Es indudable que cada vez más sentencias establecen el régimen de custodia compartida para regular las relaciones con los hijos. Es un sistema que ofrece una ventaja de equidad indiscutible, aunque haya que valorar si es apropiado en cada caso, y si ambos progenitores se han hecho acreedores antes de la sentencia a que se opte por ese métido de custodia.
Ahora bien, junto a la custodia compartida surge siempre un problema, que es el de la vivienda. Si los progenitores solamente tienen una vivienda habrá que establecer cómo se adjudica su uso.Realmente el problema de la carestía de la vivienda es un tema que viene a incidir de forma dramática en la mayoría de procedimientos matrimoniales.
Ante esta situación muchos juzgados optan por dejar a los niños en la vivienda que fue conyugal y los progenitores se turnan por semanas alternas o por quincenas en la custodia, compartiendo dicha vivienda con los hijos en sus turnos de custodia, pero teniendo que buscarse alojamiento cuando la custodia le toca al otro progenitor. Esto plantea el problema de cómo mantener tres alojamientos (uno de cada uno más el compartido alternativamente), si ya suele ser difícil sostener uno; y, por otro lado, renacen conflictos porque al desalojar la vivienda un progenitor al concluir su turno el otro no la encuentra nunca a su gusto (o sucia, o desordenada, o que faltan prendas, o que hay algo estropeado que debe arreglar el otro y no lo ha hecho, etc.). Aparte de que convivir con una nueva pareja y someterla a semejante ajetreo de mudanzas semanales dificulta la relación que se está forjando (imáginemos si los dos miembros de la nueva pareja se encuentran con una regulación parecida de sus anteriores matrimonios).
Esta solución de vivienda nido para los hijos y los progenitores alternándose el uso al ritmo semanal o quincenal de la custodia compartida ha planteado tantos problemas prácticos que ha llegado al Tribunal Supremo que, en materia de Derecho de Familia, está demostrando una sensibilidad y buen juicio que esperemos alcance a todos los juzgados de primera instancia.
En sentencia de 16 de enero de 2.020 resuelve el tema para "declarar que la rotación en la vivienda familiar no es un sistema que vele por el interés de los menores, ni es compatible con la capacidad económica de los progenitores". Y establece como solución en el caso sometido a su resolución que se otorgue la custodia compartida, y el uso de la vivienda familiar a los hijos menores con la madre, pero por un periodo de dos años, tras el cual deberán abandonarla, y la vivienda pasa a liquidación de la sociedad conyugal. Se otorga el uso a la madre por sus menores ingresos. Y concluye ya previendo que a los dos años se establecerá, en función de las circunstancias que entonces concurran, una nueva pensión de alimentos.
Considero que es una fórmula justa, que resuelve todos los puntos en litigio dentro de lo posible, causando los menores perjuicios a los implicados y tratando de dar estabilidad a las partes adultas que siempre serán menos flexibles a las mudanzas que los hijos.
sábado, 15 de febrero de 2020
jueves, 2 de enero de 2020
Poder para vender
Los poderes son contratos por los cuales una persona autoriza a otra a realizar ciertas actividades y formalizar contratos en su nombre, asumiendo quien lo otorga las consecuencias legales de tal contrato.
Ahora bien no implica que el apoderado pueda hacer lo que le venga en gana, defraudando los derechos e intereses del poderdante, sino que viene obligado a rendir cuentas de su actuación y entragar al mandante el producto del negocio.
Un poder no es una donación: si A otorga poder a B para que venda un piso, B puede vender, incluso si no se especifica precio podrá vender por el importe que quiera, pero habrá de entregar el precio a A.
La Sentencia de 27 de noviembre de 2019 establece una clara distinción entre los poderes para actos de administración (alquilar por menos de 6 años, por ejemplo), o acudir a realizar actos ante la administración pública, de lo que son poderes de disposición (para vender, donar o hipotecar).
Esta sentencia afirma que para que el apoderado pueda realizar estas últimas actuaciones válidamente en nombre de quien otorga el poder, deben constar expresamente en el poder, sin que la intervención del notario subsane el defecto de falta de facultades expresas en el poder.
Ahora bien, esta sentencia también dice que bastará con una expresión del tipo "se concede poder para que A venda los bienes inmuebles de B" para que A pueda vender cualquier bien inmueble de B, aunque no se haya especificado o descrito en el poder. En este tema esta sentencia se aparta de la doctrina de una anterior sentencia del Tribunal Supremo del año 2.013, de 6 de noviembre, que exigía que se mencionasen expresamente los bienes sobre los que se otorgaba poder de disposición.
Un último tema que examina la sentencia de 27 de noviembre de 2.019 es la extralimitación del poder: en este caso un hijo utilizó un poder otorgado por su madre para hipotecar un bien de ella, dándole un valor irrisorio, para un préstamo cuyo importe no se destinó en beneficio de la madre.
La sentencia afirma que se ha producido una extralimitación del poder; que la madre nunca hubiera consentido esa operación, y que por lo tanto concurriendo también la mala fe de la parte contraria (las prestamistas) la operación debía anularse por ser abusiva.
Sobre el llamado "poder de ruina". Es habitual que en situaciones donde una persona muy mayor está en los albores de una demencia senil otorgue un poder a favor de uno o todos sus hijos para que éstos dispongan de sus bienes de forma absoluta. Este poder es llamado en las notarías "poder de ruina", nombre que resulta absolutamente descriptivo de las terribles consecuencias que puede acarrear si no se usa en estricto beneficio del poderdante. No voy a negar su utilidad en casos extremos, pero desde luego debe concederse solo en circunstancias excepcionales y a personas que hayan merecido nuestra máxima confianza. Y sabiendo que como todos los poderes resulta revocable (se puede dejar sin efecto, aunque lo ya realizado será, en principio, válido), y se puede exigir la rendición de cuentas por las operaciones efectuadas con el mismo.
Ahora bien no implica que el apoderado pueda hacer lo que le venga en gana, defraudando los derechos e intereses del poderdante, sino que viene obligado a rendir cuentas de su actuación y entragar al mandante el producto del negocio.
Un poder no es una donación: si A otorga poder a B para que venda un piso, B puede vender, incluso si no se especifica precio podrá vender por el importe que quiera, pero habrá de entregar el precio a A.
La Sentencia de 27 de noviembre de 2019 establece una clara distinción entre los poderes para actos de administración (alquilar por menos de 6 años, por ejemplo), o acudir a realizar actos ante la administración pública, de lo que son poderes de disposición (para vender, donar o hipotecar).
Esta sentencia afirma que para que el apoderado pueda realizar estas últimas actuaciones válidamente en nombre de quien otorga el poder, deben constar expresamente en el poder, sin que la intervención del notario subsane el defecto de falta de facultades expresas en el poder.
Ahora bien, esta sentencia también dice que bastará con una expresión del tipo "se concede poder para que A venda los bienes inmuebles de B" para que A pueda vender cualquier bien inmueble de B, aunque no se haya especificado o descrito en el poder. En este tema esta sentencia se aparta de la doctrina de una anterior sentencia del Tribunal Supremo del año 2.013, de 6 de noviembre, que exigía que se mencionasen expresamente los bienes sobre los que se otorgaba poder de disposición.
Un último tema que examina la sentencia de 27 de noviembre de 2.019 es la extralimitación del poder: en este caso un hijo utilizó un poder otorgado por su madre para hipotecar un bien de ella, dándole un valor irrisorio, para un préstamo cuyo importe no se destinó en beneficio de la madre.
La sentencia afirma que se ha producido una extralimitación del poder; que la madre nunca hubiera consentido esa operación, y que por lo tanto concurriendo también la mala fe de la parte contraria (las prestamistas) la operación debía anularse por ser abusiva.
Sobre el llamado "poder de ruina". Es habitual que en situaciones donde una persona muy mayor está en los albores de una demencia senil otorgue un poder a favor de uno o todos sus hijos para que éstos dispongan de sus bienes de forma absoluta. Este poder es llamado en las notarías "poder de ruina", nombre que resulta absolutamente descriptivo de las terribles consecuencias que puede acarrear si no se usa en estricto beneficio del poderdante. No voy a negar su utilidad en casos extremos, pero desde luego debe concederse solo en circunstancias excepcionales y a personas que hayan merecido nuestra máxima confianza. Y sabiendo que como todos los poderes resulta revocable (se puede dejar sin efecto, aunque lo ya realizado será, en principio, válido), y se puede exigir la rendición de cuentas por las operaciones efectuadas con el mismo.
domingo, 13 de octubre de 2019
Sobre los efectos de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado
El objeto de esta entrada consiste en analizar las consecuencias que tiene para el deudor hipotecario la declaración de nulidad de la cláusula que aparecía en todos los contratos de préstamo por la cual bastaba el impago de una sola cuota para que el acreedor reclamara no solamente las cuotas dejadas de pagar sino toda la cantidad que se tenía que pagar en los meses y años siguientes hasta el fin del préstamo. Este derecho del acreedor a reclamar no solamente las cuotas pasadas sino las futuras que técnicamente aún no habían sido impagadas se llama vencimiento anticipado.
En la escritura de préstamo se decía que con un impago de una cuota se podía reclamar la misma y todas las siguientes cuyos plazos aún no habían vencidos. El fundamento consistia en evitar que el acreedor tuviera que esperar al fin del préstamo para reclamar un impago, o para evitarle sucesivos juicios cada cierto tiempo para reclamar lo impagado previamente.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró que estas cláusulas son nulas, resultando injusto y abusivo que por un impago puntual o de pocas cuotas se pudiera reclamar todas las cuotas futuras, resolver el contrato y ejecutar la hipoteca.
La reciente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario solamente permite el vencimiento anticipado si se ha dejado de pagar una parte significativa del préstamo, tal y como se recoge en su artículo 24, distinguiendo si se está en la primera mitad de los plazos o en la segunda.
Ya había juzgados que estaban archivando o sobreseyendo los procedimientos en los que se había producido el inicio en base a esta cláusula, y ahora el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 11 de septiembre de 2.019, intentando salvar una pate de los procedimientos en trámite, según los siguientes criterios:
- Solo se examinan los casos donde aún no se ha entregado la posesión al adquirente. Se puede haber producido la subasta, pero no el lanzamiento o entrega de posesión de la finca al adquirente. Por lo tanto en los casos donde se ha aplicado la prórroga de los lanzamientos cabe que se apliquen los criterios del Tribunal Supremo.
Se distinguen los procedimientos por fechas:
- Anteriores a la ley 1 / 2013 de 14 de mayo de 2.013: sobreseimiento de todos siempre que no haya habido entrega al adquirente.
- Posteriores a la ley 1 / 2013 se aplican los criterios del artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que dice que para iniciar el procedimiento de ejecución la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
En la escritura de préstamo se decía que con un impago de una cuota se podía reclamar la misma y todas las siguientes cuyos plazos aún no habían vencidos. El fundamento consistia en evitar que el acreedor tuviera que esperar al fin del préstamo para reclamar un impago, o para evitarle sucesivos juicios cada cierto tiempo para reclamar lo impagado previamente.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró que estas cláusulas son nulas, resultando injusto y abusivo que por un impago puntual o de pocas cuotas se pudiera reclamar todas las cuotas futuras, resolver el contrato y ejecutar la hipoteca.
