EL PAPEL DEL NOTARIO EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
En nuestro Derecho civil la mayoría de los contratos se pueden realizar bajo cualquier forma, siendo válidos los documentos privados para formalizar por escrito las transmisiones de inmuebles.
Sin embargo las necesidades de seguridad y garantía aconsejan inscribir las transmisiones a los registros de la propiedad, y para tener acceso a los mismos hay que presentar documentos otorgados ante notario.
Además, en el caso concreto de las compraventas de inmuebles cuando se precisa de un préstamo hipotecario habrá que acudir forzosamente al notario, pues la hipoteca constituye uno de los pocos negocios jurídicos que exigen por ley formalizarse en escritura notarial.
El notario da fe de que la operación ha tenido lugar en su presencia, emite un juicio sobre la capacidad de las partes, y realiza una labor de control de la legalidad y asesoramiento que resultan fundamentales para dar seguridad y certeza en las compraventas de inmuebles, así como en otras muchas operaciones jurídicas.
Esa labor de control de legalidad se manifiesta en diversos aspectos que podemos resumir en lo siguiente: por un lado comprueba la identidad de las partes que concurren a la firma de la escritura de compraventa, y su poder de representación si actúan como apoderados; por otro lado comprueba, mediante el acceso ahora inmediato a los registros públicos, que el vendedor ostenta la titularidad registral de la finca; verifica, además, la identificación de la finca, contrastando los datos del registro de la propiedad y también del catastro; comprueba, y ésta resulta una tarea fundamental, la existencia de cargas o gravámenes que puedan frustrar las legítimas expectativas del comprador sobre el objeto adquirido; y, por último, en aplicación de la normativa vigente sobre el control de los movimientos de dinero que el pago del precio se produce de forma solvente y legítima con fondos cuya procedencia resulta acreditada.
Otra función esencial del notario consiste en el asesoramiento jurídico, e incluso, en cierta medida, económico que debe hacer a las partes, y particularmente al consumidor de productos financieros. El notario explicará cuales son los derechos y deberes de las partes, el contenido de la escritura tanto de compraventa como de préstamo hipotecario. Impedirá que se incluyan en la escritura de préstamo cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo. Esta labor de asesoramiento tiene dos fases, una de ellas previa a la firma por cuanto si lo pide cualquiera de las partes pondrá a su disposición un ejemplar de la documentación que se vaya a firmar con una antelación de tres días hábiles, plazo durante el cual la persona que vaya a firmar podrá consultar en la propia notaría o con un abogado de su confianza el contenido de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario; y la segunda fase consiste en la lectura del documento notarial, con carácter previo a la firma, explicando su contenido esencial y contestando todas aquellas preguntas que los intervinientes, o sus respectivos abogados que concurran a la firma, puedan plantear.
Los honorarios del notario están sujetos a arancel, por lo que deben ser bastante similares entre todos, aceptándose ciertas diferencias en la práctica.
Conviene saber que la elección de notario corresponde siempre al consumidor, tanto en las compraventas a una promotora como en el préstamo hipotecario, aunque es cierto que en la práctica suele ser la entidad financiera quien elige al notario, lo que no excluye la obligación legal de este profesional de velar para que se respeten escrupulosamente los derechos e intereses de los particulares.
Por lo tanto, la presencia del notario, aparte de ser un requisito imprescindible en las operaciones hipotecarias y para que las adquisiciones de inmuebles tengan acceso a los registros de la propiedad, resulta muy importante para garantizar los derechos de las partes intervinientes en cualquier operación de compraventa, siendo aconsejable para los particulares utilizar su derecho a consulta y pregunta, e incluso acudir a un abogado para que más detalladamente les explique el contenido de los documentos antes de su firma o que con su presencia en el momento mismo de la formalización de la escritura vele también por sus derechos.
Un último consejo, sepa que para firmar una escritura notarial debe acudir con el D.N.I. vigente.
domingo, 4 de septiembre de 2011
sábado, 6 de agosto de 2011
Repercusión de gastos por obras en contratos de arrendamiento anteriores a la LAU de 1.994
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, actualmente vigente, prevé la repercusión al arrendatario de las cantidades invertidas por el propietario en la conservación de la finca (vivienda o local), para aquellos contratos anteriores a la entrada en vigor de dicha norma estableciendo un mecanismo al efecto en la disposición transitoria segunda.
Se exige que la obra tenga por finalidad una reparación, no se pueden repercutir gastos por mejoras; por lo tanto se trata de una necesidad; normalmente estamos ante reparaciones aprobadas por la comunidad de propietarios.
Hay dos formas de repercutir las obras:
a) una repercusión pura y dura que consiste en coger la cantidad que cuesten las obras, aplicarles el interés legal del dinero, actualmente el 4%, y se puede cobrar en un periodo de cinco años.
Ejemplo. Coste de obras = 1000 euros
Interés aplicable para cobrar en 5 años = 4% x 5 años = 20%
Resultado de aplicar el porcentaje sobre el coste 1000 x 20% = 200 euros
Cantidad total a cobrar = 1.000 más 200 euros = 1.200 euros
Plazo para cobrar = 120 meses
Repercusión mensual = 1.200 dividido entre 120 meses = 10 euros al mes.
