Análisis del desahucio exprés

El análisis de los efectos que ha traído el llamado desahucio express debe partir de la constatación de un tema previo a cualquier reforma legislativa, y es que al lado de toda norma tiene que existir una aportación presupuestaria para llevarla a término. Si los medios económicos son los mismos, las nuevas normas que pretenden mejorar una situación dada tendrán menos oportunidades de realmanente cambiar las cosas que si hay más dinero.
En el tema del desahucio tenemos más asuntos en los juzgados, más litigiosidad, pero los medios no han aumentado; seguimos básicamente con los mismos juzgados, funcionarios, fechas habiles y demás. A partir de ahí la mejora tendrá que venir por la vía de una mayor eficacia en la utilización de los mismos recursos; pero indudablemente con más dinero destinado a la administración de justicia los efectos positivos de la nueva legislación del desahucio se habrían visto aumentados de forma manifiesta.
Otra cuestión a tener en cuenta es que hay que leer más allá de los titulares de los periódicos, que sirven para vender ejemplares pero no trasladan la realidad de la cuestión debatida. Se habló de desahucios en quince días y pondría la mano en el fuego porque nadie en todo el país ha hecho un desahucio en ese brevísimo plazo desde la entrada en vigor de la ley. La norma prevé la posibilidad de que si arrendador renuncia al cobro de la deuda, el inquilino, notificado de la interposición de la demanda, pueda abandonar la vivienda en quince días. Pero aquí tenemos que por un lado mientras se admite a trámite la demanda y se notifica al inquilino suelen pasar más de quince días; por otro lado que si el inquilino no paga porque no puede tampoco va a abandonar el domicilio hasta que no le quede otro remedio; y por último el arrendador con una deuda de un par de meses, si es listo, ya propone ese trato antes de acudir al abogado, pero después de pagar abogado y procurador no se muestra tan dispuesto a renunciar al cobro de la deuda, pues ya no es que deje de ganar es que a partir de ese momento ya ha puesto dinero.
Por lo tanto lo más llamativo de los titulares de los periódicos no se ha llevado a efecto porque resultaba inútil o superfluo, o ambas cosas.

En general en Móstoles y en Madrid, los lugares donde desarrollo de forma más intensiva mi profesión, los juicios de desahucio y los lanzamientos se vienen demorando (si hace un par de años entre la presentación de la demanda y el lanzamiento podían pasar 3 meses como poco, ahora pasan 4 y 5 como poco); pero eso no es culpa de la nueva normativa sino de la existencia de más procedimientos que deben ser resueltos con los mismos medios.

Partiendo de esas premisas básicas hay que resaltar ciertos aspectos positivos que ha tenido la norma y que se centran fundamentalmente en las notificaciones al arrendatario. Si antes de la nueva legislación los inquilinos que ya habían pasado por esta experiencia rehuían coger las notificaciones y eso demoraba el pleito, a veces suspendía el juicio y similares, ahora con la posibilidad de hacer la notificación en el tablón de anuncios cuando el primer intento en el domicilio del demandado no resulta positivo, ha venido a evitar esas suspensiones y demoras. Es decir que los casos más problemáticos, aquellos que más daño causaban al cliente al que se le podía desesperar con una o más suspensiones de juicio por falta de notificación y con los meses que suponía de retraso en la recuperación de la posesión, ahora se han resuelto muy satisfactoriamente. Este es el aspecto más notable de la nueva ley.

Se podría ganar más tiempo si los juzgados rechazaran las peticiones de abogado de oficio presentadas después de tres días de recibir la notificación del juicio por parte del inquilino, pues eso ha veces sigue provocando suspensiones de señalamientos.

Hay que agradecer a algunos juzgados que estén esforzándose con los plazos: tengo un juicio de desahucio previsto para las 14:10 horas, cosa que antes era impensable.

En general el sistema ha mejorado en las notificaciones, quedan cosas por hacer, y siguen haciendo falta medios y control de la eficiencia de los existentes.

Comunidad de Propietarios. Morosos.

