédito abonando al cesionario (fondo buitre) el precio que pagó por el crédito más las costas ocasionadas y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Esto hay que plantearlo inmediatamente se reciba la demanda o se tenga conocimiento del cambio de demandante en el juzgado (cuando el fondo informa al juzgado de que viene al procedimiento a ocupar la posición que antes tenía el banco acreedor). Y deberá oponerse al crédito negando su existencia para que tenga la consideración de crédito litigioso.
Teniendo en cuenta que habrán comprado el crédito por una suma ridícula, llegarán a una solución satisfactoria para el deudor, e indigesta para el fondo buitre.
sábado, 25 de enero de 2014
Desistimiento en contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2.013
Un problema muy habitual en las relaciones arrendaticias consiste en la marcha del inquilino de la vivienda antes de la fecha prevista en el contrato. La normativa ha ido modificando los efectos que tal marcha (llamada jurídicamente desistimiento anticipado) conlleva, y él último cambio ha sido introducido mediante la Ley 4/2013 que modificó algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, vigente para aquellos contratos posteriores al 1 de enero de 1.995.
En otra entrada ya menciono las modificaciones más relevantes que ha planteado la Ley 4/2013 en la Ley de Arrendamientos, pero ahora quiero concentrarme en el tema del desistimiento anticipado porque ha supuesto un cambio muy relevante que, en la época convulsa en la que nos encontramos, viene generando bastante controversia.
Hace mucho que pasaron los tiempos en los que los arrendatarios aspiraban a estar en el piso durante largos años, y cuando los dueños preferían tener inquilinos de larga estancia, cumplidores con sus obligaciones, que cuidaban de la vivienda y pagaban puntualmente. La imposibilidad de subir la renta en muchos contratos antiguos generó un lógico malestar en muchos propietarios. De esa situación el péndulo pasó, con el Decreto Boyer de los años ochenta del siglo XX, a la posición opuesta, etapa en la que los arrendadores pretendían que las rentas se fueran incrementando al ritmo del mercado imponiendo contratos más cortos, con los inquilinos en una situación de gran debilidad en la negociación. Con la Ley de Arrendamientos de 1.994 se estabilizó un tanto la situación con contratos de duración media, en torno a los cinco años, que permitían cierta tranquilidad al inquilino sin un grave riesgo para los propietarios de que las rentas se quedasen desfasadas con respecto a las variaciones del mercado.
Pero llegó la crisis y los precios del alquiler se vieron sometidos a una fuerte presión bajista, en la que los inquilinos empezaron a utilizar el poder de votar con los pies; simplemente se marchaban de la vivienda en cualquier momento a otra más barata, y los dueños se veían obligados a aceptar rebajas de renta o a volver a alquilar por un precio más bajo a un nuevo inquilino que les era desconocido.
Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la nueva normativa (6 de junio de 2.013), cuando un inquilino abandona la vivienda (desiste del contrato) legalmente puede ser obligado a pagar una indemnización por los daños y perjuicios causados. El problema consiste en que meterse en un juicio por este tema no suele resultar rentable para el propietario, por cuanto los juzgados, después de algunas sentencias del Tribunal Supremo dictadas en los años 2.008 y 2.010, no condenan generalmente al inquilino a pagar más que un par de mensualidades de renta en concepto de indemnización o, incluso, aprecian motivos justificados para desistir cuando el arrendatario se ha quedado sin trabajo, o se ve forzado a mudarse a otra localidad en busca de nuevas oportunidades laborales, y en esos casos no hay condena de ningún tipo. Así que en estos casos el arrendador se ha venido conformando con quedarse con la mensualidad de fianza.
Ahora, con la reforma vigente desde el 6 de de junio de 2.013, y solamente para los contratos posteriores a esa fecha, pues los anteriores mantienen su régimen correspondiente a la redacción originaria de la Ley de Arrendamientos del año 1.994 (la normativa vigente cuando se firmaron), se prevé que el inquilino pueda abandonar la vivienda avisando con 30 días de antelación, y siempre que hubieran transcurrido ya seis meses desde la firma del contrato (desde 6 de diciembre de 2.013 en adelante). Cabe establecer como indemnización que el arrendatario o inquilino abone una mensualidad de renta por cada anualidad de alquiler que no cumpla, prorrateándose los periodos inferiores al año. No cabe pactar una indemnización superior porque la norma impide que ciertos aspectos (y éste es uno de ellos) se puedan pactar, modificando la previsión legal en perjuicio de los arrendatarios.