Este sistema tiene como límite máximo que no se puede superar al año el importe de 5 veces de la renta anual o el importe anual del IPREM.
b) un incremento de la renta, que viene establecido en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos de 1.964. Si por ejemplo el coste de la obra supone 1000 euros, se aplica el 12% que son 120 euros, y esto se divide entre 12 meses, lo que nos vuelve a dar 10 euros que se incrementan en la renta. Pero la renta no puede ser de menos de 20 euros antes de aplicar este incremento, pues no se puede subir más del 50% (una renta de 100 euros no puede subir más de 50). En principio esta subida a diferencia de la anterior sería para siempre aunque hay alguna sentencia que ha dicho que no, que solamente se aplica hasta que se ha pagado el coste de la obra.
Nos han dado cantidades iguales porque el interés legal del dinero actualmente es el 4%, si hubiese sido el 5% como fue en el 2009, hubieran resultados sumas distintas según el método escogido.
El dueño elige el sistema. Normalmente interesa más el incremento para siempre (el segundo método).
Hay que mencionarlos por separado en el recibo. Por seguir con el ejemplo si ahora está pagando 100 euros, en el recibo tendrá que poner renta 100, cantidades asimiladas por obras = 10 euros; total a pagar 110 euros. Una carta simple firmada por el arrendatario vale para comunicar la forma de cobrar la renta y el incremento; si el arrendatario se niega a firmar habrá que remitir un burofax.
La principal cuestión que ha entrado en el debate ha venido por la innovadora sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009, en el recurso 1419/2004.
Dicha resolución interpreta el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994 en el sentido de que solamente cabe la repercutir el coste de las obras en los contratos anteriores a 1.964 o en aquellos que siendo posteriores a esa fecha preven expresamente la posibilidad de repercutir los gastos por obras necesarias de conservación. Esto ha supuesto una revolución en la doctrina jurisprudencial al respecto pues pocas sentencias habían mantenido anteriormente este criterio. Aún no es jurisprudencia, en el sentido de que deba ser estrictamente obedecida por los tribunales inferiores, pues falta otra sentencia del Tribunal Supremo que confirme la interpretación, pero está influyendo notablemente en las decisiones judiciales.
La sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2,013 viene a confirmar la doctrina antes expuesta.
Cuestión importante introducida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2.013: esta sentencia mantiene en lo sustancial, y confirma, la doctrina contenida en la sentencia de 21 de mayo de 2.009, pero marca una excepción para la aplicación de la doctrina, consistente en que si la obra viene impuesta por una autoridad administrativa (incluidas las obras impuestas tras las Inspecciones Técnicas de Edificios) sí cabe la repercusión al arrendatario, aunque no se hubiera previsto expresamente en el contrato.
Por lo tanto está resultando más complejo repercutir las obras en los contratos posteriores a 1.964 donde no se hubiera previsto esa posibilidad, siempre que no haya acuerdo entre las partes.
Se exige que la obra tenga por finalidad una reparación, no se pueden repercutir gastos por mejoras; por lo tanto se trata de una necesidad; normalmente estamos ante reparaciones aprobadas por la comunidad de propietarios.
Hay dos formas de repercutir las obras:
a) una repercusión pura y dura que consiste en coger la cantidad que cuesten las obras, aplicarles el interés legal del dinero, actualmente el 4%, y se puede cobrar en un periodo de cinco años.
Ejemplo. Coste de obras = 1000 euros
Interés aplicable para cobrar en 5 años = 4% x 5 años = 20%
Resultado de aplicar el porcentaje sobre el coste 1000 x 20% = 200 euros
Cantidad total a cobrar = 1.000 más 200 euros = 1.200 euros
Plazo para cobrar = 120 meses
Repercusión mensual = 1.200 dividido entre 120 meses = 10 euros al mes.
Este sistema tiene como límite máximo que no se puede superar al año el importe de 5 veces de la renta anual o el importe anual del IPREM.
b) un incremento de la renta, que viene establecido en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos de 1.964. Si por ejemplo el coste de la obra supone 1000 euros, se aplica el 12% que son 120 euros, y esto se divide entre 12 meses, lo que nos vuelve a dar 10 euros que se incrementan en la renta. Pero la renta no puede ser de menos de 20 euros antes de aplicar este incremento, pues no se puede subir más del 50% (una renta de 100 euros no puede subir más de 50). En principio esta subida a diferencia de la anterior sería para siempre aunque hay alguna sentencia que ha dicho que no, que solamente se aplica hasta que se ha pagado el coste de la obra.
Nos han dado cantidades iguales porque el interés legal del dinero actualmente es el 4%, si hubiese sido el 5% como fue en el 2009, hubieran resultados sumas distintas según el método escogido.
El dueño elige el sistema. Normalmente interesa más el incremento para siempre (el segundo método).
Hay que mencionarlos por separado en el recibo. Por seguir con el ejemplo si ahora está pagando 100 euros, en el recibo tendrá que poner renta 100, cantidades asimiladas por obras = 10 euros; total a pagar 110 euros. Una carta simple firmada por el arrendatario vale para comunicar la forma de cobrar la renta y el incremento; si el arrendatario se niega a firmar habrá que remitir un burofax.