Resulta frecuente que en toda comunidad de propietarios haya algún vecino que no se encuentre al corriente en el pago de las cuotas de comunidad. Las causas pueden ser diversas y queda a criterio de los vecinos actuar de forma diferente según cual sea el motivo de la deuda, bien sea un impago puntual por motivos económicos o laborales, o bien se trate de aquella persona que pone a prueba la paciencia de sus vecinos dejando que la deuda vaya creciendo hasta cierta cantidad antes de ponerse al día.
La legislación ha establecido un sistema bastante eficaz para que la capacidad económica de la comunidad no se vea demasiado afectada en el caso de deudas, a través de un procedimiento sencillo y (según la previsión legal) bastante rápido para la reclamación de las cantidades adeudadas por los comuneros morosos. Aparte de prohibirles participar con su voto en la toma de decisiones, con alguna excepción, la cuestión fundamental consiste en la regulación del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este procedimiento monitorio tiene como factor especial que lo distingue de cualquier otro monitorio por el que se reclame otro tipo de deudas, que los honorarios de abogado y procurador utilizados se podrán exigir al moroso con ciertos límites de cantidad. Ello implica que se asegura la utilización de una defensa y representación procesal profesionales, pero que no conviene reclamar deudas por cuantía inferior a 250 euros aproximadamente, pues no se recuperará todo el importe de los honorarios de abogado y procurador.

Pasos y trámites previos a la presentación de la demanda son:
1. Convocar junta fijando en el orden del día que se someterá a votación la decisión de aprobar la cuantía de la deuda existente por parte del propietario moroso, y se someterá también a votación si se procederá o no a su reclamación judicial, facultando al presidente para otorgar los poderes notariales a favor de abogado y procurador.
2. Si se aprueba la cuantía de la deuda y la decisión de reclamar judicialmente, se debe remitir burofax al moroso, comunicándole la aprobación de la deuda (preferiblemente acompañando certificación emitida por el administrador) y copia del acta donde se adoptó el acuerdo de la reclamación judicial. El coste de este burofax será reclamado posteriormente por vía judicial al moroso.
En esta notificación se le concederá al vecino moroso un plazo para pagar voluntariamente.
3. Cumplido el plazo si no se ha producido el pago se debe acudir al notario para otorgar los poderes y entregar la documentación al abogado para que proceda a interponer la demanda contra el vecino moroso.

Trámites judiciales:
1. El juzgado una vez recibida la demanda y comprobado que se cumplen en un primer examen los requisitos de validez formal, procede a requerir de pago al moroso. Si paga tendrá que abonar también las costas (honorarios de abogado y procurador de la comunidad).
2. Si no se produce el pago se pasa al embargo de los bienes del vecino moroso, incluido el inmueble de su propiedad.
3. Si el moroso se opone a la deuda se debe acudir a un procedimiento judicial según el importe de la deuda reclamada, donde se dilucidará si la deuda ha de ser pagada. Vencido el moroso en el juicio se continúa con el embargo. Si la comunidad pierde, normalmente por algún defecto de forma, deberá pagar las costas (honorarios de abogado y procurador de la parte contraria).

El mecanismo da resultado y permite que las comunidades puedan seguir funcionando y no se extienda el mal ejemplo del impago.

Expediente de dominio

Hay casos en que el dueño de un bien no puede inscribir su derecho en el registro de la propiedad, bien porque la finca no esté inscrita o bien porque el titular registral no es la misma persona que se lo ha transmitido al actual dueño. Para esos casos la solución prevista en la ley es el expediente de dominio, que consiste en un procedimiento judicial que permite la inscripción de un título de dominio en el registro de la propiedad en aquellos casos en los que carecemos de una adquisición de titular previamente inscrito, o cuando somos propietarios de un bien que no aparece inscrito en el registro de la propiedad. Por ejemplo si hemos comprado mediante contrato privado de una persona que también adquirió en contrato privado, supuestos en los que hemos comprado a una persona que no aperece mencionada como dueña en el registro de la propiedad, o cuando hemos heredado de alguien que no inscribió su título de propietario en dicho registro; o bien, cuando simplemente somos dueños (normalmente sin documentación notarial) de una finca que no aparece inscrita en el registro de la propiedad.

