lunes, 26 de julio de 2010

ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS DE ALQUILER

Es un tema aparentemente sencillo, en el cual los interesados no suelen acudir al abogado para consultar, por cuanto que el precio de la consulta puede comerse la actualización, pero que llegados a juicio puede resultar muy importante.
Como siempre en los arrendamientos hay que distinguir entre locales, para los cuales se prevé un sistema libre de actualización, y las viviendas, para las que la ley fija la forma y cuantía de hacer la actualización durante los cinco primeros años de contrato.
Nos centraremos en las viviendas porque resulta indispensable ceñirse a la norma, al menos no se pueden establecer variaciones a la ley que perjudiquen al inquilino, y hay que conocerla de forma precisa, al igual que la interpretación que los tribunales hacen de la misma.
La regulación de la actualización de la renta de los alquileres viene en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, que dice que la renta, durante los cinco primeros años del contrato, solamente se podrá variar:
- Cada año, al cumplirse una anualidad. Por ejemplo si el contrato tiene fecha de agosto de 2.009, se podrá actualizar desde la mensualidad de agosto de 2.010.
- Según la variación que experimente el IPC General Interanual. No vale útilizar el IPC de alquileres o el de la provincia donde se encuentre la finca. Hay que tener en cuenta que el IPC de agosto de 2.010 se publicará en septiembre de 2.010, por lo que una vez conocido habrá que aplicarlo desde agosto reclamando la diferencia de los meses de agosto y septiembre que ya se deberían haber pagado.
- Será exigible desde el mes siguiente a la notificación, y deberá acompañarse nota del Instituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al Boletín Oficial donde en que se haya publicado el nuevo IPC General Interanual. La carga de la prueba de la notificación recae sobre quién pretenda la actualización. Basta con que el destinatario firme una carta, o enviar un telegrama con acuse de recibo o un burofax.
- Lo puede pedir el dueño, dado que normalmente el IPC sube y será éste quien pretenda la actualización, pero también lo puede solicitar el inquilino si es que el IPC volviera a bajar. Los requisitos son idénticos en ambos casos: notificación fehaciente con nota o certificado del INE o referencia al Boletín donde esté publicado el IPC General.

El IPC General Interanual es un porcentaje que se aplica sobre la renta vigente para obtener la renta actualizada.

Para viviendas después de transcurridos los cinco años del contrato y para locales, el sistema de actualización puede ser libremente pactado por las partes; cabe, por ejemplo, pactar una subida de 20 euros al mes cada año.

Es preciso saber que si el inquilino acepta una subida superior al IPC y va paganado varios meses luego no podrá protestarla, pues los tribunales opinan que iría contra sus propios actos, por lo que si quiere protestar debe hacerlo contestando la notificación de la subida y pagando la cantidad que considera oportuna; si el propietario le lleva a juicio allí deberá demostrarse quien tiene razón.

Si un año no se sube, se puede subir al siguiente aplicando la variación del IPC de dos años, pero no se podrán reclamar los atrasos de la primera anualidad, sino solamente a partir del segundo año (desde la notificación con uno o dos meses de atrasos).