La principal cuestión que ha entrado en el debate ha venido por la innovadora sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009, en el recurso 1419/2004.
Dicha resolución interpreta el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994 en el sentido de que solamente cabe la repercutir el coste de las obras en los contratos anteriores a 1.964 o en aquellos que siendo posteriores a esa fecha preven expresamente la posibilidad de repercutir los gastos por obras necesarias de conservación. Esto ha supuesto una revolución en la doctrina jurisprudencial al respecto pues pocas sentencias habían mantenido anteriormente este criterio. Aún no es jurisprudencia, en el sentido de que deba ser estrictamente obedecida por los tribunales inferiores, pues falta otra sentencia del Tribunal Supremo que confirme la interpretación, pero está influyendo notablemente en las decisiones judiciales.
La sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2,013 viene a confirmar la doctrina antes expuesta.
Cuestión importante introducida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2.013: esta sentencia mantiene en lo sustancial, y confirma, la doctrina contenida en la sentencia de 21 de mayo de 2.009, pero marca una excepción para la aplicación de la doctrina, consistente en que si la obra viene impuesta por una autoridad administrativa (incluidas las obras impuestas tras las Inspecciones Técnicas de Edificios) sí cabe la repercusión al arrendatario, aunque no se hubiera previsto expresamente en el contrato.
Por lo tanto está resultando más complejo repercutir las obras en los contratos posteriores a 1.964 donde no se hubiera previsto esa posibilidad, siempre que no haya acuerdo entre las partes.
domingo, 31 de julio de 2011
Arrendamiento con opción de compra: aspectos fiscales
Conocer las consecuencias fiscales resulta fundamental al afrontar un negocio jurídico; sobre todo cuando se trata de una figura compleja cuyas repercusiones tributarias todavía están siendo objeto de estudio y análisis por la administración.
El contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyas características esenciales ya fueron explicadas en otra entrada de este blog, supone un acuerdo entre el propietario del bien y un aspirante a comprador que aún no está en disposición de pagar el precio pero que desea ocupar el inmueble y tener la posibilidad de adquirirlo en el futuro; de esta forma ahora se convertirá en arrendatario teniendo la opción de comprar más adelante sabiendo desde este momento el precio a pagar en el futuro y el resto de condiciones, con las ventajas de probar la finca e ir pagando de forma aplazada siempre que toda o parte de la renta se considere cantidad a cuenta del precio final de la compraventa.
Si se trata de una operación entre particulares y una vivienda antigua no hay problema, puesto que tributa el arrendamiento dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a un tipo bastante bajo (alrededor de 30 euros por los primeros 6.000 euros de renta anual, aproximadamente; las cantidades exactas figuran en los formularios oficiales de contrato de arrendamiento que venden en los estancos).
En el momento presente muchas promotoras inmobiliarias, ante la imposibilidad de vender las viviendas recientemente construídas, las destinan a esta fórmula del arrendamiento con opción a compra y en estos casos el tratamiento fiscal es diferente: por un lado el alquiler está sujeto al IVA, que se incrementará sobre el importe de la renta mensual al tipo del 18%; por otro lado si la opción de compra se concede a cambio de precio (la llamada prima por la opción en la que el comprador paga una cantidad a fondo perdido simplemente a cambio de poder disponer de la opción de compra dentro de un plazo fijado en el contrato) esta cantidad pagada por la opción tributa al 18% por ser considerada como una prestación de servicios, tal y como ha manifestado la Dirección General de Tributos en respuesta a una consulta. Por último, la venta, caso de producirse finalmente, tributará por IVA al 7% o al 4% según se trate de vivienda libre o de protección oficial. Si las primeras entregas de dinero, las del arrendamiento que computan como parte del precio de compra, tributaron al 18% se deberán rectificar y devolver al arrendatario en la diferencia con el tipo final aplicable, pues la cantidad que tributa por IVA consiste en la totalidad del precio, no solamente la cantidad pendiente al momento de la adquisición de la vivienda.
En cualquier caso antes de formalizar el contrato conviene, como siempre, consultar previamente las consecuencias jurídicas y fiscales del acto para evitar sobresaltos futuros.
El contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyas características esenciales ya fueron explicadas en otra entrada de este blog, supone un acuerdo entre el propietario del bien y un aspirante a comprador que aún no está en disposición de pagar el precio pero que desea ocupar el inmueble y tener la posibilidad de adquirirlo en el futuro; de esta forma ahora se convertirá en arrendatario teniendo la opción de comprar más adelante sabiendo desde este momento el precio a pagar en el futuro y el resto de condiciones, con las ventajas de probar la finca e ir pagando de forma aplazada siempre que toda o parte de la renta se considere cantidad a cuenta del precio final de la compraventa.
Si se trata de una operación entre particulares y una vivienda antigua no hay problema, puesto que tributa el arrendamiento dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a un tipo bastante bajo (alrededor de 30 euros por los primeros 6.000 euros de renta anual, aproximadamente; las cantidades exactas figuran en los formularios oficiales de contrato de arrendamiento que venden en los estancos).