Ahora no es frecuente que estos casos sucedan por cuanto se suele comprar con un préstamo hipotecario y la entidad financiera se asegura de poder inscribir su hipoteca antes de que entregarnos el dinero prestado, por lo que todo se hace por vía notarial con inmuebles previamente inscritos y comprando al titular que aparece como tal en el registro. Pero hasta los años ochenta del siglo XX era frecuente comprar aplazando el pago mediante letras de cambio, sin intervención de entidad financiera, con lo cual en muchas ocasiones se documentaba la operación en un contrato privado y se esperaba a hacer la escritura al momento en el que se hubiera pagado todo el precio pendiente. A partir de aquí a veces sucedía pero que aún habiendo terminado de pagar no se hacía la escritura por dejadez o falta de dinero para los gastos, luego se vendía o se transmitía en herencia y el nuevo adquirente se encuentra con que no puede inscribir su adquisición en el registro de la propiedad porque ha recibido el bien de una persona que no figuraba como dueño en dicho registro.

El expediente de dominio es un procedimiento un tanto complejo en cuanto a las notificaciones que hay que realizar para poder inscribir, por lo que suele llevar tiempo y dinero tanto en honorarios de profesionales como en gastos de anuncios o edictos en el Boletín Oficial de la Provincia.

Hay tres variantes dependiendo de la finalidad: por un lado el llamado expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, por medio del cual se permite esclarecer que secuencia de transmisiones (tracto) ha seguido la propiedad del bien, para poder inscribir a favor del actual propietario, y que está previsto para los casos en que la finca aparece en el registro pero a nombre de una persona distinta del que la transmitió al actual titular real. En segundo lugar tenemos el expediente de dominio de inmatriculación, establecido para los supuestos en los cuales la finca, casi siempre rústica, no aparece inscrita en el registro; casos en los que se hace preciso obtener primero una certificación del catastro que afirme la titularidad del dueño real. Y por último se encuentra el expediente de dominio de exceso de cabida, que lo que pretende es lograr que el registro recoja los metros reales de la finca en el caso de que la superficie real sea mayor que la que consta en el registro de la propiedad; en este caso hace falta también lograr el cambio primero en el catastro mediante un informe de topógrafo o arquitecto, y luego acudir al juzgado.

Estos procedimientos requieren la intervención de abogado y procurador, y una vez concluidos permiten inscribir la propiedad y poder operar con ella con más facilidad y rendimiento, pues siempre una propiedad inscrita recibirá un precio mayor en una venta que una que no lo esté.

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA A TRAVÉS DE COOPERATIVA

Durante los años ochenta se puso de moda el cooperativismo como forma de gestionar trabajo, vivienda o consumo en diversos países europeos, particularmente en Alemania.

El cooperativismo consiste en la agrupación de cierto número de personas para alcanzar diversos fines que pueden variar desde gestionar una empresa industrial de la que serían a la vez trabajadores y empresarios, la gestión de una empresa que se dedicara a la compra de ciertos bienes de la que se convertirían en compradores (cooperativas de consumidores), o para la promoción inmobiliaria convirtiéndose a la vez en promotores y compradores de las viviendas.
El objetivo consiste en obtener mejores precios o salarios distribuyendo el beneficio empresarial entre los trabajadores, consumidores o compradores de viviendas.

El sistema se ha mostrado ventajoso en aquellos casos en los que los gestores han estado capacitados, y se han mantenido apegados a los principios inspiradores. Han fracasado allí donde han intervenido intermediarios que han sustituido a los empresarios tradicionales, pero que no han trabajado en beneficio de los cooperativistas sino del suyo propio.