Por lo tanto ahora, pasados los seis primeros meses del contrato, basta un preaviso de 30 días, notificado de forma fehaciente (burofax o carta con copia firmada por el propietario) para que el inquilino pueda marcharse de la vivienda o local sin que se considere incumplimiento del contrato, y se puede pactar la indemnización en la cuantía vista más arriba. Como contrapartida el propietario puede reclamar el piso para su uso por él o por familiares directos, transcurrido un año del contrato, y se ha reducido el plazo mínimo legal obligatorio para el propietario a los tres años, desde los cinco previstos en la redacción originaria de la LAU de 1.994.
Con estos cambios se ha tratado de regular una práctica constante en los últimos años que estaba generando disputas entre las partes. Indudablemente el arreglo satisface las pretensiones de mayor facilidad de movilidad para los arrendatarios, pero al precio de recortar una mayor garantía de estabilidad.
Tiempos cambiantes traen normas diferentes que entran en vigor, a lo peor, cuando la tendencia social vuelve a cambiar. Veremos.
En otra entrada ya menciono las modificaciones más relevantes que ha planteado la Ley 4/2013 en la Ley de Arrendamientos, pero ahora quiero concentrarme en el tema del desistimiento anticipado porque ha supuesto un cambio muy relevante que, en la época convulsa en la que nos encontramos, viene generando bastante controversia.
Hace mucho que pasaron los tiempos en los que los arrendatarios aspiraban a estar en el piso durante largos años, y cuando los dueños preferían tener inquilinos de larga estancia, cumplidores con sus obligaciones, que cuidaban de la vivienda y pagaban puntualmente. La imposibilidad de subir la renta en muchos contratos antiguos generó un lógico malestar en muchos propietarios. De esa situación el péndulo pasó, con el Decreto Boyer de los años ochenta del siglo XX, a la posición opuesta, etapa en la que los arrendadores pretendían que las rentas se fueran incrementando al ritmo del mercado imponiendo contratos más cortos, con los inquilinos en una situación de gran debilidad en la negociación. Con la Ley de Arrendamientos de 1.994 se estabilizó un tanto la situación con contratos de duración media, en torno a los cinco años, que permitían cierta tranquilidad al inquilino sin un grave riesgo para los propietarios de que las rentas se quedasen desfasadas con respecto a las variaciones del mercado.
Pero llegó la crisis y los precios del alquiler se vieron sometidos a una fuerte presión bajista, en la que los inquilinos empezaron a utilizar el poder de votar con los pies; simplemente se marchaban de la vivienda en cualquier momento a otra más barata, y los dueños se veían obligados a aceptar rebajas de renta o a volver a alquilar por un precio más bajo a un nuevo inquilino que les era desconocido.
Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la nueva normativa (6 de junio de 2.013), cuando un inquilino abandona la vivienda (desiste del contrato) legalmente puede ser obligado a pagar una indemnización por los daños y perjuicios causados. El problema consiste en que meterse en un juicio por este tema no suele resultar rentable para el propietario, por cuanto los juzgados, después de algunas sentencias del Tribunal Supremo dictadas en los años 2.008 y 2.010, no condenan generalmente al inquilino a pagar más que un par de mensualidades de renta en concepto de indemnización o, incluso, aprecian motivos justificados para desistir cuando el arrendatario se ha quedado sin trabajo, o se ve forzado a mudarse a otra localidad en busca de nuevas oportunidades laborales, y en esos casos no hay condena de ningún tipo. Así que en estos casos el arrendador se ha venido conformando con quedarse con la mensualidad de fianza.
Ahora, con la reforma vigente desde el 6 de de junio de 2.013, y solamente para los contratos posteriores a esa fecha, pues los anteriores mantienen su régimen correspondiente a la redacción originaria de la Ley de Arrendamientos del año 1.994 (la normativa vigente cuando se firmaron), se prevé que el inquilino pueda abandonar la vivienda avisando con 30 días de antelación, y siempre que hubieran transcurrido ya seis meses desde la firma del contrato (desde 6 de diciembre de 2.013 en adelante). Cabe establecer como indemnización que el arrendatario o inquilino abone una mensualidad de renta por cada anualidad de alquiler que no cumpla, prorrateándose los periodos inferiores al año. No cabe pactar una indemnización superior porque la norma impide que ciertos aspectos (y éste es uno de ellos) se puedan pactar, modificando la previsión legal en perjuicio de los arrendatarios.