En el momento presente muchas promotoras inmobiliarias, ante la imposibilidad de vender las viviendas recientemente construídas, las destinan a esta fórmula del arrendamiento con opción a compra y en estos casos el tratamiento fiscal es diferente: por un lado el alquiler está sujeto al IVA, que se incrementará sobre el importe de la renta mensual al tipo del 18%; por otro lado si la opción de compra se concede a cambio de precio (la llamada prima por la opción en la que el comprador paga una cantidad a fondo perdido simplemente a cambio de poder disponer de la opción de compra dentro de un plazo fijado en el contrato) esta cantidad pagada por la opción tributa al 18% por ser considerada como una prestación de servicios, tal y como ha manifestado la Dirección General de Tributos en respuesta a una consulta. Por último, la venta, caso de producirse finalmente, tributará por IVA al 7% o al 4% según se trate de vivienda libre o de protección oficial. Si las primeras entregas de dinero, las del arrendamiento que computan como parte del precio de compra, tributaron al 18% se deberán rectificar y devolver al arrendatario en la diferencia con el tipo final aplicable, pues la cantidad que tributa por IVA consiste en la totalidad del precio, no solamente la cantidad pendiente al momento de la adquisición de la vivienda.
En cualquier caso antes de formalizar el contrato conviene, como siempre, consultar previamente las consecuencias jurídicas y fiscales del acto para evitar sobresaltos futuros.
miércoles, 25 de mayo de 2011
Fianza y garantías adicionales en los contratos de arrendamiento
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía del ciumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Esto significa que la mensualidad de renta en caso de viviendas o las dos mensualidades en caso de locales que el arrendatario debe entregar en concepto de fianza al arrendador al comienzo del contrato, en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, y que el arrendador habrá de ingresar en el organismo de la comunidad autónoma competente al efecto, pueden ser ampliadas con otras medidas de garantía.
Con estas garantías se trata de cubrir no solamente el cumplimiento de la obligación de pagar la renta, sino además otras como la de no causar daños a la propiedad o la de no realizar obras inconsentidas que luego habrán de ser deshechas, entre otras.
Las formas más habituales de garantía consisten en exigir una cantidad superior al límite mínimo, una fianza personal o un aval bancario.
Si se opta por la fórmula de exigir una cantidad superior a la mínima marcada en la ley conviene especificar en el contrato que se trata de una cantidad en concepto de garantía adicional o de responsabilidad civil, pero no incluirla como fianza, puesto que así no habrá que ingresarla en la Comunidad Autónoma. Incluso si no se ingresó al principio del contrato, pero luego la administración pública llega a conocer de la existencia del contrato y reclama el ingreso de la fianza, será conveniente tener los conceptos separados para que no haya que ingresar más que una o dos mensualidades de renta, según se trate de vivienda o local; es decir solamente habrá que ingresar la fianza, pero no las cantidades de responsabilidad civil o garantía adicional.
La fianza personal muy frecuentemente se denomina aval, término que proviene del uso bancario pero que no sea ajusta verdaderamente a la realidad jurídica de la relación entre las partes. Cuando se trata de una persona que sin usar del bien arrendado se compromete a responder de las obligaciones que el arrendatario pudera incumplir estamos ante un fiador, cuyas obligaciones vienen recogidas en los artículos 1.830 y siguientes del Codigo Civil. Lo más importante que debe conocer el fiador es que en caso de que el arrendatario deje de pagar él va a tener que abonar la deuda y luego podrá reclamar al obligado al pago. Para el propietario resulta muy importante establecer que el fiador va a responder solidariamente con el arrendatario y que renuncia al beneficio de excusión, para poder dirigirse contra los bienes de ambos a la vez, sin que el fiador pueda oponer como motivo de demora en su obligación el hecho de que hubiera que dirigirse primero contra el arrendatario, y solamente demostrado que éste carece de recursos tuviera que responder el fiador. Hay que dejar constancia de que el fiador responde con todos sus bienes o solo con alguno que se encuentre directamente vinculado al cumplimiento de la obligación, ofreciendo mayor garantía que se responda con todos. Es muy importante que la cláusula haya sido bien redactada para poder dirigirse contra los bienes del fiador de forma eficaz y rápida.
El aval bancario es la fórmula que más segura resulta para el propietario y consiste en que una entidad bancaria garantiza el pago de la deuda en caso de que el arrendatario no lo haga. Debe constar el importe total que supone la garantía (resulta conveniente que alcance los seis meses de renta) y el plazo para su ejercicio (indefinido o si se hace por un año deberá ser renovado, con expresión en el contrato de que la falta de renovación supondrá la resolución de la relación contractual); también interesa que no haya obstáculos para su aplicación (a primer requerimiento). Este aval lo redacta el banco y en el contrato de alquiler hay que mencionar su existencia. El banco viene a cobrar un 8 por mil por el aval y exige que el arrendatario deje en depósito en la entidad financiera una cantidad igual a la suma de la garantía, por lo que solamente personas solventes son avaladas por los bancos. En caso de impago el propietario no tendrá que acudir al juzgado, sino que bastará con que vaya a la entidad financiera y reclame el pago.