La reciente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario solamente permite el vencimiento anticipado si se ha dejado de pagar una parte significativa del préstamo, tal y como se recoge en su artículo 24, distinguiendo si se está en la primera mitad de los plazos o en la segunda.
Ya había juzgados que estaban archivando o sobreseyendo los procedimientos en los que se había producido el inicio en base a esta cláusula, y ahora el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 11 de septiembre de 2.019, intentando salvar una pate de los procedimientos en trámite, según los siguientes criterios:
- Solo se examinan los casos donde aún no se ha entregado la posesión al adquirente. Se puede haber producido la subasta, pero no el lanzamiento o entrega de posesión de la finca al adquirente. Por lo tanto en los casos donde se ha aplicado la prórroga de los lanzamientos cabe que se apliquen los criterios del Tribunal Supremo.
Se distinguen los procedimientos por fechas:
- Anteriores a la ley 1 / 2013 de 14 de mayo de 2.013: sobreseimiento de todos siempre que no haya habido entrega al adquirente.
- Posteriores a la ley 1 / 2013 se aplican los criterios del artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que dice que para iniciar el procedimiento de ejecución la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del
capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de
la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando
las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce
plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del
capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de
la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando
las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince
plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince
meses.
Es decir que ese artículo exige para la ejecución hipotecaria que en la primera mitad del crédito se ha de haber impagado el total de 12 cuotas y en la segunda mitad el total de 15 cuotas mensuales.
Lo que nos lleva que se sobreseerán los procedimientos donde el impago no alcance a estas cuotas, y continuará aquellos en los que el impago supere esos límites.
Ahora muchos juzgados están enviando cartas a los deudores para darles un plazo de alegaciones y conviene ponerse en manos de abogados especializados para contestar inmediatamente y tratar de beneficiarse de estos derechos, lo que redundará en prolongar la estancia en la vivienda.
jueves, 19 de septiembre de 2019
Compra de bienes gananciales con dinero privativo de uno de los esposos.
Hay una situación bastante común en los matrimonios bajo el régimen de la sociedad legal de gananciales, y es que se compran bienes comunes (la casa u otras) con dinero que en parte es común de los cónyuges, y en parte es privativo de uno de ellos (recibido por herencia o donación de algún pariente).
Mientras el matrimonio marcha bien no hay problemas, pero si se produce la separación o divorcio, se procede a echar cuentas y aquél de los cónyuges que puso dinero propio o de sus padres para comprar un inmueble escriturado a nombre de los dos como ganancial, reclama su parte.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2.019 trata de dar respuesta a esta situación en un recurso formulado contra la Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara de 13 de marzo de 2.017. La sentencia de la Audiencia de Guadalajara dice que si en el momento de la compra no se mencionó en la escritura que una parte del dinero empleado en la compra era privativo, se suponía que quien lo aportó quiso entregarlo al caudal común y luego no podrá reclamar su reembolso.
Pero la Sentencia del Tribunal Supremo viene a decir lo contrario, reiterando anterior doctrina del mismo Tribunal: el dinero aportado por un cónyuge para la adquisición de un bien ganancial, particularmente si es la vivienda familiar, será objeto de reembolso al cónyuge que lo aportó en el momento de la liquidación del patrimonio común; ahora bien, se le exige prueba de que el dinero era privativo, lo que puede ser difícil si se mezcló con dinero ganancial en algún momento, puesto que hay una presunción legal de que el dinero del matrimonio es ganancial.
Mientras el matrimonio marcha bien no hay problemas, pero si se produce la separación o divorcio, se procede a echar cuentas y aquél de los cónyuges que puso dinero propio o de sus padres para comprar un inmueble escriturado a nombre de los dos como ganancial, reclama su parte.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2.019 trata de dar respuesta a esta situación en un recurso formulado contra la Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara de 13 de marzo de 2.017. La sentencia de la Audiencia de Guadalajara dice que si en el momento de la compra no se mencionó en la escritura que una parte del dinero empleado en la compra era privativo, se suponía que quien lo aportó quiso entregarlo al caudal común y luego no podrá reclamar su reembolso.
Pero la Sentencia del Tribunal Supremo viene a decir lo contrario, reiterando anterior doctrina del mismo Tribunal: el dinero aportado por un cónyuge para la adquisición de un bien ganancial, particularmente si es la vivienda familiar, será objeto de reembolso al cónyuge que lo aportó en el momento de la liquidación del patrimonio común; ahora bien, se le exige prueba de que el dinero era privativo, lo que puede ser difícil si se mezcló con dinero ganancial en algún momento, puesto que hay una presunción legal de que el dinero del matrimonio es ganancial.
domingo, 28 de julio de 2019
Privación de la patria potestad
La patria potestad representa el conjunto de derechos y obligaciones que los progenitores ostentan con relación a sus hijos: básicamente alimentarlos, educarlos y cuidarlos. Es diferente de la custodia, que significa tenerlos en la propia compañia, vivir con ellos.
Mientras el matrimonio está unido los dos progenitores tienen la custodia y la patria potestad de sus hijos. Cuando se produce la separación o divorcio normalmente los dos progenitores conservan la patria potestad, pero puede ser que la custodia sea ejercida por uno solo de los progenitores.
Ahora bien, cuando tras la separación o divorcio hay un incumplimiento grave y reiterado de los deberes que la patria potestad comporta, esencialmente pagar la pensión de alimentos y relacionarse con los hijos en base al régimen de visitas estipulado, uno de los progenitores puede pedir que el otro sea privado de la patria potestad. Normalmente el progenitor que solicita tal medida pretende impedir que el otro trate de interferir en la vida del hijo común más adelante, habiéndose negado a participar en su alimentación y cuidados cuando era más pequeño.
Esa privación se ha de valorar en beneficio del menor, y se aplica siempre de forma restrictiva, con mucho cuidado, pues cómo queda dicho, no es un derecho del padre, sino también una obligación.
Se viene aplicando cuando hay una total desatención de los deberes de alimentos y visitas por parte de uno de los progenitores durante un periodo prolongado. Así lo ha vuelto a reconocer la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2.019.
Implica la suspensión de las visitas, pero el progenitor al que se le priva de la patria potestad sigue teniendo que abonar la pensión de alimentos, y tendría a su hijo como heredero.
Una opción menos grave para casos de desatención menos prolongada consiste en pedir que uno de los dos progenitores (el custodio) pueda ejercer por si mismo los derechos y deberes de la patria potestad ordinaria, con lo que se le permite que pueda cambiar de colegio o médico al niño, empadronarlo por si solo, o sacarlo al extranjero sin la concurrencia del permiso del otro progenitor. Se trata de facilitar las tareas administrativas en relación con los hijos, sin que precise de un permiso que puede resultar complicado de obtener, muchas veces porque el otro progenitor esté ilocalizable.
En ambos casos la medida es revisable si cambian las circunstancias.
Como todas las cuestiones relacionadas con menores han de ser estudiadas caso a caso y con especial cuidado.
Mientras el matrimonio está unido los dos progenitores tienen la custodia y la patria potestad de sus hijos. Cuando se produce la separación o divorcio normalmente los dos progenitores conservan la patria potestad, pero puede ser que la custodia sea ejercida por uno solo de los progenitores.
Ahora bien, cuando tras la separación o divorcio hay un incumplimiento grave y reiterado de los deberes que la patria potestad comporta, esencialmente pagar la pensión de alimentos y relacionarse con los hijos en base al régimen de visitas estipulado, uno de los progenitores puede pedir que el otro sea privado de la patria potestad. Normalmente el progenitor que solicita tal medida pretende impedir que el otro trate de interferir en la vida del hijo común más adelante, habiéndose negado a participar en su alimentación y cuidados cuando era más pequeño.
Esa privación se ha de valorar en beneficio del menor, y se aplica siempre de forma restrictiva, con mucho cuidado, pues cómo queda dicho, no es un derecho del padre, sino también una obligación.
Se viene aplicando cuando hay una total desatención de los deberes de alimentos y visitas por parte de uno de los progenitores durante un periodo prolongado. Así lo ha vuelto a reconocer la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2.019.
Implica la suspensión de las visitas, pero el progenitor al que se le priva de la patria potestad sigue teniendo que abonar la pensión de alimentos, y tendría a su hijo como heredero.
Una opción menos grave para casos de desatención menos prolongada consiste en pedir que uno de los dos progenitores (el custodio) pueda ejercer por si mismo los derechos y deberes de la patria potestad ordinaria, con lo que se le permite que pueda cambiar de colegio o médico al niño, empadronarlo por si solo, o sacarlo al extranjero sin la concurrencia del permiso del otro progenitor. Se trata de facilitar las tareas administrativas en relación con los hijos, sin que precise de un permiso que puede resultar complicado de obtener, muchas veces porque el otro progenitor esté ilocalizable.
En ambos casos la medida es revisable si cambian las circunstancias.
Como todas las cuestiones relacionadas con menores han de ser estudiadas caso a caso y con especial cuidado.
sábado, 15 de junio de 2019
Deshederación. Nuevos criterios del Tribunal Supremo
Según marca nuestro Código Civil tenemos la obligación de dejar parte de nuestros bienes a determinados parientes. La deshederación consiste en la decisión del testador de privar a esos parientes de su cuota de herencia (legítima). Esta figura queda recogida
en el Libro Tercero del Código Civil Español (arts. 848-857 CC).
Pero para admitirse la deshederación debe haber una causa de las fijadas en la ley, que vienen recogidas en los artículos 852-855 CC y se clasifican según su origen y el
legitimario al que afecte.
Estas causas se caracterizan por su gravedad:
- El condenado por sentencia firme por atentar contra la vida, o a pena grave por causar lesiones o ejercer habitualmente violencia física o psíquica en el ámbito familiar.
- El condenado por sentencia firme por delitos contra la libertad, la integridad moral, la libertad e indemnidad sexual, y derechos y deberes familiares. También el privado de la patria potestad, o removido de la tutela o acogimiento familiar por causa que le sea imputable.
- El mayor de edad que sabe de la muerte violenta del testador y no denuncia dentro de un mes
- Acusar al causante de delito con pena grave, si es condenado por denuncia falsa.
- justicia cuando ésta no hubiera procedido ya de oficio, excepto cuando no hay la obligación de acusar.
- El que, con amenaza, fraude o violencia, obligare al testador a hacer testamento o a cambiarlo.
- El que por iguales medios impidiere a otro hacer testamento, o revocar el que tuviese hecho, o suplantare, ocultare o alterare otro posterior.
- En caso de sucesión de persona con discapacidad, no prestar las atenciones debidas.
9. Negar alimentos al causante sin motivo
10. Maltratar de obra o injuriar gravemente de palabra - incluido maltrato psicológico - (solo aplicable a hijos y descendientes)
11. Incumplir grave y reiteradamente los deberes conyugales (solo aplicable al cónyuge)
Y además, por sentencia de 13 de mayo de 2.019 se examina el tema de la deshederación por mal maltrato psicológico o injurias. Por un lado se exige que sea el desheredado quien debe probar que actuó bien o que hubiera habido reconciliación.
En definitiva se van ampliando las posibilidades de que los testadores dejen sus bienes a aquellos que consideran que lo merecen, rompiendo el criterio de continuidad patrimonial dentro de la familia que inspiraba nuestro Código Civil de tradición romana.
lunes, 22 de abril de 2019
Obligación de locales a contribuir a la instalación del ascensor
Un tema que ha dado lugar a numerosos procedimientos judiciales consiste en determinar si los locales vienen obligados a sufragar los gastos de instalación de un ascensor en un edificio en el que no existía, siendo obvio que los propietarios de los locales no van a disfrutarlo.