En España desde el momento en que surgieron gestores “profesionales” que organizaban cooperativas donde las personas se apuntaban sin conocerse entre sí, y dejando en manos de esa gestores todas las tareas de contratación de proveedores, vendedores, constructores y demás, y dado que no estamos en una cultura de control y sanción como la existente en otros países de nuestro entorno, se produjeron abusos y fraudes que todos recordamos. Han funcionado las cooperativas de centros regionales, de algún sindicato y otras, pero la experiencia en general no ha sido positiva, a pesar de que la idea es genial y cuando ha resultado los beneficios han sido grandes (Cooperativa Mondragón a nivel industrial y comercial, o la cooperativa de Viviendas de la calle Rosa Luxemburgo en Madrid, por citar dos de las originarias en distintos sectores).

Hay que tener en cuenta que los compradores de la cooperativa son a la vez promotores, y si no llevan a cabo la labor de control, asistiendo a las juntas, preguntando, estando pendientes, los gestores profesionales pueden sentirse tentados a no realizar sus tareas con la suficiente eficacia. Y en esos casos los cooperativistas no pueden actuar porque siendo a la vez promotores y compradores, no tienen una parte contraria a la que reclamar, si no es la misma cooperativa de la que forman parte.

Los problemas más frecuentes son:
- El retraso en la entrega que sucede casi siempre, porque se empieza a comprar sobre plano, se está pendiente de que haya adjudicación de suelo para construir con protección pública, se tarda en tomar decisiones de gestión y similares. Todos conocemos entregas de viviendas con más de un año y medio o dos años de retraso como media general.
- La falta de información sobre las consecuencias de adquirir una vivienda protegida. A veces no se informa a los compradores que van a ser cooperativistas en una promoción de vivienda protegida, y que no pueden ser propietarios de otra vivienda en la misma comunidad autónoma, o que sus ingresos no pueden superar ciertos límites. La información tardía ocasiona divorcios fraudulentos o cambios de régimen económico matrimonial para que uno de los cónyuges se quede la vivienda antigua y el otro compre la de cooperativa, o donaciones a los progenitores o a los hijos y similares.
- Calidades inferiores a lo pactado.
- Precios más elevados de lo previsto. Sobre los precios hay que decir que hace unos años siempre resultaba más barata la vivienda protegida y comprada por cooperativa, pero con el desplome de precios a veces el módulo aplicable a la vivienda protegida supone un precio similar sino mayor que el de la vivienda libre.
- Eventualidad de que no se acabe recibiendo el suelo protegido o no se obtenga la calificación protegida para la vivienda, con el subsiguiente encarecimiento de todo el proyecto.

Existe un problema que empieza a ser grave, que también viene provocado por la crisis económica, y que consiste en que a menudo los cooperativistas se encuentran con la necesidad o conveniencia de abandonar la compra proyectada (traslado laboral, imposibilidad de acceder al crédito, retraso en la entrega que impide cumplir proyectos de vida – bodas,). La Ley de Cooperativas permite la baja del socio, pero para evitar la descapitalización de la entidad la devolución del dinero está sujeta a unos plazos largos, de un mínimo de 18 meses hasta un máximo de cinco años. Si además la cooperativa carece de liquidez habrá que acudir al juzgado para plantear la reclamación, con lo que se eterniza recuperar el dinero invertido.

Consejos: acudir a la cooperativa cuando uno es parte de un proyecto común (centro regional, sindicato, asociación de vecinos, etc.). Para acudir a la compra aislado resulta más conveniente ir a una promotora ya sea al régimen general o de vivienda protegida. Procurar que la gestora esté formada por gente conocida que pertenezca a la asociación, aunque haya que contratar arquitectos, o abogados y demás, pero que los dirigentes sean miembros del entorno que constituye la cooperativa, huyendo de las gestores que se presentan como profesionales externas al colectivo.
Una vez se es miembro de la cooperativa hay que participar en las juntas y controlar la buena marchar de la promoción con tareas de fiscalización y revisión del actuar de la gestora.
Antes de comprar hay que informarse de si se van a poder cumplir las condiciones de adquisición de una vivienda protegida (que no se tiene otra vivienda protegida en todo el país, y ninguna en la misma comunidad autónoma, nivel de ingresos y demás).
Asumir que se trata de una operación con sus ventajas y sus riesgos, sobre todo en cuanto al tiempo de entrega de las viviendas o para la recuperación del dinero aportado.