Por lo tanto ahora, pasados los seis primeros meses del contrato, basta un preaviso de 30 días, notificado de forma fehaciente (burofax o carta con copia firmada por el propietario) para que el inquilino pueda marcharse de la vivienda o local sin que se considere incumplimiento del contrato, y se puede pactar la indemnización en la cuantía vista más arriba. Como contrapartida el propietario puede reclamar el piso para su uso por él o por familiares directos, transcurrido un año del contrato, y se ha reducido el plazo mínimo legal obligatorio para el propietario a los tres años, desde los cinco previstos en la redacción originaria de la LAU de 1.994.
Con estos cambios se ha tratado de regular una práctica constante en los últimos años que estaba generando disputas entre las partes. Indudablemente el arreglo satisface las pretensiones de mayor facilidad de movilidad para los arrendatarios, pero al precio de recortar una mayor garantía de estabilidad.
Tiempos cambiantes traen normas diferentes que entran en vigor, a lo peor, cuando la tendencia social vuelve a cambiar. Veremos.
martes, 10 de diciembre de 2013
TRÁMITES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA DEMANDAR A UN VECINO MOROSO
PASOS PARA UNA RECLAMACIÓN
JUDICIAL DE DEUDA DE COMUNIDAD
1. OBTENER NOTA SIMPLE INFORMATIVA DE LA PROPIEDAD DEL PISO DEUDOR PARA DIRIGIRSE CORRECTAMENTE AL
PROPIETARIO
2.- CONVOCATORIA DE JUNTA PARA APROBAR LA DEUDA Y EL INICIO DE UN
PROCEDIMIENTO JUDICIAL.-
Hay que hacer un orden del día de
Junta General Ordinaria (aprovechando la de aprobación de cuentas) o
extraordinaria para aprobar esta reclamación. Y entre los puntos del orden del
día debe figurar
- Aprobación de la Certificación
de deuda presentada por el Sr. Administrador (o presidente, caso de no haber
administrador) de los propietarios con recibos pendientes a fecha de (el último día del mes anterior a la fecha de
la Junta).
- Aprobación de acciones
judiciales de reclamación de cantidad contra los propietarios con recibos
pendientes, y facultar al Sr. Presidente para nombrar abogados y procuradores
con el fin de entablar dichas acciones judiciales.
3. EL ADMINISTRADOR O EL PRESIDENTE DEBERAN ELABORAR UNA
CERTIFICACIÓN DE DEUDA PARA PRESENTARLA EN LA JUNTA
MODELO DE CERTIFICACIÓN DE DEUDA
CERTIFICACIÓN
DE DEUDA
D. Fulanito…., con D.N.I.
nº… Secretario con el Visto Bueno del presidente
de la Comunidad de Propietarios sita en
…
CERTIFICA lo siguiente a los
efectos prevenidos en el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960 de 21 de julio,
sobre propiedad horizontal:
Que D… propietario de la vivienda
sita en la planta … letra… del edificio ubicado en la calle…. de … adeuda la
cantidad de …. Por las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios
correspondientes a las mensualidades de ….. hasta …. ambas inclusive , más … por la derrama
extraordinaria aprobada en Junta celebrada el día … .
Que la suma total adeudada a la
Comunidad de propietarios como consecuencia de su obligación de contribuir a
los gastos para el adecuado sostenimientos del inmueble, sus servicios, cargas
y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En …. a …..
Firmas
de presidente, indicando Vº Bº y
secretario.
4. UNA VEZ CELEBRADA LA JUNTA
Y SI SE APRUEBA LA DEUDA Y EL ACUERDO DE DEMANDAR A LOS PROPIETARIOS MOROSOS
HAY QUE HACER EL ACTA, CONTENIENDO LA APROBACIÓN DE LOS ACUERDOS.
Ejemplo:
1.- Por unanimidad (o mayoría de
tantos votos) se aprueba la certificación de deuda presentada por el Sr.
Secretario sobre la deuda del propietario del piso…..