Se contraponen dos puntos de vista:
Por un lado la persona que compra un local en un edificio antiguo no se preocupaba por la existencia o no de ascensor, puesto que era algo que no consideraba que le pudiera afectar, dado que no iba a usarlo. Cuando la comunidad decide instalarlo, inevitablemente el propietario del local considera que no debería pagar algo que no disfruta, y que en nada mejora la habitabilidad y la valoración económica de su inmueble.
Por otro lado los vecinos pretenden repartir el gasto entre el mayor número de propietarios posible.
La posición de la jurisprudencia ha ido inclinándose en favor de las comunidades y en contra de los intereses de los propietarios de los locales.
Salvo que exista una previsión expresa en los estatutos o en la escritura de división horizontal en el sentido de que se excluya expresamente a los locales del pago de la instalación del ascensor, van a tener que contribuir según la cuota de participación, salvo un acuerdo distinto. Son frecuentes los acuerdos para evitar pleitos estableciendo cuotas de pago distintas según la planta en la que se encuentre cada inmueble (pagan más los pisos de la tercera planta que los de la segunda, y así sucesivamente).
Además las excepciones que pudieran existir en los estatutos en favor de los locales se interpretan de forma restrictiva en perjuicio de los locales: si se prevé que no van a contribuir al mantenimiento y conservación de los ascensores, no pagarán por estos conceptos, pero sí abonarán la instalación del ascensor.
Y ahora, en sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2.019, se vuelve a valorar la situación en la que existiendo un ascensor se pretende bajarlo a cota cero; circunstancia muy habitual en edificios ubicados en calles en cuesta, donde el ascensor empieza en un entresuelo, o donde hay que subir algunos escalones para llegar al lugar en el que se alcanza la puerta del ascensor; pretendiendo ahora colocarlo a nivel de calle. Pues bien, esta resolución, siguiendo la línea de la sentencia también del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2.018, considera que la bajada a cota cero de un ascensor equivale a una obra nueva, no a obra de mantenimiento o conservación, por lo que el dueño del local habrá de contribuir a la misma, aunque en los estatutos se excluyera a los propietarios de locales de pagar las obras de conservación y mantenimiento del ascensor.
De todas formas la resolución anula el acuerdo de la comunidad en base a que no se presentó el proyecto de obra a la junta de vecinos, y resultaba que se pretendía invadir parte de uno de los locales sin previo aviso y sin establecer la indemnización correspondiente en tales casos.
Por lo tanto la comunidad podrá exigir a los locales que contribuyan a pagar la obra de bajar el ascensor a cota cero, pero deberá presentar el proyecto de obra a la junta donde se vaya a tomar el acuerdo con los detalles esenciales de su trazado y las afecciones que pudiera plantear a los vecinos, fundamentalmente a los propietarios de inmuebles de la planta baja.
Se contraponen dos puntos de vista:
Por un lado la persona que compra un local en un edificio antiguo no se preocupaba por la existencia o no de ascensor, puesto que era algo que no consideraba que le pudiera afectar, dado que no iba a usarlo. Cuando la comunidad decide instalarlo, inevitablemente el propietario del local considera que no debería pagar algo que no disfruta, y que en nada mejora la habitabilidad y la valoración económica de su inmueble.
Por otro lado los vecinos pretenden repartir el gasto entre el mayor número de propietarios posible.
La posición de la jurisprudencia ha ido inclinándose en favor de las comunidades y en contra de los intereses de los propietarios de los locales.
Salvo que exista una previsión expresa en los estatutos o en la escritura de división horizontal en el sentido de que se excluya expresamente a los locales del pago de la instalación del ascensor, van a tener que contribuir según la cuota de participación, salvo un acuerdo distinto. Son frecuentes los acuerdos para evitar pleitos estableciendo cuotas de pago distintas según la planta en la que se encuentre cada inmueble (pagan más los pisos de la tercera planta que los de la segunda, y así sucesivamente).
Además las excepciones que pudieran existir en los estatutos en favor de los locales se interpretan de forma restrictiva en perjuicio de los locales: si se prevé que no van a contribuir al mantenimiento y conservación de los ascensores, no pagarán por estos conceptos, pero sí abonarán la instalación del ascensor.
Y ahora, en sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2.019, se vuelve a valorar la situación en la que existiendo un ascensor se pretende bajarlo a cota cero; circunstancia muy habitual en edificios ubicados en calles en cuesta, donde el ascensor empieza en un entresuelo, o donde hay que subir algunos escalones para llegar al lugar en el que se alcanza la puerta del ascensor; pretendiendo ahora colocarlo a nivel de calle. Pues bien, esta resolución, siguiendo la línea de la sentencia también del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2.018, considera que la bajada a cota cero de un ascensor equivale a una obra nueva, no a obra de mantenimiento o conservación, por lo que el dueño del local habrá de contribuir a la misma, aunque en los estatutos se excluyera a los propietarios de locales de pagar las obras de conservación y mantenimiento del ascensor.
De todas formas la resolución anula el acuerdo de la comunidad en base a que no se presentó el proyecto de obra a la junta de vecinos, y resultaba que se pretendía invadir parte de uno de los locales sin previo aviso y sin establecer la indemnización correspondiente en tales casos.
Por lo tanto la comunidad podrá exigir a los locales que contribuyan a pagar la obra de bajar el ascensor a cota cero, pero deberá presentar el proyecto de obra a la junta donde se vaya a tomar el acuerdo con los detalles esenciales de su trazado y las afecciones que pudiera plantear a los vecinos, fundamentalmente a los propietarios de inmuebles de la planta baja.
domingo, 10 de marzo de 2019
Reforma Ley Arrendamientos Urbanos Por Real decreto Ley 7 / 2019
Este es el segundo intento de reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos en pocos meses. El primero, realizado por otro decreto Ley diciembre de 2.018 finalmente no fue convalidado en el parlamento, y solamente tuvo vigencia durante unas semanas.
Ahora se vuelve a intentar, tras un acuerdo político entre PSOE, PODEMOS y otros grupos.
El contenido de este Decreto es muy similar al de diciembre pasado.
Vamos a ver las principales innovaciones con respecto a la Ley de Arrendamientos.
- los contratos de viviendas de más de 300 metros cuadrados de superficie y aquellos donde la renta anual exceda de 5'5 veces el Salario Mínimo que se regularán por la voluntad de las partes y luego por la LAU. El resto de contratos de vivienda se rigen primero por la Ley de Arrendamientos y luego por la voluntad de las partes, lo que significa que si el contenido del contrato es más perjudicial para el inquilino que lo previsto en la ley se tendrá por no puesto; si es más perjudicial para el dueño se aplica lo previsto en el contrato. Por ejemplo: si pone que no puede prorrogarse más de un año se tiene por no puesto; si pone que la duración es de quince años, será válido.
- PLAZO MÍNIMO: La duración mínima (con las excecpciones de necesidad o desistimiento que luego veremos) sube de tres a cinco años (siete si el arrendador es una empresa)
Recuperación de posesión por el propietario después del primer año para si o familiares en primer grado o cónyuge en caso de separación o divorcio: se mantiene esta posibilidad, pero debe hacerse constar en el propio contrato al tiempo de su celebración (si no se dice no se podrá recuperar, aunque veremos que opinan los juzgados al respecto).
Hay que especificar la causa de necesidad en la carta que comunique la voluntad de recuperar la vivienda, y ello con dos meses de antelación.
Si el propietario no ocupa luego la vivienda en un plazo de 3 meses tendrá que indemnizar al inquilino que podrá volver a ocupar la finca por el tiempo de contrato que reste.
- PRÓRROGA: El arrendador habrá de avisar al arrendatario con 4 meses de antelación al final del periodo de vigencia (30 días en la redacción antigua) de que no desea renovar el contrato; mientras que el arrendatario habrá de avisar con 2 meses (30 días en la redacción anterior).
Muy importante, porque el plazo es muy grande.
La prórroga es de 3 años más, la primera vez, y un año cada una de las siguientes. En la vigente LAU la prórroga era de 1 años.
- Si el derecho de propiedad se extingue por retracto, sustitución fideicomisaria, la enajenación derivada de ejecución hipotecaria o sentencia judicial o ejercicio de opción de compra, el derecho del arrendatario se mantiene. Antes, si la casa se vendía en subasta el adquirente podía resolver el contrato de alquiler; ahora no puede hacerlo, aunque el contrato no esté inscrito en el registro de la propiedad.
Con una excepción: que el contrato sea superior a 5 o 7 años (si fuera empresa) y hubiera transcurrido el plazo legal; salvo que el contrato estuviera inscrito en el registro de la propiedad, en cuyo caso se mantendrá la duración pactada.
- Si el arrendatario contrata con titular inscrito en el registro de la propiedad, que no fuera el dueño real, el contrato se mantiene por la duración de 5 o 7 años, salvo que se demuestre la mala fe del arrendatario.
- SUBROGACIÓN: Cabe pactar que no habrá subrogación transcurridos los primeros 5 o 7 años del contrato, si fallece el arrendatario titular. Y no cabe renuncia de la subrogación si se pudieran subrogar personas con especial vulnerabilidad (económica), menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años; en cuyo caso cabrá siempre subrogación hasta el final de la vigencia del contrato.
- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: Vale el pacto entre las partes para actualizar la renta (importante novedad). Y si no se establece un mecanismo concreto se hará conforme al Indice de Garantía de Competitiviad.
Pero nunca podrá superar el IPC general interanual.
- GASTOS DE COMUNIDAD e IMPUESTOS: se pueden repercutir al arrendatario si expresamente se prevé en el contrato, determinando el importe anual en el propio contrato.
Nunca podrá subir anualmente el doble del IPC general interanual (salvo los tributos - IBI).
- GASTOS DE INMOBILIARIA: si el arrendador es persona jurídica esos gastos debe abonarlos el dueño.
- FIANZA / GARANTÍA ADICIONAL. Si el arrendador es una empresa la garantía adicional no podrá superar dos mensualidades de renta. ADQUISICIÓN PREFERENTE. Se prevé que en caso de venta de varias viviendas conjuntamente la administración pueda
Ahora se vuelve a intentar, tras un acuerdo político entre PSOE, PODEMOS y otros grupos.
El contenido de este Decreto es muy similar al de diciembre pasado.
Vamos a ver las principales innovaciones con respecto a la Ley de Arrendamientos.
- los contratos de viviendas de más de 300 metros cuadrados de superficie y aquellos donde la renta anual exceda de 5'5 veces el Salario Mínimo que se regularán por la voluntad de las partes y luego por la LAU. El resto de contratos de vivienda se rigen primero por la Ley de Arrendamientos y luego por la voluntad de las partes, lo que significa que si el contenido del contrato es más perjudicial para el inquilino que lo previsto en la ley se tendrá por no puesto; si es más perjudicial para el dueño se aplica lo previsto en el contrato. Por ejemplo: si pone que no puede prorrogarse más de un año se tiene por no puesto; si pone que la duración es de quince años, será válido.