La idea resulta muy atrayente, la realidad hasta ahora ha sido bastante decepcionante.

Divorcios y crisis económica

A primeros de septiembre de 2.010 se han hecho publicos los datos sobre procedimientos judiciales de divorcio y separación en España. Las cifras son inferiores a las de cursos judiciales anteriores.

La intepretación más veces escuchada sobre esta bajada en el número de procedimientos judiciales consiste en achacarla a la crisis económica.

Posiblemente haya algo de verdad en esta interpretación; sin embargo no debemos olvidar otros factores trascendentes:

1º.- Hay un gran número de pleitos donde se establecen las medidas complementarias de las rupturas de las parejas de hecho. Los procedimientos son prácticamente idénticos a los pleitos matrimoniales, pues hay que regular el régimen de visitas, la guarda y custodia, el uso y disfrute de la vivienda, pensión de alimentos y demás; pero estos litigios no entran en las estadísticas de procedimientos matrimoniales, pues no se decide nada sobre separación o divorcio, al no existir un vínculo matrimonial previo.

2º.- En todos los despachos hemos apreciado que han aumentado el número de casos donde se busca una solución transitoria hasta poder vender la vivienda y liberarse de la hipoteca; se pactan los términos del futuro procedimiento judicial, se procede a la ruptura de la convivencia, pero se deja en suspenso la tramitación del pleito, confiando en que una recuperación én los precios de la vivienda permitirá una posterior liberación económica de la pareja.

Por lo tanto, y siendo conveniente con carácter general que los matrimonios o las parejas de hecho sean lo más estables posible, sobre todo si tienen hijos a su cargo, la reducción en el número de procedimientos judiciales de separación o divorcio no ha sido tan grande como las cifras y la interpretación más escuchada nos han transmitido.

Además, existe un dato preocupante, otro pésimo efecto de la crisis económica, y es que como todo el mundo sabe, si la situación financiera de una familia no resulta solvente, si hay desempleo o, simplemente, menores ingresos, la relación conyugal se deteriora y ello, inevitablemente, motivará un incremento de las rupturas.

CUSTODIA COMPARTIDA

Se trata de una reivindicación de los padres para evitar verse discriminados por la atribución por parte de los juzgados de la custodia de los hijos a las madres con carácter generalizado y masivo.
En principio la ley no hace distinciones ni establece preferencias entre padre y madre a la hora de atribuir la guarda y custodia de los hijos a uno u otra; sin embargo la experiencia en la vida real consiste en que las madres suelen asumir las tareas de cuidar a los hijos con mayor frecuencia e intensidad que los padres, y eso se ha trasladado a los decisiones de los jueces que consideran que las madres están más capacitadas para estas funciones, atribuyéndoles de forma casi absoluta esta responsabilidad a través de la figura de la guarda y custodia, dejando para el padre la función de pagador de una parte mayor de los gastos de los menores, a los que visita regularmente. El problema es que no se está atendiendo a la realidad social cambiante donde muchos padres (demasiado pocos aún) asumen, en paridad de condiciones con las madres, el trabajo de cuidar de los hijos, y cuando esta circunstancia realmente sucede el padre no encuentra en el procedimiento de separación o divorcio que el juzgado le otorgue las mismas oportunidades que a la madre para asumir la guarda y custodia de los hijos.

A esto hay que añadir que junto a la medida de atribución de la guarda y custodia de los hijos aparece la del uso y disfrute de la vivienda y el pago de una pensión alimenticia. El desenfrenado incremento del precio de los pisos ha motivado que ante una separación o divorcio el cónyuge beneficiado con la guarda y custodia recibe como complemento el uso de la vivienda, con el correlativo castigo para el otro progenitor que se encuentra fuera del domicilio y pagando la mitad de la hipoteca, lo que le impide acceder a otra vivienda, con todo lo que ello conlleva. Esta situación, objetivamente injusta, está provocando que algunos progenitores luchen por la custodia exclusiva de sus hijos como medio para quedarse con el uso de la vivienda.

