Asistencia Legal

¿Cómo echar a un inquilino moroso?

2012-01-30T05:08:00.001-08:00

Cómo echar a un inquilino moroso?

El concepto de inquilino moroso engloba realidades muy diversas y el propietario deberá actuar de forma distinta ante ellas.
No es lo mismo que un inquilino deje de pagar el segundo mes que ocupa el inmueble, a que después de cuatro años pagando de forma puntual ahora deje de hacerlo. En el primer caso el propietario debe actuar sin dilación e iniciar los trámites de desahucio inmediatamente, en el segundo podrá conceder un plazo mayor abrigando la esperanza de que se regularicen los pagos.

Lo que resulta importante para el propietario es en mantener una linea de conducta clara y rotunda; si se otorga un plazo de quince días para pagar o marcharse, concluido ese plazo sin que el inquilino haya hecho ninguna de las dos cosas hay que empezar con las acciones legales. Si se volviera a conceder otro plazo el moroso pensaría que puede estirar la paciencia del propietario un poco más de forma indefinida.

La primera medida que ha de adoptar el propietario consiste en hablar con el inquilino para conocer el motivo del impago, y tratar de obtener un desalojo rápido de la finca por vía pactada. Si no se puede localizar al inquilino, no se logra el pacto para la recuperación de la finca, o no se cumple el pacto verbal, debemos pasar a la segunda fase. En este momento se puede enviar un requerimiento por escrito, remitido por medio de burofax con acuse de recibo y certificación de texto, y mejor si está redactado y firmado por un abogado. Si el propietario supone que el requerimiento no va a servir de nada (por ejemplo si el inquilino ha dejado de pagar al segundo mes de entrar en el piso) se puede saltar este requerimiento, pues solamente será una pérdida de tiempo y de dinero.

En cualquier caso por el que se obtuviera el desalojo de la finca deberá documentarse por escrito: sirve un papel escrito a mano donde figure la fecha en la que el arrendatario (o inquilino) entrega las llaves y la posesión del inmueble; si además se acuerda algo sobre la fianza y las rentas debidas (bien sea su pago posterior o su condonación) también deberá expresarse. Ambas partes han de firmar el documento, y al propietario le servirá para acreditar que ha recuperado la finca con el consentimiento del arrendatario.

El propietario debe tratar de negociar, siempre dentro de un plazo temporal que se haya marcado, y puede ofrecer perdonar la deuda a cambio de que el inquilino se marche enseguida. Es mejor evitarse el pleito, sobre todo si se considera que el inquilino va a resultar insolvente y al final el propietario tampoco fuera a cobrar la renta adeudada después de un procedimiento judicial.

Hay que tener presente que no se pueden cortar las suministros pues ese acto supone una falta de coacciones, y puede suceder que el propietario acabe pagando una multa y una indemnización a su inquilino moroso, que mantendrá el uso de la finca; lo cual va a resultar bastante doloroso para el propietario.

Existe la posibilidad de acudir a un procedimiento monitorio para reclamar la deuda. La ventaja consiste en que el propietario no necesita de abogado ni de procurador para presentar la demanda, pero ha de tener presente que este procedimiento no conduce al desalojo del inmueble en ningún caso, sino solamente al embargo de bienes para cobrar, por lo que el inquilino podría seguir usando de la vivienda o local aunque no hubiese pagado la deuda.

Llegados al punto en el cual el propietario queda convencido de que no hay más salida que el desahucio se debe acudir a un abogado, pues por ley estos procedimientos requieren de la intervención de abogado y procurador. Con la entrada en vigor de la última reforma legal, una vez presentada la demanda, aproximadamente entre quince días y un mes después de dicha presentación, el secretario judicial enviará un requerimiento para que el inquilino pague o se marche en un plazo de diez días a contar desde la recepción de la comunicación (lo que se producirá aproximadamente un mes después de presentada la demanda). Y entonces el procedimiento se asemeja al juicio monitorio existiendo tres posibilidades, según el comportamiento del inquilino. La primera opción consiste en que el inquilino paga o se marcha, con lo que se termina el pleito; si el inquilino ha pagado las rentas debidas y las costas del pleito el contrato continuará, habiéndose consumido la enervación de la acción a que todo arrendatario tiene derecho siempre que no hubiera existido un requerimiento previo por burofax, dejando un mes entre la recepción de la carta y la presentación de la demanda sin que el inquilino hubiera pagado.
La segunda opción consiste en que el inquilino deje pasar el plazo de diez días sin hacer nada, en cuyo caso se pasa directamente al lanzamiento (el juzgado acude a echar físicamente al arrendatario de la finca), lo que viene a suceder en un plazo que oscila entre los tres y los seis meses desde la presentación de la demanda. La tercera opción consiste en que el inquilino se oponga a la demanda, alegando cualquier razón, en cuyo caso habrá juicio, y si el propietario gana se producirá el lanzamiento en el mismo plazo de entre tres y seis meses desde la presentación de la demanda.

Esto explica que los desahucios en diez días de los que hablaba la prensa cuando se promulgó la última reforma legislativa sobre estos procedimientos sean ciencia ficción. Lo que sí ha mejorado mucho ha sido el tema de las notificaciones pues cuando no se localiza al arrendatario en su finca para entregarle el requerimiento judicial, éste se coloca en el tablón de anuncios del juzgado y no hace falta volver a intentarlo como anteriormente, lo que retrasaba algunos procedimientos de forma indefinida y completamente injustificada.

Venta de piso alquilado (especial referencia a los alquileres derenta antigua - impugnación de la venta)

2012-01-20T04:26:00.000-08:00

Vamos a pasar a examinar qué sucede cuando el dueño del inmueble decide venderlo, mientras aún se encuentra alquilado, y particularmente cuando el contrato de arrendamiento es anterior al año 1.985, antes, por lo tanto, de la entrada en vigor del Decreto Boyer y la supresión de la prórroga forzosa en los contratos de alquiler.

La primera idea básica, aplicable a todo tipo de situaciones, consiste en que el propietario es libre de vender o no su propiedad, se encuentre su piso o local alquilado o no.
Sin embago, salvo que el comprador esté buscando una inversión y prefiera adquirir un bien arrendado con un arrendatario que lleve años pagando la renta y sin causar problemas, normalmente siempre resultará más sencillo vender una propiedad vacía de arrendatarios, puesto que habrá dos tipos de compradores: los que quieran usar del bien directamente y los que deseen invertir.
El propietario puede decidir vender y el arrendatario no podrá impedir legalmente la venta; simplemente el nuevo dueño se subrogará en el contrato y pasará a percibir la renta y asumir el resto de derechos y obligaciones que como arrendador le competen.

Segunda idea esencial: el propietario fijará el precio de forma libre o de conformidad con el comprador, pero el arrendatario no tiene ningún derecho a establecer el precio, ni la ley tampoco dispone el precio máximo de venta de las viviendas arrendadas, salvo que se trate de una vivienda de protección oficial; pero aquí ese límite en el precio no deriva de la presencia de un alquiler, sino de la condición de vivienda protegida que recae sobre el inmueble.
Es muy común en los contratos de renta antigua (anteriores al año 1.985) que los arrendatarios piensen que el vendedor no puede vender por encima de determinado precio que vendría determinado en la ley. Esta opinión, bastante extendida, es absolutamente errónea, y deriva de una mala interpretación del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. Este artículo permite la IMPUGNACIÓN DE LAS COMPRAVENTAS cuando el precio supere el importe de capitalización de la renta. Esta capitalización se halla multiplicando el importe anual de la renta por 100 y dividiéndolo entre 4'5 si el alquiler es posterior a 1.942, o dividiéndolo entre 3 si es anterior a esa fecha. Ahora bien impugnar la venta no implica que el arrendatario se pueda quedar con la vivienda o el local pagandole al anterior propietario el precio resultante de esa operación de capitación de la renta, sino que implica que si en la venta efectuada a un tercero se ha superado ese valor de capitalización, y se impugna judicialmente la venta con sentencia favorable, el comprador - nuevo propietario - no va a poder echar al arrendatario por causa de necesidad, pues se supone que si pagó un precio superior al resultado de capitalización de la renta, no tiene necesidad de usar por si mismo el bien arrendado. A pesar de que la lógica del razonamiento resulta discutible, el principio sigue siendo aplicado por los tribunales.
Por lo tanto es muy importante que caso de procederse a la venta de un bien arrendado el arrendatario impugne la transmisión si el precio supera el límite de la capitalización de la renta, pero no para quedarse con la finca, sino para impedir que el nuevo propietario lo eche alegando necesidad.

Tercera idean básica: el arrendatario dispone de un derecho de adquisición preferente (solo aplicable en la transmisión por venta, no en casos de donación o herencia), para comprar en el precio y demás condiciones que se pudieran pactar con un tercero. Es decir, si el arrendatario iguala las condiciones pactadas, tanto en precio como forma de pago (contado - a plazos), el arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo, previamente a que la operación de venta con tercero se haya llevado a cabo. Esto implica que el propietario, antes de proceder a la venta, y alcanzado ya un acuerdo con un tercero debe comunicar fehacientemente al arrendatario que prevé vender la finca a determinada persona, a quien hay que identificar (nombre y domicilio), en un precio que debe mencionan y cobrando al contado (si se paga con préstamo hipotecario se paga al contado pues el vendedor recibe el dinero de una sola vez a la firma de la escritura de venta). El notario ante quien se vaya a formalizar la escritura de compraventa vigilará que la notificación al arrendatario haya sido correctamente realizada. Hay que dejar pasar 60 días desde que el arrendatario recibe la notificación, pues ese es el plazo del que dispone para ejercitar este derecho de tanteo.
Una vez firmada la escritura de compraventa debe notificarse al arrendatario la formalización de la misma, pues ahora dispone de un derecho a anular la operación (retracto) si las condiciones finales no coincidieran con las que le fueron notificadas previamente. El plazo para ejercitar este derecho es de 60 días a contar desde que le es notificada al arrendatario la transmisión. Igualmente dispone el arrendatario de este derecho de retracto si no se le notifica la realización de la compraventa, o no tuvo aviso previo de la misma, y el plazo de 60 días contará desde que conoció, o pudo razonablemente conocer, que se había realizado la operación de compraventa.

Conviene tener presente que la existencia en algunos contratos de arrendamiento de una renuncia genérica a los derechos de tanteo y retracto por parte del arrendatario se ha considerado por los tribunales de forma reiterada como "no puesta", dado que los derechos surgen cuando se pueden ejercitar y solamente entonces se puede renunciar a ellos. El derecho de tanteo surge cuando el propietario ofrece el bien para su venta, no cuando firma el contrato de alquiler, por lo tanto el arrendatario solamente podrá renunciar al tanteo cuando conoce el ofrecimiento específico de venta, no cuando firmó el contrato de arrendamiento sobre el bien.

Ideas:
- Posibilidad de venta siempre abierta para el propietario.
- El precio lo fija libremente el propietario, salvo en vivienda protegida.
- Posibilidad de impugnar la venta si el precio supera el importe de capitalización (solo aplicable a contratos anteriores a 1.985, realmente se puede dar en los contratos anteriores a 1 de enero de 1.995, pero en los habidos entre 1.985 y 1.995 por motivos prácticos no suele plantearse: pudiendo echar al inquilino y vender a precio de mercado no hay razón para vender con inquilino y concederle la opción de tanteo o impugnación), para evitar acción de denegación de prórroga forzosa por causa de necesidad ejercitada por el nuevo dueño; no sirve para quedarse con la finca por el importe de la capitalización de la renta.
- Derechos de tanteo y retracto del arrendatario en cada venta de finca arrendada.

Impago de hipotecas

2012-01-02T04:24:00.000-08:00

El impago de las cuotas del préstamo hipotecario permite a la persona o entidad a cuyo favor se constituyó la garantía de la hipoteca demandar al deudor y cobrar a través de un procedimiento especial llamado "ejecución hipotecaria", en principio más rápido que cualquier otra reclamación de cantidad.

Actualmente, con la crisis económica que padecemos, las ejecuciones hipotecarias han aumentado de forma impresionante, y ello a pesar de que las entidades financieras no han reclamado judicialmente todas la deudas pendientes, debido a que ello las situaría en una posición aún más vulnerable que afectaría negativamente a su liquidez y solvencia.

Los particulares o empresarios que se enfrentan a una situación de impago en su préstamo hipotecario deben adoptar ciertas medidas para tratar de solucionar su problema o minimizar las consecuencias negativas del mismo.
Hay que tener presente que soluciones previstas en los ordenamientos jurídicos de países de nuestro entorno que suavizan el impacto que una ejecución hipotecaria conlleva sobre el consumidor o empresario no existen en España. A diferencia de otros países no cabe declararse insolvente para conseguir una moratoria en el pago del crédito hipotecario o una reducción de la deuda; esta medida sí está previstas para otro tipo de deudas, pero no para las deudas garantizadas con hipoteca. Y tampoco existe la dación en pago como medida de obligada admisión por las entidades financieras, consistente en zanjar la deuda entregando el bien que garantiza el pago; es decir, no podemos forzar al banco a que nos acepte la entrega del piso como pago de la deuda; y ello a pesar de alguna resolución judicial en tal sentido. No hay previsión jurídica que ampare la dación en pago como medida que deben aceptar las entidades financieras, y posiblemente las decisiones judiciales que han optado por esta medida serán revocadas en los recursos. En nuestro ordenamiento jurídico las entidades financieras están muy protegidas y tienen derecho a cobrar sin aceptar recortes ni demoras ni viéndose obligadas a recibir el bien hipotecado como pago de la deuda, a diferencia de lo que sucede en otros países europeos, cuyos tipos de interés en las hipotecas, como contrapartida, eran ciertamente algo más elevados que en España.

¿Cuales son las opciones que le quedan al deudor hipotecario? Antes de que la entidad financiera reclame judicialmente el deudor tiene que tratar de negociar con la entidad para conseguir un aplazamiento en los pagos (carencia) o una refinanciación (alargar el pago de la deuda a cambio de nuevos intereses); e incluso proponer la dación en pago que la entidad puede admitir (no está obligada a ello). El particular tendrá que valorar los gastos que todas estas opciones, particularmente la dación en pago, conllevan por vía de impuestos, gastos notariales y demás. Como siempre hay que revisar todos los documentos con ayuda profesional, antes de firmar; después será tarde.

Otra opción consiste en vender la casa, pero ello solo será posible si el importe del precio de venta supera o por lo menos iguala el valor de la deuda pendiente. Si el valor de la deuda supera el precio de venta el propietario debe comprobar si puede hacer frente a la diferencia entre esos importes para vender y pagarle a la entidad financiera lo que falta de deuda, con el fin de evitar caer en un pozo más profundo si se fueran acumulando mensualidades impagadas. El desplome en el valor de los inmuebles urbanos ha puesto la puntilla a estas situaciones, pues ahora resulta muy difícil vender una vivienda adquirida a partir del año 2.006, pues normalmente la deuda supera el precio que se pueda obtener con su venta.

Una vez que la entidad financiera ha iniciado el procedimiento judicial los intereses y las costas procesales serán un nuevo y pesado clavo en la losa, y las opciones se restringen. Queda la dación en pago y la venta, siempre en los términos vistos más arriba. Y queda la defensa numantina, solicitando abogado del turno de oficio (si económicamente se cumplen los requisitos) para permanecer informado de los avatares del procedimiento judicial y por si se puede presentar a la subasta algún comprador que supere el precio por el que la entidad financiera se va a quedar con el bien si no aparecen otros postores (60% del valor de tasación). Con la presentación de un mejor postor se puede evitar que nos quedemos sin inmueble y con una deuda enorme.
La vivienda sigue siendo propiedad del comprador hasta que se proceda a la adjudicación en subasta por lo que si el deudor obtiene dinero para pagar la deuda, con los intereses y las costas, podrá negociar con la entidad financiera. Pero cuidado con acudir a los prestamistas y financieras cuyos gastos suelen ser desproporcionados y en muy pocas ocasiones sirven para conservar la vivienda.

Tengan presente que si alquilan la vivienda (incumpliendo el pacto que suele aparecer en todas las escrituras de préstamo hipotecario) el inquilino se podría quedar en la misma por el tiempo que dure el contrato y pagando la renta a la entidad financiera desde la fecha de adjudicación. No debe haber prueba de ningún fraude (la entidad financiera tratara de acreditar que el inquilino conocía que la finca estaba hipotecada y no se podía alquilar, sobre todo si la renta es muy baja o el plazo del alquiler demasiado largo).

En todo caso traten de asesorarse, incluso para saber qué les deparará judicialmente el futuro si todo está perdido.

COSTAS EN PLEITOS DE ESCASA CUANTÍA

2011-12-25T01:25:00.000-08:00

Hace unos meses se produjo una modificación en la Ley de Enjuiciamiento Civil que vino a dificultar el acceso a la justicia; por una parte se suprimió la posibilidad de recurrir en aquellos pleitos cuya cuantía no superara los 6.000 euros, y por otra se elevó la cuantía de los procedimientos en los que se puede acudir al juzgado sin abogado ni procurador, pasando de los 900 euros hasta los 2.000 euros.

El efecto pretendido consiste en reducir el número de procedimientos judiciales, tanto en primera como en segunda instancia. Por un lado todos los errores que se cometen en la primera instancia en aquellos pleitos de cuantía inferior a los seis mil euros quedarán sin posible subsanación. Por otro lado si una persona quiere reclamar por cuantía inferior a los dos mil euros se encuentra ante la disyuntiva de hacerlo por si misma o saber que si contrata los servicios de un abogado tendrá que pagarle la minuta sin poder repercutirla en la parte contraria aunque gane el pleito; ante dos alternativas malas el ciudadano particular se verá inducido a no reclamar en numerosas ocasiones.

Respecto del tema de los recursos las audiencias son siempre reacias a cambiar sentencias ("confirmar" es de obispos y "revocar" - que así se llama al acto jurídico de modificar una sentencia dictada por un órgano inferior - de albañiles). Siendo cierto que en la mayoría de los casos las sentencias de primera instancia han sido correctas, también es cierto que en los supuestos dudosos los jueces de la audiencia provincial tienden a tratar de no desairar a sus compañeros de los juzgados de instancia, a la vez que lanzan el mensaje de que no vale la pena recurrir. Pero lo más grave es que se impide de forma tajante y radical recurrir en pleitos de menos de 6.000 euros donde ha habido un error manifiesto en la sentencia de primera instancia, y son muchos al cabo del año. En estos casos se consumará la injusticia.

La segunda cuestión, la elevación de la cuantía del pleito para que sea obligatoria la intervención de abogado y procurador hasta los 2.000 euros, provoca que en muchos supuestos el particular renuncie a plantear reclamaciones, lo que incrementa el número de casos donde se permite a ciertas personas o entidades campar por sus respetos: reparaciones mal ejecutadas, venta de artículos que no se ajustan a las condiciones pactadas, y supuestos similares van a quedar impunes. Sobre todo teniendo en cuenta que los mecanismos de defensa del consumidor han demostrado una ineficacia impropia de un país desarrollado que cuide del bienestar de sus ciudadanos y evite las tropelias de los desaprensivos. Todo ello a la vez que se incentiva el fraude: si no voy a poder reclamar para que voy a solicitar factura.

Ante una reclamación de menos de 2.000 euros el particular tiene como opción reclamar por si mismo y entrar en los vericuetos de la administración de justicia con grandes posibilidades de acabar más que escaldado. La segunda opción consiste en acudir a un abogado sin posibilidad de resarcirse de los honorarios abonados aunque acabe ganando el pleito (si reclamo 1.000 euros y el abogado me cobra 300, como mucho recupero 700). En cualquier caso dos malas opciones.