Que D… propietario de la vivienda
sita en la planta … letra… del edificio ubicado en la calle…. de … adeuda la
cantidad de …. Por las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios
correspondientes a las mensualidades de ….. hasta …. ambas inclusive , más … por la derrama
extraordinaria aprobada en Junta celebrada el día … .
2º.- Por unanimidad (o mayoría de tantos votos) se aprueba iniciar
acciones judiciales para la reclamación de las cantidades adeudadas, facultando
al presidente para otorgar los poderes notariales oportunos a favor de abogados
y procuradores a los fines indicados.
5.- POSTERIORMENTE HAY QUE REMITIR UN BUROFAX AL PROPIETARIO MOROSO
El contenido del burofax debe
indicar que “Como propietario del piso… se le informa de que en Junta General
ordinaria (o extraordinaria) de fecha … se ha adoptado el acuerdo de demandarle
judicialmente reclamando el pago de la suma de … que adeuda a la comunidad de
propietarios, correspondientes a las mensualidades de …. Hasta … ambas
inclusive, más otros…. Euros por la derrama extraordinaria aprobada en Junta de
fecha ….
Se le concede un plazo
improrrogable de 20 días para realizar el pago de la cantidad adeudada, con el
apercibimiento de que en caso de no atender a este requerimiento se iniciarán
las acciones judiciales pertinentes encaminadas a logar la legítima
satisfacción de los derechos e intereses de la Comunidad.”
Esa carta enviada por burofax
debe ser firmada por el presidente o por el secretario, y se debe acompañar
copia íntegra del acta de la Junta de propietarios.
La carta se dirige al piso o
local, salvo que el propietario hubiera facilitado otra dirección de forma
fehaciente, en cuyo caso habrá que dirigir a tal dirección la notificación.
Los gastos de este burofax son
exigibles al deudor tanto en vía extrajudicial como judicial.
6. HAY QUE LLEVAR ESTA DOCUMENTACIÓN AL LETRADO PARA INICIAR LA
DEMANDA SI EL DEUDOR NO HA PAGADO CON EL REQUERIMIENTO.
domingo, 17 de noviembre de 2013
En caso de matrimonio ¿deben firmar ambos cónyuges el contrato de arrendamiento o no?
Si el piso es propiedad de un matrimonio ¿deben firmar los dos cónyuges como arrendadores?, y si van a ir a vivir al piso dos personas casadas ¿deben firmar los dos cónyuges como arrendatarios?
Esta es una duda que se plantea con frecuencia en la redacción de los contratos y que, si sucede el fallecimiento del cónyuge titular, produce importantes consecuencias, así que vamos a dar respuesta.
- Caso de que el piso sea propiedad de los dos cónyuges, a efectos meramente civiles de validez del contrato, basta con que firme uno solo de los cónyuges, con lo que, además, en el caso de que hubiese un procedimiento judicial solamente tendría que intervenir uno de ellos, disminuyendo así las molestias.
A efectos fiscales si Hacienda solamente recibe datos en el sentido de que los rendimientos son de uno de los cónyuges porque solo uno hubiera firmado, a él se le imputarán esos ingresos en el Impuesto sobre la Renta; aunque si se trata de un matrimonio casado en régimen de gananciales se podrá declarar la mitad de los rendimientos por cada cónyuge, aunque en el contrato figure solamente el nombre de uno.
Por lo tanto como consejo general puede ser más cómodo que firme uno de los cónyuges propietarios, casados en gananciales.
Si el matrimonio se rige en sus aspectos económicos por el régimen de separación de bienes, o si se trata de un inmueble propiedad de dos personas no casadas, tendrán que figurar ambos como arrendadores.
- Caso de que acudan dos personas a arrendar un piso o local al propietario le conviene que ambos firmen el contrato como arrendatarios pues así habrá dos personas (o más si se trata de varios socios o amigos que van a arrendar conjuntamente) responsables del pago.
A los arrendatarios, si no están casados, o lo están en régimen de separación de bienes, les conviene firmar a ambos para ostentar los derechos de forma clara y poder ejercitarlos si surgiesen problemas entre ellos.