- PLAZO MÍNIMO: La duración mínima (con las excecpciones de necesidad o desistimiento que luego veremos) sube de tres a cinco años (siete si el arrendador es una empresa)
Recuperación de posesión por el propietario después del primer año para si o familiares en primer grado o cónyuge en caso de separación o divorcio: se mantiene esta posibilidad, pero debe hacerse constar en el propio contrato al tiempo de su celebración (si no se dice no se podrá recuperar, aunque veremos que opinan los juzgados al respecto).
Hay que especificar la causa de necesidad en la carta que comunique la voluntad de recuperar la vivienda, y ello con dos meses de antelación.
Si el propietario no ocupa luego la vivienda en un plazo de 3 meses tendrá que indemnizar al inquilino que podrá volver a ocupar la finca por el tiempo de contrato que reste.
- PRÓRROGA: El arrendador habrá de avisar al arrendatario con 4 meses de antelación al final del periodo de vigencia (30 días en la redacción antigua) de que no desea renovar el contrato; mientras que el arrendatario habrá de avisar con 2 meses (30 días en la redacción anterior).
Muy importante, porque el plazo es muy grande.
La prórroga es de 3 años más, la primera vez, y un año cada una de las siguientes. En la vigente LAU la prórroga era de 1 años.
- Si el derecho de propiedad se extingue por retracto, sustitución fideicomisaria, la enajenación derivada de ejecución hipotecaria o sentencia judicial o ejercicio de opción de compra, el derecho del arrendatario se mantiene. Antes, si la casa se vendía en subasta el adquirente podía resolver el contrato de alquiler; ahora no puede hacerlo, aunque el contrato no esté inscrito en el registro de la propiedad.
Con una excepción: que el contrato sea superior a 5 o 7 años (si fuera empresa) y hubiera transcurrido el plazo legal; salvo que el contrato estuviera inscrito en el registro de la propiedad, en cuyo caso se mantendrá la duración pactada.
- Si el arrendatario contrata con titular inscrito en el registro de la propiedad, que no fuera el dueño real, el contrato se mantiene por la duración de 5 o 7 años, salvo que se demuestre la mala fe del arrendatario.
- SUBROGACIÓN: Cabe pactar que no habrá subrogación transcurridos los primeros 5 o 7 años del contrato, si fallece el arrendatario titular. Y no cabe renuncia de la subrogación si se pudieran subrogar personas con especial vulnerabilidad (económica), menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años; en cuyo caso cabrá siempre subrogación hasta el final de la vigencia del contrato.
- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: Vale el pacto entre las partes para actualizar la renta (importante novedad). Y si no se establece un mecanismo concreto se hará conforme al Indice de Garantía de Competitiviad.
Pero nunca podrá superar el IPC general interanual.
- GASTOS DE COMUNIDAD e IMPUESTOS: se pueden repercutir al arrendatario si expresamente se prevé en el contrato, determinando el importe anual en el propio contrato.
Nunca podrá subir anualmente el doble del IPC general interanual (salvo los tributos - IBI).
- GASTOS DE INMOBILIARIA: si el arrendador es persona jurídica esos gastos debe abonarlos el dueño.
- FIANZA / GARANTÍA ADICIONAL. Si el arrendador es una empresa la garantía adicional no podrá superar dos mensualidades de renta. ADQUISICIÓN PREFERENTE. Se prevé que en caso de venta de varias viviendas conjuntamente la administración pueda
jueves, 21 de febrero de 2019
Custodia compartida y tabaquismo
Desde hace varios años la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha ido inclinando progresivamente por aplicar el sistema de custodia compartida de forma generalizada, hasta el punto de considerarlo el modelo preferente, siempre que concurran ciertos requisitos de relación no conflictiva entre los progenitores.
Este tema está tratado en otras entradas de este blog.
Sin embargo ahora me quiero hacer eco de una relativamente reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba; sección 1ª, de 18 de septiembre 2018, que analiza una causa, digamos que curiosa, por la cual se puede establecer un sistema de custodia monoparental en detrimento de una custodia compartida acordada en el juzgado de primera instancia.
Se trata del tabaquismo. El asunto examinado en ese procedimiento consiste en que la madre se opone a la custodia compartida en base al consumo excesivo de tabaco por parte del padre en el domicilio y en presencia de los hijos comunes. En la sentencia se concluye que el padre antepone su necesidad de fumar a la salud de los hijos, que relatan cómo viven en un ambiente cargado de humo de forma permanente. Los jueces estiman que esta manera de actuar del padre pone en riesgo la salud de los hijos en una época donde la conciencia de los peligros que acarrea el tabaco está bastante generalizada, y por ello resuelve que debe adoptarse un sistema de custodia monoparental a favor de la madre.
Aparte de lo peculiar de la situación, tampoco ha sido ajeno al resultado del procedimiento el hecho constatado de la mala relación y continuas discusiones entre los progenitores, que sigue siendo el elemento central para que se opte por un sistema de custodia monoparental. Pero habrá que tener en cuenta que cualquier conducta de alguno de los progenitores que ponga en alguna medida en riesgo la salud de los hijos podrá ser motivo de la exclusión del sistema de custodia compartida
Este tema está tratado en otras entradas de este blog.
Sin embargo ahora me quiero hacer eco de una relativamente reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba; sección 1ª, de 18 de septiembre 2018, que analiza una causa, digamos que curiosa, por la cual se puede establecer un sistema de custodia monoparental en detrimento de una custodia compartida acordada en el juzgado de primera instancia.
Se trata del tabaquismo. El asunto examinado en ese procedimiento consiste en que la madre se opone a la custodia compartida en base al consumo excesivo de tabaco por parte del padre en el domicilio y en presencia de los hijos comunes. En la sentencia se concluye que el padre antepone su necesidad de fumar a la salud de los hijos, que relatan cómo viven en un ambiente cargado de humo de forma permanente. Los jueces estiman que esta manera de actuar del padre pone en riesgo la salud de los hijos en una época donde la conciencia de los peligros que acarrea el tabaco está bastante generalizada, y por ello resuelve que debe adoptarse un sistema de custodia monoparental a favor de la madre.
Aparte de lo peculiar de la situación, tampoco ha sido ajeno al resultado del procedimiento el hecho constatado de la mala relación y continuas discusiones entre los progenitores, que sigue siendo el elemento central para que se opte por un sistema de custodia monoparental. Pero habrá que tener en cuenta que cualquier conducta de alguno de los progenitores que ponga en alguna medida en riesgo la salud de los hijos podrá ser motivo de la exclusión del sistema de custodia compartida
domingo, 23 de diciembre de 2018
Como impedir la apertura de apartamentos turísticos en sus edificios
Los apartamentos turísticos están suponiendo un grave problema de convivencia en muchos edificios del centro de las grandes ciudades; allí donde se están convirtiendo viviendas y locales en pisos de alquiler por días para turistas.
Los que lo están pasando no necesitan que les describan el problema; los demás deben imaginar lo que supone convertir un piso del edificio donde vives en un hotel, con entradas y salidas a cualquier hora, sin el menor respeto por el descanso y la conservación de los edificios.
Hasta ahora el propietario del inmueble que deseaba convertir su propiedad en un negocio hotelero tenía que pedir permiso (muchas veces obviaba el trámite), y pasaba a alquilar el piso o local por días.
Los ayuntamientos, particularmente en Madrid y Barcelona ya empezaron a tomar medidas para restringur estos cambios en el destino de los inmuebles.
Sin embargo los tribunales no contaban con legislación que prohibiera que los demás vecinos pudieran impedir al "emprendedor" que les fastidiara la existencia.
El Real Decreto 21/2018 de 14 de diciembre viene a paliar esta situación (sin efectos retroactivos) y permite que los vecinos por mayoría de 3/5 puedan prohibir que los pisos o locales de sus edificios se conviertan en apartamentos turísticos. Tienen que reunirse y votar; luego probablemente tendrán que ir a juicio; pero a partir de ahora el dueño del apartamento no podrá alegar que la legislación no prohibe destinar los inmuebles a lo que les parezca oportuno.
Los que lo están pasando no necesitan que les describan el problema; los demás deben imaginar lo que supone convertir un piso del edificio donde vives en un hotel, con entradas y salidas a cualquier hora, sin el menor respeto por el descanso y la conservación de los edificios.
Hasta ahora el propietario del inmueble que deseaba convertir su propiedad en un negocio hotelero tenía que pedir permiso (muchas veces obviaba el trámite), y pasaba a alquilar el piso o local por días.
Los ayuntamientos, particularmente en Madrid y Barcelona ya empezaron a tomar medidas para restringur estos cambios en el destino de los inmuebles.
Sin embargo los tribunales no contaban con legislación que prohibiera que los demás vecinos pudieran impedir al "emprendedor" que les fastidiara la existencia.
El Real Decreto 21/2018 de 14 de diciembre viene a paliar esta situación (sin efectos retroactivos) y permite que los vecinos por mayoría de 3/5 puedan prohibir que los pisos o locales de sus edificios se conviertan en apartamentos turísticos. Tienen que reunirse y votar; luego probablemente tendrán que ir a juicio; pero a partir de ahora el dueño del apartamento no podrá alegar que la legislación no prohibe destinar los inmuebles a lo que les parezca oportuno.
Modificaciones Ley de Arrendamientos Urbanos por el Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre 2018
Una vez más, otro gobierno introduce cambios en la Ley de Arrendamientos ante la constatación de que el mercado no funciona correctamente.
Las constantes oscilaciones y cambios de criterio en el mercado de alquileres, junto al deficiente funcionamiento de la adminitración de justicia, marcan el triste devenir de una norma que cada pocos años se ve modificada de forma infructuosa.
Ahora se vuelve a pensar que es razonable favorecer la estabilidad del arrendatario en el contrato, y se eleva el plazo mínimo desde los tres a los cinco años, aunque se introduce la novedad de distinguir entre arrendadores personas físicas y arrendadores empresas, y para éstas últimas se eleva el plazo mínimo del contrato hasta los siete años: si usted es arrendatario de una empresa podrá estar en el contrato siete años, pero si lo es de persona física solo cinco.
Se mantiene la posibilidad de que el dueño resuelva el contrato transcurrido un año si prueba que lo necesita para vivir él o pariente próximos.
Al elevar el plazo mínimo se eleva el plazo de la primera prórroga que pasa del año a los tres años, de forma absolutamente lógica.
Se ratifica la posibilidad de que la renta se actualice por encima del IPC (salvo en los arrendamientos de renta reducida), compensando de alguna forma la ampliación del plazo mínimo del contrato. Pero si en el contrato no se expresa la fórmula de actualización la renta quedará congelada, así que cuidado con olvidarse de mencionar cómo se actualiza la renta. En los contratos de renta reducida (cuya definición queda para un futuro Decreto de plan estatal de vivienda) la renta solo podrá actualizarse de conformidad con el IPC General Interanual.
También se prevé la posibilidad de elevar la renta si se realizan obras de mejora tras los cinco años de arrendamiento si el dueño es persona física, o de siete si fuera una empresa.
Los gastos de la agencia inmobiliaria intermediaria solo se pueden repercutir en el arrendatario si el dueño es persona física, pero no si es una empresa.
Se especifica que la venta en bloque de un grupo de viviendas o locales no permite el derecho de tanteo y retracto de los ocupantes. Una nueva facilidad para los fondos de inversión, en perjuicio de los consumidores.