Esto significa que la mensualidad de renta en caso de viviendas o las dos mensualidades en caso de locales que el arrendatario debe entregar en concepto de fianza al arrendador al comienzo del contrato, en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, y que el arrendador habrá de ingresar en el organismo de la comunidad autónoma competente al efecto, pueden ser ampliadas con otras medidas de garantía.
Con estas garantías se trata de cubrir no solamente el cumplimiento de la obligación de pagar la renta, sino además otras como la de no causar daños a la propiedad o la de no realizar obras inconsentidas que luego habrán de ser deshechas, entre otras.
Las formas más habituales de garantía consisten en exigir una cantidad superior al límite mínimo, una fianza personal o un aval bancario.
Si se opta por la fórmula de exigir una cantidad superior a la mínima marcada en la ley conviene especificar en el contrato que se trata de una cantidad en concepto de garantía adicional o de responsabilidad civil, pero no incluirla como fianza, puesto que así no habrá que ingresarla en la Comunidad Autónoma. Incluso si no se ingresó al principio del contrato, pero luego la administración pública llega a conocer de la existencia del contrato y reclama el ingreso de la fianza, será conveniente tener los conceptos separados para que no haya que ingresar más que una o dos mensualidades de renta, según se trate de vivienda o local; es decir solamente habrá que ingresar la fianza, pero no las cantidades de responsabilidad civil o garantía adicional.
La fianza personal muy frecuentemente se denomina aval, término que proviene del uso bancario pero que no sea ajusta verdaderamente a la realidad jurídica de la relación entre las partes. Cuando se trata de una persona que sin usar del bien arrendado se compromete a responder de las obligaciones que el arrendatario pudera incumplir estamos ante un fiador, cuyas obligaciones vienen recogidas en los artículos 1.830 y siguientes del Codigo Civil. Lo más importante que debe conocer el fiador es que en caso de que el arrendatario deje de pagar él va a tener que abonar la deuda y luego podrá reclamar al obligado al pago. Para el propietario resulta muy importante establecer que el fiador va a responder solidariamente con el arrendatario y que renuncia al beneficio de excusión, para poder dirigirse contra los bienes de ambos a la vez, sin que el fiador pueda oponer como motivo de demora en su obligación el hecho de que hubiera que dirigirse primero contra el arrendatario, y solamente demostrado que éste carece de recursos tuviera que responder el fiador. Hay que dejar constancia de que el fiador responde con todos sus bienes o solo con alguno que se encuentre directamente vinculado al cumplimiento de la obligación, ofreciendo mayor garantía que se responda con todos. Es muy importante que la cláusula haya sido bien redactada para poder dirigirse contra los bienes del fiador de forma eficaz y rápida.
El aval bancario es la fórmula que más segura resulta para el propietario y consiste en que una entidad bancaria garantiza el pago de la deuda en caso de que el arrendatario no lo haga. Debe constar el importe total que supone la garantía (resulta conveniente que alcance los seis meses de renta) y el plazo para su ejercicio (indefinido o si se hace por un año deberá ser renovado, con expresión en el contrato de que la falta de renovación supondrá la resolución de la relación contractual); también interesa que no haya obstáculos para su aplicación (a primer requerimiento). Este aval lo redacta el banco y en el contrato de alquiler hay que mencionar su existencia. El banco viene a cobrar un 8 por mil por el aval y exige que el arrendatario deje en depósito en la entidad financiera una cantidad igual a la suma de la garantía, por lo que solamente personas solventes son avaladas por los bancos. En caso de impago el propietario no tendrá que acudir al juzgado, sino que bastará con que vaya a la entidad financiera y reclame el pago.
martes, 29 de marzo de 2011
Extinción de proindiviso
Cuando dos o más personas son propietarias de un mismo bien se produce una copropiedad o proindiviso. El término proindiviso guarda relación con la regulación que de este tema se hacía en el antiguo Derecho Romano, puesto que según aquella legislación, hoy recogida en nuestro vigente Código Civil, cuando se produce una copropiedad sobre un inmueble las cuotas de cada comunero son indivisas, en el sentido de que no se puede identificar en el espacio sobre una porción concreta de terreno, sino que son porcentajes de propiedad que solamente se podrán materializar o dividir cuando termine la copropiedad mediante la transmisión a un tercero o la adjudicación de la propiedad total del bien en favor de uno solo de los propietarios.
Se trata de una regulación que ha venido siendo eficaz durante muchos siglos pero que plantea ciertos problemas, que se han dejado sentir con más fuerza en la actual situación de crisis económica donde el valor de los inmuebles ha bajado de forma notable.
El problema fundamental consiste en qué hacer cuando uno de los dueños no quiere continuar en la situación de propiedad indivisible, y la totalidad de los propietarios no alcanza un acuerdo sobre la forma de hacer el reparto; si no acceden a vender o a que uno le compre su parte al otro, bien porque no estimen de igual forma el valor de la cosa, o por cualquier otro motivo bien. Llegados a este punto, a esta situación de atasco en la que uno quiere una cosa y el otro la contraria, la única solución que ofrece la legislación del Código Civil consiste en convertir el bien indivisible (inmueble) en uno divisible (dinero) y repartirlo en función de las cuotas respectivas de propiedad. Pero para pasar del inmueble al dinero la normativa solamente contempla la posibilidad de sacar el bien a subasta, lo que evidentemente supone un grave perjuicio para todos. Y además el procedimiento para llegar a la subasta es largo y complejo, exigiendo de todos los implicados un fuerte desembolso económico en abogados, procuradores y peritos.