Para demostración palmaria de que las consecuencias para los ciudadanos son perjudiciales podemos comprobar como las reclamaciones efectuadas por las comunidades de propietarios en caso de cuotas impagadas se ven protegidas al condenarse al vecino moroso al pago de los honorarios de abogado y procurador cualquiera que sea el importe reclamado. Esta es la solución que se debería ofrecer en todos los casos; el hecho de hacerlo solamente en unos supuestos nos permite comprobar como ha habido una clara discriminación en perjuicio de los ciudadanos individuales que no han tenido el poder de los administradores de fincas para "convencer" a los legisladores de la bondad de una determinada decisión.

La solución a la lentitud de la administración de justicia no consiste en suprimir derechos, sino en utilizar de la mejor manera los medios existente, e incrementarlos en la medida que sea posible.

Desahucio Exprés reformado

2011-11-06T11:55:00.000-08:00

La historia de las sucesivas reformas de la regulación legal del desahucio nos enseña que no es posible mejorar la realidad a base de buenas intenciones, sino que haría falta inversión económica en medios humanos y materiales, y un mejor uso de los existentes, si se quiere que las reformas legislativas tengan consecuencias positivas apreciables por los usuarios de la justicia.

En el año 2.010 se introdujo una reforma legal, llamada por los medios de comunicación "desahucio exprés", y ahora se ha hecho necesaria una nueva reforma a la vista de que los procedimientos de desahucio siguen siendo muy lentos; incluso más lentos que antes. Esa mayor lentitud no se ha provocado por una deficiente legislación, sino porque se trata de afrontar una realidad social en la que existe un número mucho mayor de desahucios con los mismos medios que había en las épocas donde los desahucios eran muchos menos.

Por ello es fácil prever que el resultado de la nueva regulación será también deficiente; porque si no se gasta dinero en justicia y no se utilizan mejor los medios existentes los procedimientos seguirán tardando demasiado tiempo.

Contenido de la reforma:
Realmente la modificación es escueta aunque aparentemente sustancial. Ahora el secretario judicial al recibir una demanda de desahucio enviará un requerimiento al arrendatario moroso reclamándole para que en el breve plazo de diez días entregue la posesión de la finca, pague o se oponga. Esto no quiere decir que el desahucio vaya a durar diez días. Primeo hay que tener en cuenta que normalmente pasan entre dos semanas y un mes desde que se presenta la demanda hasta que el secretario dicta el Decreto de Admisión, y posteriormente habrá que entregar el requerimiento al arrendatario, lo que llevará otras dos semanas o más, y solo entonces empezará a contar el plazo de diez días. Por lo tanto desde que se presenta la demanda hasta que el arrendatario reciba el requerimiento será fácil que transcurran entre uno y dos meses.

Pero la cuestión esencial que determina la duración del procedimiento consiste en el comportamiento que tenga el arrendatario al recibir el requerimiento, puesto que si no contesta, ni entrega las llaves de la finca, ni paga, habrá de celebrarse la vista, y si después tampoco se marcha voluntariamente tendrá que procederse al lanzamiento, y seguiremos hablando de un plazo entre cuatro y seis meses, si no surgen problemas, desde que se presenta la demanda hasta que el propietario recupere la posesión de la finca. Cobrar la deuda será otra historia.

Por lo tanto, salvo que el arrendatario entregue las llaves al recibir el requerimiento no tendremos ningún cambio apreciable en el desarrollo de estos procedimientos. Mientras no se consiga que el lanzamiento se celebre en un plazo máximo de dos meses desde que se presenta la demanda, lo que requiere más medios y una mejor utilización de los existentes, no habremos conseguido modificar verdaderamente la situación.

Por ahora los abogados tendremos que seguir esforzándonos en explicar a los ciudadanos que resulta más fácil generar titulares en los medios de comunicación que conseguir mejoras en el funcionamiento del servicio público esencial de la Administración de Justicia.

GUARDA Y CUSTODIA COMPARTIDA.

2011-10-08T04:33:00.000-07:00

El Tribunal Supremo ha dictado una reciente sentencia, de fecha 22 de julio de 2.011, sobre este espinoso tema de la guarda y custodia compartida, que significa, no que los cónyuges ejercen la custodia a la vez, como parece desprenderse de la terminología, sino más bien que se distribuyen de forma similar el tiempo de convivencia con los hijos, pudiendo adoptar decisiones de igual rango sobre el día a día de los menores; esencialmente la custodia compartida se plasma en decisiones tipo: "el menor permanecerá seis meses / nueve meses / una año, con la madre en tal domicilio, e igual tiempo con su padre en tal (otro o mismo) domicilio".

Hace unos pocos años se introdujo una modificación en el Código Civil, concretamente en el artículo 92.8, para recoger la posibilidad de otorgar la custodia compartida.

Este tema de la custodia compartida aparece en los litigios intimamente ligado a otras medidas que se han de adoptar en los procedimientos de separación, divorcio, o ruptura de convivencia, y que consisten básicamente en la pensión de alimentos y, sobre todo, en el otorgamiento del uso y disfrute del domicilio familiar. Mayoritariamente el progenitor a quien se le otorga la guarda y custodia de los hijos menores, recibe de forma casi automática el uso y disfrute del domicilio conyugal. El elevado precio de las viviendas y la carga hipotecaria que soportan las parejas y matrimonios implica que el progenitor que ha de abandonar la vivienda queda pagando la hipoteca por lo que sus posibilidades de rehacer su vida, de volver a comprar una nueva casa, quedan en franco peligro. Ello motiva una mayor conflictividad en el tema de la custodia que, si bien hace diez o quince años casi nunca era discutida, ahora suele acarrear duros enfrentamientos.
Por supuesto en esta época influye también el hecho de que muchos padres están asumiendo un papel más protagonista en el cuidado y educación de sus hijos, lo que los lleva en muchos casos a solicitar una custodia compartida para continuar ejerciendo su papel después del fin de su convivencia con el otro progenitor.

Hay que tener en cuenta que en algunas comunidades autónomas que tienen la posibilidad de dictar normativa propia en el ámbito civil se han promulgado leyes, o están en camino de hacerlo, que promueven la custodia compartida como solución principal a la regulación de las relaciones paternofiliales en el caso de separación, divorcio, o ruptura de pareja de hecho.

Por esto la sentencia del Tribunal Supremo referida al principio tiene efectos en aquellos territorios de España donde resulta aplicable el Código Civil común (Castilla, Andalucia y Extremadura, básicamente).

Pues bien, la cuestión central consiste, insistiendo en una idea que ha sido reiterada en muchas ocasiones por la jurisprudencia, en que hay que defender ante todo el interés del menor. Dice la sentencia que en caso de discrepancia entre los cónyuges sobre la custodia, se otorgará la guarda y custodia compartida solamente "fundamentándola en que solo de esta forma se protege adecuadamente el interés superior del menor". En este caso el recurso del padre se basaba en que la decisión de la Audiencia Provincial para denegar la custodia compartida se fundó en que las relaciones entre los progenitores eran muy malas, y que tal circunstancia contravenía la legislación. El Tribunal Supremo acaba afirmando que la Audiencia decidió en base a un estudio racional de las consecuencias que hubiera tenido la custodia compartida, y que no era conveniente en este caso.

Es decir que el sistema que rige en las zonas donde se aplica el Código Civil consiste en lo siguiente:
- Si hay acuerdo entre los progenitores sobre la custodia compartida, se concede salvo que el juez considere que tal medida perjudica al menor.
- Si no hay tal acuerdo se puede conceder si está atribución protege el interés del menor y con las garantías del artículo 92 del Código Civil para proteger dicho interés. Siempre se necesita informe favorable del Ministerio Fiscal. Nunca se concede si hay antecedentes de violencia doméstica (bastan indicios apreciados por el juzgador).

Aunque el Tribunal Supremo afirma de forma expresa que las relaciones entre los progenitores son irrelevantes a la hora de decidir a favor de una guarda y custodia compartida, en la práctica cotidiana resultará muy difícil que un juez la otorgue en esos casos, pues resulta evidente que una custodia compartida exige un grado de armonia en la relación entre los progenitores que queda excluido cuando persiste la conflictividad entre ellos.

Además el padre habrá de esforzarse en proporcionar una infraestructura que permita al menor no romper con el entorno que tiene cuando reside con la madre, por lo que deberá buscar una vivienda en las cercanías de la residencia materna para evitar cambios de colegio o que el niño pueda romper con sus amigos y relaciones al terminar cada periodo de convivencia con un progenitor u otro; y normalmente el juez va a exigir que sea el padre, habitualmente en mejor situación económica, quien adecúe su entorno al de la madre.

En defintivida, que sigue siendo difícil que los juzgados se decidan por la guarda y custodia compartida amparándose en el Código Civil, pues se sigue apreciando como situación excepcional, que solo se otorga cuando concurren todas las circunstancias favorables, entre ellas que los progenitores mantengan entre ellos una relación no conflictiva.

El papel del notario en la firma de escrituras de compraventa y préstamo hipotecario

2011-09-04T04:36:00.000-07:00

EL PAPEL DEL NOTARIO EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

En nuestro Derecho civil la mayoría de los contratos se pueden realizar bajo cualquier forma, siendo válidos los documentos privados para formalizar por escrito las transmisiones de inmuebles.
Sin embargo las necesidades de seguridad y garantía aconsejan inscribir las transmisiones a los registros de la propiedad, y para tener acceso a los mismos hay que presentar documentos otorgados ante notario.
Además, en el caso concreto de las compraventas de inmuebles cuando se precisa de un préstamo hipotecario habrá que acudir forzosamente al notario, pues la hipoteca constituye uno de los pocos negocios jurídicos que exigen por ley formalizarse en escritura notarial.

El notario da fe de que la operación ha tenido lugar en su presencia, emite un juicio sobre la capacidad de las partes, y realiza una labor de control de la legalidad y asesoramiento que resultan fundamentales para dar seguridad y certeza en las compraventas de inmuebles, así como en otras muchas operaciones jurídicas.

Esa labor de control de legalidad se manifiesta en diversos aspectos que podemos resumir en lo siguiente: por un lado comprueba la identidad de las partes que concurren a la firma de la escritura de compraventa, y su poder de representación si actúan como apoderados; por otro lado comprueba, mediante el acceso ahora inmediato a los registros públicos, que el vendedor ostenta la titularidad registral de la finca; verifica, además, la identificación de la finca, contrastando los datos del registro de la propiedad y también del catastro; comprueba, y ésta resulta una tarea fundamental, la existencia de cargas o gravámenes que puedan frustrar las legítimas expectativas del comprador sobre el objeto adquirido; y, por último, en aplicación de la normativa vigente sobre el control de los movimientos de dinero que el pago del precio se produce de forma solvente y legítima con fondos cuya procedencia resulta acreditada.

Otra función esencial del notario consiste en el asesoramiento jurídico, e incluso, en cierta medida, económico que debe hacer a las partes, y particularmente al consumidor de productos financieros. El notario explicará cuales son los derechos y deberes de las partes, el contenido de la escritura tanto de compraventa como de préstamo hipotecario. Impedirá que se incluyan en la escritura de préstamo cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo. Esta labor de asesoramiento tiene dos fases, una de ellas previa a la firma por cuanto si lo pide cualquiera de las partes pondrá a su disposición un ejemplar de la documentación que se vaya a firmar con una antelación de tres días hábiles, plazo durante el cual la persona que vaya a firmar podrá consultar en la propia notaría o con un abogado de su confianza el contenido de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario; y la segunda fase consiste en la lectura del documento notarial, con carácter previo a la firma, explicando su contenido esencial y contestando todas aquellas preguntas que los intervinientes, o sus respectivos abogados que concurran a la firma, puedan plantear.

Los honorarios del notario están sujetos a arancel, por lo que deben ser bastante similares entre todos, aceptándose ciertas diferencias en la práctica.

Conviene saber que la elección de notario corresponde siempre al consumidor, tanto en las compraventas a una promotora como en el préstamo hipotecario, aunque es cierto que en la práctica suele ser la entidad financiera quien elige al notario, lo que no excluye la obligación legal de este profesional de velar para que se respeten escrupulosamente los derechos e intereses de los particulares.

Por lo tanto, la presencia del notario, aparte de ser un requisito imprescindible en las operaciones hipotecarias y para que las adquisiciones de inmuebles tengan acceso a los registros de la propiedad, resulta muy importante para garantizar los derechos de las partes intervinientes en cualquier operación de compraventa, siendo aconsejable para los particulares utilizar su derecho a consulta y pregunta, e incluso acudir a un abogado para que más detalladamente les explique el contenido de los documentos antes de su firma o que con su presencia en el momento mismo de la formalización de la escritura vele también por sus derechos.

Un último consejo, sepa que para firmar una escritura notarial debe acudir con el D.N.I. vigente.

Repercusión de gastos por obras en contratos de arrendamiento anteriores a la LAU de 1.994

2011-08-06T01:15:00.001-07:00

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, actualmente vigente, prevé la repercusión al arrendatario de las cantidades invertidas por el propietario en la conservación de la finca (vivienda o local), para aquellos contratos anteriores a la entrada en vigor de dicha norma estableciendo un mecanismo al efecto en la disposición transitoria segunda.

Se exige que la obra tenga por finalidad una reparación, no se pueden repercutir gastos por mejoras; por lo tanto se trata de una necesidad; normalmente estamos ante reparaciones aprobadas por la comunidad de propietarios o por la autoridad municipal.

Hay dos formas de repercutir las obras:
a) una repercusión pura y dura que consiste en coger la cantidad que cuesten las obras, aplicarles el interés legal del dinero, actualmente el 4%, y se puede cobrar en un periodo de cinco años.
Ejemplo. Coste de obras = 1000 euros
Interés aplicable para cobrar en 5 años = 4% x 5 años = 20%
Resultado de aplicar el porcentaje sobre el coste 1000 x 20% = 200 euros
Cantidad total a cobrar = 1.000 más 200 euros = 1.200 euros
Plazo para cobrar = 120 meses
Repercusión mensual = 1.200 dividido entre 120 meses = 10 euros al mes.

Este sistema tiene como límite máximo que no se puede superar al año el importe de 5 veces de la renta anual o el importe anual del IPREM.

b) un incremento de la renta, que viene establecido en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos de 1.964. Si por ejemplo el coste de la obra supone 1000 euros, se aplica el 12% que son 120 euros, y esto se divide entre 12 meses, lo que nos vuelve a dar 10 euros que se incrementan en la renta. Pero la renta no puede ser de menos de 20 euros antes de aplicar este incremento, pues no se puede subir más del 50% (una renta de 100 euros no puede subir más de 50). En principio esta subida a diferencia de la anterior sería para siempre aunque hay alguna sentencia que ha dicho que no, que solamente se aplica hasta que se ha pagado el coste de la obra.

Nos han dado cantidades iguales porque el interés legal del dinero actualmente es el 4%, si hubiese sido el 5% como fue en el 2009, hubieran resultados sumas distintas según el método escogido.

El dueño elige el sistema. Normalmente interesa más el incremento para siempre (el segundo método).

Hay que mencionarlos por separado en el recibo. Por seguir con el ejemplo si ahora está pagando 100 euros, en el recibo tendrá que poner renta 100, cantidades asimiladas por obras = 10 euros; total a pagar 110 euros. Una carta simple firmada por el arrendatario vale para comunicar la forma de cobrar la renta y el incremento; si el arrendatario se niega a firmar habrá que remitir un burofax.

La principal cuestión que ha entrado en el debate ha venido por la innovadora sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009, en el recurso 1419/2004.
Dicha resolución interpreta el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994 en el sentido de que solamente cabe la repercutir el coste de las obras en los contratos anteriores a 1.964 o en aquellos que siendo posteriores a esa fecha preven expresamente la posibilidad de repercutir los gastos por obras necesarias de conservación. Esto ha supuesto una revolución en la doctrina jurisprudencial al respecto pues pocas sentencias habían mantenido anteriormente este criterio. Aún no es jurisprudencia, en el sentido de que deba ser estrictamente obedecida por los tribunales inferiores, pues falta otra sentencia del Tribunal Supremo que confirme la interpretación, pero está influyendo notablemente en las decisiones judiciales.

Por lo tanto está resultando más complejo repercutir las obras en los contratos posteriores a 1.964 donde no se hubiera previsto esa posibilidad, siempre que no haya acuerdo entre las partes.

Arrendamiento con opción de compra: aspectos fiscales

2011-07-31T00:37:00.001-07:00

Conocer las consecuencias fiscales resulta fundamental al afrontar un negocio jurídico; sobre todo cuando se trata de una figura compleja cuyas repercusiones tributarias todavía están siendo objeto de estudio y análisis por la administración.

El contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyas características esenciales ya fueron explicadas en otra entrada de este blog, supone un acuerdo entre el propietario del bien y un aspirante a comprador que aún no está en disposición de pagar el precio pero que desea ocupar el inmueble y tener la posibilidad de adquirirlo en el futuro; de esta forma ahora se convertirá en arrendatario teniendo la opción de comprar más adelante sabiendo desde este momento el precio a pagar en el futuro y el resto de condiciones, con las ventajas de probar la finca e ir pagando de forma aplazada siempre que toda o parte de la renta se considere cantidad a cuenta del precio final de la compraventa.

Si se trata de una operación entre particulares y una vivienda antigua no hay problema, puesto que tributa el arrendamiento dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a un tipo bastante bajo (alrededor de 30 euros por los primeros 6.000 euros de renta anual, aproximadamente; las cantidades exactas figuran en los formularios oficiales de contrato de arrendamiento que venden en los estancos).

En el momento presente muchas promotoras inmobiliarias, ante la imposibilidad de vender las viviendas recientemente construídas, las destinan a esta fórmula del arrendamiento con opción a compra y en estos casos el tratamiento fiscal es diferente: por un lado el alquiler está sujeto al IVA, que se incrementará sobre el importe de la renta mensual al tipo del 18%; por otro lado si la opción de compra se concede a cambio de precio (la llamada prima por la opción en la que el comprador paga una cantidad a fondo perdido simplemente a cambio de poder disponer de la opción de compra dentro de un plazo fijado en el contrato) esta cantidad pagada por la opción tributa al 18% por ser considerada como una prestación de servicios, tal y como ha manifestado la Dirección General de Tributos en respuesta a una consulta. Por último, la venta, caso de producirse finalmente, tributará por IVA al 7% o al 4% según se trate de vivienda libre o de protección oficial. Si las primeras entregas de dinero, las del arrendamiento que computan como parte del precio de compra, tributaron al 18% se deberán rectificar y devolver al arrendatario en la diferencia con el tipo final aplicable, pues la cantidad que tributa por IVA consiste en la totalidad del precio, no solamente la cantidad pendiente al momento de la adquisición de la vivienda.

En cualquier caso antes de formalizar el contrato conviene, como siempre, consultar previamente las consecuencias jurídicas y fiscales del acto para evitar sobresaltos futuros.

Fianza y garantías adicionales en los contratos de arrendamiento

2011-05-25T10:01:00.001-07:00

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía del ciumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Esto significa que la mensualidad de renta en caso de viviendas o las dos mensualidades en caso de locales que el arrendatario debe entregar en concepto de fianza al arrendador al comienzo del contrato, en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, y que el arrendador habrá de ingresar en el organismo de la comunidad autónoma competente al efecto, pueden ser ampliadas con otras medidas de garantía.

Con estas garantías se trata de cubrir no solamente el cumplimiento de la obligación de pagar la renta, sino además otras como la de no causar daños a la propiedad o la de no realizar obras inconsentidas que luego habrán de ser deshechas, entre otras.

Las formas más habituales de garantía consisten en exigir una cantidad superior al límite mínimo, una fianza personal o un aval bancario.

Si se opta por la fórmula de exigir una cantidad superior a la mínima marcada en la ley conviene especificar en el contrato que se trata de una cantidad en concepto de garantía adicional o de responsabilidad civil, pero no incluirla como fianza, puesto que así no habrá que ingresarla en la Comunidad Autónoma. Incluso si no se ingresó al principio del contrato, pero luego la administración pública llega a conocer de la existencia del contrato y reclama el ingreso de la fianza, será conveniente tener los conceptos separados para que no haya que ingresar más que una o dos mensualidades de renta, según se trate de vivienda o local; es decir solamente habrá que ingresar la fianza, pero no las cantidades de responsabilidad civil o garantía adicional.