Se limitan las garantías exigibles al arrendatario en los arrendamientos de vivienda. Se le puede pedir una mensualidad de fianza y otras dos mensualidades de garantía adicional, pero nada más. No se dice nada del aval, lo que resulta un olvido grave, aunque se supone que el aval tendrá la misma limitación en su cuantía exigible.
Además esa garantía puede resultar escasa dado el tiempo que tardan los juzgados en resolver un procedimiento de desahucio por falta de pago, que en la Comunidad de Madrid ronda los cinco o seis meses desde que se presenta la demanda.
En los procesos de desahucio (salvo en los más habituales de falta de pago o expiración del plazo) se prevé la suspensión del procedimiento por un mes en los casos en que el arrendatario se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, situación que no se describe. En todos los procesos de desahucio se comunicará la situación a los servicios sociales para intentar que tomen medidas de salvaguarda. El problema es que si no hay presupuesto para acoger a familias vulnerables probablemente se haga recaer la carga sobre los dueños de los pisos alquilados que verán demorarse, aún más, los procedimientos de desahucio.
En fín, nuevo bandazo sin saber a dónde vamos. En el mercado de alquiler no solo se interviene con legislación, sino que hacen falta medidas con base presupuestaria. Si se quiere controlar el mercado habría que crear un parque de vivienda pública en alquiler para situaciones vulnerables, y mejorar los medios de los juzgados para que la tramitación de los procedimientos de desahucio fuera más expeditiva, con lo que se favorecería que muchas viviendas vacías se pusieran en el mercado. El postureo es gratis, la eficacia cuesta dinero.
Las constantes oscilaciones y cambios de criterio en el mercado de alquileres, junto al deficiente funcionamiento de la adminitración de justicia, marcan el triste devenir de una norma que cada pocos años se ve modificada de forma infructuosa.
Ahora se vuelve a pensar que es razonable favorecer la estabilidad del arrendatario en el contrato, y se eleva el plazo mínimo desde los tres a los cinco años, aunque se introduce la novedad de distinguir entre arrendadores personas físicas y arrendadores empresas, y para éstas últimas se eleva el plazo mínimo del contrato hasta los siete años: si usted es arrendatario de una empresa podrá estar en el contrato siete años, pero si lo es de persona física solo cinco.
Se mantiene la posibilidad de que el dueño resuelva el contrato transcurrido un año si prueba que lo necesita para vivir él o pariente próximos.
Al elevar el plazo mínimo se eleva el plazo de la primera prórroga que pasa del año a los tres años, de forma absolutamente lógica.
Se ratifica la posibilidad de que la renta se actualice por encima del IPC (salvo en los arrendamientos de renta reducida), compensando de alguna forma la ampliación del plazo mínimo del contrato. Pero si en el contrato no se expresa la fórmula de actualización la renta quedará congelada, así que cuidado con olvidarse de mencionar cómo se actualiza la renta. En los contratos de renta reducida (cuya definición queda para un futuro Decreto de plan estatal de vivienda) la renta solo podrá actualizarse de conformidad con el IPC General Interanual.
También se prevé la posibilidad de elevar la renta si se realizan obras de mejora tras los cinco años de arrendamiento si el dueño es persona física, o de siete si fuera una empresa.
Los gastos de la agencia inmobiliaria intermediaria solo se pueden repercutir en el arrendatario si el dueño es persona física, pero no si es una empresa.
Se especifica que la venta en bloque de un grupo de viviendas o locales no permite el derecho de tanteo y retracto de los ocupantes. Una nueva facilidad para los fondos de inversión, en perjuicio de los consumidores.
Se limitan las garantías exigibles al arrendatario en los arrendamientos de vivienda. Se le puede pedir una mensualidad de fianza y otras dos mensualidades de garantía adicional, pero nada más. No se dice nada del aval, lo que resulta un olvido grave, aunque se supone que el aval tendrá la misma limitación en su cuantía exigible.
Además esa garantía puede resultar escasa dado el tiempo que tardan los juzgados en resolver un procedimiento de desahucio por falta de pago, que en la Comunidad de Madrid ronda los cinco o seis meses desde que se presenta la demanda.
En los procesos de desahucio (salvo en los más habituales de falta de pago o expiración del plazo) se prevé la suspensión del procedimiento por un mes en los casos en que el arrendatario se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, situación que no se describe. En todos los procesos de desahucio se comunicará la situación a los servicios sociales para intentar que tomen medidas de salvaguarda. El problema es que si no hay presupuesto para acoger a familias vulnerables probablemente se haga recaer la carga sobre los dueños de los pisos alquilados que verán demorarse, aún más, los procedimientos de desahucio.
En fín, nuevo bandazo sin saber a dónde vamos. En el mercado de alquiler no solo se interviene con legislación, sino que hacen falta medidas con base presupuestaria. Si se quiere controlar el mercado habría que crear un parque de vivienda pública en alquiler para situaciones vulnerables, y mejorar los medios de los juzgados para que la tramitación de los procedimientos de desahucio fuera más expeditiva, con lo que se favorecería que muchas viviendas vacías se pusieran en el mercado. El postureo es gratis, la eficacia cuesta dinero.
domingo, 25 de noviembre de 2018
Sobre el uso de la vivienda habitual cuando se produce la convivencia con una nueva pareja
Este comentario viene a cuenta de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2.018 que afirma que el progenitor que disponía del uso de la vivienda conyugal, con sus hijos,pierde ese derecho de uso cuando entra a vivir en la casa la nueva pareja de dicho progenitor.
Se trata de una sentencia pionera en el Tribunal Supremo, aunque ya había algunas sentencias deciertas Audiencia Provinciales (Valladolid, Valencia y Almeria, básicamente), que se habían manifestado de forma parecida a como lo ha hecho ahora el más Alto Tribunal. Recordemos que para que haya jurisprudencia vinculante deben existir dos sentencias del Tribunal Supremo en el mismo sentido. Sin embargo esta sentencia abre la vía para modificar el criterio que generalmente se había venido aplicando en la mayoría de las resoluciones, concretamente en Madrid.
El criterio mayoritario hasta ahora se decanta por la protección de los menores, manteniendo el uso en la vivienda habitual del progenitor que tenía la custodia de los niños, aunque entrara a vivir la pareja del progenitor. Obviamente no se puede limitar el derecho a vivir con una persona, o a vivir en soledad; pero las sentencias se mostraban cautas con la posibilidad de forzar la liquidación de gananciales si no quedaba garantizado un alojamiento para los hijos menores de edad.
Con el criterio que introduce esta sentencia se valora la situación de precariedad económica en la que quedan muchos progenitores (mayoritariamente maridos) que tienen que marcharse de casa, pagar un alquiler y contribuir con el 50% de la hipoteca. Si a esa situación se le añade que una nueva pareja de la esposa entra a vivir gratuitamente en el piso que el marido sigue pagando, el agravio resulta notorio y parece evidente que se debe tratar de dar una salida.
Pero en Derecho de Familia hay que considerar que cada caso es un pequeño mundo, y hay veces en las que el marido se marcha con una nueva pareja, deja a los hijos con la madre, disponiendo la esposa de ingresos más bajos, y forzar en ese momento la liquidación de gananciales puede significar la ruina no solo para la esposa, sino también un serio riesgo de pobreza para los hijos.
A partir de aquí cónyuges que estén viviendo situaciones como la descrita en la sentencia del Tribunal Supremo (desalojados de la que fue vivienda conyugal, y cuando el otro cónyuge acoja a su pareja en ella) podrán iniciar procedimientos de modificación de medidas para conseguir una solución a su caso.
Lo razonable entre los cónyuges sería llegar a un acuerdo, vender la vivienda y repartir el dinero, o que un esposo le compre al otro su parte. Pero misión de los tribunales será examinar caso por caso y forzar liquidaciones de gananciales donde haya una situación de abuso por parte de un cónyuge, y no forzarlas allí donde lo prioritario consista en proteger a los menores ante un eventual riesgo de falta de alojamiento.
Una buena parte de la raíz de este problema estriba en la carestía de las viviendas tanto en régimen de compra como de alquiler, y la falta de actuaciones desde la administración pública por facilitar el acceso a la vivienda a personas divorciadas en situación de vulnerabilidad social y económica.
Se trata de una sentencia pionera en el Tribunal Supremo, aunque ya había algunas sentencias deciertas Audiencia Provinciales (Valladolid, Valencia y Almeria, básicamente), que se habían manifestado de forma parecida a como lo ha hecho ahora el más Alto Tribunal. Recordemos que para que haya jurisprudencia vinculante deben existir dos sentencias del Tribunal Supremo en el mismo sentido. Sin embargo esta sentencia abre la vía para modificar el criterio que generalmente se había venido aplicando en la mayoría de las resoluciones, concretamente en Madrid.
El criterio mayoritario hasta ahora se decanta por la protección de los menores, manteniendo el uso en la vivienda habitual del progenitor que tenía la custodia de los niños, aunque entrara a vivir la pareja del progenitor. Obviamente no se puede limitar el derecho a vivir con una persona, o a vivir en soledad; pero las sentencias se mostraban cautas con la posibilidad de forzar la liquidación de gananciales si no quedaba garantizado un alojamiento para los hijos menores de edad.
Con el criterio que introduce esta sentencia se valora la situación de precariedad económica en la que quedan muchos progenitores (mayoritariamente maridos) que tienen que marcharse de casa, pagar un alquiler y contribuir con el 50% de la hipoteca. Si a esa situación se le añade que una nueva pareja de la esposa entra a vivir gratuitamente en el piso que el marido sigue pagando, el agravio resulta notorio y parece evidente que se debe tratar de dar una salida.
Pero en Derecho de Familia hay que considerar que cada caso es un pequeño mundo, y hay veces en las que el marido se marcha con una nueva pareja, deja a los hijos con la madre, disponiendo la esposa de ingresos más bajos, y forzar en ese momento la liquidación de gananciales puede significar la ruina no solo para la esposa, sino también un serio riesgo de pobreza para los hijos.
A partir de aquí cónyuges que estén viviendo situaciones como la descrita en la sentencia del Tribunal Supremo (desalojados de la que fue vivienda conyugal, y cuando el otro cónyuge acoja a su pareja en ella) podrán iniciar procedimientos de modificación de medidas para conseguir una solución a su caso.
Lo razonable entre los cónyuges sería llegar a un acuerdo, vender la vivienda y repartir el dinero, o que un esposo le compre al otro su parte. Pero misión de los tribunales será examinar caso por caso y forzar liquidaciones de gananciales donde haya una situación de abuso por parte de un cónyuge, y no forzarlas allí donde lo prioritario consista en proteger a los menores ante un eventual riesgo de falta de alojamiento.
Una buena parte de la raíz de este problema estriba en la carestía de las viviendas tanto en régimen de compra como de alquiler, y la falta de actuaciones desde la administración pública por facilitar el acceso a la vivienda a personas divorciadas en situación de vulnerabilidad social y económica.
viernes, 26 de octubre de 2018
Repercusión de obras en arrendamientos de renta antigua
Se trata de un problema común en contratos de renta antigua: anteriores al 9 de mayo de 1.985
Vamos a trazar aquí las líneas básicas.
- Solo a contratos anteriores a 9 de mayo de 1.985. Si son contratos de 9 mayo 1.985 a 1 enero 1.995 solo se puede repercutir si lo prevé el contrato. En los posteriores a 1 enero 1.995 nunca se puede repercutir.
