Si el piso es propiedad de un matrimonio ¿deben firmar los dos cónyuges como arrendadores?, y si van a ir a vivir al piso dos personas casadas ¿deben firmar los dos cónyuges como arrendatarios?
Esta es una duda que se plantea con frecuencia en la redacción de los contratos y que, si sucede el fallecimiento del cónyuge titular, produce importantes consecuencias, así que vamos a dar respuesta.
- Caso de que el piso sea propiedad de los dos cónyuges, a efectos meramente civiles de validez del contrato, basta con que firme uno solo de los cónyuges, con lo que, además, en el caso de que hubiese un procedimiento judicial solamente tendría que intervenir uno de ellos, disminuyendo así las molestias.
A efectos fiscales si Hacienda solamente recibe datos en el sentido de que los rendimientos son de uno de los cónyuges porque solo uno hubiera firmado, a él se le imputarán esos ingresos en el Impuesto sobre la Renta; aunque si se trata de un matrimonio casado en régimen de gananciales se podrá declarar la mitad de los rendimientos por cada cónyuge, aunque en el contrato figure solamente el nombre de uno.
Por lo tanto como consejo general puede ser más cómodo que firme uno de los cónyuges propietarios, casados en gananciales.
Si el matrimonio se rige en sus aspectos económicos por el régimen de separación de bienes, o si se trata de un inmueble propiedad de dos personas no casadas, tendrán que figurar ambos como arrendadores.
- Caso de que acudan dos personas a arrendar un piso o local al propietario le conviene que ambos firmen el contrato como arrendatarios pues así habrá dos personas (o más si se trata de varios socios o amigos que van a arrendar conjuntamente) responsables del pago.
A los arrendatarios, si no están casados, o lo están en régimen de separación de bienes, les conviene firmar a ambos para ostentar los derechos de forma clara y poder ejercitarlos si surgiesen problemas entre ellos.
Si los arrendatarios están casados en régimen de gananciales tendrán que tener en cuenta que según la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2.013, el derecho de arrendamiento es personal, y no entra dentro del patrimonio ganancial, lo que en caso de fallecimiento del cónyuge titular debe ser tenido en cuenta y tiene como importante consecuencia que el cónyuge sobreviviente tendrá que notificar al propietario, en el plazo de 3 meses (ley de 1.994) o 90 días (ley de 1.964), que se ha producido el fallecimiento y que se va a ejercitar la subrogación del contrato. Si no se realiza la notificación el contrato se extingue.
Y cuando estemos ante un contrario regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de de 1.964 habrá que valorar si es posible la subrogación que se pretende; tema tratado en la sentencia mencionada antes.
Ello significa que a los arrendatarios también les conviene firmar a ambos, incluso casados en gananciales, para evitar problemas con la continuidad del contrato en caso de fallecimiento del cónyuge titular para evitar que la falta de notificación del cambio de titular conlleve la extinción del contrato. Incluso en caso de ruptura del matrimonio también hay obligación de notificar el cambio de titular si el uso del piso es otorgado en resolución judicial al cónyuge que no había firmado originariamente el contrato, y la falta de notificación puede llevar a la extinción del contrato.
Con la firma de ambos cónyuges en el contrato, al principio de la relación arrendaticia, evitaremos que la falta de notificación del cambio suponga la extinción del contrato.