La custodia compartida es contemplada en el derecho común (no aplicable a los territorios que tienen derecho civil propio, como Cataluña, Aragón y otros) como una medida de carácter excepcional que se admite cuando los cónyuges están conformes o cuando existe un informe favorable del Ministerio Fiscal, lo que precisa a su vez una prueba pericial favorable a tal medida emitida por el equipo psicosocial de los juzgados; y con la exclusión expresa de esta posibilidad en los casos de indicios de violencia doméstica. Todo ello según se desprende del artículo 92 del Código Civil.

La guarda y custodia viene constituida por aquellos derechos y obligaciones que implican el vivir con los hijos (ponerles la ropa, llevarlos al colegio, regular las normas de convivencia - horarios, vestuario -, darlos de comer, hacer que se aseen, y similares), la rutina de cada día, por definirla de alguna manera. No abarca aquellos derechos y obligaciones de los progenitores que tienen más trascendencia: tipo de educación que reciben - colegio laico o religioso-, consentimiento para someterse a una operación quirúrgica no urgente, etc. Todas estas funciones se engloban bajo el concepto de patria potestad, que se mantiene compartida por ambos progenitores tras la separación o divorcio, salvo casos de extrema gravedad en cuanto a la voluntad de causar daños a los descendientes o de importante dejación de funciones con respecto a ellos. En estas facetas de la patria potestad se exige que los progenitores se pongan de acuerdo, y si no lo hubiera, habrá de decidir el juez.

El concepto de custodia compartida no resulta acertado, pues no cabe compartir la decisión de qué ropa llevarán mañana los niños al colegio, o hacer que los dos progenitores lleven juntos al niño a misa cada domingo. Una vez que se produce la ruptura de la pareja la custodia no puede compartirse; esas tareas de cada día solamente se realizarán por aquel progenitor que se encuentre con sus hijos en cada momento, y al no vivir juntos los progenitores ya no hay opción de compartir las tareas. Realmente la custodia compartida significa una custodia por turnos repartidos de forma igualitaria, y es por aquí donde vienen las objeciones que algunos jueces plantean de forma sistemática y por las que se oponen a conceder la custodia compartida, incluso en casos donde los progenitores se muestran conformes con ella. El problema que esta situación plantea consiste en que A VECES se trastoca completamente la vida de los menores, cambiandolos de vivienda cada cierto periodo de tiempo, o incluso de colegio, de amigos, de barrio, y ésto no debe consentirse.

Al final de lo que se trata es de que el juzgado realice un examen más exhaustivo de las condiciones del caso, y que allí donde sea posible se conceda la guarda y custodia compartida o por turnos, siempre primando los derechos y la conveniencia del menor. No se debe mantener la situación actual en la que la guarda y custodia se concede a la madre sin ningún examen de las respectivas capacidades, aptitudes y tiempos de disponibilidad para el ejercicio de las tareas que conlleva. Debe avanzarse para ir otorgando la custodia repartida por tiempos iguales, garantizando que los menores mantengan un contacto con sus padres más estrecho que el que permite el régimen de visitas, y reclamando de los padres un mayor compromiso con las tareas y responsabilidades que la custodia conlleva. Pero siempre el juez habrá de estudiar si la custodia repartida por tiempos no va a romper los lazos de los menores con su entorno habitual, o le van a dificultar reconocer un hogar como propio.