La fianza personal muy frecuentemente se denomina aval, término que proviene del uso bancario pero que no sea ajusta verdaderamente a la realidad jurídica de la relación entre las partes. Cuando se trata de una persona que sin usar del bien arrendado se compromete a responder de las obligaciones que el arrendatario pudera incumplir estamos ante un fiador, cuyas obligaciones vienen recogidas en los artículos 1.830 y siguientes del Codigo Civil. Lo más importante que debe conocer el fiador es que en caso de que el arrendatario deje de pagar él va a tener que abonar la deuda y luego podrá reclamar al obligado al pago. Para el propietario resulta muy importante establecer que el fiador va a responder solidariamente con el arrendatario y que renuncia al beneficio de excusión, para poder dirigirse contra los bienes de ambos a la vez, sin que el fiador pueda oponer como motivo de demora en su obligación el hecho de que hubiera que dirigirse primero contra el arrendatario, y solamente demostrado que éste carece de recursos tuviera que responder el fiador. Hay que dejar constancia de que el fiador responde con todos sus bienes o solo con alguno que se encuentre directamente vinculado al cumplimiento de la obligación, ofreciendo mayor garantía que se responda con todos. Es muy importante que la cláusula haya sido bien redactada para poder dirigirse contra los bienes del fiador de forma eficaz y rápida.

El aval bancario es la fórmula que más segura resulta para el propietario y consiste en que una entidad bancaria garantiza el pago de la deuda en caso de que el arrendatario no lo haga. Debe constar el importe total que supone la garantía (resulta conveniente que alcance los seis meses de renta) y el plazo para su ejercicio (indefinido o si se hace por un año deberá ser renovado, con expresión en el contrato de que la falta de renovación supondrá la resolución de la relación contractual); también interesa que no haya obstáculos para su aplicación (a primer requerimiento). Este aval lo redacta el banco y en el contrato de alquiler hay que mencionar su existencia. El banco viene a cobrar un 8 por mil por el aval y exige que el arrendatario deje en depósito en la entidad financiera una cantidad igual a la suma de la garantía, por lo que solamente personas solventes son avaladas por los bancos. En caso de impago el propietario no tendrá que acudir al juzgado, sino que bastará con que vaya a la entidad financiera y reclame el pago.

Extinción de proindiviso

2011-03-29T02:19:00.000-07:00

Cuando dos o más personas son propietarias de un mismo bien se produce una copropiedad o proindiviso. El término proindiviso guarda relación con la regulación que de este tema se hacía en el antiguo Derecho Romano, puesto que según aquella legislación, hoy recogida en nuestro vigente Código Civil, cuando se produce una copropiedad sobre un inmueble las cuotas de cada comunero son indivisas, en el sentido de que no se puede identificar en el espacio sobre una porción concreta de terreno, sino que son porcentajes de propiedad que solamente se podrán materializar o dividir cuando termine la copropiedad mediante la transmisión a un tercero o la adjudicación de la propiedad total del bien en favor de uno solo de los propietarios.
Se trata de una regulación que ha venido siendo eficaz durante muchos siglos pero que plantea ciertos problemas, que se han dejado sentir con más fuerza en la actual situación de crisis económica donde el valor de los inmuebles ha bajado de forma notable.

El problema fundamental consiste en qué hacer cuando uno de los dueños no quiere continuar en la situación de propiedad indivisible, y la totalidad de los propietarios no alcanza un acuerdo sobre la forma de hacer el reparto; si no acceden a vender o a que uno le compre su parte al otro, bien porque no estimen de igual forma el valor de la cosa, o por cualquier otro motivo bien. Llegados a este punto, a esta situación de atasco en la que uno quiere una cosa y el otro la contraria, la única solución que ofrece la legislación del Código Civil consiste en convertir el bien indivisible (inmueble) en uno divisible (dinero) y repartirlo en función de las cuotas respectivas de propiedad. Pero para pasar del inmueble al dinero la normativa solamente contempla la posibilidad de sacar el bien a subasta, lo que evidentemente supone un grave perjuicio para todos. Y además el procedimiento para llegar a la subasta es largo y complejo, exigiendo de todos los implicados un fuerte desembolso económico en abogados, procuradores y peritos.

Por ello la solución que ofrece la legislación debe servir solamente como último recurso, cuando todas las posibilidades de negociación se han visto frustradas; en ese caso habrá que embarcarse en el proceso para obtener una satisfacción, y quizás para evitar seguir pagando cuotas de préstamo hipotecario por un bien cuyo valor se va depreciando progresivamente, necesitando liberar los recursos allí concentrados en otros bienes o derechos de mayor utilidad.

En la subasta los copropietarios no tienen un derecho preferente, sino que acuden en igualdad de condiciones con los terceros.

Arrendamientos - Gastos repercutibles al arrendatario

2011-02-04T03:00:00.000-08:00

A la hora de hacer un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta que, a diferencia de lo que sucede con los alquileres de locales, hay ciertas cuestiones sobre las que las partes no pueden acordar libremente lo que consideren oportuno. La ley trata de proteger a la parte que se considera más débil en la negociación e impone ciertos límites al arrendador que no puede traspasar, y esos límites vienen constituidos por una serie de derechos del arrendatario o inquilino a los que éste no puede renunciar, y si renuncia en alguna cláusula, la misma se considerará como no puesta.
Por ejemplo, en los primeros cinco años del contrato la renta solamente puede subir anualmente de conformidad con las variaciones del Índice General Interanual de Precios al Consumo.
Esta circunstancia de la existencia de una serie de normas imperativas para las partes conviene tenerla en cuenta en la materia objeto de este artículo pues hay ciertos límites en los gastos o servicios que se pueden imponer al inquilino que no se van a poder traspasar.

El artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos que resulta fundamentel a estos efectos es el identificado con el número 20. Dice, en su punto primero, que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios,sean a cargo del arrendatario.
Esto significa que las cuotas de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (contribución), la tasa de basuras, la de alcantarillado, paso de carruajes, y similares se pueden exigir al arrendatario.
Requisito para la validez del pacto consiste en que hay que establecerlo especificamente por escrito e indicar la cuantía anual a la fecha del contrato. Esto ha resultado importante en el tema de la tasa de basuras surgida en algunos municipios en los últimos años, que ha resultado especialmente conflictivo: si no se había establecido en el contrato (y no pudo hacerse en aquellos casos en los que dicha tasa no existía a la fecha de firma del contrato) no podrá exigirse durante la duración del mismo. Ahora bien en los contratos donde aparece previsto expresamente que se cobrará al inquilino la tasa de basuras, el pacto es válido.
En relación a todos estos conceptos, para que se puedan reclamar al inquilino, hay que expresar en el contrato el importe anual vigente a fecha del contrato. Y es aquí donde entra lo explicado al principio; si no se respeta esta condición de manifestar el importe anual del gasto no se podrá exigir judicialmente al inquilino su pago; la cláusula de repercusión se tendrá por no puesta y habrá de abonar los gastos el propietario.

Una cuestión que resulta curiosa en la redacción del artículo 20 es que impone un límite al incremento anual de estos conceptos que en ningún caso podrá ser superior al doble de la variación del IPC General Interanual, con lo que si la subida real de la comunidad o de las tasas supera dicho límite esa diferencia tendrá que ser asumida por el propietario.

Si el contrato no dice nada de comunidad, IBI o tasas las deberá pagar el propietario.

En principio quedan fuera de los conceptos que se pueden exigir al arrendatario las cuotas extraordinarias de comunidad; sobre todo porque no se puede calcular el importe anual y fijarlo en el contrato.

Por otro lado, y como la lógica impone, los suministros los habrá de pagar el inquilino salvo que en el contrato se establezca que los paga el propietario. Aquí se incluye electricidad, gas, agua, teléfono y similares. Es decir cabe un pacto en perjuicio del propietario, aunque no cabría a la inversa, por el principio de protección mencionado arriba.

El pago podrá hacerse directamente por el arrendatario a la entidad acreedora (comunidad o ayuntamiento), o bien puede pasar que primero lo pague el propietario y luego lo exija al arrendatario conjuntamente con la renta.
El impago de esas cantidades da lugar al desahucio aunque se esté pagando la renta normalmente.

Para locales de negocio no hay límtes en lo que se puede repercutir al arrendatario, ni en conceptos ni en cuantías, ni existe exigencia de hacer constar en el contrato el importe anual.

En los contratos de renta antigüa, tras la entrada en vigor de la norma de 1.994, se puede repercutir al arrendatario el importe de la cuota anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, pero al no mencionar expresamente nada más, quedan excluidos otros impuestos o tasas y las cuotas ordinarias o extraordinarias de comunidad.

En definitiva que en este tema como en tantos otros hay que tener un especial cuidado a la hora de redactar el contrato, tratando de adaptarlo a las necesidades concretas de las partes, sin copiar directamente cualquier formulario que caiga en nuestras manos.

Subastas de viviendas. Comentario al Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de dicimebre de 2.010

2011-01-31T10:22:00.000-08:00

La norma hasta ahora consistía en que cuando una persona dejaba de pagar las cuotas de la hipoteca, la entidad financiera iniciaba un procedimiento de ejecución hipotecaria que, si concluía con la subasta del bien, podía suponer en estos tiempos convulsos que el deudor perdiera su vivienda y siguiera debiendo dinero al banco o caja. Eso sucedía si el valor actual del bien subastado era inferior al importe de la deuda pendiente.
Dicha situación solamente se explica en base a los siguientes factores, entre otros:
- Una reducción importante en el valor de los bienes inmuebles como consecuencia de la crisis.
- Una valoración demasiado elevada de la vivienda cuando se tasó antes de la hipoteca.

Era muy frecuente que las entidades financieras concedieran préstamos por la cuantía más elevada posible, para lo cual contaban con la inestimable ayuda de las empresas de tasación que sobrevaloraban los inmuebles. Ahora con la crisis que padecemos, ante la imposibilidad de muchas personas para hacer frente a los pagos de las hipotecas, las entidades financieras alegan que el valor de la finca ha bajado y que se quedan con el bien pero siguen teniendo derecho a cobrar lo que reste de deuda.

Pues bien, ya han habido algunas resoluciones judiciales que afirman que si la entidad financiera se queda con el inmueble asume que con ello se cobra la totalidad de la deuda pendiente. Algo que tendría que haberse regulado por ley hace tiempo.
Ahora la resolución de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2.010 confirma una decisión en ese sentido de un Juzgado de Primera Instancia de Pamplona. Rechaza una segunda tasación del piso presentada por la entidad financiera BBVA que pretendía mantener parte de la deuda pendiente de cobro después de haberse adjudicado la vivienda. Dice textualmente que "Moralmente es rechazable que se alegue ... la pérdida de valor de la finca que servía de garantía del préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente"; y añade que la reducción de valor del inmueble es directamente achacable a la crisis económica causada por "la mala praxis del sistema financiero" del que el banco demandante forma parte. Es decir, que si el valor de la tasación era bueno para adquirir y endeudarse debe ser igualmente válido para transmitir.
El banco ha anunciado que buscará revocar esa decisión en el Tribunal Supremo.

Esta crisis está siendo más severa con los menos favorecidos; los más débiles ven una vez más menguados sus derechos, congeladas sus pensiones, reducidos sus sueldos actuales y pensiones futuras; mientras que los mayores responsables de la situación (entidades financieras) siguen presionando para mantener sus prerrogativas y privilegios. Esperemos que cunda el ejemplo y haya más jueces que pongan un poco de orden a tanto demán.

Análisis del desahucio exprés

2011-01-04T08:30:00.001-08:00

El análisis de los efectos que ha traído el llamado desahucio express debe partir de la constatación de un tema previo a cualquier reforma legislativa, y es que al lado de toda norma tiene que existir una aportación presupuestaria para llevarla a término. Si los medios económicos son los mismos, las nuevas normas que pretenden mejorar una situación dada tendrán menos oportunidades de realmanente cambiar las cosas que si hay más dinero.
En el tema del desahucio tenemos más asuntos en los juzgados, más litigiosidad, pero los medios no han aumentado; seguimos básicamente con los mismos juzgados, funcionarios, fechas habiles y demás. A partir de ahí la mejora tendrá que venir por la vía de una mayor eficacia en la utilización de los mismos recursos; pero indudablemente con más dinero destinado a la administración de justicia los efectos positivos de la nueva legislación del desahucio se habrían visto aumentados de forma manifiesta.
Otra cuestión a tener en cuenta es que hay que leer más allá de los titulares de los periódicos, que sirven para vender ejemplares pero no trasladan la realidad de la cuestión debatida. Se habló de desahucios en quince días y pondría la mano en el fuego porque nadie en todo el país ha hecho un desahucio en ese brevísimo plazo desde la entrada en vigor de la ley. La norma prevé la posibilidad de que si arrendador renuncia al cobro de la deuda, el inquilino, notificado de la interposición de la demanda, pueda abandonar la vivienda en quince días. Pero aquí tenemos que por un lado mientras se admite a trámite la demanda y se notifica al inquilino suelen pasar más de quince días; por otro lado que si el inquilino no paga porque no puede tampoco va a abandonar el domicilio hasta que no le quede otro remedio; y por último el arrendador con una deuda de un par de meses, si es listo, ya propone ese trato antes de acudir al abogado, pero después de pagar abogado y procurador no se muestra tan dispuesto a renunciar al cobro de la deuda, pues ya no es que deje de ganar es que a partir de ese momento ya ha puesto dinero.
Por lo tanto lo más llamativo de los titulares de los periódicos no se ha llevado a efecto porque resultaba inútil o superfluo, o ambas cosas.

En general en Móstoles y en Madrid, los lugares donde desarrollo de forma más intensiva mi profesión, los juicios de desahucio y los lanzamientos se vienen demorando (si hace un par de años entre la presentación de la demanda y el lanzamiento podían pasar 3 meses como poco, ahora pasan 4 y 5 como poco); pero eso no es culpa de la nueva normativa sino de la existencia de más procedimientos que deben ser resueltos con los mismos medios.

Partiendo de esas premisas básicas hay que resaltar ciertos aspectos positivos que ha tenido la norma y que se centran fundamentalmente en las notificaciones al arrendatario. Si antes de la nueva legislación los inquilinos que ya habían pasado por esta experiencia rehuían coger las notificaciones y eso demoraba el pleito, a veces suspendía el juicio y similares, ahora con la posibilidad de hacer la notificación en el tablón de anuncios cuando el primer intento en el domicilio del demandado no resulta positivo, ha venido a evitar esas suspensiones y demoras. Es decir que los casos más problemáticos, aquellos que más daño causaban al cliente al que se le podía desesperar con una o más suspensiones de juicio por falta de notificación y con los meses que suponía de retraso en la recuperación de la posesión, ahora se han resuelto muy satisfactoriamente. Este es el aspecto más notable de la nueva ley.

Se podría ganar más tiempo si los juzgados rechazaran las peticiones de abogado de oficio presentadas después de tres días de recibir la notificación del juicio por parte del inquilino, pues eso ha veces sigue provocando suspensiones de señalamientos.

Hay que agradecer a algunos juzgados que estén esforzándose con los plazos: tengo un juicio de desahucio previsto para las 14:10 horas, cosa que antes era impensable.

En general el sistema ha mejorado en las notificaciones, quedan cosas por hacer, y siguen haciendo falta medios y control de la eficiencia de los existentes.

Comunidad de Propietarios. Morosos.

2011-01-03T01:29:00.000-08:00

Resulta frecuente que en toda comunidad de propietarios haya algún vecino que no se encuentre al corriente en el pago de las cuotas de comunidad. Las causas pueden ser diversas y queda a criterio de los vecinos actuar de forma diferente según cual sea el motivo de la deuda, bien sea un impago puntual por motivos económicos o laborales, o bien se trate de aquella persona que pone a prueba la paciencia de sus vecinos dejando que la deuda vaya creciendo hasta cierta cantidad antes de ponerse al día.
La legislación ha establecido un sistema bastante eficaz para que la capacidad económica de la comunidad no se vea demasiado afectada en el caso de deudas, a través de un procedimiento sencillo y (según la previsión legal) bastante rápido para la reclamación de las cantidades adeudadas por los comuneros morosos. Aparte de prohibirles participar con su voto en la toma de decisiones, con alguna excepción, la cuestión fundamental consiste en la regulación del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este procedimiento monitorio tiene como factor especial que lo distingue de cualquier otro monitorio por el que se reclame otro tipo de deudas, que los honorarios de abogado y procurador utilizados se podrán exigir al moroso con ciertos límites de cantidad. Ello implica que se asegura la utilización de una defensa y representación procesal profesionales, pero que no conviene reclamar deudas por cuantía inferior a 250 euros aproximadamente, pues no se recuperará todo el importe de los honorarios de abogado y procurador.

Pasos y trámites previos a la presentación de la demanda son:
1. Convocar junta fijando en el orden del día que se someterá a votación la decisión de aprobar la cuantía de la deuda existente por parte del propietario moroso, y se someterá también a votación si se procederá o no a su reclamación judicial, facultando al presidente para otorgar los poderes notariales a favor de abogado y procurador.
2. Si se aprueba la cuantía de la deuda y la decisión de reclamar judicialmente, se debe remitir burofax al moroso, comunicándole la aprobación de la deuda (preferiblemente acompañando certificación emitida por el administrador) y copia del acta donde se adoptó el acuerdo de la reclamación judicial. El coste de este burofax será reclamado posteriormente por vía judicial al moroso.
En esta notificación se le concederá al vecino moroso un plazo para pagar voluntariamente.
3. Cumplido el plazo si no se ha producido el pago se debe acudir al notario para otorgar los poderes y entregar la documentación al abogado para que proceda a interponer la demanda contra el vecino moroso.

Trámites judiciales:
1. El juzgado una vez recibida la demanda y comprobado que se cumplen en un primer examen los requisitos de validez formal, procede a requerir de pago al moroso. Si paga tendrá que abonar también las costas (honorarios de abogado y procurador de la comunidad).
2. Si no se produce el pago se pasa al embargo de los bienes del vecino moroso, incluido el inmueble de su propiedad.
3. Si el moroso se opone a la deuda se debe acudir a un procedimiento judicial según el importe de la deuda reclamada, donde se dilucidará si la deuda ha de ser pagada. Vencido el moroso en el juicio se continúa con el embargo. Si la comunidad pierde, normalmente por algún defecto de forma, deberá pagar las costas (honorarios de abogado y procurador de la parte contraria).

El mecanismo da resultado y permite que las comunidades puedan seguir funcionando y no se extienda el mal ejemplo del impago.

Expediente de dominio

2010-12-06T10:09:00.000-08:00

Hay casos en que el dueño de un bien no puede inscribir su derecho en el registro de la propiedad, bien porque la finca no esté inscrita o bien porque el titular registral no es la misma persona que se lo ha transmitido al actual dueño. Para esos casos la solución prevista en la ley es el expediente de dominio, que consiste en un procedimiento judicial que permite la inscripción de un título de dominio en el registro de la propiedad en aquellos casos en los que carecemos de una adquisición de titular previamente inscrito, o cuando somos propietarios de un bien que no aparece inscrito en el registro de la propiedad. Por ejemplo si hemos comprado mediante contrato privado de una persona que también adquirió en contrato privado, supuestos en los que hemos comprado a una persona que no aperece mencionada como dueña en el registro de la propiedad, o cuando hemos heredado de alguien que no inscribió su título de propietario en dicho registro; o bien, cuando simplemente somos dueños (normalmente sin documentación notarial) de una finca que no aparece inscrita en el registro de la propiedad.