Por ello la solución que ofrece la legislación debe servir solamente como último recurso, cuando todas las posibilidades de negociación se han visto frustradas; en ese caso habrá que embarcarse en el proceso para obtener una satisfacción, y quizás para evitar seguir pagando cuotas de préstamo hipotecario por un bien cuyo valor se va depreciando progresivamente, necesitando liberar los recursos allí concentrados en otros bienes o derechos de mayor utilidad.
En la subasta los copropietarios no tienen un derecho preferente, sino que acuden en igualdad de condiciones con los terceros.
Se trata de una regulación que ha venido siendo eficaz durante muchos siglos pero que plantea ciertos problemas, que se han dejado sentir con más fuerza en la actual situación de crisis económica donde el valor de los inmuebles ha bajado de forma notable.
El problema fundamental consiste en qué hacer cuando uno de los dueños no quiere continuar en la situación de propiedad indivisible, y la totalidad de los propietarios no alcanza un acuerdo sobre la forma de hacer el reparto; si no acceden a vender o a que uno le compre su parte al otro, bien porque no estimen de igual forma el valor de la cosa, o por cualquier otro motivo bien. Llegados a este punto, a esta situación de atasco en la que uno quiere una cosa y el otro la contraria, la única solución que ofrece la legislación del Código Civil consiste en convertir el bien indivisible (inmueble) en uno divisible (dinero) y repartirlo en función de las cuotas respectivas de propiedad. Pero para pasar del inmueble al dinero la normativa solamente contempla la posibilidad de sacar el bien a subasta, lo que evidentemente supone un grave perjuicio para todos. Y además el procedimiento para llegar a la subasta es largo y complejo, exigiendo de todos los implicados un fuerte desembolso económico en abogados, procuradores y peritos.
Por ello la solución que ofrece la legislación debe servir solamente como último recurso, cuando todas las posibilidades de negociación se han visto frustradas; en ese caso habrá que embarcarse en el proceso para obtener una satisfacción, y quizás para evitar seguir pagando cuotas de préstamo hipotecario por un bien cuyo valor se va depreciando progresivamente, necesitando liberar los recursos allí concentrados en otros bienes o derechos de mayor utilidad.
En la subasta los copropietarios no tienen un derecho preferente, sino que acuden en igualdad de condiciones con los terceros.
viernes, 4 de febrero de 2011
Arrendamientos - Gastos repercutibles al arrendatario
A la hora de hacer un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta que, a diferencia de lo que sucede con los alquileres de locales, hay ciertas cuestiones sobre las que las partes no pueden acordar libremente lo que consideren oportuno. La ley trata de proteger a la parte que se considera más débil en la negociación e impone ciertos límites al arrendador que no puede traspasar, y esos límites vienen constituidos por una serie de derechos del arrendatario o inquilino a los que éste no puede renunciar, y si renuncia en alguna cláusula, la misma se considerará como no puesta.
Por ejemplo, en los primeros cinco años del contrato la renta solamente puede subir anualmente de conformidad con las variaciones del Índice General Interanual de Precios al Consumo.
Esta circunstancia de la existencia de una serie de normas imperativas para las partes conviene tenerla en cuenta en la materia objeto de este artículo pues hay ciertos límites en los gastos o servicios que se pueden imponer al inquilino que no se van a poder traspasar.
El artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos que resulta fundamentel a estos efectos es el identificado con el número 20. Dice, en su punto primero, que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios,sean a cargo del arrendatario.
Esto significa que las cuotas de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (contribución), la tasa de basuras, la de alcantarillado, paso de carruajes, y similares se pueden exigir al arrendatario.
Requisito para la validez del pacto consiste en que hay que establecerlo especificamente por escrito e indicar la cuantía anual a la fecha del contrato. Esto ha resultado importante en el tema de la tasa de basuras surgida en algunos municipios en los últimos años, que ha resultado especialmente conflictivo: si no se había establecido en el contrato (y no pudo hacerse en aquellos casos en los que dicha tasa no existía a la fecha de firma del contrato) no podrá exigirse durante la duración del mismo. Ahora bien en los contratos donde aparece previsto expresamente que se cobrará al inquilino la tasa de basuras, el pacto es válido.
En relación a todos estos conceptos, para que se puedan reclamar al inquilino, hay que expresar en el contrato el importe anual vigente a fecha del contrato. Y es aquí donde entra lo explicado al principio; si no se respeta esta condición de manifestar el importe anual del gasto no se podrá exigir judicialmente al inquilino su pago; la cláusula de repercusión se tendrá por no puesta y habrá de abonar los gastos el propietario.
Una cuestión que resulta curiosa en la redacción del artículo 20 es que impone un límite al incremento anual de estos conceptos que en ningún caso podrá ser superior al doble de la variación del IPC General Interanual, con lo que si la subida real de la comunidad o de las tasas supera dicho límite esa diferencia tendrá que ser asumida por el propietario.
