La duración de los contratos de alquiler de vivienda

Los arrendamientos de vivienda están sujetos a tres regulaciones distintas, a efectos de su duración, en función del momento en el que se firmó el contrato: 1º.- los firmados antes de la entrada en vigor del Decreto Boyer (9 de mayo de 1.985) tienen la llamada "prórroga forzosa indefinida" que significa que el inquilino puede permanecer en el piso mientras quiera, prorrogándose el contrato mes a mes, salvo que concurra alguna causa de denegación de prórroga y el dueño haga uso de ella (necesidad del propietario o familiares directos, falta de ocupación por el inquilino, disponibilidad de otra vivienda por parte del inquilino, entre otras), o bien que el inquilino incumpla el contrato por alguna causa que genere la facultad de resolución del mismo. 2º.- Los contratos firmados entre el 9 de mayo de 1.985 y 1 de enero de 1.995, sujetos al Decreto Boyer, y que tendrán como duración el plazo pactado en el contrato, con la posibilidad de irse prorrogando siempre que lo acepten ambas partes. La prórroga se va sucediendo en los mismos plazos por los que se abone la renta (es la llamada tácita reconducción); si la renta se paga mensualmente el contrato se prorroga mensualmente, y hasta que alguna de las partes decida poner fin al contrato. 3º.- Finalmente tenemos los contratos firmados después del 1 de enero de 1.995 que tienen una prórroga a favor del inquilino hasta alcanzar los cinco años, luego otra posterior por tres años más siempre que el dueño no hubiera pedido la resolución al llegar a los cinco primeros años, y finalmente, si ninguna de las partes decide resolver el contrato, éste se prorroga o anualmente o por meses según se pague la renta (tácita reconducción). Es decir, el propietario puede comunicar la resolución del contrato o al cumplirse los cinco años, o al cumplirse los ocho años, o posteriormente al vencimiento de cada mensualidad. En estos contratos posteriores a 1.995 existe la posibilidad de pactar que el arrendador va a necesitar el piso para él o para un familiar directo en un momento concreto antes de llegar a los cinco años y entonces ese momento determinado en el contrato constituirá su fecha final, teniendo el propietario la obligación de ocupar efectivamente la vivienda o el arrendatario desalojado injustificadamente podrá solicitar una indemnización. Además si se produce la separación matrimonial o divorcio de los dueños del piso cabe resolver el contrato de arrendamiento. En los contratos de local de negocio la duración es igual en aquellos firmados antes del 1 de enero de 1.995, pues en los posteriores el plazo pactado es libre, sin que exista ninguna prórroga forzosa. Igualmente la normativa expuesta no resulta aplicable a los llamados "arrendamientos de temporada" que son aquellos que por circunstancias excepcionales se pactan con una duración inferior a la prevista en la ley de arrendamientos; por ejemplo para estudiantes por el curso escolar o para determinados trabajadores mientras dure su traslado temporal. Con frecuencia vemos contratos de temporada simulados, en los que se establece un plazo de once meses sin que haya una causa real de dicha duración, sino solamente el deseo del propietario de no comprometerse por más tiempo; en estos supuestos si el inquilino decide quedarse hasta el máximo de cinco años el juez tenderá a darle la razón. Siempre hay que tener presente que el incumplimiento de las obligaciones esenciales del contrato (la falta de pago por ejemplo) por parte del arrendatario conlleva la resolución del contrato que debe ser decidida en un procedimiento judicial, con intervención de abogado. Hace unos días, en mayo de 2.012, el gobierno ha anunciado un anteproyecto de ley, que no entrará en vigor hasta que no concluya su tramitación parlamentaria, en el que figura que los contratos tendrán una duración de tres años; esto es, que los inquilinos podrán permanecer en el contrato hasta un máximo de tres años, en lugar de los cinco actuales, y al llegar ese momento el dueño podrá decidir si la relación continúa o no. Si llegados los plazos máximos, o las circunstancias previstas en el contrato, el inquilino no se marcha voluntariamente el propietario deberá acudir a un procedimiento judicial de desahucio por expiración del término, que requiere de la intervención de abogado y procurador. El gran problema que sucede en la práctica surge cuando el inquilino se marcha antes del plazo pactado en el contrato. Esta cuestión ya ha sido analizada en otra entrada de este blog llamada "desistimiento anticipado del contrato" y allí me remito. Conviene reiterar que los juzgados no son generosos en la concesión de indemnizaciones por incumplimiento de contrato y no se suelen obtener más de una o dos mensualidades de renta a favor de los propietarios, lo que provoca que abunden estos incumplimientos. El juez examina si el motivo de la marcha es ajeno a la voluntad del inquilino (paro, pérdida de ingresos, traslado laboral) y en ese caso no hay indemnización; igualmente se valora si el propietario ha vuelto a arrendar la finca, o incluso si ha estado en condiciones de hacerlo, y solamente se fija indemnización por el periodo que la finca ha estado deshabitada, considerándose además que en un par de meses se podría volver a alquilar, por lo que la indemnización no suele superar dos mensualidades, salvo en locales comerciales. Hasta tal punto esta es la realidad social que en el anteproyecto del gobierno se prevé que bastará el preaviso de un mes para que el inquilino pueda abandonar el piso cuando quiera, lo que generará mayor inestabilidad en un mercado ya excesivamente movido. la preocupación mayor de los propietarios consiste siempre en que ante un incumplimiento del inquilino puedan recuperar la finca en un plazo breve, y muchas veces su insistencia en un plazo breve no indica necesidad de la finca sino tener la posibilidad de echar al arrendatario incumplidor; algo así como tenerlo a prueba durante un plazo breve y luego prorrogar el contrato si todo ha ido bien al principio. Sin embargo hay que tener presente que resulta mucho más difícil echar judicialmente a un inquilino por fin del plazo que por falta de pago, causa que tiene un procedimiento bastante rápido y sin apelaciones; y que, por otro lado, la estabilidad de los inquilinos en la vivienda es garantía de buen uso del inmueble y facilita la organización vital de los inquilinos. Por lo que el plazo de cinco años resulta razonable, junto a una indemnización regulada con mayor severidad para el caso de incumplimiento del plazo por el inquilino.