Ahora no es frecuente que estos casos sucedan por cuanto se suele comprar con un préstamo hipotecario y la entidad financiera se asegura de poder inscribir su hipoteca antes de que entregarnos el dinero prestado, por lo que todo se hace por vía notarial con inmuebles previamente inscritos y comprando al titular que aparece como tal en el registro. Pero hasta los años ochenta del siglo XX era frecuente comprar aplazando el pago mediante letras de cambio, sin intervención de entidad financiera, con lo cual en muchas ocasiones se documentaba la operación en un contrato privado y se esperaba a hacer la escritura al momento en el que se hubiera pagado todo el precio pendiente. A partir de aquí a veces sucedía pero que aún habiendo terminado de pagar no se hacía la escritura por dejadez o falta de dinero para los gastos, luego se vendía o se transmitía en herencia y el nuevo adquirente se encuentra con que no puede inscribir su adquisición en el registro de la propiedad porque ha recibido el bien de una persona que no figuraba como dueño en dicho registro.

El expediente de dominio es un procedimiento un tanto complejo en cuanto a las notificaciones que hay que realizar para poder inscribir, por lo que suele llevar tiempo y dinero tanto en honorarios de profesionales como en gastos de anuncios o edictos en el Boletín Oficial de la Provincia.

Hay tres variantes dependiendo de la finalidad: por un lado el llamado expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, por medio del cual se permite esclarecer que secuencia de transmisiones (tracto) ha seguido la propiedad del bien, para poder inscribir a favor del actual propietario, y que está previsto para los casos en que la finca aparece en el registro pero a nombre de una persona distinta del que la transmitió al actual titular real. En segundo lugar tenemos el expediente de dominio de inmatriculación, establecido para los supuestos en los cuales la finca, casi siempre rústica, no aparece inscrita en el registro; casos en los que se hace preciso obtener primero una certificación del catastro que afirme la titularidad del dueño real. Y por último se encuentra el expediente de dominio de exceso de cabida, que lo que pretende es lograr que el registro recoja los metros reales de la finca en el caso de que la superficie real sea mayor que la que consta en el registro de la propiedad; en este caso hace falta también lograr el cambio primero en el catastro mediante un informe de topógrafo o arquitecto, y luego acudir al juzgado.

Estos procedimientos requieren la intervención de abogado y procurador, y una vez concluidos permiten inscribir la propiedad y poder operar con ella con más facilidad y rendimiento, pues siempre una propiedad inscrita recibirá un precio mayor en una venta que una que no lo esté.

2010-11-20T04:53:00.000-08:00

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA A TRAVÉS DE COOPERATIVA

Durante los años ochenta se puso de moda el cooperativismo como forma de gestionar trabajo, vivienda o consumo en diversos países europeos, particularmente en Alemania.

El cooperativismo consiste en la agrupación de cierto número de personas para alcanzar diversos fines que pueden variar desde gestionar una empresa industrial de la que serían a la vez trabajadores y empresarios, la gestión de una empresa que se dedicara a la compra de ciertos bienes de la que se convertirían en compradores (cooperativas de consumidores), o para la promoción inmobiliaria convirtiéndose a la vez en promotores y compradores de las viviendas.
El objetivo consiste en obtener mejores precios o salarios distribuyendo el beneficio empresarial entre los trabajadores, consumidores o compradores de viviendas.

El sistema se ha mostrado ventajoso en aquellos casos en los que los gestores han estado capacitados, y se han mantenido apegados a los principios inspiradores. Han fracasado allí donde han intervenido intermediarios que han sustituido a los empresarios tradicionales, pero que no han trabajado en beneficio de los cooperativistas sino del suyo propio.

En España desde el momento en que surgieron gestores “profesionales” que organizaban cooperativas donde las personas se apuntaban sin conocerse entre sí, y dejando en manos de esa gestores todas las tareas de contratación de proveedores, vendedores, constructores y demás, y dado que no estamos en una cultura de control y sanción como la existente en otros países de nuestro entorno, se produjeron abusos y fraudes que todos recordamos. Han funcionado las cooperativas de centros regionales, de algún sindicato y otras, pero la experiencia en general no ha sido positiva, a pesar de que la idea es genial y cuando ha resultado los beneficios han sido grandes (Cooperativa Mondragón a nivel industrial y comercial, o la cooperativa de Viviendas de la calle Rosa Luxemburgo en Madrid, por citar dos de las originarias en distintos sectores).

Hay que tener en cuenta que los compradores de la cooperativa son a la vez promotores, y si no llevan a cabo la labor de control, asistiendo a las juntas, preguntando, estando pendientes, los gestores profesionales pueden sentirse tentados a no realizar sus tareas con la suficiente eficacia. Y en esos casos los cooperativistas no pueden actuar porque siendo a la vez promotores y compradores, no tienen una parte contraria a la que reclamar, si no es la misma cooperativa de la que forman parte.

Los problemas más frecuentes son:
- El retraso en la entrega que sucede casi siempre, porque se empieza a comprar sobre plano, se está pendiente de que haya adjudicación de suelo para construir con protección pública, se tarda en tomar decisiones de gestión y similares. Todos conocemos entregas de viviendas con más de un año y medio o dos años de retraso como media general.
- La falta de información sobre las consecuencias de adquirir una vivienda protegida. A veces no se informa a los compradores que van a ser cooperativistas en una promoción de vivienda protegida, y que no pueden ser propietarios de otra vivienda en la misma comunidad autónoma, o que sus ingresos no pueden superar ciertos límites. La información tardía ocasiona divorcios fraudulentos o cambios de régimen económico matrimonial para que uno de los cónyuges se quede la vivienda antigua y el otro compre la de cooperativa, o donaciones a los progenitores o a los hijos y similares.
- Calidades inferiores a lo pactado.
- Precios más elevados de lo previsto. Sobre los precios hay que decir que hace unos años siempre resultaba más barata la vivienda protegida y comprada por cooperativa, pero con el desplome de precios a veces el módulo aplicable a la vivienda protegida supone un precio similar sino mayor que el de la vivienda libre.
- Eventualidad de que no se acabe recibiendo el suelo protegido o no se obtenga la calificación protegida para la vivienda, con el subsiguiente encarecimiento de todo el proyecto.

Existe un problema que empieza a ser grave, que también viene provocado por la crisis económica, y que consiste en que a menudo los cooperativistas se encuentran con la necesidad o conveniencia de abandonar la compra proyectada (traslado laboral, imposibilidad de acceder al crédito, retraso en la entrega que impide cumplir proyectos de vida – bodas,). La Ley de Cooperativas permite la baja del socio, pero para evitar la descapitalización de la entidad la devolución del dinero está sujeta a unos plazos largos, de un mínimo de 18 meses hasta un máximo de cinco años. Si además la cooperativa carece de liquidez habrá que acudir al juzgado para plantear la reclamación, con lo que se eterniza recuperar el dinero invertido.

Consejos: acudir a la cooperativa cuando uno es parte de un proyecto común (centro regional, sindicato, asociación de vecinos, etc.). Para acudir a la compra aislado resulta más conveniente ir a una promotora ya sea al régimen general o de vivienda protegida. Procurar que la gestora esté formada por gente conocida que pertenezca a la asociación, aunque haya que contratar arquitectos, o abogados y demás, pero que los dirigentes sean miembros del entorno que constituye la cooperativa, huyendo de las gestores que se presentan como profesionales externas al colectivo.
Una vez se es miembro de la cooperativa hay que participar en las juntas y controlar la buena marchar de la promoción con tareas de fiscalización y revisión del actuar de la gestora.
Antes de comprar hay que informarse de si se van a poder cumplir las condiciones de adquisición de una vivienda protegida (que no se tiene otra vivienda protegida en todo el país, y ninguna en la misma comunidad autónoma, nivel de ingresos y demás).
Asumir que se trata de una operación con sus ventajas y sus riesgos, sobre todo en cuanto al tiempo de entrega de las viviendas o para la recuperación del dinero aportado.

La idea resulta muy atrayente, la realidad hasta ahora ha sido bastante decepcionante.

Divorcios y crisis económica

2010-09-12T00:43:00.001-07:00

A primeros de septiembre de 2.010 se han hecho publicos los datos sobre procedimientos judiciales de divorcio y separación en España. Las cifras son inferiores a las de cursos judiciales anteriores.

La intepretación más veces escuchada sobre esta bajada en el número de procedimientos judiciales consiste en achacarla a la crisis económica.

Posiblemente haya algo de verdad en esta interpretación; sin embargo no debemos olvidar otros factores trascendentes:

1º.- Hay un gran número de pleitos donde se establecen las medidas complementarias de las rupturas de las parejas de hecho. Los procedimientos son prácticamente idénticos a los pleitos matrimoniales, pues hay que regular el régimen de visitas, la guarda y custodia, el uso y disfrute de la vivienda, pensión de alimentos y demás; pero estos litigios no entran en las estadísticas de procedimientos matrimoniales, pues no se decide nada sobre separación o divorcio, al no existir un vínculo matrimonial previo.

2º.- En todos los despachos hemos apreciado que han aumentado el número de casos donde se busca una solución transitoria hasta poder vender la vivienda y liberarse de la hipoteca; se pactan los términos del futuro procedimiento judicial, se procede a la ruptura de la convivencia, pero se deja en suspenso la tramitación del pleito, confiando en que una recuperación én los precios de la vivienda permitirá una posterior liberación económica de la pareja.

Por lo tanto, y siendo conveniente con carácter general que los matrimonios o las parejas de hecho sean lo más estables posible, sobre todo si tienen hijos a su cargo, la reducción en el número de procedimientos judiciales de separación o divorcio no ha sido tan grande como las cifras y la interpretación más escuchada nos han transmitido.

Además, existe un dato preocupante, otro pésimo efecto de la crisis económica, y es que como todo el mundo sabe, si la situación financiera de una familia no resulta solvente, si hay desempleo o, simplemente, menores ingresos, la relación conyugal se deteriora y ello, inevitablemente, motivará un incremento de las rupturas.

CUSTODIA COMPARTIDA

2010-08-07T01:10:00.001-07:00

Se trata de una reivindicación de los padres para evitar verse discriminados por la atribución por parte de los juzgados de la custodia de los hijos a las madres con carácter generalizado y masivo.
En principio la ley no hace distinciones ni establece preferencias entre padre y madre a la hora de atribuir la guarda y custodia de los hijos a uno u otra; sin embargo la experiencia en la vida real consiste en que las madres suelen asumir las tareas de cuidar a los hijos con mayor frecuencia e intensidad que los padres, y eso se ha trasladado a los decisiones de los jueces que consideran que las madres están más capacitadas para estas funciones, atribuyéndoles de forma casi absoluta esta responsabilidad a través de la figura de la guarda y custodia, dejando para el padre la función de pagador de una parte mayor de los gastos de los menores, a los que visita regularmente. El problema es que no se está atendiendo a la realidad social cambiante donde muchos padres (demasiado pocos aún) asumen, en paridad de condiciones con las madres, el trabajo de cuidar de los hijos, y cuando esta circunstancia realmente sucede el padre no encuentra en el procedimiento de separación o divorcio que el juzgado le otorgue las mismas oportunidades que a la madre para asumir la guarda y custodia de los hijos.

A esto hay que añadir que junto a la medida de atribución de la guarda y custodia de los hijos aparece la del uso y disfrute de la vivienda y el pago de una pensión alimenticia. El desenfrenado incremento del precio de los pisos ha motivado que ante una separación o divorcio el cónyuge beneficiado con la guarda y custodia recibe como complemento el uso de la vivienda, con el correlativo castigo para el otro progenitor que se encuentra fuera del domicilio y pagando la mitad de la hipoteca, lo que le impide acceder a otra vivienda, con todo lo que ello conlleva. Esta situación, objetivamente injusta, está provocando que algunos progenitores luchen por la custodia exclusiva de sus hijos como medio para quedarse con el uso de la vivienda.

La custodia compartida es contemplada en el derecho común (no aplicable a los territorios que tienen derecho civil propio, como Cataluña, Aragón y otros) como una medida de carácter excepcional que se admite cuando los cónyuges están conformes o cuando existe un informe favorable del Ministerio Fiscal, lo que precisa a su vez una prueba pericial favorable a tal medida emitida por el equipo psicosocial de los juzgados; y con la exclusión expresa de esta posibilidad en los casos de indicios de violencia doméstica. Todo ello según se desprende del artículo 92 del Código Civil.

La guarda y custodia viene constituida por aquellos derechos y obligaciones que implican el vivir con los hijos (ponerles la ropa, llevarlos al colegio, regular las normas de convivencia - horarios, vestuario -, darlos de comer, hacer que se aseen, y similares), la rutina de cada día, por definirla de alguna manera. No abarca aquellos derechos y obligaciones de los progenitores que tienen más trascendencia: tipo de educación que reciben - colegio laico o religioso-, consentimiento para someterse a una operación quirúrgica no urgente, etc. Todas estas funciones se engloban bajo el concepto de patria potestad, que se mantiene compartida por ambos progenitores tras la separación o divorcio, salvo casos de extrema gravedad en cuanto a la voluntad de causar daños a los descendientes o de importante dejación de funciones con respecto a ellos. En estas facetas de la patria potestad se exige que los progenitores se pongan de acuerdo, y si no lo hubiera, habrá de decidir el juez.

El concepto de custodia compartida no resulta acertado, pues no cabe compartir la decisión de qué ropa llevarán mañana los niños al colegio, o hacer que los dos progenitores lleven juntos al niño a misa cada domingo. Una vez que se produce la ruptura de la pareja la custodia no puede compartirse; esas tareas de cada día solamente se realizarán por aquel progenitor que se encuentre con sus hijos en cada momento, y al no vivir juntos los progenitores ya no hay opción de compartir las tareas. Realmente la custodia compartida significa una custodia por turnos repartidos de forma igualitaria, y es por aquí donde vienen las objeciones que algunos jueces plantean de forma sistemática y por las que se oponen a conceder la custodia compartida, incluso en casos donde los progenitores se muestran conformes con ella. El problema que esta situación plantea consiste en que A VECES se trastoca completamente la vida de los menores, cambiandolos de vivienda cada cierto periodo de tiempo, o incluso de colegio, de amigos, de barrio, y ésto no debe consentirse.

Al final de lo que se trata es de que el juzgado realice un examen más exhaustivo de las condiciones del caso, y que allí donde sea posible se conceda la guarda y custodia compartida o por turnos, siempre primando los derechos y la conveniencia del menor. No se debe mantener la situación actual en la que la guarda y custodia se concede a la madre sin ningún examen de las respectivas capacidades, aptitudes y tiempos de disponibilidad para el ejercicio de las tareas que conlleva. Debe avanzarse para ir otorgando la custodia repartida por tiempos iguales, garantizando que los menores mantengan un contacto con sus padres más estrecho que el que permite el régimen de visitas, y reclamando de los padres un mayor compromiso con las tareas y responsabilidades que la custodia conlleva. Pero siempre el juez habrá de estudiar si la custodia repartida por tiempos no va a romper los lazos de los menores con su entorno habitual, o le van a dificultar reconocer un hogar como propio.

Cuestión distinta aunque estrechamente ligada viene constituida por el tema de la atribución del uso y disfrute del domicilio conyugal. En las últimas reuniones de jueces de familia se han fijado como conclusiones que hay que favorecer que esa atribución sea temporal, que se venda el domicilio común cuanto antes, que el progenitor no beneficiado con la guarda y custodia de los menores no se vea lastrado con una carga insuperable como puede ser el pago de una hipoteca por un largo periodo en una vivienda que no puede usar y que le impide volver a rehacer su vida. Incluso en dichas conclusiones se hizo un llamamiento al poder legislativo para modificar el código civil en ese sentido. Por supuesto, de nuevo el juzgador habrá de examinar la situación concreta y que este loable propósito de impedir que uno de los cónyuges se vea gravemente perjudicado en el tema de la vivienda, no implique perjudicar al cónyuge económicamente más débil, puesto que si a la mujer le va a corresponder cuidar de los hijos de forma más directa, también eso le perjudicará en sus ingresos, y obligarla a vender la vivienda común puede implicar que en esa situación sea ella la que no pueda acceder a otro piso. Ello supone la necesidad de un análisis exhaustivo de la situación, y que el tiempo por el que se otorgue el uso y disfrute de la vivienda sea proporcionado a las circunstancias económicas de los dos miembros de la familia, tanto en sus ingresos como en sus cargas, procurando evitar que la copropiedad se extienda por demasiado tiempo, pero sin colocar a la parte más débil económicamente en una situación de precariedad.

ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS DE ALQUILER

2010-07-26T10:11:00.001-07:00

Es un tema aparentemente sencillo, en el cual los interesados no suelen acudir al abogado para consultar, por cuanto que el precio de la consulta puede comerse la actualización, pero que llegados a juicio puede resultar muy importante.
Como siempre en los arrendamientos hay que distinguir entre locales, para los cuales se prevé un sistema libre de actualización, y las viviendas, para las que la ley fija la forma y cuantía de hacer la actualización durante los cinco primeros años de contrato.
Nos centraremos en las viviendas porque resulta indispensable ceñirse a la norma, al menos no se pueden establecer variaciones a la ley que perjudiquen al inquilino, y hay que conocerla de forma precisa, al igual que la interpretación que los tribunales hacen de la misma.
La regulación de la actualización de la renta de los alquileres viene en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, que dice que la renta, durante los cinco primeros años del contrato, solamente se podrá variar:
- Cada año, al cumplirse una anualidad. Por ejemplo si el contrato tiene fecha de agosto de 2.009, se podrá actualizar desde la mensualidad de agosto de 2.010.
- Según la variación que experimente el IPC General Interanual. No vale útilizar el IPC de alquileres o el de la provincia donde se encuentre la finca. Hay que tener en cuenta que el IPC de agosto de 2.010 se publicará en septiembre de 2.010, por lo que una vez conocido habrá que aplicarlo desde agosto reclamando la diferencia de los meses de agosto y septiembre que ya se deberían haber pagado.
- Será exigible desde el mes siguiente a la notificación, y deberá acompañarse nota del Instituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al Boletín Oficial donde en que se haya publicado el nuevo IPC General Interanual. La carga de la prueba de la notificación recae sobre quién pretenda la actualización. Basta con que el destinatario firme una carta, o enviar un telegrama con acuse de recibo o un burofax.
- Lo puede pedir el dueño, dado que normalmente el IPC sube y será éste quien pretenda la actualización, pero también lo puede solicitar el inquilino si es que el IPC volviera a bajar. Los requisitos son idénticos en ambos casos: notificación fehaciente con nota o certificado del INE o referencia al Boletín donde esté publicado el IPC General.

El IPC General Interanual es un porcentaje que se aplica sobre la renta vigente para obtener la renta actualizada.

Para viviendas después de transcurridos los cinco años del contrato y para locales, el sistema de actualización puede ser libremente pactado por las partes; cabe, por ejemplo, pactar una subida de 20 euros al mes cada año.

Es preciso saber que si el inquilino acepta una subida superior al IPC y va paganado varios meses luego no podrá protestarla, pues los tribunales opinan que iría contra sus propios actos, por lo que si quiere protestar debe hacerlo contestando la notificación de la subida y pagando la cantidad que considera oportuna; si el propietario le lleva a juicio allí deberá demostrarse quien tiene razón.

Si un año no se sube, se puede subir al siguiente aplicando la variación del IPC de dos años, pero no se podrán reclamar los atrasos de la primera anualidad, sino solamente a partir del segundo año (desde la notificación con uno o dos meses de atrasos).

Modificación de medidas en sentencias matrimoniales

2010-06-25T03:35:00.001-07:00

La sentencia de divorcio o de separación conlleva una serie de medidas complementarias que, según las diferentes situaciones, serían la guarda y custodia de los hijos, el régimen de visitas, la pensión de alimentos, el uso y disfrute de la vivienda conyugal, y la pensión compensatoria entre los cónyuges.
Nada de todo ello es definitivo, salvo el propio divorcio, pues incluso la separación admite la reconciliación. Pero sobre todo hay que saber que las medidas complementarias admiten modificaciones siempre que se produzca una alteración sustancial de las circunstancias de hecho que sirvieron de base para su adopción. Por ejemplo, si se estableció una pensión de alimentos para un hijo, y éste deja de estudiar y empieza a trabajar, habría que suprimir la pensión.