Si los arrendatarios están casados en régimen de gananciales tendrán que tener en cuenta que según la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2.013, el derecho de arrendamiento es personal, y no entra dentro del patrimonio ganancial, lo que en caso de fallecimiento del cónyuge titular debe ser tenido en cuenta y tiene como importante consecuencia que el cónyuge sobreviviente tendrá que notificar al propietario, en el plazo de 3 meses (ley de 1.994) o 90 días (ley de 1.964), que se ha producido el fallecimiento y que se va a ejercitar la subrogación del contrato. Si no se realiza la notificación el contrato se extingue.
Y cuando estemos ante un contrario regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de de 1.964 habrá que valorar si es posible la subrogación que se pretende; tema tratado en la sentencia mencionada antes.
Ello significa que a los arrendatarios también les conviene firmar a ambos, incluso casados en gananciales, para evitar problemas con la continuidad del contrato en caso de fallecimiento del cónyuge titular para evitar que la falta de notificación del cambio de titular conlleve la extinción del contrato. Incluso en caso de ruptura del matrimonio también hay obligación de notificar el cambio de titular si el uso del piso es otorgado en resolución judicial al cónyuge que no había firmado originariamente el contrato, y la falta de notificación puede llevar a la extinción del contrato.
Con la firma de ambos cónyuges en el contrato, al principio de la relación arrendaticia, evitaremos que la falta de notificación del cambio suponga la extinción del contrato.
Esta es una duda que se plantea con frecuencia en la redacción de los contratos y que, si sucede el fallecimiento del cónyuge titular, produce importantes consecuencias, así que vamos a dar respuesta.
- Caso de que el piso sea propiedad de los dos cónyuges, a efectos meramente civiles de validez del contrato, basta con que firme uno solo de los cónyuges, con lo que, además, en el caso de que hubiese un procedimiento judicial solamente tendría que intervenir uno de ellos, disminuyendo así las molestias.
A efectos fiscales si Hacienda solamente recibe datos en el sentido de que los rendimientos son de uno de los cónyuges porque solo uno hubiera firmado, a él se le imputarán esos ingresos en el Impuesto sobre la Renta; aunque si se trata de un matrimonio casado en régimen de gananciales se podrá declarar la mitad de los rendimientos por cada cónyuge, aunque en el contrato figure solamente el nombre de uno.
Por lo tanto como consejo general puede ser más cómodo que firme uno de los cónyuges propietarios, casados en gananciales.
Si el matrimonio se rige en sus aspectos económicos por el régimen de separación de bienes, o si se trata de un inmueble propiedad de dos personas no casadas, tendrán que figurar ambos como arrendadores.
- Caso de que acudan dos personas a arrendar un piso o local al propietario le conviene que ambos firmen el contrato como arrendatarios pues así habrá dos personas (o más si se trata de varios socios o amigos que van a arrendar conjuntamente) responsables del pago.
A los arrendatarios, si no están casados, o lo están en régimen de separación de bienes, les conviene firmar a ambos para ostentar los derechos de forma clara y poder ejercitarlos si surgiesen problemas entre ellos.
Si los arrendatarios están casados en régimen de gananciales tendrán que tener en cuenta que según la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2.013, el derecho de arrendamiento es personal, y no entra dentro del patrimonio ganancial, lo que en caso de fallecimiento del cónyuge titular debe ser tenido en cuenta y tiene como importante consecuencia que el cónyuge sobreviviente tendrá que notificar al propietario, en el plazo de 3 meses (ley de 1.994) o 90 días (ley de 1.964), que se ha producido el fallecimiento y que se va a ejercitar la subrogación del contrato. Si no se realiza la notificación el contrato se extingue.
Y cuando estemos ante un contrario regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de de 1.964 habrá que valorar si es posible la subrogación que se pretende; tema tratado en la sentencia mencionada antes.
Ello significa que a los arrendatarios también les conviene firmar a ambos, incluso casados en gananciales, para evitar problemas con la continuidad del contrato en caso de fallecimiento del cónyuge titular para evitar que la falta de notificación del cambio de titular conlleve la extinción del contrato. Incluso en caso de ruptura del matrimonio también hay obligación de notificar el cambio de titular si el uso del piso es otorgado en resolución judicial al cónyuge que no había firmado originariamente el contrato, y la falta de notificación puede llevar a la extinción del contrato.
Con la firma de ambos cónyuges en el contrato, al principio de la relación arrendaticia, evitaremos que la falta de notificación del cambio suponga la extinción del contrato.
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