Si el contrato no dice nada de comunidad, IBI o tasas las deberá pagar el propietario.
En principio quedan fuera de los conceptos que se pueden exigir al arrendatario las cuotas extraordinarias de comunidad; sobre todo porque no se puede calcular el importe anual y fijarlo en el contrato.
Por otro lado, y como la lógica impone, los suministros los habrá de pagar el inquilino salvo que en el contrato se establezca que los paga el propietario. Aquí se incluye electricidad, gas, agua, teléfono y similares. Es decir cabe un pacto en perjuicio del propietario, aunque no cabría a la inversa, por el principio de protección mencionado arriba.
El pago podrá hacerse directamente por el arrendatario a la entidad acreedora (comunidad o ayuntamiento), o bien puede pasar que primero lo pague el propietario y luego lo exija al arrendatario conjuntamente con la renta.
El impago de esas cantidades da lugar al desahucio aunque se esté pagando la renta normalmente.
Para locales de negocio no hay límtes en lo que se puede repercutir al arrendatario, ni en conceptos ni en cuantías, ni existe exigencia de hacer constar en el contrato el importe anual.
En los contratos de renta antigüa, tras la entrada en vigor de la norma de 1.994, se puede repercutir al arrendatario el importe de la cuota anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, pero al no mencionar expresamente nada más, quedan excluidos otros impuestos o tasas y las cuotas ordinarias o extraordinarias de comunidad.
En definitiva que en este tema como en tantos otros hay que tener un especial cuidado a la hora de redactar el contrato, tratando de adaptarlo a las necesidades concretas de las partes, sin copiar directamente cualquier formulario que caiga en nuestras manos.
Por ejemplo, en los primeros cinco años del contrato la renta solamente puede subir anualmente de conformidad con las variaciones del Índice General Interanual de Precios al Consumo.
Esta circunstancia de la existencia de una serie de normas imperativas para las partes conviene tenerla en cuenta en la materia objeto de este artículo pues hay ciertos límites en los gastos o servicios que se pueden imponer al inquilino que no se van a poder traspasar.
El artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos que resulta fundamentel a estos efectos es el identificado con el número 20. Dice, en su punto primero, que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios,sean a cargo del arrendatario.
Esto significa que las cuotas de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (contribución), la tasa de basuras, la de alcantarillado, paso de carruajes, y similares se pueden exigir al arrendatario.
Requisito para la validez del pacto consiste en que hay que establecerlo especificamente por escrito e indicar la cuantía anual a la fecha del contrato. Esto ha resultado importante en el tema de la tasa de basuras surgida en algunos municipios en los últimos años, que ha resultado especialmente conflictivo: si no se había establecido en el contrato (y no pudo hacerse en aquellos casos en los que dicha tasa no existía a la fecha de firma del contrato) no podrá exigirse durante la duración del mismo. Ahora bien en los contratos donde aparece previsto expresamente que se cobrará al inquilino la tasa de basuras, el pacto es válido.
En relación a todos estos conceptos, para que se puedan reclamar al inquilino, hay que expresar en el contrato el importe anual vigente a fecha del contrato. Y es aquí donde entra lo explicado al principio; si no se respeta esta condición de manifestar el importe anual del gasto no se podrá exigir judicialmente al inquilino su pago; la cláusula de repercusión se tendrá por no puesta y habrá de abonar los gastos el propietario.
Una cuestión que resulta curiosa en la redacción del artículo 20 es que impone un límite al incremento anual de estos conceptos que en ningún caso podrá ser superior al doble de la variación del IPC General Interanual, con lo que si la subida real de la comunidad o de las tasas supera dicho límite esa diferencia tendrá que ser asumida por el propietario.
Si el contrato no dice nada de comunidad, IBI o tasas las deberá pagar el propietario.
En principio quedan fuera de los conceptos que se pueden exigir al arrendatario las cuotas extraordinarias de comunidad; sobre todo porque no se puede calcular el importe anual y fijarlo en el contrato.
Por otro lado, y como la lógica impone, los suministros los habrá de pagar el inquilino salvo que en el contrato se establezca que los paga el propietario. Aquí se incluye electricidad, gas, agua, teléfono y similares. Es decir cabe un pacto en perjuicio del propietario, aunque no cabría a la inversa, por el principio de protección mencionado arriba.
El pago podrá hacerse directamente por el arrendatario a la entidad acreedora (comunidad o ayuntamiento), o bien puede pasar que primero lo pague el propietario y luego lo exija al arrendatario conjuntamente con la renta.
El impago de esas cantidades da lugar al desahucio aunque se esté pagando la renta normalmente.
Para locales de negocio no hay límtes en lo que se puede repercutir al arrendatario, ni en conceptos ni en cuantías, ni existe exigencia de hacer constar en el contrato el importe anual.
En los contratos de renta antigüa, tras la entrada en vigor de la norma de 1.994, se puede repercutir al arrendatario el importe de la cuota anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, pero al no mencionar expresamente nada más, quedan excluidos otros impuestos o tasas y las cuotas ordinarias o extraordinarias de comunidad.