Estas modificaciones exigen un nuevo procedimiento judicial para fijar la nueva medida o medidas (se pueden modificar varias a la vez), según las nuevas circunstancias de hecho que hayan tenido lugar con posterioridad a la separación o divorcio.

Conviene tener presente que los juzgados son reacios a estar cambiando las decisiones judiciales con frecuencia, por lo que la alteración de las circunstancias ha de ser sustancial, con visos de prolongarse en el tiempo y no buscada por la persona que se pretenda ver beneficiada con la modificación de la medida; por ejemplo si un progenitor abandona voluntariamente su trabajo y pretende por ello dejar de pagar la pensión de alimentos para su hijo el juzgado le desestimará la petición de modificación.

Resulta también frecuente que las partes lleguen a acuerdos verbales para modificar ésta o aquella medida, pero no pasen por el juzgado. Esta situación puede ser peligrosa pues la decisión judicial, sobre todo si afecta a menores, solamente puede ser cambiada tras una nuevo procedimiento judicial con examen del juez y ministerio fiscal, no siendo suficiente la voluntad de los progenitores; y sobre todo, si después de un acuerdo verbal una de las partes decide incumplirlo y reclamar lo que en su día había fijado el juzgado puede causar un serio perjuicio a la otra parte, que quedaría como incumplidora si no puede demostrar la existencia de un acuerdo.

El procedimiento de modificación de medidas puede ser tramitado de mutuo acuerdo o por vía contenciosa, exige abogado y procurador, y resulta parecido a un procedimiento de separación o divorcio.

DESAHUCIOS POR LA CORTE DE ARBITRAJE

2010-05-18T08:51:00.000-07:00

Desde hace algún tiempo se ha venido extendiendo la fórmula de someter los litigios relativos a los arrendamientos urbanos a la decisión de las asociaciones de arbitraje. En mi condición de abogado y de árbitro a través de la Corte de Arbitraje del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid voy a hacer un par de consideraciones que pudieran ser útiles a la hora de aclarar ideas y escoger el camino.
La finalidad del arbitraje es clara y consiste en resolver los procedimientos en menos tiempo que el que se tarda ante los juzgados; la excesiva duración de los litigios llevó a las grandes empresas a buscar la resolución de conflictos mercantiles por la vía del arbitraje, y ahora se ha extendido esta figura a otros campos del Derecho, más concretamente a los arrendamientos urbanos. Si para obtener una sentencia en el juicio de desahucio por falta de pago se pueden tardar tres y cuatro meses, la resolución del arbitro puede llegar en veinte días. El problema viene después, cuando el inquilino no se marcha voluntariamente tras la decisión arbitral, pues entonces habrá que acudir al juzgado para solicitar el lanzamiento con presencia de la policía, y toda la ventaja inicial de tiempo se desvanece rápidamente, pues la fecha de lanzamiento que entonces nos faciliten será posterior a la que hubiéramos tenido de haber comenzado todo el procedimiento en el juzgado. Solamente en ciertas sedes judiciales puede compensar acudir al arbitraje, pero en localidades como Móstoles y su entorno resulta mejor iniciar siempre la vía judicial.
Además otro problema que se presenta con inusitada frecuencia consiste en la deficiente tramitación que llevan algunas asociaciones de arbitraje, cuando sus árbitros no cumplen los avisos para pagar y evitar el desahucio, con lo cual las decisiones no se pueden ejecutar en el juzgado y hay que volver a empezar con nuevos costes y gran pérdida de tiempo.
Y luego está el coste económico, que si es más barato el arbitraje en un primer momento, cuando debemos acudir al juzgado para pedir el lanzamiento será probablemente más caro que la vía judicial desde el principio.

Por lo tanto detrás de frases afortunadas como "Plan de Alquiler Garantizado" y otras aparecen dificultades, retrasos y costes imprevistos que configuran el arbitraje como una fórmula que no resulta mejor que el camino judicial; sobre todo cuando el lanzamiento tiene que hacerse en el juzgado, pues el arbitro no puede convocar a la policía para realizar un lanzamiento y los inquilinos que normalmente no se marcharían con la sentencia del juzgado, mucho menos acatan la decisión de una figura jurídica de menor enjundia cual es el arbitro.

Recuerden que para acudir al arbitraje debe figurar una cláusula de sumisión al mismo, y que caso de existir no se podrá optar por iniciar el procedimiento de desahucio en el juzgado, sino que habrá que acudirse al arbitro, y solamente tras el laudo, y caso de que el condenado no cumpla la decisión se podrá ir al juzgado a ejecutar el laudo arbitral.

El arbitraje todavía tiene que solucionar sus problemas de eficacia y cumplir unos baremos de calidad más elevados para ser una opción más conveniente que la vía judicial.

TRASPASO DE LOCAL

2010-04-19T02:53:00.000-07:00

El traspaso de local de negocio consiste en el derecho del arrendatario para ceder el contrato a un tercero, a cambio de un precio. El adquirente del contrato quedará en la posición del arrendatario con todos los derechos y obligaciones que deriven de la relación contractual, aunque con una elevación de renta.

Era una figura muy habitual con los contratos anteriores al Decreto Boyer de 1.985, pues si los arrendamientos eran eternos la opción de entrar a ocupar la posición del arrendatario era golosa para cualquier tercero. Sin embargo tras la desaparición de la prórroga forzosa son mucho menos habituales, puesto que no habrá lógica en pagar por un traspaso si el contrato va a durar cinco años, por ejemplo.

La Ley de Arrendamientos de 1.994 dispone que la cesión del contrato podrá hacerse sin necesidad del consentimiento del arrendador; obviamente salvo que el contrato establezca otra cosa. Y establece que la renta se elevará un 20% si la cesión o subarriendo es total, y del 10% si es subarriendo parcial; y que la operación deberá notificarse al dueño en el plazo de un mes desde que se haya producido. La anterior legislación (operativa para los contratos vigentes anteriores a 1 de enero de 1995) obligaba a que hubiera consentimiento del arrendador, y disponía un derecho de adquisición preferente para el dueño, con un plazo de comunicación de ocho días.

El precio de la cesión o subarriendo es libre, por lo que cabría una cesión gratuita.

Si ló que se produce es una fusión, transmisión o escisión de una sociedad no se considera traspaso.

En cuanto a los contratos vigentes anteriores a la ley de 1.994 hay que tener presente que los plazos de extinción previstos en esta ley (según el arrendatario sea persona física o jurídica, hubiera habido una subrogación previa o no, la cuota del Impuesto de Actividades Económicas), se incrementarán en inco años si entre 1994 y 2004 se hubiera producido un traspaso. Los contratos posteriores a la entrada en vigor de la norma de 1.994 no sufren ninguna alteración en su plazo por el hecho del traspaso.

Se trata siempre de un tema delicado donde los interesados en entrar en un local mediante traspaso del arrendatario, deben andar con gran cautela para examinar las condiciones del contrato y obrar en consecuencia.

Impagados. Nuevo proceso monitorio

2010-04-04T09:37:00.000-07:00

A partir del próximo 4 de mayo de 2.010 entrarán en vigor las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aprobadas por la Ley 13 / 2009; una de las cuales afecta al juicio monitorio.

Este procedimiento supuso una importante novedad en nuestro derecho procesal cuando se introdujo con la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2.000. Era una figura jurídica ajena a nuestra costumbre y que consiste en un procedimiento para el cobro de deudas por vía judicial más sencillo y directo que los procedimientos ordinarios, reuniendo unos pasos sencillos, siendo innecesariaria la intervención de abogado y procurador. El acreedor presenta un escrito (no tiene las formalidades de la demanda) explicando la existencia de una deuda, acompañando las pruebas pertinentes (facturas, albaranes o similares) y el juzgado remite un requerimiento al deudor concediéndole veinte días para pagar u oponerse. Si el deudor no hace nada se pasa a la fase de ejecución; si se opone se pasa al juicio ordinario que corresponda según la cuantía, y si paga se termina el expediente. Será necesaria la intervención de abogado y procurador si el deudor no paga o se opone, siempre que la deuda supere los 900 euros.

Es un procedimiento previsto para resolver por vía judicial las cantidades adeudadas a empresarios y profesionales. Ha sido ampliamente utilizada por empresas, entidades financieras y comunidades de propietarios, pero el efecto no ha sido el esperado puesto que, a diferencia de la experiencia de otros países, los deudores no han corrido a pagar la deuda una vez recibido el requerimiento del juzgado, sino que han insistido en la morosidad provocando que el procedimiento entre en fase de ejecución.

Las modificaciones que entrarán próximamente en vigor consisten en:

1. Incremento de la cantidad objeto del procedimiento. Si en el año 2.000 se pensó que este procedimiento debía dirigirse a solucionar las deudas pequeñas y medianas, hasta cinco millones de pesetas, ahora se amplía hasta los 250.000 euros.

2. No cabe hacer el requerimiento por vía de edictos, salvo en los casos de Comunidades de Propietarios.

3. La comprobación de la documentación de la deuda queda en manos del Secretario Judicial en lugar de en las del juez, en el marco de una ampliación de las competencias del Secretario que se ha operado con la Ley 13/2009.

4. Igualmente será el Secretario quien requiera al deudor, y quien dictará la resolución del fin del proceso (que ahora adquiere la forma de Decreto) cuando no hay pago ni oposición, para que el acreedor pueda iniciar la vía de la ejecución; o bien cuando habiendo oposición la cuantía no exceda de 6.000 euros, o cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana (con independencia de la cuantía) para convocar a las partes a la vista de juicio verbal.

5. El aspecto más importante es que se permite con carácter general utilizar el juicio monitorio para la reclamación de rentas de alquiler impagadas, cuando no se pide el desahucio conjuntamente; cuestión que antes quedaba a discreción del juzgado, con la consecuencia de que unos juzgados admitían el monitorio para reclamar rentas y otros no. De todas formas son pocos los casos donde el arrendador reclama las rentas sin pedir la resolución del contrato y el lanzamiento del inquilino, por lo que tampoco se usará mucho de este juicio monitorio en estas situaciones.

Por lo tanto a efectos prácticos para los clientes de la administración de justicia, dejando aparte las consecuencias de los cambios de las atribuciones del secretario judicial, se amplía la cuantía reclamable por el juicio monitorio (gran beneficio de las grandes compañías y entidades financieras) y se pueden reclamar rentas de alquiler si no se pide a la vez la resolución del contrato.

Sigue sin ser necesaria la intervención de abogado y procurador en la primera fase, pero si como hasta ahora el requerido no paga o se opone, sí que se exige abogado y procurador en las deudas de más de 900 euros para la fase de ejecución o en los procedimientos ordinarios cuando haya habido oposición del deudor a la deuda, por lo que resulta aconsejable utilizar los servicios de estos profesionales desde el principio.

En un país de morosidad tan elevada el cobro de deudas en el juzgado seguirá siendo una tarea ardua y complicada mientras no mejoren los sistemas de información sobre la liquidez del deudor, conocimiento de su patrimonio, ingresos y cuentas corrientes, y sobre todo mientras no aumente la rapidez en la tramitación de los procedimientos judiciales.

VICIOS OCULTOS EN LA COMPRAVENTA

2010-03-20T03:09:00.000-07:00

¿Qué sucede cuando compramos una vivienda o local de segunda mano y al cabo de poco tiempo aparecen defectos tales como humedades, grietas y similares?

Este es el tema de los vicios ocultos, que el Código Civil trata de resolver a través de los artículos 1.484 y siguientes.
La Ley permite que en un plazo de seis meses contados a partir de la fecha de la compra (escritura pública de compraventa) podamos reclamar del vendedor una rebaja en el precio (o la devolución de una parte de lo ya pagado) si podemos demostrar que tales defectos estaban ocultos (no eran apreciables a simple vista), existían con anterioridad a la compra y tengan cierta gravedad siendo de tal naturaleza que o bien hagan la cosa comprada impropia para el uso, o que si el comprador hubiera conocido esos defectos no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior. En estos casos se puede ejercitar ante los tribunales la acción llamada "cuanti minoris".

Hay que recalcar que el defecto debe haber permanecido oculto o no ser deducible; por ejemplo si se compra un bajo interior en un edificio de más de cincuenta años, será difícil que el juzgado nos admita una demanda reclamando una rebaja en el precio por el hecho de haber aparecido humedades. Y además se valora la profesión del comprador siendo los juzgados más estrictos con un arquitecto que con un relojero, por poner un ejemplo claro, dado que en principio los conocimientos técnicos específicos del comprador son una circunstancia que le permite discernir las condiciones de la casa, y para un arquitecto será más difícil que se le pasen por alto ciertos defectos que para otro comprador resultarían completamente inadvertidos.

El plazo para ejercitar la acción es de seis meses a partir de la compra, y habremos de acompañar a la demanda un informe pericial que acredite la concurrencia de los requisitos legales expuestos más arriba (existencia de defecto, oculto, gravedad, anterior a la venta).

Esta acción judicial pretende el restablecimiento de la equidad por lo que no ampara los daños y perjuicios sufridos (por ejemplo mudanza a otra vivienda mientras dura la reparación), que se pueden pedir acumuladamente en la misma demanda, como sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003. Pero para el ejercicio de la reclamación de daños y perjuicios, incluída la reclamación de daños morales, tendrá el comprador que demostrar que el vendedor conocía la existencia de los defectos o vicios ocultos y trató de disfrazarlos de forma efectiva para el momento de la firma de la compraventa.

Resulta importante para el vendedor saber que, a tenor del artículo 1.485 del Código Civil, responde de los defectos aunque los ignorase.

Si el defecto es de tal entidad que la vivienda o local resulta de imposible utilización (por ejemplo la aparición de problemas de cimientos que llevan a la ruina al edificio), se podrá ejercitar una acción de resolución del contrato durante un plazo mayor; pero esta acción es admitida con carácter restrictivo por los tribunales.

Cuando la vivienda es de segunda mano pero no han transcurrido diez años desde la construcción, el comprador dispondrá de las acciones contra el promotor u otros agentes de la edificación por defectos graves que puedan aparecer en ese periodo. Siendo esta responsabilidad la que será aplicable cuando compramos viviendas nuevas donde se aplican plazos de uno, dos o diez años según la importancia y trascendencia de los defectos aparecidos.

Como siempre es mejor prevenir que tener que lamentar, y puede resultar conveniente acudir a hacer la visita previa a la compra con un arquitecto que nos instruya sobre los posibles defectos de la finca que deseamos adquirir.

DECLARACIÓN DE HEREDEROS

2010-03-12T03:33:00.001-08:00

A efectos jurídicos la primera cuestión a dilucidar tras el fallecimiento de un persona consiste en determinar quienes son sus herederos. El documento que instituye herederos es el testamento otorgado por el fallecido. Si no hay testamento hay que acudir a la declaración de herederos, para que en aplicación de la normativa legal, se establezca qué personas tienen derecho a la herencia del difunto y en qué proporción recibirán sus bienes.

Cuando los herederos son familiares muy directos, caso de hijos, padres o cónyuge, la declaración de herederos se obtiene en la notaría que corresponda al último domicilio del fallecido, donde se redactará un acta declarando quienes son los herederos. Habrá que aportar una serie de documentos, como la declaración de fallecimiento, el certificado del registro de actos de última voluntad, certificado del padrón, y el libro de familia, básicamente.

Si no hay parientes cercanos (ni hijos, padres o cónyuge), pero si hermanos, tíos o sobrinos, y no hay testamento, la declaración de herederos hay que tramitarla en el juzgado con intervención de abogado, para que se diga quienes son los herederos y en que proporción. Este procedimiento llevará unos meses.

Para los casos en qué no hay parientes heredará el Estado.

Por lo tanto, el primer consejo consiste en hacer testamento. El segundo es que cuando se produzca el fallecimiento de cualquier pariente hay que acudir al registro de actos de última voluntad con una certificación de fallecimiento (pasados quince días desde la defunción) y solicitar un certificado para saber si dejó testamento o no. Si lo hay habrá que acudir al notario ante el que se otorgó dicho testamento para pedirle una copia autorizada y seguir con los trámites del reparto de los bienes, y si no hay testamento habrá que hacer la declaración de herederos ante notario o ante el juez, para más tarde seguir con el reparto de los bienes.

CONSEJOS BÁSICOS PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

2010-01-31T01:26:00.000-08:00

La compra de una vivienda es el acto económicamente más importante en la vida de la mayoría de las personas. Por ello es conveniente asegurarse de que todo va a salir bien.
Por regla general resulta más arriesgada la compra de vivienda nueva sobre plano, que de vivienda ya edificada e inscrita, no solamente desde un punto de vista técnico (lo que todavía no se ve no sabemos como será), sino también desde un punto de vista jurídico, pues vamos a empezar a pagar dinero por un bien que no figura en el registro de la propiedad.
En la vivienda nueva debemos guardar todos los folletos, cartas, documentos, fotos y demás que veamos en la promotora, pues todo ello formará parte del contrato. Deberemos asegurarnos de que hay una licencia de obra (cuya copia nos debe entregar la promotora), y que el suelo figura a nombre de la promotora (ver el Registro de la Propiedad). Pero lo más importante es que las cantidades que vamos entregando a cuenta estén avaladas o aseguradas, y que nos entreguen copia del aval o contrato de seguro, que deberemos consultar con la entidad financiera o aseguradora. Si entran en una cooperativa de viviendas es posible que hasta pasados unos pagos no tengan esta documentación. Pero no compren sobre plano sin aval o seguro, pues en una época de crisis la quiebra de la promotora implicará la pérdida de su dinero. Conserven además la memoria de calidades, que debe ir firmada y sellada por la promotora. Respecto del contrato es conveniente que lo revisen con un abogado y que se informen de cuales son las cláusulas de penalización por incumplimiento y los plazos de entrega. Y como consejo económico consulten con su banco sobre la concesión de un préstamo hipotecario para esa operación antes de entregar la señal; si ahora no le dan el préstamo, en dos años cuando se entregue la vivienda seguramente tampoco se lo darán.

En vivienda usada deben pedir, antes de entregar la señal, una nota simple del registro de la propiedad para saber si la finca tiene alguna carga. Si tiene cargas, por ejemplo una hipoteca, la operación se podrá llevar a cabo siempre que en el momento del pago el comprador retenga de la parte del precio el importe necesario para cancelar la hipoteca con los gastos anejos; si compran con un préstamo, el banco del comprador se encargará de la gestión. También es conveniente que hablen con el presidente de la comunidad para saber si hay deudas (el día de la firma de escritura el vendedor deberá presentar un certificado de la comunidad con las deudas pendientes, y el último recibo del IBI - contribución urbana). Procuren que la señal no sea muy alta, y que el plazo para la firma de la escritura de compraventa sea suficiente para las gestiones del préstamo; normalmente con 45 días hay suficiente. El contrato de señal debe contener un plazo para la firma de escritura notarial de compraventa, el precio, quien paga los gastos anejos (notario y otros) y las penalizaciones por incumplimiento; pero también puede fijarse si se entregan muebles, o si el dueño va a permanecer en la vivienda por un plazo después de la firma de escritura y otras cuestiones. Le aconsejo que lleve el contrato de señal a un abogado para que le informe de su contenido.

Sepa que con carácter general los gastos de impuestos, apertura de préstamo, notario y registro de la propiedad suponen entre un 10% y 12% del precio, y que serán satisfechos normalmente por el comprador, salvo el impuesto de incremento de los terrenos de naturaleza urbana que deberá satisfacer el vendedor, y cuyo importe depende de la ubicación de la finca y del tiempo durante el cual ha sido propietario el ahora vendedor.

Sin miedo pero con cuidado.

Desahucio Exprés. Comentarios.

2009-11-28T03:29:00.000-08:00

La entrada en vigor de la ley 19/2009 se producirá a finales de diciembre y afectará a los procedimientos que se inicien después de esa fecha.