Cuestión distinta aunque estrechamente ligada viene constituida por el tema de la atribución del uso y disfrute del domicilio conyugal. En las últimas reuniones de jueces de familia se han fijado como conclusiones que hay que favorecer que esa atribución sea temporal, que se venda el domicilio común cuanto antes, que el progenitor no beneficiado con la guarda y custodia de los menores no se vea lastrado con una carga insuperable como puede ser el pago de una hipoteca por un largo periodo en una vivienda que no puede usar y que le impide volver a rehacer su vida. Incluso en dichas conclusiones se hizo un llamamiento al poder legislativo para modificar el código civil en ese sentido. Por supuesto, de nuevo el juzgador habrá de examinar la situación concreta y que este loable propósito de impedir que uno de los cónyuges se vea gravemente perjudicado en el tema de la vivienda, no implique perjudicar al cónyuge económicamente más débil, puesto que si a la mujer le va a corresponder cuidar de los hijos de forma más directa, también eso le perjudicará en sus ingresos, y obligarla a vender la vivienda común puede implicar que en esa situación sea ella la que no pueda acceder a otro piso. Ello supone la necesidad de un análisis exhaustivo de la situación, y que el tiempo por el que se otorgue el uso y disfrute de la vivienda sea proporcionado a las circunstancias económicas de los dos miembros de la familia, tanto en sus ingresos como en sus cargas, procurando evitar que la copropiedad se extienda por demasiado tiempo, pero sin colocar a la parte más débil económicamente en una situación de precariedad.

ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS DE ALQUILER

Es un tema aparentemente sencillo, en el cual los interesados no suelen acudir al abogado para consultar, por cuanto que el precio de la consulta puede comerse la actualización, pero que llegados a juicio puede resultar muy importante.
Como siempre en los arrendamientos hay que distinguir entre locales, para los cuales se prevé un sistema libre de actualización, y las viviendas, para las que la ley fija la forma y cuantía de hacer la actualización durante los cinco primeros años de contrato.
Nos centraremos en las viviendas porque resulta indispensable ceñirse a la norma, al menos no se pueden establecer variaciones a la ley que perjudiquen al inquilino, y hay que conocerla de forma precisa, al igual que la interpretación que los tribunales hacen de la misma.
La regulación de la actualización de la renta de los alquileres viene en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, que dice que la renta, durante los cinco primeros años del contrato, solamente se podrá variar:
- Cada año, al cumplirse una anualidad. Por ejemplo si el contrato tiene fecha de agosto de 2.009, se podrá actualizar desde la mensualidad de agosto de 2.010.
- Según la variación que experimente el IPC General Interanual. No vale útilizar el IPC de alquileres o el de la provincia donde se encuentre la finca. Hay que tener en cuenta que el IPC de agosto de 2.010 se publicará en septiembre de 2.010, por lo que una vez conocido habrá que aplicarlo desde agosto reclamando la diferencia de los meses de agosto y septiembre que ya se deberían haber pagado.
- Será exigible desde el mes siguiente a la notificación, y deberá acompañarse nota del Instituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al Boletín Oficial donde en que se haya publicado el nuevo IPC General Interanual. La carga de la prueba de la notificación recae sobre quién pretenda la actualización. Basta con que el destinatario firme una carta, o enviar un telegrama con acuse de recibo o un burofax.
- Lo puede pedir el dueño, dado que normalmente el IPC sube y será éste quien pretenda la actualización, pero también lo puede solicitar el inquilino si es que el IPC volviera a bajar. Los requisitos son idénticos en ambos casos: notificación fehaciente con nota o certificado del INE o referencia al Boletín donde esté publicado el IPC General.

El IPC General Interanual es un porcentaje que se aplica sobre la renta vigente para obtener la renta actualizada.

Para viviendas después de transcurridos los cinco años del contrato y para locales, el sistema de actualización puede ser libremente pactado por las partes; cabe, por ejemplo, pactar una subida de 20 euros al mes cada año.

Es preciso saber que si el inquilino acepta una subida superior al IPC y va paganado varios meses luego no podrá protestarla, pues los tribunales opinan que iría contra sus propios actos, por lo que si quiere protestar debe hacerlo contestando la notificación de la subida y pagando la cantidad que considera oportuna; si el propietario le lleva a juicio allí deberá demostrarse quien tiene razón.

Si un año no se sube, se puede subir al siguiente aplicando la variación del IPC de dos años, pero no se podrán reclamar los atrasos de la primera anualidad, sino solamente a partir del segundo año (desde la notificación con uno o dos meses de atrasos).