Tienen que ser obras necesarias; no cabe repercutir por mejoras. Se repercute cambio de calderas, conducciones de suministros, o reparación NECESARIA de elementos comunes (tejados, azoteas, bajantes, ascensores, antenas, humedades, deficiencias constructivas o estructurales).
La repercusión depende de:
- Que la realice el propietario por propia voluntad (o la comunidad de propietarios):
Se incrementa la renta anual en un 12% del coste de la obra, se divide entre 12 y tenemos el incremento mensual. Sin superar el 50% de la renta vigente mensual. Este incremento es definitivo, para siempre.
Cabe incrementar la renta por nuevas obras, y se volverá a contar el límite del 50% de la renta que esté vigente en el momento siguiente.
Ejemplo: ahora la renta son 50 euros, El 12% de la obra dividido en 12 meses da 25; la renta se incrementa a 75 euros. Dentro de un año hay nuevas obras, cuyo 12%, dividido entre 12 son 30 euros, se subirá la renta a los 105 euros.
- Que la pida el arrendatario o la autoridad competente
En este caso se cuenta la factura total de la reparación menos las subvenciones.
Suponemos que la renta son 185 euros al mes.
Cogemos el interés legal del dinero que es del 3% actualmente, por cinco años.
Ejemplo: si tenemos una factura de 10.000 euros menos subvención de 3.000 = 7.000
El 3% de 7.000 = 210 x 5 años = 1050
La cuantía a repercutir son los 7.000 del coste real más 1.050 de intereses = 8.050
Cada año el arrendatario pagará el 10% de dicha cantidad = 805 euros
Antes de distribuir dicha cantidad entre los doce meses, comprobamos que no supera el límite de la menor de estas dos cantidades:
Vamos a trazar aquí las líneas básicas.
- Solo a contratos anteriores a 9 de mayo de 1.985. Si son contratos de 9 mayo 1.985 a 1 enero 1.995 solo se puede repercutir si lo prevé el contrato. En los posteriores a 1 enero 1.995 nunca se puede repercutir.
Tienen que ser obras necesarias; no cabe repercutir por mejoras. Se repercute cambio de calderas, conducciones de suministros, o reparación NECESARIA de elementos comunes (tejados, azoteas, bajantes, ascensores, antenas, humedades, deficiencias constructivas o estructurales).
La repercusión depende de:
- Que la realice el propietario por propia voluntad (o la comunidad de propietarios):
Se incrementa la renta anual en un 12% del coste de la obra, se divide entre 12 y tenemos el incremento mensual. Sin superar el 50% de la renta vigente mensual. Este incremento es definitivo, para siempre.
Cabe incrementar la renta por nuevas obras, y se volverá a contar el límite del 50% de la renta que esté vigente en el momento siguiente.
Ejemplo: ahora la renta son 50 euros, El 12% de la obra dividido en 12 meses da 25; la renta se incrementa a 75 euros. Dentro de un año hay nuevas obras, cuyo 12%, dividido entre 12 son 30 euros, se subirá la renta a los 105 euros.
- Que la pida el arrendatario o la autoridad competente
En este caso se cuenta la factura total de la reparación menos las subvenciones.
Suponemos que la renta son 185 euros al mes.
Cogemos el interés legal del dinero que es del 3% actualmente, por cinco años.
Ejemplo: si tenemos una factura de 10.000 euros menos subvención de 3.000 = 7.000
El 3% de 7.000 = 210 x 5 años = 1050
La cuantía a repercutir son los 7.000 del coste real más 1.050 de intereses = 8.050
Cada año el arrendatario pagará el 10% de dicha cantidad = 805 euros
Antes de distribuir dicha cantidad entre los doce meses, comprobamos que no supera el límite de la menor de estas dos cantidades:
-Cinco veces renta anual: 185 x 12 x 5: 11.100 euros.
-IPREM anual (año 2018, de ejemplo): 7519,59 euros
-IPREM anual (año 2018, de ejemplo): 7519,59 euros
Como 805 no es superior a 7.519'59 euros, ni a 11.100, se puede repercutir.
Ahora sí, dividimos 805 euros entre los
doce meses del año, y resulta que el arrendatario deberá pagar en
concepto de repercusión, cada mes y durante diez años, 67'08 euros de incremento.
Solo se mantiene la subida durante 10 años.
PARA EL ARRENDADOR ES MEJOR OPTAR POR EL PRIMER SISTEMA PUES LA SUBIDA ES PERMANENTE.
sábado, 20 de octubre de 2018
Herencia a favor de cónyuge divorciado
Se trata aquí de un caso que sucede con cierta frecuencia y que ha dado lugar a resoluciones contradictorias por parte de los tribunales. Consiste en el testamento firmado durante el matrimonio que no es sustituido por otro después de la separación o divorcio. Luego se produce el fallecimiento y viene a reclamar la herencia el ex que le ha sobrevivido.
La Audiencia Provincial de Madrid dictó una sentencia en el año 2.017 que consideraba, contra el criterio del juzgado de primera instancia, que si el fallecido tuvo tiempo de cambiar el testamento y no quiso hacerlo, implicaba que seguía queriendo que su ex fuera beneficiario de su herencia en caso de fallecimiento.
Han habido diversas sentencias en un sentido o en otro.
Y ahora, recientemente, el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de septiembre de 2.018, por sentencia identificada con el número 539 / 2018, viene a fijar como doctrina, en base al artículo 767.1 del Código Civil, que si al momento del fallecimiento el motivo de la designación de heredero o legatario ha desaparecido tal mención se tendrá por no puesta. Es decir, que si se hizo testamento a favor del cónyuge por serlo, una vez que dejó de serlo la designación es cómo si no estuviera puesta.
La sentencia dice textualmente que producido el divorcio después del otorgamiento del testamento la institución de heredero quedó privada de la razón por la que se otorgó, y en consencuencia, no puede ser eficaz en el momento en que se produce la apertura de la sucesión.
De todas formas, y para no confiar en el criterio errático de los tribunales en este tema, una vez separados o divorciados cambien el testamento (es barato), y expongan cual es su nueva voluntad respecto a los bienes que dejen. Incluso si quieren mantener como heredero al ex, tendrán que hacer nuevo testamento reafirmándolo, por si acaso hubiera un juicio y se aplicará la doctrina expuesta en la sentencia.
La Audiencia Provincial de Madrid dictó una sentencia en el año 2.017 que consideraba, contra el criterio del juzgado de primera instancia, que si el fallecido tuvo tiempo de cambiar el testamento y no quiso hacerlo, implicaba que seguía queriendo que su ex fuera beneficiario de su herencia en caso de fallecimiento.
Han habido diversas sentencias en un sentido o en otro.
Y ahora, recientemente, el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de septiembre de 2.018, por sentencia identificada con el número 539 / 2018, viene a fijar como doctrina, en base al artículo 767.1 del Código Civil, que si al momento del fallecimiento el motivo de la designación de heredero o legatario ha desaparecido tal mención se tendrá por no puesta. Es decir, que si se hizo testamento a favor del cónyuge por serlo, una vez que dejó de serlo la designación es cómo si no estuviera puesta.
La sentencia dice textualmente que producido el divorcio después del otorgamiento del testamento la institución de heredero quedó privada de la razón por la que se otorgó, y en consencuencia, no puede ser eficaz en el momento en que se produce la apertura de la sucesión.
De todas formas, y para no confiar en el criterio errático de los tribunales en este tema, una vez separados o divorciados cambien el testamento (es barato), y expongan cual es su nueva voluntad respecto a los bienes que dejen. Incluso si quieren mantener como heredero al ex, tendrán que hacer nuevo testamento reafirmándolo, por si acaso hubiera un juicio y se aplicará la doctrina expuesta en la sentencia.
Extinción de pensión compensatoria por convivencia marital
Las pensiones compensatorias son aquellas que se establecen a favor de un cónyuge y a pagar por el otro en aquellos casos en los que la ruptura (separación, divorcio, y en algunos casos separación de las uniones de hecho) produce un desequilibrio para uno de ellos.
Cada vez resultan menos frecuentes por la incorporación de la mujer al mercado laboral, y han quedado prácticamente limitadas a aquellos matrimonios donde solo uno de los esposos ha trabajado fuera de casa, con lo que al producirse la separación el otro queda sin ingresos. Se exige cierta duración al matrimonio (más de cinco años normalmente), y que el cónyuge beneficiario se encuentre en una situación personal difícil, en la que por edad o carencia de titulación o experiencia laboral se considere complicado que se incorpore al mercado laboral con facilidad y prontitud.
Ya se ha manifestado varias veces el Tribunal Supremo a favor de que estas pensiones sean, por lo general, temporales.
Los motivos de extinción son, básicamente, tres: la llegada del plazo por el que se fijaron, el matrimonio con otra persona por parte del beneficiario, o que éste pase a convivir con otra persona con una relación análoga al matrimonio (convivencia marital). Pueden concurrir dos motivos en una misma situación: si se ha establecido una pensión por tres años, y a los dos años el beneficiario contrae matrimonio la pensión se extinguirá a la fecha de la boda, sin necesidad de tener que esperar a que transcurra el resto del plazo.
Evidentemente el supuesto de la convivencia marital resulta el más difícil de demostrar y el que suele dar lugar a litigios, pues los otros dos son fácilmente comprobables.
El Tribunal Supremo en sentencia nº 453 / 2018, de fecha 18 de julio de 2.018, viene a decir que acreditada la relación marital la fecha de extinción de la pensión compensatoria será la del inicio demostrado de aquella, con independencia de la fecha en la que se interponga la demanda judicial. Es decir que si presento la demanda el 2 de noviembre de 2.018 y consigo demostrar que mi ex, que viene cobrando una pensión compensatoria desde hace tantos años con carácter indefinido, estaba viviendo maritalmente con su actual pareja desde el 2 de febrero de 2.018, la extinción de la pensión tendrá efectos desde esta segunda fecha y me tendrá que devolver el dinero recibido indebidamente.
Cada vez resultan menos frecuentes por la incorporación de la mujer al mercado laboral, y han quedado prácticamente limitadas a aquellos matrimonios donde solo uno de los esposos ha trabajado fuera de casa, con lo que al producirse la separación el otro queda sin ingresos. Se exige cierta duración al matrimonio (más de cinco años normalmente), y que el cónyuge beneficiario se encuentre en una situación personal difícil, en la que por edad o carencia de titulación o experiencia laboral se considere complicado que se incorpore al mercado laboral con facilidad y prontitud.
Ya se ha manifestado varias veces el Tribunal Supremo a favor de que estas pensiones sean, por lo general, temporales.
Los motivos de extinción son, básicamente, tres: la llegada del plazo por el que se fijaron, el matrimonio con otra persona por parte del beneficiario, o que éste pase a convivir con otra persona con una relación análoga al matrimonio (convivencia marital). Pueden concurrir dos motivos en una misma situación: si se ha establecido una pensión por tres años, y a los dos años el beneficiario contrae matrimonio la pensión se extinguirá a la fecha de la boda, sin necesidad de tener que esperar a que transcurra el resto del plazo.
Evidentemente el supuesto de la convivencia marital resulta el más difícil de demostrar y el que suele dar lugar a litigios, pues los otros dos son fácilmente comprobables.