Hay que decir que se ha modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil, que entró en vigor en el año 2.001 y que fue modificada en estos mismos aspectos por una ley del año 2.003. Practicamente las mismas opiniones y comentarios de políticos y periodistas que se mencionaron entonces se repiten ahora, a pesar de que las modificaciones legales han sido realizadas por dos gobiernos distintos. Ello nos muestra que el tema de la duración de los procesos de desahucio ha sido un problema pertinaz en el funcionamiento de la justicia, que ha despertado cierto celo del poder legislativo, pero que hasta ahora no ha tenido una solución eficaz.

Es evidente que si se ha venido tardando casi un año, en ciertos lugares, en echar a un inquilino moroso se estaba desanimando a los propietarios de viviendas vacías a sacarlas en alquiler.

A mi juicio dos son los elementos a destacar en la nueva normativa, que consisten en la facilitación de los trámites de las notificaciones y la posibilidad, ya reconocida antes, de perdonar la deuda a cambio de que el inquilino acepte marcharse de forma casi inmediata.

La primera cuestión es fundamental; la mayor causa de retrasos indebidos en los juzgados que funcionan de manera razonable deriva de los problemas con las notificaciones: si el inquilino no abre la puerta, no está en casa, no acude al juzgado a recoger los avisos, si en definitiva actúa de forma obstruccionista, provocará la suspensión de los pleitos y de los lanzamientos. Ahora la norma trata de atajar estas situaciones y evitar abusos por parte de arrendatarios que conocían estas triquiñuelas por haber vivido la misma situación con anterioridad. Con la regulación nueva se facilitan los actos de comunicación, se evitarán demoras y mejorarán enormemente los trámites. Quizás se hayan perdido algunas garantías para el arrendatario pero confiemos en que la práctica pula los defectos que pudieran existir en la normativa.

El segundo tema que es el que más comentarios de prensa ha suscitado, llegando a leerse y escucharse que va a haber desahucios en quince días, me parece de menor relevancia. Se dispone que el propietario puede proponer en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas al arrendatario si éste acepta marcharse en quince días desde que le sea notificada la demanda. Si el arrendatario acepta, se fija una fecha de lanzamiento para quince días después del fin del plazo aceptado para marcharse por si acaso al final el arrendatario no cumpliera su compromiso. La norma anterior preveía que el propietario debía proponer un plazo de un mes para marcharse a cambio de perdonar la deuda; por lo tanto el cambio es pequeño.
Además, normalmente, esta oferta se habrá realizado antes de acudir al abogado y no habrá sido atendida por el arrendatario.
No me parece eficaz, de hecho con la norma vigente hasta ahora ningún cliente mío ha propuesto esta cuestión en la demanda, porque si el dueño se ve obligado a iniciar el juicio, gastarse el dinero en abogado y procurador, y arrastra varias mensualidades adeudadas estará dispuesto a aguardar un par de meses o tres más, pero conservando la posibilidad de reclamar lo que por derecho le corresponde.
Pero es que de lado del inquilino de la vivienda, si no se puede ir porque carece de recursos, el caos mayoritario del que no paga porque no puede, tratará de aguantar en la vivienda todo el tiempo que le sea posible y no aceptará un pacto para irse antes, pues el problema principal para él será el alojamiento y no la deuda.

Al final habrá que ver si la carencia de medios y el escaso control del buen funcionamiento de los medios existentes en la administración de justicia no echan por tierra los propósitos legislativos; pero las medidas de facilitación de las comunicaciones pienso sinceramente que agilizarán los desahucios y aportarán mayor confianza a los propietarios para arrendar las viviendas, con lo que deberían bajar los precios de los alquileres.

Desahucio exprés. Novedades.

2009-11-28T03:05:00.000-08:00

El pasado día 24 de noviembre de 2.009 apareció piblicada en el BOE la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
Esta norma ha sido llamada del "desahucio exprés" porque se supone que agilizará los procedimientos de desahucio, fomentando con ello el arrendamiento de viviendas.

Las principales novedades son las siguientes:
- La norma que ha llamado más la atención en los medios de comunicación viene en la modificación del artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que consiste en que, en los desahucios por falta de pago o por expiración del término, el demandante podrá anunciar en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas si el inquilino se marcha en un plazo que no podrá ser inferior a quince días desde que se le notifique la demanda. Si el demandado acepta la oferta se pasa a dictar sentencia sin juicio, y se fija el día del lanzamiento, para el caso de que el inquilino no se marche en un plazo de quince días a contar desde el final del plazo concedido. Esta novedad ha permitido hablar a cierta prensa de desahucios en quince días. Mi personal valoración aparecerá en una entrada posterior de este blog.
- En alquileres de vivienda se permite que se pacte un plazo inferior a los cinco años, si se dispone que el arrendador o un familiar (la inclusión del familiar es la novedad) va a necesitar la vivienda en el momento previsto.
- Se permite expresamente reclamar la condena de las rentas posteriores al juicio y hasta el lanzamiento. Ya lo realizaban la mayoría de los jueces si se solicitaba en la demanda.
- Se pueden reclamar las rentas por el trámite más simple del juicio verbal, sea cual sea el importe adeudado. Ya se hacía cuando se reclamaba conjuntamente con la demanda de desahucio.
- Medidas de agilización:
a) Si el demandado paga antes de la fecha del juicio, terminará el procedimiento sin necesidad de juicio si el demandante acepta el pago como total extinción de la deuda.
b) Si el inquilino quiere pedir abogado de oficio debe hacerlo en tres días desde el momento en que reciba la demanda. Ya lo exigían la mayoría de los juzgados.
c) Se facilitan los trámites de notificación de la demanda y de la sentencia. Es el aspecto a mi juicio más importante, al incluirse muy sensatas medidas que evitarán retrasos y dilaciones derivados de actitudes maliciosas de arrendatarios morosos.
d) Se evitan dilaciones en la ejecución del lanzamiento, suprimiéndose trámites superfluos, aún a costa de cierta limitación en los derechos de los arrendatarios.

ARRENAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

2009-11-22T10:20:00.000-08:00

Esta es una figura jurídica de larga tradición en España, pero de uso reltivamente escaso, hasta que la crisis financiera ha forzado a las promotras a ponerla en práctica para tratar de dar salida al stock de viviendas acumuladas. Se trata de un contrato complejo que reune al arrendamiento y a la compraventa como pasos sucesivos; primero se arrienda porque aún no se puede vender (no hay entidad financiera que conceda el préstamo) y se va pagando un alquiler hasta que se pueda formalizar la escritura de compraventa, computando las cantidades pagadas inicialmente en concepto de renta, como parte del precio de la compra posterior.

Se firma un contrato de arrendamiento normal, con las mismas características de cualquier otro, sometido principalmente a la Ley de Arrendamienos Urbanos o a la voluntad de las partes, según sea vivienda o local respectivamente; pero con dos elementos especifícos. El primero de estos elementos consiste en que a la firma del contrato se paga una suma por la opción a comprar en el futuro; por decirlo de una forma gráfica: se compra la posibilidad de comprar más tarde, entregando una suma a fondo perdido a cambio de poder obligar a que la promotora venda esa vivienda en un momento posterior, aunque incluso muchas promotoras retiran dicha obligación de pagar por la opción para facilitar este tipo de operaciones. El segundo elemento específico de estos contratos radica en el plazo para ejercitar la opción; hay que determinar claramente cuando se va a poder exigir a la promotora firmar la compraventa, que puede ser en un momento concreto - al año, en dos, en tres - o con la posibilidad de reiterarse la posibilidad en varios momentos a lo largo de la vida del contrato; por ejemplo puede pactarse que se podrá ejercitar la opción el uno de enero de cada año mientras dure el arrendamiento.

En el primer momento, al firmar el arrendamiento con opción de compra ya hay que concretar el precio de la compraventa, la forma de pago, y demás estipulaciones de la compraventa, igual que en un documento de arras y señal.

Llegado el momento previsto para ejercitar la opción la promotora no podrá negarse si el comprador quiere comprar. Es el comprador quien decide siempre que haya cumplido las condiciones previas del arrendamiento (si hay impagos de renta no se podrá optar), y si sse encuentra en posición de cumplir con los requisitos de la compra (básicamente si en ese momento ya puede acceder al préstamo). Entonces las cantidades pagadas como renta (o parte de ellas) se computarán como parte del precio.

Si todos los contratos son delicados, éste al ser complejo, reunir dos figuras jurídicas en un solo documento, con los derechos y las obligaciones multiplicados por dos, y al tenerse que cumplir parte del mismo en un momento posterior, éste exige un especial cuidado para que todo quede claro y las partes sepan a que atenerse en el futuro.

Resolución de contrato de compaventa de inmuebles. Falta de financiación.

2009-10-11T00:50:00.000-07:00

Se trata de analizar las consecuencias del impago de los pagos aplazados en una compraventa documentada en contrato privado, o de la negativa o imposibilidad (por falta de financiación) del comprador para acudir a la firma de escritura pública de compraventa.

Son dos situaciones que tienen consecuencias similares. Por un lado tenemos el caso de una venta de inmueble documentada en contrato privado en el que se habían pactado unos pagos aplazados que el comprador viene incumpliendo; y por otro lado el caso, cada vez más frecuente, de la adquisición de una vivienda sobre plano, en contrato privado, con pagos aplazados cumplidos, pero que cuando se cita al comprador a la firma de la escritura, éste se encuentra con que las entidades financieras le niegan el préstamo hipotecario necesario para pagar el resto del precio.

Estamos en un caso de incumplimiento de contrato, que otorga el derecho al vendedor a resolverlo por la vía de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil. La jurisprudencia exige que el incumplimiento del comprador sea esencial y de cierta gravedad (no basta haber dejado de pagar un par de plazos y presentar la demanda inmediatamente), que el vendedor haya cumplido todas sus obligaciones, y que se produzca una notificación comunicando la resolución, que desde la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009 ya no precisa ser notarial o judicial como afirma el artículo 1504 del Código Civil sino que puede ser por telegrama o burofax.

Hay que tener presente que si el comprador niega la resolución comunicada, el asunto habrá de decidirse en el Juzgado.

Con la crisis económica muchos compradores se han encontrato con que después de pagar los pagos aplazados previsto en el contrato, a la hora de firmar las escrituras notariales de compraventa con préstamo hipotecario, las entidades financieras no les conceden crédito. Ante estas situaciones las promotoras suelen estar abiertas a ciertas opciones salvando el contrato, dado que ellas tampoco encuentran compradores sustitutos, y así, por ejemplo, ofrecen alquileres con opción de compra, donde el adquirente podrá seguir pagando una cuota a la promotora durante un plazo, ocupar la vivienda mediante un contrato de alquiler, confiando en que el final de la crisis crediticia permita, en un futuro a medio plazo, contratar un préstamo hipotecario y firmar la ansiada escritura de compraventa.
Sin embargo hay promotoras que simplemente resuelven el contrato y, aplicando las cláusulas de penalización, pretenden quedarse con la totalidad de las cantidades entregadas o con una parte. Entonces remiten un requerimiento (que como ya he mencionado no requiere ser notarial o judicial, aunque sí fehaciente) comunicando que se quedan con el piso y con el dinero. Ante esta situación el comprador puede negarse a aceptar tal decisión y buscar en los tribunales una respuesta menos onerosa. Así el comprador puede demandar indicando que el vendedor no ha cumplido alguna de sus obligaciones(plazo de entrega o calidades) y tratar de que la resolución sea a instancia del comprador por incumplimiento del vendedor, aunque esto será mejor haberlo hecho antes de que la promotora haya citado a la firma de escritura de compraventa; o bien el comprador puede demandar alegando que no hubo incumplimiento, sino fuerza mayor (la crisis) que le impide acceder a un crédito hipotecario; o bien, pedir que los juzgados apliquen la facultad moderadora de la penalización y le devuelvan más dinero del que ofrece la promotora.

Por lo tanto en estos casos de falta de financiación el comprador debe actuar con inteligencia, tratando de resolver antes de ser citado a la firma de escritura de compraventa, sobre todo si hubo un incumplimiento del promotor en los plazos de entrega; como siguiente medida hay que negociar con la promotora la devolución de la mayor parte del dinero posible, y en último caso, presentar demanda alegando fuerza mayor o pidiendo que se modere la indemnización que el contrato prevé a favor de la promotora.

Contratos de alquiler

2009-09-30T01:36:00.000-07:00

Voy a intentar dar ciertos criterios para elaborar un contrato de arrendamiento, pero los lectores deben tener en cuenta que el mejor contrato de alquiler o de compraventa para un situación concreta es el elaborado especificamente para ese caso; por supuesto que siempre se parte de un modelo, pero la adaptación a la concreta voluntad de las partes requiere una intervención profesional en la redacción de las cláusulas del contrato.

La primera cuestión a tener en cuenta en los contratos de arrendamiento consiste en que la ley marca unas pautas concretas para lo alquileres de vivienda que no pueden contravenirse en el contrato, mientras que para los alquileres de inmuebles para uso distinto del de vivienda (mayoritariamente locales) la voluntad de las partes puede actuar de forma más libre determinando el contenido íntegro del convenio. Esto es así para proteger al inquilino de las viviendas, otorgándole la seguridad de un plazo, del modo de cálculo de la subida anual y otras cuestiones. Por ejemplo en arrendamientos de vivienda, salvo los de temporada o aquellos en los que se fija una necesidad concreta para un momento dado, el plazo mínimo a disposición del inquilino es de cinco años y la subida anual no puede superar el IPC interanual; sin embargo en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda cabe cualquier plazo y cualquier subida.

En todo contrato hay que fijar las cuestiones formales tales como nombre completo, domicilio y N.I.F. de las partes, el inmueble que se arrienda, la fecha del contrato y las firmas de los intervinientes.

En cuanto al fondo debe estipularse un plazo y una renta.

Si no se dice nada más la ley regula los demás aspectos, la forma de pago, el plazo, quien paga las obras, permiso para cesiones, derecho de adquisición preferente, pago de comunidad, prórrogas en el contrato y demás.

Se pueden encontrar modelos de contrato en internet o en los estancos en los que rellenando un par de espacios tendremos una relación de arrendamiento establecida con más o menos detalle, pero con la base legal necesaria para que casi todo esté previsto.
Pero si las partes quieren pactar algo diferente a lo establecido por la ley, primero habrán de saber si su intención está amparada por la legislación, si ante el incumplimiento de la otra parte podría acudir a los tribunales y exigir su cumplimiento: así en muchos contratos se dispone que el propietario tendrá acceso a la vivienda para comprobar su estado en cualquier momento o con un aviso, pero si luego el inquilino no le deja entrar, el dueño no tendrá nada que hacer, pues esa cláusula va contra la legislación. Así que poner esa cláusula servirá si el inquilino desconoce sus derechos, pero nunca podrá ser usada ante los tribunales.

Sabido que una cláusula puede ser exigida en los tribunales hay que saber redactarla de forma clara, sin oscuridades y sin contradicciones con el resto del contenido del contrato: por ejemplo si el dueño de un local no quiere que el arrendatario ceda sus derechos a un desconocido del propietario que no ofrezca ninguna garantía de pago, deberá prohibir la cesión expresamente en el documento.

Tengan en cuenta que la ley ampara más al arrendatario porque se le supone en una situación más débil económicamente (lo cual en el arrendamiento de ciertos locales es rotundamente falso), por lo que si el dueño del inmueble quiere mayores garantías deberá recurrir a un profesional que le redacte SU contrato, recogiendo la voluntad del propietario y con el asesoramiento necesario.

- Tema de la fianza: Es obligatorio fijar una fianza en los contratos de arrendamiento por el importe de una mensualidad en las viviendas y de dos en los inmuebles para otros usos, y esa fianza ha de ser ingresada por el propietario en el organismo de la comunidad autónoma encargado de ello, que la devolverá al finalizar el contrato. El incumplimiento de esta obligación está severamente sancionado aunque en la práctica en pocos casos se aplican las sanciones. Si se quiere añadir alguna garantía complementaria (aval, fiadores, cantidad económica) deberá hacerse constar por separado.

Confío en que con estas ideas puedan tomar una mejor decisión que les evite problemas futuros en las siempre conflicticas relaciones arrendaticias.

Desahucio por precario y divorcio

2009-07-26T01:30:00.001-07:00

El precario consiste en una relación jurídica por medio de la cual un propietario cede el uso de un inmueble a otra persona, sin un fin específico y por un tiempo indeterminado, sin que el ocupante pague renta, constituyendo esta última circunstancia la diferencia básica con el contrato de arrendamiento. A estos efectos conviene tener presente que el hecho de que el ocupante pague la comunidad, los suministros o incluso el Impuesto sobre Bienes Inmuebles no cambia la naturaleza jurídica del contrato, que seguirá siendo un precario si no se paga renta al dueño.

El precario es frecuente en las relaciones familiares, donde los padres ceden el uso de un piso a su hijo.

El propietario podrá recuperar la vivienda siempre que quiera, aunque si el ocupante se niega a devolverla deberá acudir al procedimiento específico del desahucio por precario, que admite recurso de apelación y de casación ante el Supremo, lo que puede retrasar durante varios años la recuperación de la posesión de la vivienda por parte de su legítimo propietario. Ello implica que puede resultar más seguro para el dueño hacer un contrato de arrendamiento, si bien en este caso habrá que tener presente las cuestiones fiscales que ello conlleva.

La cuestión más compleja se plantea cuando un matrimonio cede el uso de la vivienda a un hijo y éste se casa o vivie en pareja, tiene, a su vez, descendencia, y posteriormente el hijo ve como su pareja se rompe o el matrimonio se disuelve por divorcio, y la resolución judicial dictada en el procedimiento matrimonial concede a la esposa o pareja y a la descendencia el uso de la vivienda.
¿Cómo pueden actuar los padres del marido en estos supuestos?
Durante años los tribunales han entendido que si no había contrato y la vivienda se había cedido al hijo para que viviera allí con la familia este uso se cumplía si la finca servía de morada a su descendencia con la madre; se consideraba un "comodato", figura jurídica parecida al precario del que se distingue porque la cesión del uso de la vivienda se hace con un fin determinado. Se consideraba que se había cedido con un fin que tras la ruptura de la pareja se seguía cumpliendo, y los propietarios de la vivienda veían como su hijo salía de la casa y ellos no podían alquilarla ni hacer nada con ella hasta la mayoría de edad de sus nietos.

Esta situación ha sufrido un cambio radical en la interpretación jurisprudencial desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2.008 y 13 de noviembre de 2.008, que consideran que en casos como el expuesto existe precario, siempre que no haya contrato escrito no se pague renta, y no conste que se hubiera cedido la vivienda para un fin concreto y determinado que se mantenga, pues incluso que si se cedió para "servir de morada familiar" esta finalidad desaparece cuando se rompe la convivencia. Ahora estos casos se consideran "precario" y los propietarios recuperan la posesión de la vivienda, eso sí tras un largo proceso judicial. La diferencia en la actual interpretación consiste en que el Tribunal Supremo ha venido a considerar que la finalidad de la cesión para servir de morada familiar termina con la ruptura de la convivencia, lo que convierte el comodato en un precario, y con ello la posibilidad de recuperar inmediatamente la posesión de la finca a voluntad del propietario.

A este importantísimo cambio ha contribuído el incremento de precio de las viviendas, considerándose ahora que la carga que soportan los propietarios con la pérdida de la posesión de la finca, sin que sirva al hijo, es demasiado severa. La resolución dictada en el pleito matrimonial vincula a los cónyuges pero no a terceros.

Alquiler de Vivienda de Protección

2009-06-28T04:16:00.000-07:00

El arrendamiento de viviendas de Protección Pública está sometido a ciertas limitaciones y requisitos que es conveniente tener siempre presente para evitar problemas, conflictos y la posibilidad de sanciones.

Las viviendas protegidas están reguladas por multitud de normas, que han ido cambiando con el tiempo y que a veces han sido aplicadas de forma laxa por los organismos competentes de las Comunidades Autónomas.