En definitiva que en este tema como en tantos otros hay que tener un especial cuidado a la hora de redactar el contrato, tratando de adaptarlo a las necesidades concretas de las partes, sin copiar directamente cualquier formulario que caiga en nuestras manos.
lunes, 31 de enero de 2011
Subastas de viviendas. Comentario al Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de dicimebre de 2.010
La norma hasta ahora consistía en que cuando una persona dejaba de pagar las cuotas de la hipoteca, la entidad financiera iniciaba un procedimiento de ejecución hipotecaria que, si concluía con la subasta del bien, podía suponer en estos tiempos convulsos que el deudor perdiera su vivienda y siguiera debiendo dinero al banco o caja. Eso sucedía si el valor actual del bien subastado era inferior al importe de la deuda pendiente.
Dicha situación solamente se explica en base a los siguientes factores, entre otros:
- Una reducción importante en el valor de los bienes inmuebles como consecuencia de la crisis.
- Una valoración demasiado elevada de la vivienda cuando se tasó antes de la hipoteca.
Era muy frecuente que las entidades financieras concedieran préstamos por la cuantía más elevada posible, para lo cual contaban con la inestimable ayuda de las empresas de tasación que sobrevaloraban los inmuebles. Ahora con la crisis que padecemos, ante la imposibilidad de muchas personas para hacer frente a los pagos de las hipotecas, las entidades financieras alegan que el valor de la finca ha bajado y que se quedan con el bien pero siguen teniendo derecho a cobrar lo que reste de deuda.
Pues bien, ya han habido algunas resoluciones judiciales que afirman que si la entidad financiera se queda con el inmueble asume que con ello se cobra la totalidad de la deuda pendiente. Algo que tendría que haberse regulado por ley hace tiempo.
Ahora la resolución de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2.010 confirma una decisión en ese sentido de un Juzgado de Primera Instancia de Pamplona. Rechaza una segunda tasación del piso presentada por la entidad financiera BBVA que pretendía mantener parte de la deuda pendiente de cobro después de haberse adjudicado la vivienda. Dice textualmente que "Moralmente es rechazable que se alegue ... la pérdida de valor de la finca que servía de garantía del préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente"; y añade que la reducción de valor del inmueble es directamente achacable a la crisis económica causada por "la mala praxis del sistema financiero" del que el banco demandante forma parte. Es decir, que si el valor de la tasación era bueno para adquirir y endeudarse debe ser igualmente válido para transmitir.
El banco ha anunciado que buscará revocar esa decisión en el Tribunal Supremo.
Esta crisis está siendo más severa con los menos favorecidos; los más débiles ven una vez más menguados sus derechos, congeladas sus pensiones, reducidos sus sueldos actuales y pensiones futuras; mientras que los mayores responsables de la situación (entidades financieras) siguen presionando para mantener sus prerrogativas y privilegios. Esperemos que cunda el ejemplo y haya más jueces que pongan un poco de orden a tanto demán.
Dicha situación solamente se explica en base a los siguientes factores, entre otros:
- Una reducción importante en el valor de los bienes inmuebles como consecuencia de la crisis.
- Una valoración demasiado elevada de la vivienda cuando se tasó antes de la hipoteca.
Era muy frecuente que las entidades financieras concedieran préstamos por la cuantía más elevada posible, para lo cual contaban con la inestimable ayuda de las empresas de tasación que sobrevaloraban los inmuebles. Ahora con la crisis que padecemos, ante la imposibilidad de muchas personas para hacer frente a los pagos de las hipotecas, las entidades financieras alegan que el valor de la finca ha bajado y que se quedan con el bien pero siguen teniendo derecho a cobrar lo que reste de deuda.
Pues bien, ya han habido algunas resoluciones judiciales que afirman que si la entidad financiera se queda con el inmueble asume que con ello se cobra la totalidad de la deuda pendiente. Algo que tendría que haberse regulado por ley hace tiempo.
Ahora la resolución de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2.010 confirma una decisión en ese sentido de un Juzgado de Primera Instancia de Pamplona. Rechaza una segunda tasación del piso presentada por la entidad financiera BBVA que pretendía mantener parte de la deuda pendiente de cobro después de haberse adjudicado la vivienda. Dice textualmente que "Moralmente es rechazable que se alegue ... la pérdida de valor de la finca que servía de garantía del préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente"; y añade que la reducción de valor del inmueble es directamente achacable a la crisis económica causada por "la mala praxis del sistema financiero" del que el banco demandante forma parte. Es decir, que si el valor de la tasación era bueno para adquirir y endeudarse debe ser igualmente válido para transmitir.
El banco ha anunciado que buscará revocar esa decisión en el Tribunal Supremo.
Esta crisis está siendo más severa con los menos favorecidos; los más débiles ven una vez más menguados sus derechos, congeladas sus pensiones, reducidos sus sueldos actuales y pensiones futuras; mientras que los mayores responsables de la situación (entidades financieras) siguen presionando para mantener sus prerrogativas y privilegios. Esperemos que cunda el ejemplo y haya más jueces que pongan un poco de orden a tanto demán.
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