El Tribunal Supremo en sentencia nº 453 / 2018, de fecha 18 de julio de 2.018, viene a decir que acreditada la relación marital la fecha de extinción de la pensión compensatoria será la del inicio demostrado de aquella, con independencia de la fecha en la que se interponga la demanda judicial. Es decir que si presento la demanda el 2 de noviembre de 2.018 y consigo demostrar que mi ex, que viene cobrando una pensión compensatoria desde hace tantos años con carácter indefinido, estaba viviendo maritalmente con su actual pareja desde el 2 de febrero de 2.018, la extinción de la pensión tendrá efectos desde esta segunda fecha y me tendrá que devolver el dinero recibido indebidamente.
domingo, 29 de julio de 2018
Discapacidad de un hijo mayor de edad - rehabilitación de la patria potestad
Cuando un hijo que presenta cierta discapacidad intelectual alcanza la mayoría de edad los progenitores se deben plantear la situación jurídica en que se encuentra aquél.
Mientras son menores de edad los hijos no son responsables de sus actos; son menores y por ello están especialmente protegidos. Van madurando y al alcanzar la mayoría de edad se les hace responsables de sus acciones u omisiones: pueden firmar contratos laborales o de alquiler, entablar relaciones comerciales, casarse, toman sus decisiones sobre aceptar o repudiar herencias y similares; en fin pueden hacer todo aquello que se le concede a un adulto, pero al precio de tener que afrontar las consecuencias de sus actos, errores de juicio o de interpretación (van a empezar a pagar por sus equivocaciones y faltas).
Sin embargo hay personas que al alcanzar la mayoría de edad no presentan el grado de desarrollo mental o de madurez para hacer frente a estas responsabilidades; y ello los convierte en presas fáciles en un mundo excesivamente competitivo.
Para estas personas el Derecho prevé un mecanismo de protección que consiste en la rehabilitación de la patria potestad. Van a seguir siendo menores de edad para que no sean responsables de sus actos.
Indudablemente van a padecer una gran limitación en su autonomía, pero se trata de situaciones en las que debe prevalecer su protección sobre su libertad de acción.
La regulación internacional se recoge en el Convenio de Nueva York sobre derechos de las personas con discapacidad. Se trata de una norma que trata de garantizar al máximo que la discapacidad sea una medida extraordinaria, que se habrá de limitar en contenido y tiempo a aquellas situaciones en las que la persona no es capaz de valerse por si misma. No se trata de apartarla de la sociedad, sino de tratar de introducirla poco a poco en los mecanismos sociales, de forma que no sea objeto de abusos.
La rehabilitación de la patria potestad viene regulada en el artículo 171 del Código Civil y se refiere a aquellos casos de hijos que siguen viviendo, al menos, con uno de los progenitores y permanecen solteros.
Si el juez, después del estudio del médico forense considera que hay que determinar la incapacidad de la persona para regir sus propios bienes y su persona, permaneciendo soltera y viviendo con al menos uno de los progenitores, se declarará la prórroga de la patria potestad. Seguirá siendo menor a efectos jurídicos.
Y entonces la patria potestad la ejercerán normalmente los dos progenitores, aunque estuvieran separados o divorciados, salvo que previamente se hubiera considerado que uno de los progenitores debía perder la patria potestad por alguna de las causas legales que prevé el código civil (fundamentalmente por no cumplir los deberes de asistencia - económica y personal - que conlleva esta figura jurídica). La sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2.018 dispone que la patria potestad rehabilitada la podrá ejercer uno solo de los progenitores si el otro no ha participado en las decisiones relativas al menor desde hace muchos años.
Fugura similar a la rehabilitación es la prórroga de la patria potestad. Se da cuando los progenitores de un hijo con discapacidad declarada solicitan, antes de que el menor alcance la mayoría de edad, que el juez manifieste que al momento de llegar a los 18 años el hijo permanezca siendo considerado un menor de edad.
Todas las decisiones de capacidad son susceptibles de cambios ante una nueva valoración de las circunstancias que determinen que las personas antes declaradas incapaces han dejado de serlo, o han mejorado de tal forma que pueden hacer determinados actos por si mismos para los que antes se les prefería proteger.
Mientras son menores de edad los hijos no son responsables de sus actos; son menores y por ello están especialmente protegidos. Van madurando y al alcanzar la mayoría de edad se les hace responsables de sus acciones u omisiones: pueden firmar contratos laborales o de alquiler, entablar relaciones comerciales, casarse, toman sus decisiones sobre aceptar o repudiar herencias y similares; en fin pueden hacer todo aquello que se le concede a un adulto, pero al precio de tener que afrontar las consecuencias de sus actos, errores de juicio o de interpretación (van a empezar a pagar por sus equivocaciones y faltas).
Sin embargo hay personas que al alcanzar la mayoría de edad no presentan el grado de desarrollo mental o de madurez para hacer frente a estas responsabilidades; y ello los convierte en presas fáciles en un mundo excesivamente competitivo.
Para estas personas el Derecho prevé un mecanismo de protección que consiste en la rehabilitación de la patria potestad. Van a seguir siendo menores de edad para que no sean responsables de sus actos.
Indudablemente van a padecer una gran limitación en su autonomía, pero se trata de situaciones en las que debe prevalecer su protección sobre su libertad de acción.
La regulación internacional se recoge en el Convenio de Nueva York sobre derechos de las personas con discapacidad. Se trata de una norma que trata de garantizar al máximo que la discapacidad sea una medida extraordinaria, que se habrá de limitar en contenido y tiempo a aquellas situaciones en las que la persona no es capaz de valerse por si misma. No se trata de apartarla de la sociedad, sino de tratar de introducirla poco a poco en los mecanismos sociales, de forma que no sea objeto de abusos.
La rehabilitación de la patria potestad viene regulada en el artículo 171 del Código Civil y se refiere a aquellos casos de hijos que siguen viviendo, al menos, con uno de los progenitores y permanecen solteros.
Si el juez, después del estudio del médico forense considera que hay que determinar la incapacidad de la persona para regir sus propios bienes y su persona, permaneciendo soltera y viviendo con al menos uno de los progenitores, se declarará la prórroga de la patria potestad. Seguirá siendo menor a efectos jurídicos.
Y entonces la patria potestad la ejercerán normalmente los dos progenitores, aunque estuvieran separados o divorciados, salvo que previamente se hubiera considerado que uno de los progenitores debía perder la patria potestad por alguna de las causas legales que prevé el código civil (fundamentalmente por no cumplir los deberes de asistencia - económica y personal - que conlleva esta figura jurídica). La sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2.018 dispone que la patria potestad rehabilitada la podrá ejercer uno solo de los progenitores si el otro no ha participado en las decisiones relativas al menor desde hace muchos años.
Fugura similar a la rehabilitación es la prórroga de la patria potestad. Se da cuando los progenitores de un hijo con discapacidad declarada solicitan, antes de que el menor alcance la mayoría de edad, que el juez manifieste que al momento de llegar a los 18 años el hijo permanezca siendo considerado un menor de edad.
Todas las decisiones de capacidad son susceptibles de cambios ante una nueva valoración de las circunstancias que determinen que las personas antes declaradas incapaces han dejado de serlo, o han mejorado de tal forma que pueden hacer determinados actos por si mismos para los que antes se les prefería proteger.
domingo, 27 de mayo de 2018
Hipoteca y cargas del matrimonio
En los procedimientos de separación, divorcio o custodia de menores, que sean tramitados por vía contenciosa el juzgado habrá de manifestarse sobre la contribución de cada cónyuge al sostenimiento de las llamadas cargas del matrimonio.
Aquí tenemos varios conceptos: la pensión de alimentos a los hijos que será abonada por el progenitor que no convive con ellos en proporción a las necesidades de los hijos, a las posibilidades del obligado a pagar, y a la situación económica del progenitor que los tiene en casa.
Hay otro concepto que es la pensión compensatoria que se establece entre los cónyuges o pareja en aquellos casos en los que la ruptura de la convivencia produce un desequilibrio en su situación económica, de forma que uno de ellos queda en una clara situación de inferioridad.
Y luego, lo que tratamos ahora, que es el tema de ciertos gastos accesorios al matrimonio. Con carácter general los gastos de segunda vivienda, préstamos personales para adquirir vehículos, tarjetas pendientes y, el más importante, el préstamo hipotecario, son considerados por la jurisprudencia más reciente como ajenos al pleito matrimonial, y por lo tanto, no se consideran cargas familiares o cargas del matrimonio. Ello significa que cada cónyuge (o miembro de la pareja) habrá de satisfacer los créditos y gastos similares (al margen de pensiones) según hubieran firmado con la entidad financiera.
Recientemente, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2.018, recurso 3845/2017, ha resuelto que la sentencia matrimonial no se debe manifestar expresamente sobre quien debe pagar el préstamo hipotecario que grava la vivienda familiar, correspondiendo ser abonada según la cuota de propiedad y la escritura de préstamo. En ese caso concreto el marido, propietario en exclusiva de la vivienda, y único titular del préstamo hipotecario, tendrá que afrontar por sí solo el pago de las cuotas del préstamo, aunque el uso de la vivienda haya sido atribuido al hijo común y a la madre. Pero, muy importante, el juez debe tener presente esa contribución al gasto a la hora de calcular las pensiones que debe abonar el padre, incluyendo ese pago para valorar su capacidad de pagar las pensiones.
Los gastos de comunidad ordinarios y suministros le corresponden al beneficiario de la atribución del uso de la vivienda, mientras que las cuotas extraordinarias de comunidad, el IBI, y el seguro del hogar, así como las cuotas del préstamo se deben abonar por el titular de la vivienda, y si son más de uno se distribuye ese gasto según su cuota de copropiedad y las obligaciones contraidas con la entidad financiera a la hora de suscribir el préstamo hipotecario.
Aquí tenemos varios conceptos: la pensión de alimentos a los hijos que será abonada por el progenitor que no convive con ellos en proporción a las necesidades de los hijos, a las posibilidades del obligado a pagar, y a la situación económica del progenitor que los tiene en casa.
Hay otro concepto que es la pensión compensatoria que se establece entre los cónyuges o pareja en aquellos casos en los que la ruptura de la convivencia produce un desequilibrio en su situación económica, de forma que uno de ellos queda en una clara situación de inferioridad.
Y luego, lo que tratamos ahora, que es el tema de ciertos gastos accesorios al matrimonio. Con carácter general los gastos de segunda vivienda, préstamos personales para adquirir vehículos, tarjetas pendientes y, el más importante, el préstamo hipotecario, son considerados por la jurisprudencia más reciente como ajenos al pleito matrimonial, y por lo tanto, no se consideran cargas familiares o cargas del matrimonio. Ello significa que cada cónyuge (o miembro de la pareja) habrá de satisfacer los créditos y gastos similares (al margen de pensiones) según hubieran firmado con la entidad financiera.
Recientemente, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2.018, recurso 3845/2017, ha resuelto que la sentencia matrimonial no se debe manifestar expresamente sobre quien debe pagar el préstamo hipotecario que grava la vivienda familiar, correspondiendo ser abonada según la cuota de propiedad y la escritura de préstamo. En ese caso concreto el marido, propietario en exclusiva de la vivienda, y único titular del préstamo hipotecario, tendrá que afrontar por sí solo el pago de las cuotas del préstamo, aunque el uso de la vivienda haya sido atribuido al hijo común y a la madre. Pero, muy importante, el juez debe tener presente esa contribución al gasto a la hora de calcular las pensiones que debe abonar el padre, incluyendo ese pago para valorar su capacidad de pagar las pensiones.