Lo que aquí se indica resulta solamente aplicable a la Comunidad de Madrid, y la normativa puede diferir entre comunidades autónomas.

En primer lugar hay que tener presente que un requisito para ser beneficiario de viviendas de protección consiste en dedicar las mismas a uso del titular, por lo que el arrendamiento suele estar prohibido, sobre todo en los primeros años posteriores a la construcción.

Además para poder arrendar suele exigirse que el préstamo obtenido para la adquisición de la vivienda no sea cualificado, que no esté subsidiado el tipo de interés, y que se devuelvan las ayudas recibidas. Ello implica que antes de alquilar el propietario deberá devolver las ayudas recibidas y cancelar el préstamo cualificado.

Una vez cumplidos estos requisitos hay que pasar dos trámites fundamentales: ingresar la fianza en el órgano de la comunidad autónoma habilitado al efecto, y visar el contrato en la Comunidad de Madrid. La ausencia de visado está severamente sancionada en la norma con multas que van de los 6.000 euros hacia arriba, por lo que hay que estar muy atentos a cumplir este requisitos, aunque hasta ahora no haya habido sanciones conocidas. La intención de la Comunidad es aplicar el régimen sancionador a partir de este año 2.009.

El importe de la renta está limitado por la normativa, no puede superar un baremo establecido por la Comunidad de Madrid en función de la ubicación de la finca y de los metros cuadrados construídos, por lo que el dueño del piso debe saber que la renta no es la que libremente pacte con el arrendatario.

Por último hay que tener presente que el contrato de arrendamiento tendrá que contener ciertas estipulaciones obligatorias, cuya ausencia o contravención implicará la denegación del visado y la eventual sanción.

El gran problema surge cuando firmado el contrato de arrendamiento el inquilino entra a vivir y se presenta el contrato para ser visado, pero éste no se obtiene por algún defecto (existencia de préstamo subsidiado, renta excesiva, ausencia de cláusulas obligatorias y demás), pues en ese caso la Comunidad amenazará con iniciar un procedimiento sancionador si no se subsana el defecto en diez días, y el inquilino puede negarse a cambiar nada o a desalojar la vivienda, con lo que resulta imposible solucionar el defecto en el brevísimo plazo concedido. Esta es la situación que el propietario debe tratar de evitar conociendo la normativa antes de formalizar el contrato.

Hay que tener en cuenta que un contrato con renta por encima de la legalmente contemplada por la Comunidad es válido a efectos civiles, y cabe desahucio judicial por impago, mientras que resultará difícil desalojar por vía judicial a un inquilino por el mero hecho de que exista un préstamo subsidiado y ello haya motivado la ausencia de visado, pues en este caso no hay incumplimiento del arrendatario que ampare la resolucíón del contrato y el consiguiente desahucio. Las normas de derecho administrativo no están coordinadas con la normativa civil de arrendamientos, por lo que se pueden plantear problemas al arrendador de difícil solución práctica, que debe evitar de antemano.

DESAHUCIOS

2009-05-31T04:33:00.001-07:00

El juicio de desahucio es el procedimiento previsto en la legislación para que el arrendador de un piso o vivienda resuelva el contrato de alquiler por incumplimiento de alguna de las obligaciones que incumben al arrendatario. Dependiendo de la obligación incumplida presenta unas u otras características; así por ejemplo si es por falta de pago hay que examinar la posibilidad de enervación o no se puede apelar si no se paga la renta debida, entre otras. Por contra, el desahucio por expiración del término, es decir, por incumplimiento del arrendatario de su obligación de desalojo en plazo se parece mucho más a un juicio verbal ordinario.

El desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas (suministros, comunidad y semejantes) es la modalidad más frecuente. Se prevé una tramitación más rápida que la del resto de los procedimientos verbales, aunque la duración de los pleitos depende fundamentalmente del funcionamiento propio del juzgado.

En todos los procedimientos de desahucio hace falta la presencia de abogado y de procurador tanto para arrendador como para arrendatario.

La demanda se redacta de forma sencilla, y el propio juicio tampoco suele presentar excesivas complicaciones, por lo que la tarea fundamental del abogado consistirá en vigilar que se hagan las notificaciones y que todos los plazos se vayan cumpliendo con las formalidades precisas, tratando de evitar problemas que deriven en suspensiones de la fecha del juicio o de la del lanzamiento, con el consiguiente perjuicio para el arrendador.
Por contra cuando defiende al arrendatario, el letrado debe exponer los hechos de la forma más favorable para éste velando para que se protejan sus intereses y, en muchos casos, tratar de ganar tiempo de forma legal.

Resulta fundamental que el arrendador demuestre la existencia de la deuda mediante los recibos o los extractos de cuenta donde se pueda comprobar el impago, puesto que muchas veces el inquilino no comparecerá al juicio y no reconocerá los hechos que fundamentan la demanda.

ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA

2009-05-10T00:57:00.000-07:00

La expresión "arrendamientos de renta antigua" sirve comunmente para denominar a aquellos contratos suscritos con anterioridad al Decreto Boyer, que entró en vigor en mayo de 1.985. Son contratos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, con las modificaciones introducidas por la LAU de 1.994.

La Ley de 1.964 establecía la "prórroga forzosa", que significaba que el inquilino podía permanecer en el piso o local mientras quisiera, siempre que cumpliera con las obligaciones que imponía la norma (pagar la renta, no hacer obras sin consentimiento, etc.); aunque se disponía de varias causas de excepción a dicha prórroga forzona, singularmente la necesidad para hijos o descendientes.
El problema que se fue creando con estos contratos consistía en que a pesar de que la norma preveía que con periodicidad anual el gobierno elaboraría un criterio para actualizar la renta, ésto nunca se produjo, lo que provocó que la renta de estos contratos quedase congelada.

En el año 1.985 el llamado Decreto Boyer dispuso que los contratos suscritos a partir de entonces no tendrían la "prórroga forzosa", pudiéndose pactar cualquier periodo de vigencia. Con esto se crearon grandes diferencias entre los arrendamientos por cuestión de plazo, generándose una gran inseguridad en los inquilinos que veían subir los precios de los alquileres año a año por encima del IPC. Se había producido un movimiento pendular perjudicial para la mayoría.

Finalmente en el año 1.994 se publicó la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, fijando un plazo general de cinco años de vigencia de los contratos de vivienda.

El problema del tratamiento que había que dar a los contratos anteriores al Decreto Boyer tenía que abordar dos cuestiones importantes: por un lado tratar de no afectar a los inquilinos de edad avanzada que ocupaban viviendas, muchas en malas condiciones de conservación, y por otro, procurar dar respuesta a la situación de propietarios de viviendas y locales con escasos recursos que veían como sus propiedades perdían valor siendo ocupadas por arrendatarios que estaban en mejor situación económica que ellos que se lucraban a su costa.

Así que la regulación que hizo la LAU de 1.994 de los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1.985 (fecha del Decreto Boyer) se mueve en los siguientes ejes:
- Regulación: se mantiene la norma de 1.964, con ciertas especialidades, pero las causas de excepción de la prórroga forzosa, las repercusiones de obras y lo demás, repito salvo los temas que se citan a continuación, se mantiene según la normativa anterior.
- Subrogaciones: cambia el sistema, recortándolas ligeramente.
- Actulización de la renta: se permite la subida del alquiler con carácter general según el IPC y la repercusión del IBI (antigua contribución urbana). Pero lo más importante es que se permite una adecuación a los valores reales de mercado siempre que los inquilinos tengan determinados niveles de renta, salvando a los inquilinos que se encontraban en situaciones económicas más precarias.
- Extinción de los contratos: se pone fecha de caducidad a los contratos de locales ocupados por empresas (20 años desde la entrada en vigor de la ley). En las viviendas y locales ocupados por personas físicas se regula su continuidad hasta el fallecimiento del ocupante a 1 de enero de 1.995, y se permite alguna subrogación según la fecha del contrato, la existencia de subrogaciones anteriores y el parentesco con el titular, tratando de evitar el abuso que se podía producir antes de que primero se subrogaba el nieto del arrendatario titular y a su muerte el nieto del nieto.

En general estos contratos siguen planteando numerosos litigios y, como en todo lo demás, la lentitud de la justicia y el hecho de que estos procedimientos puedan llegar al Tribunal Supremo, hace que los propietarios se lo tengan que pensar mucho para instar las acciones contempladas en la legislación, aunque ha mejorado, indudablemente, su situación con respecto a la normativa anterior.

SOLUCIONES JUDICIALES A LAS CRISIS EN LAS PAREJAS DE HECHO

2009-04-12T01:18:00.000-07:00

La regulación jurídica de las parejas de hecho resulta escasa y solamente aborda aspectos parciales de la problemática que se plantea, por lo que en general se recurre a solucionar las crisis de forma similar a la utilizada en los matrimonios. Parte de la regulación específica adoptada para las parejas no matrimoniales queda bajo el ámbito de las comunidades autónomas que en la mayoría de los casos se han limitado a permitir la inscripción en registros públicos a efectos de publicidad, aunque en algún territorio se ha llegado a la equiparación en los derechos de adopción.

Así cuando una pareja de hecho sin hijos afronta su ruptura, si no alcanzan una solución extrajudicial, deben acudir a los tribunales de forma similar a los matrimonios, obteniendo una resolución que decida sobre el uso y disfrute del domicilio de la pareja, y sobre la existencia o no de una pensión entre cónyuges a la que no se llamará compensatoria pero que se fundará en criterios análogos.

Pero si cuando no hay hijos la solución puede hacerse fuera del juzgado, cuando existe descendencia resulta inevitable acudir a los tribunales para que por la vía del acuerdo mutuo o del procedimiento contencioso se regule la situación en los aspectos de guarda y custodia de los menores, régimen de visitas, uso y disfrute del domicilio conyugal, pensión de alimentos y pensión entre cónyuges. El procedimiento judicial, en estos casos, aunque con diferente nombre tendrá los mismos trámites y consecuencias que el pleito matrimonial, sea de mutuo acuerdo o contencioso.

Igualmente la solución a los conflictos derivados de la propiedad compartida serán semejantes a la hora de dividir un patrimonio común, sea matrimonial (provenga de un régimen económico ganancial o de separación de bienes), o sea de pareja de hecho (indiviso), aunque por procedimientos diferentes.

Los derechos de los hijos frente a sus progenitores son idénticos en las parejas de hecho que en los matrimonios, tanto en temas de alimentos como en materia sucesoria.

Las diferencias aparecen en la protección que se otorga al cónyuge no titular sobre el domicilio conyugal privativo del otro esposo, que por contra no se concede al mero conviviente; también hay trato distinto en el tema de la pensión de viudedad (aunque hay algunas resoluciones judiciales que en casos concretos otorgan derechos semejantes), y en herencias donde el conviviente no casado no tiene la condición de heredero forzoso que si ostenta el cónyuge.

Por lo tanto la decisión de contraer matrimonio queda en el ámbito de las consideraciones morales o de mera conveniencia u oportunidad, teniendo en cuenta que las diferencias apuntadas entre las parejas de hecho y los matrimonios pueden corregirse mediante la compra compartida, y los testamentos.

INSTALACIÓN DE ASCENSOR EN EDIFICIO DE PISOS

2009-03-21T03:05:00.000-07:00

Existe la obligación de instalar ascensor en todos los edificios nuevos de tres o más alturas.
Sin embargo los problemas surgen en relación con los numerosos edificios antigüos sin ascensor que aún tenemos: En estos casos además los dueños de los pisos van alcanzando cierta edad y con ella soportando un deterioro de su salud, particularmente de su capacidad para subir y bajar escaleras. Encontramos situaciones bastante dramáticas de personas que han quedado atrapadas en viviendas de las que no pueden salir al no ser capaces de hacer frente al uso de las escaleras, y careciendo de recursos para mudarse a otras viviendas con ascensor.

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17, dispone que el establecimiento de ascensor solamente requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a tres quintos de las cuotas totales de propiedad. Con ello se pretende favorecer la instalación de ascensores, al no exigirse la unanimidad, sino tan solo el voto favorable del 60% de los vecinos y de las cuotas de propiedad.

Han habido sentencias dispares sobre la interpretación de cláusulas dispuestas en las escrituras de división horizontal o en los estatutos excluyendo a los propietarios de los locales de ciertos gastos; pero la jurisprudencia más moderna actúa con gran cautela para conceder la exclusión de pago a los locales, aplicandola solamente con carácter muy restrictivo para aquellos casos en que la interpretación sea unívoca por estar dispuesta de forma categórica y especifica referida a los ascensores.

Por lo tanto la instalación de ascensor en edificios antigüos cada vez resulta más sencilla, amparándose además en que los locales ganan valor con el ascensor, que aunque es un argumento reiteradamente acogido por los tribunales y de absoluta validez jurídica, parece de dudosa certeza económica.

Para evitarse impugnaciones las comunidades de propietarios deberán adoptar los acuerdos de forma absolutamente respetuosa en cuanto a todas las formalidades legales, tales como las citaciones, respeto máximo al orden del día, efectuando la notificación de los acuerdos a los propietarios ausentes mediante carta, y sobre todo cuidando especialmente las formas hacia los vecinos no residentes, y especialmente con los propietarios de locales, generalmente más reticentes a pagar un ascensor cuya utilidad no aparece clara. Hay que tener presente que cualquier defecto de forma puede provocar la declaración de nulidad del acuerdo, tras la correspondiente impugnación.
Y como siempre hay que buscar el pacto mejor que el pleito.

EFECTOS SOBRE EL CONTRATO DE ALQUILER DE LA EJECUCIÓN POR IMPAGO DE HIPOTECA

2009-03-07T03:54:00.001-08:00

Un tema desgraciadamente frecuente en esta época consiste en que el inquilino de un piso alquilado se encuentra con la llamada del juzgado porque el dueño del inmueble dejó de pagar las cuotas del préstamo hipotecario y la entidad financiera ha iniciado un procedimiento judicial para ejecutar la hipoteca. ¿Qué efectos tiene sobre el contrato de arrendamiento?

En principio el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta categórico cuando afirma que "si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por ... la ejecución forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial ... el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años."

Sin embargo la realidad es más complicada.

Hay dos casos en que la cuestión está clara: por una lado habrá que atender a la posibilidad de que el contrato de préstamo estableciera la prohibición de que el propietario del piso lo alquilase, y si esta claúsula se hubiera incorporado al Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento no podrá oponerse a la ejecución hipotecaria. Si por contra, lo que se inscribió en dicho Registro fue el arrendamiento con antelación a la hipoteca, aquél se verá absolutamente protegido.

El problema surge en la mayoría de los casos cuando ni está inscrita la prohibición de alquilar ni tampoco aparece en el registro de la propiedad el propio contrato de arrendamiento. En esos casos cabe que el adjudicatario en la subasta no acepte la continuidad del arrendamiento y plantee en juicio su posible carácter fraudulento. Entonces el inquilino se enfrentará a un juicio para demostrar que el contrato de alquiler no se realizó para perjudicar los derechos derivados de la hipoteca: habrá que demostrar que el alquiler es anterior al momento en el que el dueño del piso dejó de pagar las cuotas del préstamo, que el inquilino paga la renta efectivamente por banco, que ocupa verdaderamente la vivienda, que no hay relación de parentesco o afinidad con el dueño, y en general deberá evitar cualquier circunstancia que pueda cuestionar la buena fe del arrendamiento. Como dijo la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de octubre de 1.997, que se toma como regla para estos supuestos, habrá que analizar caso por caso para determinar si hay razones que puedan indicar que el arrendamiento se hizo con la finalidad de perjudicar al adjudicatario en subasta, o no, y en el primer caso se resolverá dicho arrendamiento inmediatamente.

Todo ello supone que el inquilino deberá en primer lugar demostrar en el procedimiento de ejecución hipotecaria que existe el alquiler, y después quizás afrontar un juicio contra el adjudicatario. Todo eso conlleva costes y problemas que hacen más aconsejable simplemente cambiar de vivienda, sin perjuicio de reclamar al dueño por ciertos gastos justificados (mudanza y similares) en casos en los que el alquiler se produjo después del impago del préstamo y el dueño no advirtió al inquilino de esta circunstancia.

DESISTIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

2009-02-26T01:25:00.001-08:00

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 11, dispone para los arrendamientos de vivienda que en los contratos de duración pactada superior a cinco años, el arrendatario podrá desistir del contrato después de los cinco años mediante un preaviso mínimo de dos meses. Y que la partes podrán pactar que para el caso de desistimiento el arrendatario deberá indemnizar al arrendador (dueño del piso) con una mensualidad de renta por cada año del contrato que quede por cumplir.
La misma ley dispone que en los arrendamientos de vivienda no se pueden imponer al arrendatario obligaciones más onerosas de las previstas en la ley; por lo que en estos casos la cuantía de la indemnización por desistimiento no podrá superar lo previsto más arriba; y no habrá indemnización si el contrato no prevé nada específico.

En los arrendamientos de local de negocio se puede pactar cualquier tipo de indemnización.

Vamos a analizar primero el tema de la VIVIENDA:
Solamente está clara la indemnización para los contratos de más de cinco años: hay que avisar con dos meses de antelación.
Respecto del segundo punto: en lo referente a la indemnización de un mes por año la jurisprudencia entiende mayoritariamente que se aplica a los contratos de más de cinco años, como tope que puede pactarse, sin que pueda establecerse en el contrato una indemnización superior; y si no hay pacto sobre el importe de la indemnización es que no será exigible.

Para los contratos de menos de cinco años hay soluciones en los tribunales para todos los gustos. Muchas sentencias se siguen basando en la legislación anterior, la de 1.964, que establecía una indemnización hasta el final periodo de vigencia previsto en el propio contrato; sin embargo esta postura que se fue moderando ya antes de 1.994, exigiendo al propietario que el piso permaneciese vacío, no permitiéndole cobrar indemnización del antiguo inquilino si había vuelto a alquilar, pues se produciría un enriquecimiento injusto; y sobre todo manteniendo que si había justa causa para la marcha del inquilino no cabía indemnización, entendiendo por justa causa el desempleo, la minoración de ingresos, el mal estado de la vivienda, el cambio de lugar de trabajo o de estudios de los hijos y similares.
Después de 1.994 hay muchas sentencias completamente reacias a sancionar al inquilino que se marcha antes de tiempo basándose en los mismos temas o alegando que el tope indemnizatorio previsto en el artículo 11 de la LAU se aplica a todos los contratos de vivienda con independencia del plazo previsto en los mismos.

Ejemplos de jurisprudencia que establece que no hay indemnización por todo el tiempo que resta del contrato:

- Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2.006, que aunque todavía sobre un supuesto regulado por la legislación de 1.964, se puede tomar como referencia para los contratos posteriores a 1.995 y que dice que en estos casos hay que "tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador y del arrendatario... cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual". Esta sentencia modera la indemnización que preveía la legislación de 1.964, y sirve para entender como la jurisprudencia es sensible a los casos en los que el arrendatario desiste del contrato por un motivo justificado, para no imponerle pena por incumplimiento de contrato o moderarla de forma radical.

- Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 11ª, de 18 de abril de 2.006, resuelve un contrato acogido a la vigente Ley de Arrendamientos, para afirmar que el antiguo artículo 56 de la LAU de 1.964, que establecía una indemnización en estos caos, ya no tiene un precepto equivalente en la actual LAU. Y que además tuvo ya una interpretación correctora por los tribunales. Impone una mínima sanción del pago de 15 días de indemnización, explicando que un arrendador diligente hubiera vuelto a alquilar el piso en ese periodo, con lo que aplica la tesis de prohibición de enriquecimiento injusto, haciendo recaer sobre el propietario la obligación de minorar los daños sufridos.

Es decir, según esta sentencia no hay ninguna indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario. Esta doctrina tan radical es poco seguida pero existe.

- La Audiencia Provincial de Jaén en sentencia de 29 de enero de 1.999 o la de Valencia en sentencia de 18 de abril de 2.006 se lo ponen imposible al dueño para cobrar ni tan siquiera un mes de indemnización. La última sentencia dice “sin que se indique si ha efectuado gestión alguna en orden a poner en alquiler la vivienda, justificando así su dicha diligencia al efecto, no se han especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler.” Es decir, le exigen una prueba imposible al propietario (que ha desarrollado la máxima diligencia para alquilar sin conseguirlo) para luego negarle la indemnización, y si hubiera alquilado tampoco la cobraría pues ya percibía una renta y alegarían enriquecimiento injusto.

Resulta de lo más frecuente que por un motivo u otro, EN VIVIENDA, se impida cobrar indemnización al propietario ante el desistimiento del inquilino, o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar que el que los reclama actuó para aminorar daños cuya indemnización pretende), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado).

En definitiva lanzar al propietario a un pleito en estos casos me parece, con el debido respeto, imprudente pues al final se cobran un par de meses, pero sin condena en costas si se pidieron más; solo cobra el abogado que acaba a la vez perdiendo al cliente.

Además hay otro problema: si el inquilino ante la petición de indemnización no se marcha pero deja de pagar se le puede echar por falta de pago pero no habrá indemnización por desistimiento.

CONSEJO AL PROPIETARIO: Negocie un mes por año.

CONSEJO PARA EL INQUILINO: debe enviar una carta anunciando la marcha con un mes de antelación salvo que el contrato prevea un plazo mayor, y alegar una disminución de ingresos, paro, desplazamiento del lugar de trabajo, cualquier situación de necesidad, y muy probablemente se salvará de pagar ninguna indemnización. Además debe tener en cuenta que deberá acreditar la causa alegada en un futuro procedimiento judicial.

EN LOCALES: la situación es distinta; también se aplica el estado de necesidad, si hay pérdidas no se suele condenar a pagar indemnización; es más habitual que ésta se conceda. Los tribunales son más generosos o protectores con los inquilinos de vivienda que con los arrendatarios de locales.

Enervación de la acción de desahucio

2008-12-14T00:46:00.000-08:00

La enervación de la acción de desahucio consiste en la posibilidad que la ley concede al arrendatario de pagar la deuda antes del día en que se tuviera que celebrar el juicio de desahucio (mediante pago directo al propietario o ingreso en la cuenta corriente del juzgado), y así continuar con el contrato de arrendamiento manteniendo el uso de la vivienda o local alquilados.

A las partes les interesa saber que en este caso, normalmente, la sentencia conllevará la condena al inquilino a pagar las costas del juicio: honorarios de abogado y procurador contratados por el el arrendador.

Se trata de una posibilidad que solamente se concede una vez; si ya se utilizó en un procedimiento judicial anterior, en el siguiente juicio el arrendador puede rechazar la enervación que intentara el inquilino.

Además el propietario puede impedir esta opción si habiendo dirigido una reclamación extrajudicial (burofax) por el importe de la deuda, el arrendatario no hubiera pagado en un periodo de dos meses posteriores a la fecha de recepción de esta reclamación. Bastará hacer constar esta circunstancia en el procedimiento judicial para que el juzgado rechace la enervación que pretendiera el inquilino. Aunque ésto significa empezar el juicio dos meses más tarde, cuestión que también habrá de valorarse.

Sobreendeudamiento de familias

2008-11-22T03:10:00.001-08:00

Estamos asistiendo a un aumento de los problemas relacionados con la incapacidad para hacer frente a las obligaciones asumidas. Muchas personas no pueden pagar su hipoteca, sus préstamos u otras deudas.
El sistema jurídico español no preve una fórmula satisfactoria para dar solución a estos problemas, y el recurso más utilizado consiste en presentar un concurso de acreedores ante los Juzgados.
Aquí aporto ciertas ideas básicas para afrontar estas situaciones:
- El procedimiento del concurso no paraliza la ejecución de la hipoteca, por lo que en caso de impago del crédito hipotecario la mejor solución consistirá en negociar con la entidad financiera una demora en los pagos, un aumento del plazo o la entrega de la vivienda contra la cancelación de la deuda.
- Este procedimiento del concurso está previsto para personas con más de una deuda impagada.
- Hay que presentar una demanda con una lista de deudas, inventario de bienes, y explicando la situación económica propia y del cónyuge, si lo hay.
- Debido a los costes derivados de la intervención de letrado lo lógico será solicitar un abogado de oficio y el beneficio de justicia gratuita.
- En ese procedimiento se nombrará un administrador que repartirá los bienes entre los acreedores, dejando un mínimo de subsistencia.
- Si se consigue llegar a un acuerdo con los acreedores a medio plazo se podrá equilibrar la situación y salir adelante.

Importancia del Registro de la Propiedad

2008-05-31T03:59:00.000-07:00

En el sistema jurídico español no es preciso inscribir en el Registro de la Propiedad la compra de un inmueble para que la operación sea legal y tenga efectos entre las partes contratantes. Hay pocas operaciones que requieran de su inscripción en el Registro de la Propiedad para su validez, y una de ellas es la hipoteca, razón por la cual siempre que compremos una vivienda mediante un préstamo garantizado con hipoteca nuestra compraventa se inscribirá, para pemmitirle a la entidad financiera inscribir su garantía (hipoteca).
Sin embargo, y a pesar de la falta de obligatoriedad, resulta muy beneficioso tener los bienes inscritos a nuestro nombre, pues evitaremos que por deudas del anterior titular nos puedan embargar el bien; y con vistas a venderlo, hay que tener presente que será más fácil transmitir un bien que aparece inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, que si no lo está.

NUEVA REGULACIÓN DE PENSIÓN DE VIUDEDAD PARA SEPARADAS O DIVORCIADAS

2008-03-17T05:23:00.000-07:00

Se ha producido un importante cambio en la Ley General de la Seguridad Social, a través de la Ley 40/2007, con efectos desde enero de 2.008, y que perjudica notablamente a los separados/as o divorciados/as en cuyas resoluciones judiciales no se hubiera establecido pensión compensatoria a pagar por sus cónyuges.
El caso consiste en que si fallece una persona dejando un (o más) cónyuge del que se encontraba legalmente separado o divorciado, para que éste cobre pensión de viudedad, no solamente tendrá que haber permanecido soltero o sin haber constituido pareja de hecho, sino que tendría que haberse pactado una pensión compensatoria en la resolución judicial, que se fuera a extinguir con el fallecimiento.
Si el viudo no tiene pensión compensatoria no tendrá derecho a pensión de viudedad; y además con la nueva redacción de la Ley esa pensión compensatoria debe agotarse con el fallecimiento, lo que podría implicar (veremos de qué forma van resolviendo los tribunales) que dado que la óbligación de pagar la pensión compensatoria se transmite a los herederos, solamente se cobrará pensión de viudedad si habiéndose fijado pensión compensatoria en la resolución judicial no hay herederos del fallecido (hijos entre otros) que vengan obligados a seguir pagando: Se dará la peculiar circunstancia de que si hay hijos comunes éstos deberán seguir pagando la pensión compensatoria de su progenitor fallecido al otro progenitor sobreviviente, porque el estado no va a pagar pensión de viudedad.
La parte positiva consiste en reconocer derecho de pensión de viudedad a las parejas de hecho.
La nueva regulación introduce un nuevo tema de conflicto, pues ahora los cónyuges van a pelear para obtener una pensión compensatoria, pues sería su vía para obtener una pensión de viudedad.

Qué hacer cuando no me entregan la vivienda comprada

2008-02-07T03:22:00.000-08:00

Con demasiada frecuencia, y posiblemente este problema se agravará en el próximo futuro, sucede que tras haber comprado una vivienda sobre plano y después de haber abonado varias mensualidades, el comprador ve con absoluta frustración como no se pone un ladrillo de su edificio. El vendedor alegará problemas técnicos, de licencias, disputas sobre la propiedad del terreno, pedirá prórrogas y puede que hasta más dinero, y mientras tanto el comprador permanecerá de alquiler o viviendo con los padres, y surgen los miedos a haber sido víctima de un engaño por mala fe o por falta de profesionalidad del promotor.
La primera medida consiste en analizar la situación, buscar ayuda legal, y tomar la decisión de seguir pagando y aguantar, o dejar de pagar los plazos firmados con la promotora (aún no hay préstamo hipotecario) y resolver el contrato por incumplimiento en la fecha de entrega.
Si decidimos no aguantar más hay que saber que el incumplimiento en la fecha de entrega es causa legal de resolución del contrato de venta, y que el comprador tendrá derecho a reclamar la devolución del dinero entregado con la indemnización de daños y perjuicios que pueda corresponder. La resolución del contrato habrá que comunicarla de forma fehaciente.

Si la promotora no devuelve el dinero habrá que acudir a los tribunales, donde empezará un lento proceso en el que deberemos examinar la posibilidad de demandar no solamente a la empresa, que puede resultar insolvente, sino también a los socios o administradores si concurren las circunstancias legales. A partir de ahí será necesaria suerte y competencia profesional.

Como precaución hay que negarse a comprar inmuebles a empresas que no garanticen mediante aval bancario o seguro las cantidades entregadas a cuenta, tal y como exige la ley.

Reclamción de cantidad

2008-01-27T12:05:00.000-08:00

El éxito en el cobro de deudas por vía judicial supone uno de los retos más serios a los que se enfrenta un abogado. El problema no suele estribar en ganar el pleito sino en convertir una resolución favorable en dinero para el cliente, en conseguir en definitiva que el acreedor vea realmente satisfechos sus legítimos intereses.
La mayoría de las empresas que se dedican al cobro de deudas como trabajo exclusivo o primordial (fundamentalmente aquellas que van a porcentaje sobre el capital recuperado) procuran solamente reclamar por vía extrajudicial, mediante cartas o llamadas telefónicas (persistencia) sin entrar en el juzgado, donde los costes se disparan; y obtienen unos resultados de recuperar en torno al 30% del capital cuyo cobro les encargan.
En ningún sistema jurídico del oeste europeo el impago de deudas se castiga con cárcel (y afortunadamente es así) pero ello ocasiona que, ante un sistema judicial que funciona de manera lenta, el acreedor suele ver frustradas sus expectativas con demasiada frecuencia.
Si en general los procedimientos judiciales son lentos, en la reclamación de cantidad hay que añadir el problema de que muchos deudores no están localizados, ni tienen bienes a su nombre en los registros, ni perciben sus ingresos vía nómina, con lo cual su misma localización supone un gran problema de tiempo y dinero.
Por lo tanto al enfrentarse con un impagado hay que actuar con rapidez, no dar largas al asunto, tratar de localizar al moroso y sus bienes, y si ésto se logra hay que iniciar la vía judicial en el menor tiempo posible, acudir a la jurisdicción civil, puesto que la penal solamente es factible cuando jurídicamente hay una estafa (y el concepto legal de estafa no coincide con la idea preconcebida de los ciudadanos), y no llegar a acuerdos hasta haber logrado un embargo.
Si las opciones son nulas es mejor plantearse si no conviene dejarlo correr, o en todo caso perseguirlo por si acaso y para ponerle las cosas dificiles pero sin obsesionarse; dejar que el abogado haga su trabajo que si es posible se cobrará.
Conviene recordar que normalmente acudir al juzgado es la única manera de recuperar el dinero, y por lo tanto habrá que intentarlo, y que a veces después de muchos años se consigue localizar algún bien o un salario y cobramos con intereses.
Todo ello no implica que cualquier reclamación sean justa y que no haya que defenderse contra empresas que pretenden cobrar cantidades incorrectas o intereses excesivos.

Fianza en los contratos de arrendamiento

2008-01-08T08:50:00.001-08:00

La fianza consiste en una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador al inicio del contrato, para que el propietario se garantice la devolución del inmueble en buen estado y con las obligaciones cumplidas por parte del arrendatario.
El importe de la fianza, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, asciende al importe de una mensualidad en las viviendas y al importe de dos mensualidades en los arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda. Sin embargo la Ley, en su artículo 36.5 prevé la posibilidad de que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico"; lo cual sirve para que el arrendador pueda exigir un aval bancario, o el afianzamiento por parte de un tercero, la contratación de un seguro de daños a cargo del arrendatario, o incluso cantidades adicionales en concepto de responsabilidad civil.

La fianza. en el momento de su recepción, deberá ser ingresada por el arrendador en el organismo de la comunidad autónoma que haya sido habilitado al efecto, para que con los intereses producidos se ayude a la financiación de vivienda pública.

Al final del arriendo el arrendador recuperará el dinero depositado en la comunidad autónoma, y se lo devolverá al arrendatario, siempre que el estado del inmueble sea correcto, y el arrendatario se encuentre al corriente en el cumplimiento de todas sus obligaciones.

La fianza no se puede actualizar en los primeros cinco años de arrendamiento.

Honorarios de Abogados

2007-12-24T02:02:00.000-08:00

El colegio de abogados fija un baremo de honorarios orientativo, y a partir de ahí cada profesional los fija libremente, en función de la valoración que hace de sus cualidades, de las posibilidades de los clientes a los que se dirije, y del tipo de procedimiento del que se trate.
Los usuarios de los servicios jurídicos han de tener presente varias cuestiones:
- En un procedimiento judicial suelen intervenir otros profesionales, fundamentalmente procuradores, que cobran en función de la cuantía económica sometida a pleito; y cuyos honorarios aunque el cliente los entrega al abogado, éste ha de hacerlos efectivos al otro profesional. Por lo tanto hay que distinguir entre honorarios de abogado y honorarios del procurador, puesto que aunque con este profesional el cliente no tiene apenas contacto, sí que le está cobrando por su intervención. También puede haber gastos de peritos, gastos de anotaciones en registros de propiedad, trámites con gestorias, impuestos, etc. Sucede igual que al acudir a un notario a hacer una escritura y se piensa que todo lo que se paga es importe de escrituras, cuando realmente se están abonando también impuestos, gastos de registro de la propiedad, y a veces gestorías.

- El cliente tiene derecho a un presupuesto previo, firmado por el abogado y el propio usuario, donde se indiquen los honorarios de abogado y posibles gastos del juicio (procurador, perito, anotaciones en registros, etc.). En este despacho siempre se le entregará esa nota antes del inicio del pleito.

- El abogado necesita una formación previa al ejercicio y una formación durante toda su vida, lo cual implica unos gastos elevados, que se amortizan en cada caso. Tampoco resulta admisible que se pretenda cobrar la carrera de derecho a cada cliente.

- El usuario tiene derecho a conocer el importe de los servicios que requiere antes de utilizarlos. Es conveniente que al concertar la cita pregunten el precio de la consulta, o de la gestión que deseen encargar al abogado.

Los servicios jurídicos tienen un coste y si una cerveza cuesta dos euros una consulta a un abogado no puede costar diez. Las grandes empresas de servicios jurídicos que cobran 70 euros al año, con derecho a realizar 10 consultas telefónicas, están ofreciendo "teoricamente" consultas con un profesional experto en derecho por 7 euros. Preguntense que les están ofreciendo realmente.

En definitiva; pregunten los precios, pidan presupuestos previos, sepan que no toda la factura son honorarios del abogado, y tengan también en cuenta que todo servicio debe tener un coste proporcional al esfuerzo, a la experiencia, a la técnica necesaria para obtener una respuesta satisfactoria, y a la infraestructura que precisa el profesional para ofrecerle ese servicio, y que pone a su disposición en cada caso.

RÉGIMEN ECONÓMICO DE LAS PAREJAS DE HECHO

2007-12-13T09:33:00.000-08:00

La decisión de casarse o de vivir en pareja es absolutamente libre, pero desde un punto de vista económico deben tener presente que la elección conlleva unas consecuencias distintas. Si no están casados no pueden acceder al régimen de la sociedad legal de gananciales, salvo que lo pacten expresamente ante notario, y si compran algo con dinero de los dos pero lo ponen a nombre de uno, éste será el único dueño. Si por ejemplo compran una licencia de taxi con dinero de ambos por 6.000 euros, y en el contrato de compra solamente figura un nombre, que coincide con el titular de la licencia administrativa, y en el momento de la ruptura la licencia vale 30.000 euros, el titular de la licencia deberá abonar al otro 3.000 euros más la subida del IPC, pero no 15.000 euros.
Por lo tanto antes de realizar compras en común o, incluso, antes de casarse o de vivir juntos, les aconsejo que busquen asistencia legal para conocer sus derechos y obligaciones con el fin de evitar que sus espectativas se vean defraudadas y puedan ver su futuro comprometido económicamente.

Plazo en los arrendamientos de vivienda

2007-12-05T10:48:00.000-08:00

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos dispone de una serie de normas de obligado cumplimiento para los arrendamientos de vivienda. Entre esas normas una de las más destacadas es la del plazo mínimo de duración del arrendamiento. Se dispone que el plazo mínimo en los arrendamientos de vivienda (no aplicable a los arrendamientos para uso distinto -locales-) es de cinco años; y si el contrato dispone un plazo inferior éste se prorrogará a voluntad del inquilino hasta alcanzar esa duración mínima.
Solamente se prevé una vía para pactar válidamente una duración inferior, que viene amparada por el artículo 9.3 de la L.A.U., y que consiste en hacer constar en el propio contrato que el arrendador va a necesitar la vivienda para sí (no para hijos u otros parientes) antes del transcurso de los cinco años, debiendo fijar el momento de la necesidad. Si luego el contrato se extingue por esta formula, en el plazo de tres meses el arrendador habrá de ocupar la vivienda por sí, y si no lo hiciera el arrendatario volverá a ocupar la finca hasta completar el plazo de cinco años, con derecho a ser indemnizado por el desalojo previo.
Para hacer constar esta estipulación conviene que el contrato sea redactado por profesionales. Y si es usted arrendatario y tiene un contrato con esta cláusula deberá consultar si la misma cumple los requisitos legales.

Primeros pasos en las herencias.

2007-11-29T09:11:00.000-08:00

Tras el fallecimiento de un ser querido nos quedan los recuerdos, el pesar, y los trámites para legalizar la situación.
Hay que tramitar la herencia. El primer paso consiste en comprobar si el fallecido hizo testamento; para ello habrá que acudir al Registro de Actos de Última Voluntad (Pza. Benavente de Madrid) y solicitar un certificado. Si lo hizo tendremos que pedir una copia autorizada en la notaría. Si no hay testamento habrá que acudir al notario del último domicilio del fallecido y solicitar una declaración de herederos (dependiendo de cuales sean los parientes más próximos vivos puede ser obligado obtener tal declaración en el juzgado).
Con la copia autorizada del testamento, o con la declaración de hedereros, tendremos que realizar ante notario (o excepcionalmente en algunos casos, mediante documento privado) una partición de herencia por medio de la cual los bienes del difunto pasarán a propiedad de los herederos.
La única condición temporal consiste en liquidar el impuesto de sucesiones en un plazo de seis meses desde el fallecimiento.
Para todo esto será conveniente contar con asistencia legal que le aconseje y guie, evitando que la partición le cause problemas futuros, y tratando de ahorrar el máximo dinero posible.

Éxito del divorcio express

2007-11-21T03:51:00.000-08:00

Realmente el llamado divorcio express consiste en poderse divorciar sin pasar previamente por la separación judicial. Ello ha significado un ahorro de tiempo y dinero a los cónyuges que deseaban romper definitivamente su vínculo matrimonial. Además se permite acudir al procedimiento de mutuo acuerdo con solamente tres meses de duración de matrimonio, cuando antes de la reforma se exigía un periodo mínimo de un año en evitación de fraudes (matrimonios de conveniencia).
Los procedimientos contenciosos o de mutuo acuerdo no han variado en su tramitación, y su duración tampoco se ha modificado, dependiendo fundamentalmente de la existencia de acuerdo o no entre los cónyuges, y del lugar donde haya que presentar la demanda.
Ahora las estadisticas reflejan un aumento de divorcios derivado más bien de una realidad social favorecedora de estas situaciones que de la novedad legislativa.