Los gastos de comunidad ordinarios y suministros le corresponden al beneficiario de la atribución del uso de la vivienda, mientras que las cuotas extraordinarias de comunidad, el IBI, y el seguro del hogar, así como las cuotas del préstamo se deben abonar por el titular de la vivienda, y si son más de uno se distribuye ese gasto según su cuota de copropiedad y las obligaciones contraidas con la entidad financiera a la hora de suscribir el préstamo hipotecario.
Gastos corrientes en bienes heredados
Con mucha frecuencia sucede que tras el fallecimiento de una persona no se reparten sus bienes entre los herederos de forma inmediata, sino que por diversas circunstancias se produce una situación de indivisión. Puede ser porque hay hijos menores, porque no hay acuerdo entre los herederos, o porque se prefiere esperar al transcurso del plazo de prescripción para liquidar los impuestos.
Sea cual sea el motivo lo cierto es que hay varios herederos y bienes que quedan en una especie de limbo, llamada jurídicamente herencia yacente.
También puede suceder que la herencia se reparta y haya una persona (normalmente el cónyuge) que recibe el usufructo y otros (normalmente los hijos) que reciben la llamada nuda propiedad (propiedad desnuda que no da derecho ni a usar el bien, ni a alquilarlo).
Pues bien, los bienes, sobre todos los inmuebles van generando gastos de conservación y mantenimiento. Y resulta muy frecuente la disputa entre los herederos sobre quien es el obligado a sufragar estos gastos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2.018, recurso 3318/2015, resuelve que habrá de ser el usufructuario que corra con los gastos de reparación, con independencia de que use o no la finca, y desde el momento en que nace el derecho (desde el fallecimiento del causante). Se trata de obras de mantenimiento y conservación para poder dedicar el inmueble a su uso natural y evitar que se deteriore o pierda valor.
No se incluyen los gastos de mejoras, que deberán ser sufragados por el propietario. Si el usfructuario realiza mejoras no podrá pedir compensación económica.
Todo ello en aplicación del artículo 500 del Código Civil.
Sea cual sea el motivo lo cierto es que hay varios herederos y bienes que quedan en una especie de limbo, llamada jurídicamente herencia yacente.
También puede suceder que la herencia se reparta y haya una persona (normalmente el cónyuge) que recibe el usufructo y otros (normalmente los hijos) que reciben la llamada nuda propiedad (propiedad desnuda que no da derecho ni a usar el bien, ni a alquilarlo).
Pues bien, los bienes, sobre todos los inmuebles van generando gastos de conservación y mantenimiento. Y resulta muy frecuente la disputa entre los herederos sobre quien es el obligado a sufragar estos gastos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2.018, recurso 3318/2015, resuelve que habrá de ser el usufructuario que corra con los gastos de reparación, con independencia de que use o no la finca, y desde el momento en que nace el derecho (desde el fallecimiento del causante). Se trata de obras de mantenimiento y conservación para poder dedicar el inmueble a su uso natural y evitar que se deteriore o pierda valor.
No se incluyen los gastos de mejoras, que deberán ser sufragados por el propietario. Si el usfructuario realiza mejoras no podrá pedir compensación económica.
Todo ello en aplicación del artículo 500 del Código Civil.
domingo, 11 de marzo de 2018
Pensión de alimentos y carencia de recursos por el obligado al pago
En casos de separación, ruptura de la pareja o divorcio si hay hijos comunes que necesitan ser sostenidos económicamente se acuerda una pensión de alimentos, sea cual sea el régimen de custodia.
Hay una situación especialmente compleja que acontece cuando la custodia la tiene uno de los progenitores y la sentencia determina que el otro progenitor ha de pagar una pensión de alimentos, pero éste carece de ingresos.
Debemos partir de una premisa esencial, y que consiste en que los hijos tienen preferencia. Si un adulto carece de recursos económicos puede buscarlos (quizás no los encuentre), pero tiene la aptitud física para hacerlo; mientras que los menores carecen de dicha posibilidad, dependen por completo de sus progenitores para su subsistencia. Por lo tanto cuando el juez se enfrente a la disyuntiva de decidir sobre la pensión de alimentos a favor de uno o más hijos menores, en caso de que el progenitor obligado al pago no disponga de recursos, se debe inclinar a favor de fijar la pensión.
Además hay que añadir que vivimos en una sociedad donde no es infrecuente que se perciban ingresos no declarados, opacos fiscalmente o reducidos artificiosamente. Eso genera un ánimo en los juzgadores poco favorable a dejar a los hijos sin alimentos aunque las pruebas acrediten (a parezcan hacerlo) que el obligado al pago no tiene ingresos. Hace poco me encontré con un caso en el que el obligado al pago, con más de cuatenta años de edad, presentó un informe de vida laboral donde figuraba que había trabajado 150 días de su vida, y pretendía que la pensión de alimentos para varios hijos menores se dejara en suspenso. Ante la falta de credibilidad de la documentación aportada el juzgador "aconsejó" a su letrado para que aceptara una pensión de cien euros por cada hijo.
Es muy habitual que los abogados seamos informados por los jueces, como incentivo para llegar a acuerdos, que la pensión mínima será de 75 o 100 euros por hijo, con independencia de que el padre no tenga ingresos.
Ahora bien, hay situaciones dónde claramente se puede demostrar que la ausencia de ingresos es real. Tenemos un ejemplo en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2.016, sobre un progenitor encarcelado, y por lo tanto, sin posibilidad de pagar ninguna pensión. El criterio adoptado, que recoge el de la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2.015, sirve de base para regular estas situaciones tan dramáticas: "la suspensión de la pensión se adopta con carácter excepcional con criterio restrictiv y temporal, pues ante la más mínima presunción de ingresos, cualquiera que sea su origen y cirncunstacias, se habrá de acudir a la solución que se predca como normal, aún a costa de un gran sacrificio del progenitor alimentante"
Realmente en estas situaciones de pobreza absoluta debería intervenir el estado y proveer a los hijos para sus necesidades (artículo 39 de la Constitución).
Incluso la entrada en prisión no es motivo para suspender la pensión, pero sí que lo es la ausencia radical de medios, que habrá de ser probada, por encima de cualquier duda.
Hay una situación especialmente compleja que acontece cuando la custodia la tiene uno de los progenitores y la sentencia determina que el otro progenitor ha de pagar una pensión de alimentos, pero éste carece de ingresos.
Debemos partir de una premisa esencial, y que consiste en que los hijos tienen preferencia. Si un adulto carece de recursos económicos puede buscarlos (quizás no los encuentre), pero tiene la aptitud física para hacerlo; mientras que los menores carecen de dicha posibilidad, dependen por completo de sus progenitores para su subsistencia. Por lo tanto cuando el juez se enfrente a la disyuntiva de decidir sobre la pensión de alimentos a favor de uno o más hijos menores, en caso de que el progenitor obligado al pago no disponga de recursos, se debe inclinar a favor de fijar la pensión.
Además hay que añadir que vivimos en una sociedad donde no es infrecuente que se perciban ingresos no declarados, opacos fiscalmente o reducidos artificiosamente. Eso genera un ánimo en los juzgadores poco favorable a dejar a los hijos sin alimentos aunque las pruebas acrediten (a parezcan hacerlo) que el obligado al pago no tiene ingresos. Hace poco me encontré con un caso en el que el obligado al pago, con más de cuatenta años de edad, presentó un informe de vida laboral donde figuraba que había trabajado 150 días de su vida, y pretendía que la pensión de alimentos para varios hijos menores se dejara en suspenso. Ante la falta de credibilidad de la documentación aportada el juzgador "aconsejó" a su letrado para que aceptara una pensión de cien euros por cada hijo.
Es muy habitual que los abogados seamos informados por los jueces, como incentivo para llegar a acuerdos, que la pensión mínima será de 75 o 100 euros por hijo, con independencia de que el padre no tenga ingresos.
Ahora bien, hay situaciones dónde claramente se puede demostrar que la ausencia de ingresos es real. Tenemos un ejemplo en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2.016, sobre un progenitor encarcelado, y por lo tanto, sin posibilidad de pagar ninguna pensión. El criterio adoptado, que recoge el de la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2.015, sirve de base para regular estas situaciones tan dramáticas: "la suspensión de la pensión se adopta con carácter excepcional con criterio restrictiv y temporal, pues ante la más mínima presunción de ingresos, cualquiera que sea su origen y cirncunstacias, se habrá de acudir a la solución que se predca como normal, aún a costa de un gran sacrificio del progenitor alimentante"
Realmente en estas situaciones de pobreza absoluta debería intervenir el estado y proveer a los hijos para sus necesidades (artículo 39 de la Constitución).
Incluso la entrada en prisión no es motivo para suspender la pensión, pero sí que lo es la ausencia radical de medios, que habrá de ser probada, por encima de cualquier duda.
domingo, 31 de diciembre de 2017
Bienes gananciales y privativos: la indemnización por incapacidad permanente pagada por una compañía de seguros
Se trata del caso en el que uno de los cónyuges percibe una indemnización por incapacidad permanente, abonada por una compañía de seguros, y con posterioridad se separa o divorcio.
La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2.017 afirma que estas indemnizaciones tienen carácter privativo y por lo tanto no se comparten con el otro cónyuge, aún a pesar de que el dinero para pagar las cuotas del seguro hubiera sido ganancial.
La regulación legal se encuentra en el artículo 1346.5 del Código Civil.
La cuestión debatida ha sido fuente de sentencias discrepantes procedentes de diferentes audiencias provinciales; e incluso el Tribunal Supremo se había manifestado a favor de considerar que se trataba de un bien ganancial en una sentencia de 1.988.
El Tribunal Supremo en esta sentencia considera que esa indemnización por incapacidad permanente guarda relación más con la personalidad del beneficiario que con su trabajo, por lo que se considera un bien privativo. Dado que la persona ve mermada su capacidad personal para trabajar se trata de una pérdida personal y por ello privativa.
Es un tema diferente a la pensión mensual por incapacidad que sí será ganancial, pues así lo dice el Código Civil, pero la indemnización abonada de una sola vez es privativa.
La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2.017 afirma que estas indemnizaciones tienen carácter privativo y por lo tanto no se comparten con el otro cónyuge, aún a pesar de que el dinero para pagar las cuotas del seguro hubiera sido ganancial.
La regulación legal se encuentra en el artículo 1346.5 del Código Civil.
La cuestión debatida ha sido fuente de sentencias discrepantes procedentes de diferentes audiencias provinciales; e incluso el Tribunal Supremo se había manifestado a favor de considerar que se trataba de un bien ganancial en una sentencia de 1.988.
El Tribunal Supremo en esta sentencia considera que esa indemnización por incapacidad permanente guarda relación más con la personalidad del beneficiario que con su trabajo, por lo que se considera un bien privativo. Dado que la persona ve mermada su capacidad personal para trabajar se trata de una pérdida personal y por ello privativa.
Es un tema diferente a la pensión mensual por incapacidad que sí será ganancial, pues así lo dice el Código Civil, pero la indemnización abonada de una sola vez es privativa.
Suscribirse a:
Entradas (Atom)